Detta examensarbete syftar till att beskriva och analysera transaktioner av bostadsbyggrätter. Det innebär en närmare granskning av transaktioner som sker på den privata marknaden, men även av kommunala markanvisningar. Examensarbetet innefattar en bred undersökning av frågor relaterade till bostadsbyggrättstransaktioner för att kunna beskriva och analysera den nuvarande processen. Detta kräver en undersökning av parametrar relaterade till när i tiden transaktioner sker, varför transaktioner sker, hur transaktioner sker samt när och hur prissättning respektive betalning sker. Dessutom utreds relationen mellan privata och kommunala aktörer samt deras inställningar till bostadsbyggrättstransaktioner som företeelse. Examensarbetet syftar dessutom till att undersöka utvecklingsmöjligheter av bostadsbyggrättstransaktioner. Examensarbetet baseras huvudsakligen på en kvalitativ intervjustudie som riktar sig mot kommuner och fastighetsutvecklare på den svenska bostadsfastighetsmarknaden i Stockholmsregionen. Utifrån den studie som gjorts kan konstateras att bostadsbyggrättstransaktioner påverkas av ett flertal olika faktorer. Varje transaktion har mer eller mindre unika förutsättningar, vilket gör det svårt att på ett entydigt sätt beskriva bostadsbyggrättstransaktioner. Vissa allmänna slutsatser har dock kunnat presenteras. Då transaktioner av bostadsbyggrätter på den privata och kommunala marknaden beskrivits har ett antal intressanta problemformuleringar och utvecklingsmöjligheter identifierats. Intervjustudien tyder på att prisbilden på bostadsbyggrätter är hög, men tillräckligt underlag saknas för att fastställa om priserna är för höga. En intressant utvecklingsmöjlighet på den privata marknaden för bostadsbyggrättstransaktioner är detaljplanernas flexibilitet. Det kan dock diskuteras vilka konsekvenser ett ökat användande av flexiblare detaljplaner skulle få och om kommunerna har tillräckliga incitament att öka användandet av dessa. Resultatet i examensarbetet påvisar dessutom ett antal utvecklingsmöjligheter relaterade till samarbetet mellan kommuner och fastighetsutvecklare under detaljplaneprocessen. När bostadsbyggrättstransaktioner analyseras är det även intressant att föra en diskussion kring hanteringen av det kommunala planmonopolet. Fastighetsutvecklare är beroende av att hålla en god relation till kommunerna, men det kan diskuteras om kommuner ska kunna straffa aktörer för oönskade beteenden. Examensarbetet lyfter avslutningsvis fram att det går att ställa krav på en ökad transparens från kommuner och fastighetsutvecklare vid bostadsbyggrättstransaktioner. I syfte att skapa en ökad förutsägbarhet och ett bättre samarbete är det dessutom viktigt att fastighetsutvecklare och kommuner tillsammans utvecklar ett gemensamt förhållningssätt till bostadsbyggrättstransaktioner. / This master thesis aims to describe and analyze transactions of residential building rights. For this purpose a closer study of transactions on the private market and municipal land allocations are necessary. The master thesis comprises a broad investigation of issues related to transactions of residential building rights in order to describe and analyze the current process. This requires a consideration of parameters related to when, why and how transactions take place, but also the timing and setup of pricing and payment. In addition, the relationship between private actors and municipalities are investigated as well as their attitudes towards the occurrence of transactions of residential building rights. The aim is also to study potential areas of improvements regarding transactions of residential building rights. The master thesis is mainly based on a qualitative study. Interviews target municipalities and developers in the Stockholm residential property market. The study indicates that transactions of residential building rights can be affected by a variety of factors. Each transaction has more or less unique conditions, making it difficult to unambiguously describe residential building right transactions. However, some general conclusions have been presented. During the process of describing transactions of residential building rights a number of topics for discussion and possible improvements were identified. The interviews indicate that prices of residential building rights are high, but there is not sufficient evidence to determine if prices are too high. An interesting area of improvement regarding transactions of residential building rights in the private market is the flexibility of detailed development plans. It can however be discussed what consequences an increased use of more flexible detailed development plans would have and if municipalities have strong enough incentives to increase flexibility. The result of this master thesis also demonstrates a number of possible improvements related to the collaboration between municipalities and developers during the planning process. When analyzing transactions of residential building rights it is interesting to discuss the handling of the municipal “planning monopoly”. Developers are dependent on having a good relationship with the municipalities, however the rights of municipalities to punish actors for undesirable behavior can be discussed. Finally, the master thesis brings attention to the need of increased demands for transparency within transactions of residential building rights, including both developers and municipalities. In order to increase predictability and enable better collaborations, it is also important for developers and municipalities to establish a common approach to transactions of residential building rights.

