Real Estate Construction and Holding Companies (RECHCOs) have been used by governments in the Arab world as a vehicle for stimulus to promote development. This thesis will examine two particular examples of RECHCOs within city centres: Solidere in Beirut and Abdali in Amman. The RECHCOs in these instances were completely private companies presented as the inevitable choice for the rehabilitation of the centre to create a modern downtown, accompanied by a slew of benefits including job creation, investment, increased tourism potential, and upgraded infrastructure. In return the RECHCOs received political support, public subsidies, tax incentives and exemptions, and the right to expropriate privately owned land, generally reserved for governments. The thesis aims to explore this narrative through the lens of RECHCOs' impact on Arab cities' citizens. It will make the argument that though RECHCOs seem to be appealing and easy tools for contemporary cities they do not live up to their promises of political, economic and social benefits, especially as seen from the perspective of city citizens. The thesis contributes a comprehensive empirical case study to the literature on the modern Arab world, which to date has not explored the impacts of projects such as RECHCOs. The research included stakeholder interviews, a representative sample survey of over 1,500 Amman residents, a comprehensive literature review, a thorough media review, a legislative review, examination of company records, and data gathering from government databases and published statistics. Within three chapters dealing with the social, political and economic impacts of RECHCOs, the case studies presented are discussed across several themes central to urban planning literature both in the context of the Arab city and beyond. The Thesis includes a discussion of the role of the city centre within the city, and the RECHCOs' diminishing effect which undermines the centre as a place of society, gathering, economy and politics. The Thesis looks at heritage and memory in the city in the context of RECHCOs whereby as a consequence of ignoring established traditions in cities RECHCOs have a detrimental impact. RECHCOs undercut political processes, bypass social and traditional heritage, and destroy physical historical structures. RECHCOs are framed within an examination of privatised and contested public space within cities. The new RECHCO downtowns are physically isolated and privately guarded. They are housed with exclusive functions, high-end luxury commercial establishments, and highly priced residential and office space. Previous residents are priced out of the area through gentrification, and the economic windfalls of RECHCOs are diverted towards transnational investors and local elite with limited distributional and trickle-down benefits. The subsequent exclusive – and segregated - space created by the RECHCO gives rise to a sense of antagonism amongst city citizens. RECHCOs thus interrupt the interaction between public space and participation damaging active citizenship within the city. The thesis frames RECHCOs as a tool of urban governance and policies, in the context of weakened local governments and the alienation of citizens. The thesis concludes with a series of lessons learnt.

Cette thèse traite de quelques moments clés dans l’histoire urbaine et architecturale moderne de la ville de Tunis. Elle les aborde conjointement à la problématique du percement de son noyau historique : la médina, née d’un projet de modernisation urbaine lancé par les beys de Tunis à la fin du XIXe siècle, poursuivi par le protectorat français de 1881 à 1956, puis par le gouvernement indépendant de 1956 à 1987. Partant, la recherche est répartie sur trois temps avec, au centre, le projet de la percée dite de la Casbah adopté par le Président Bourguiba à la fin de 1959. Pour plusieurs raisons, ce moment est cité rapidement dans la littérature malgré son importance dans la compréhension du visage actuel de la capitale tunisienne. Pour le saisir, on a dû retourner aux premières tentatives de percement de la médina de Tunis par le colonisateur français en 1887. Puis, on s’est progressivement approché de l’ancêtre direct de la percée bourguibienne paru sur le Plan directeur de Tunis en 1948. De ce premier temps, on a mis en valeur les stratégies coloniales dans leur gestion du territoire et leur rapport au processus de valorisation/dévalorisation du patrimoine issu de la civilisation arabo-islamique. Le second temps, qui correspond au plan de décolonisation mené par l’État indépendant dès 1955, est marqué par le lancement d’un « concours international ouvert pour une étude d’aménagement de la ville de Tunis » organisé par le Secrétariat d’État aux travaux publics en collaboration avec l’Union internationale des architectes. L’étude de cet événement et du colloque qui l’a suivi a ôté le voile sur ses raisons d’être politico-économiques que dissimulaient les usuels soucis de l’hygiène, de la circulation et de l’embellissement du Grand Tunis. Pour appuyer davantage ces constats, un troisième et dernier temps a été dédié au chantier de Tunis au lendemain du concours. L’accent mis sur les lieux symboliques du pouvoir et le désir obsessif des autorités à se les approprier ont réduit ce chantier à une redistribution concertée des symboles de la souveraineté nationale dans le but de centraliser et de personnifier le pouvoir en place. Le présent travail se situe dans le cadre des études postcoloniales et projette un regard critique sur la décolonisation en rapport avec ce qu’on a taxé d’urbanisme d’État. Propulsé par une certaine perception de la modernité, cet urbanisme est indissociable d’une instrumentalisation politique qui met l’accent sur les questions identitaires et patrimoniales, insiste sur la rupture avec le passé et tend à écarter l’opinion publique des questions inhérentes à l’aménagement du territoire et à la sauvegarde de la mémoire collective. En procédant par une analyse contextuelle de faits historiques et une lecture typomorphologique de la percée de la Casbah, cette recherche attire l’attention sur l’ampleur de certaines décisions gouvernementales concernant l’aménagement de l’espace urbain et la conservation de l’héritage architectural à court, moyen et long termes. Elle renseigne aussi sur le rôle des collectivités, de l’élite et des professionnels dans la canalisation de ces décisions pour ou contre leur droit à la ville. / This thesis deals with some key moments in the modern urban and architectural history of Tunis, in conjunction with the problematic of building a straight avenue through the historical core of the city : the Medina.This intervention in ancient urban fabric has its origins in an urban modernization project launched by the Beys of Tunis during the 19th century, pursued by the French coloniser from 1881 to 1956 and then by the independent government from 1956 to 1987. The research is organised in three time periods with main focus on the project called “la percée de la Casbah” adopted by the first president Habib Bourguiba at the end of 1959. For several reasons, it has been quoted in a sketchy way in the literature despite its importance in understanding the actual urban and architectural face of the Tunisian capital. In order to understand this chapter more thoroughly, we had to go back to the first attempts of urban improvement of the city conducted by the French coloniser since 1887. Studying further, we were able to identify the direct ancestor of what we called “la Percée Bourguibienne” appearing in the master plan of Tunis in 1948. From the first period (1881-1956), we highlighted the colonial strategies in managing the territory and their relationship to the process of valorisation/devalorisation of the Arab-Islamic heritage. The second period (1956-1964), coinciding with the initiation of decolonization conducted by the independent government since 1955, is being marked by an “open International competition for studying the development of the city of Tunis” organized by the Secretariat of State for public works in collaboration with the International Union of architects. Studying this event and the following seminar, the real political and economic reasons could be unveiled, concealed behind the trivial arguments concerning hygiene, traffic and beautification of Tunis. In order to reinforce this conclusion, the third period (1964-1987) has been dedicated to studying the main projects following the competition. The approach of the authorities focusing on the symbols of power and the obsessive desire to take ownership of them, reduced this improvement plan to a simple redistribution of the symbols of national sovereignty in favor of centralization and personification of the political power. This thesis belongs to the postcolonial studies. It projects a critical point of view on the decolonization in relation to what we named “urbanisme d’état” (urbanism of State). Propelled by a certain perception of Modernity, this urbanism is closely related to the political instrumentalization that puts emphasis on the question of identity and heritage, insists on rupture with the past simultaneously and tends to distract the public conscience from the issues related to territory development and preservation of collective memory. By using both of the methods: the contextual analysis of historical facts and the typomorphological analysis, this research draws attention to the magnitude of some governmental decisions regarding the development of urban space and the conservation of the architectural heritage throughout the time. It also informs about the role of communities, the elite and the professionals in channeling these decisions for or against their right to the city. / : تتطرق هذه الأطروحة إلى فترات معينة من التاريخ المعماري و الهندسي الحديث لمدينة تونس و تتناولهن إنطلاقا من مشكل شق المدينة العتيقة المبرمج ضمن مشروع تحديث البلدة الذي أسس إليه البايات في أواخر القرن التاسع عشر و واصلته الحماية الفرنسية ما بين 1881 و 1956 ثم الحكومة المستقلة طيلة الفترة المتراوحة بين 1956 و 1987. إستنادا لهذا، ينقسم البحث إلى ثلاث فترات يتوسطها ما يسمى بمشروع شق القصبة الذي تبناه الرئيس بورقيبة في أواخر 1959.غالبا ما يتم ذكر هذا الحدث سطحيا في النصوص رغم أهميته في فهم الوجه الحالي للعاصمة التونسية. لاستعابه، قمنا بالرجوع إلى أولى محاولات شق المدينة من طرف المستعمر في 1887، و من هنا تدرجنا نحو أصل المشروع البورقيبي الذي تضمنه المثال الرئيسي لتونس في 1948. من خلال دراستنا لهذه الفترة الأولى، تجلت لنا السياسات الإستعمارية في التهيئة العمرانية وعلاقتها بعملية الترقية/ التخفيض من شأن تراث الحضارة العربية الإسلامية. تتخلل الفترة الثانية الموافقة لعملية القطع مع النظام الإستعماري التي شرعت فيها الدولة المستقلة منذ 1955، "مناضرة عالمية مفتوحة لدراسة التهيئة العمرانية لمدينة تونس" نظمتها إدارة الدولة للأشغال العامة بالتعاون مع الإتحاد العالمي للمهندسين المعماريين. دراستنا لهذا الحدث و الندوة التي تبعته أزاحت الغطاء عن مسبباته السياسية و الإقتصادية التي غالبا ما تخفيها مشاكل النظافة، التجوال و تجميل تونس الكبرى. لمزيد دعم هذه النتائج، إهتممنا في الفترة الثالثة والأخيرة بالأشغال في تونس إثر المناظرة. التركيز على الأماكن الرامزة للسلطة والرغبة الملحة من السلطات للتملك بها جعلا من هذه الأشغال مجرد إعادة توزيع لرموز السيادة الدولية و العمل على مركزة السلطة و تشخيصها هذا العمل يندرج ضمن "دراسات ما بعد الإستعمار" ويقترح نظرة نقدية لعملية القطع مع النظام الإستعماري في علاقتها بما سميناه "تعمير الدولة (أو السلطة)". يدعم هذا التعمير تصور معين للحداثة لا يمكن فصله عن بعض الحسابات السياسية المرتكزة على قضايا الهوية و التراث، على الفصل التام مع الماضي و إقصاء الرأي العام من جل المسائل المتعلقة بالتهيئة العمرانية و صيانة الذاكرة العامة. بتحليلها لبعض الوقائع التاريخية وقراءتها التيبومورفولوجية لعملية شق القصبة، هذه الدراسة تحسس بجسامة بعض القرارات الحكومية في ما يخص تهيئة المجال العمراني و الحفاظ على الموروث المعماري في الأمد القريب، المتوسط والبعيد. وتوضح أيضا أهمية دور المجتمعات المحلية، النخبة المثقفة والمهنيين في توجيه هذه القرارات لصالح أو ضد حقهم في المدينة