Idag sker den största delen av bostadsförsörjningen via den privata sektorn. Med politiska visioner om ett ökat bostadsbyggande och ett större antal privata aktörer på marknaden än på länge, har konkurrensen om byggrätter hårdnat och möjligheterna att förvärva attraktiv mark blivit mindre. Detta examensarbete syftar till att beskriva, utreda och analysera de mest förekommande strategierna för privata byggherrar vid förvärv av bostadsbyggrätter. Detta innebär en närmare granskning av olika byggherrars tankegångar vid markförvärv samt en utredning av orsaken bakom valet av strategi och vilka kriterier som generellt ställs vid genomförandet av förvärv. För att åstadkomma detta har representanter från sju fastighetsutvecklingsbolag intervjuats, vilka samtliga har varit ansvariga för arbetet med identifiering, analys och ackvisition av byggrätter för respektive bolags räkning.  Den kvalitativa intervjustudiens centrala syfte har varit att undersöka byggherrars syn på olika förvärvsstrategier och att utreda vilka kriterier som måste vara uppfyllda för att implementera antingen den ena eller den andra strategin. Sammantaget har fyra olika förvärvsstrategier identifierats och analyserats: (i) Villkorade förvärv, (ii) förvärv av färdiga byggrätter, (iii) förvärv av råmark, och (iv) förvärv av förvaltningsfastigheter.   Studiens resultat visar att risknivå, ekonomisk lönsamhet och möjligheten att påverka ett projekts utformning är de mest prioriterade faktorerna vid valet av förvärvsstrategi. Vidare påvisar resultatet även att närheten till kommunikationer och serviceinrättningar spelar en central roll vid valet av exploateringsområde. Av samtliga strategier har det under examensarbetets gång visat sig att s.k. villkorade förvärv är den mest förekommande. Denna förvärvsstrategi innebär att tillträde och betalning sker vid en lagakraftvunnen detaljplan och att byggherren genom att använda denna strategi minimerar sin planrisk och kapitalbindning.  Ytterligare framgår att kommunens visioner tillsammans med markens potential som ett framtida bostadsområde utgör de mest centrala parametrarna vid förvärv av råmark. Den huvudsakliga fördelen med dessa typer av förvärv är byggherrens möjlighet att tillgodogöra sig den förädlingsvinst som uppstår vid ändrad markanvändning och i skapandet av nya bostadsbyggrätter.  Angående förvärv av planlagd mark visar studien att konkurrensen avseende detta tillgångsslag är mycket hård och att de mest centrala faktorerna vid ett investeringsbeslut är priset på byggrätterna samt detaljplanens utformning. Fördelen med denna strategi är att byggherren eliminerar planrisken samt möjliggör en kortare projektprocess. Vad gäller förvärv av förvaltningsfastigheter anses denna strategi vara ett effektivt komplement till övriga strategier och har sin främsta fördel i de intäkter som genereras under detaljplaneprocessen och den mer fördelaktiga kapitalstruktur som skapas genom de  belåningsmöjligheter som fastighetens kassaflöde ger upphov till. / In today’s market, the largest part of the housing supply originates from the private sector. With political visions of an increased production of residential units and a large number of private companies active in the market since a long time, the competition for building rights has hardened and the opportunities for acquiring attractive land parcels have become smaller.  This degree project aims at describing, investigating and analyzing the most common strategies for private developers in the acquisition of residential building rights. This involves a closer examination of various developer’s views on the process of land acquisitions, the reason behind the choice of strategy and what criteria that are generally set for the execution of acquisitions. In order to achieve this, representatives from seven property development companies have been interviewed, all of whom have been responsible for the identification, analysis and purchase of building rights on behalf of the respective companies. The main purpose of the qualitative interview study has been to examine developer’s views on different acquisition strategies and to investigate which criteria that must be fulfilled to implement either one or the other strategy. Overall, four different acquisition strategies have been identified and analyzed: (i) conditional acquisitions, (ii) acquisition of completed building rights, (iii) acquisition of raw land, and (iv) acquisition of investment properties.  The results from the study show that risk level, economic profitability and the ability to influence the design of a project are the most prioritized factors in the choice of acquisition strategy. Furthermore, the result also shows that proximity to communications and service facilities plays a central role in the selection of development areas. Out of all strategies, it has been found that the so-called conditional acquisitions are the most prevalent. This acquisition strategy means that legal possession and payment of the land are subject to receipt of a satisfactory planning permission and that the developer by operating this strategy minimizes its planning risk and tied up capital.  Furthermore, it appears that the municipalities’ visions in combination with the potential of the land as a future residential area constitute the most central parameters for the acquisition of raw land. The main advantage of these type of acquisitions is the developer’s ability to absorb the refinement gain arising from the change in land use and through the creation of new residential building rights.  Regarding the acquisition of zoned land, the study shows that competition in this asset class is pronounced and that the most vital factors in an investment decision are the price of the building rights and the design of the zoning plan. The advantage of this strategy is that the developer eliminates the planning risk and enables a shorter development process. Regarding the acquisition of investment properties, this strategy is considered to be an effective complement to the other strategies and has its main advantage in the revenue streams generated during the planning process and the more beneficial capital structure created by the borrowing potential that a property’s existing cash flow allows.

This diploma thesis is concerned with specific situations regarding accounting for immovable property, including building right, non-monetary investments in fixed capital, immovable property held for sale (as inventory) and finance lease of immovable property. The term immovable property itself is explained from different point of views. Closer look is devoted to acquisition, possession and disposal of immovable property with even more detailed description of investment property valuation and depreciation.

Dissertation work deals problems Law Of Building in relations to new Civil Code No. 89/2012 Sb. (NOZ - new Civil Code) Legal regulations are for all new and rather are in common level. Supplying present, more than 40 years old Civil Code new recipe, presents revolutionary changes in civil right. NCC starting from the another ideological, political and terminological bases. With new Civil Code loom incomming new questions: What will real property and what will no. What kind of law is possible newly to real property to establish. How will new property owners limited. Important is appreciate, that by the new Civil Code was cancelled current Civil Code, so and current Business Code too. New legal regulations cancelles more than 238 law regulations. All the law, which affected law relations to real property are cancelled. Contribution is solving the problems and summaries the cases, where would had Building Law to do. Result of the dissertation work is: