Substansrabatt för investmentbolag har sedan länge diskuterats inom företagsvärlden och forskningsvärlden. Substansrabattens bakomliggande faktorer är väldokumenterade och omdiskuterade men forskare är inte eniga om exakt vilka faktorer det är som driver investmentbolagets substansrabatt. En av de faktorer som visat sig ha en effekt på substansrabatten för investmentbolag är onoterat innehav och det är onoterat innehav som ligger till grund för vår uppsatts. Syftet med studien är att analyser sambandet mellan svenska investmentbolags substansrabatt och dess onoterade innehav genom att studera ekonomiska egenskaper för de onoterade bolagen som ingår i respektive investmentbolags innehav. Studien baserades på kvartalsvisa observationer för svenska investmentbolags nivå av substansrabatt, andel onoterat innehav, diversifiering av onoterat innehav och värdedrivande parametrar i respektive investmentbolags onoterade innehav. För att besvara studiens frågeställning använde vi oss av Pearson`s korrelationstest och linjära regressioner. Resultatet av studien påvisade att det finns ett positivt samband mellan investmentbolagens substansrabatt och andelen tillväxtbolag i det onoterade innehavet och att det finns ett negativt samband mellan lönsamhet i det onoterade innehavet och investmentbolagets substansrabatt. / The discount to NAV has been a debatable topic in the corporate world and the scientific field for a long period of time. Even though the underlying factors associated with the discount to NAV has been well documented and widely discussed, scientist remains divided on the topic. A factor that has been determined to have an effect on the discount to NAV is unquoted holdings which also is the starting point for this thesis. The purpose of this thesis is to analyze the relationship between Swedish investment companies discount to NAV and the companies’ unquoted holdings by studying key performance indicators regarding the companies ‘unquoted holdings. The thesis was based on quarterly observations of the discount to NAV, the quota of unquoted holdings, level of diversification and financial key figures. To answer the hypothesis of the thesis we used Pearson`s test of correlation and linear regression. The thesis result indicates that there is a positive relationship between the discount to NAV and the quota of unquoted growth companies. The results also showed a negative relationship between profitability in unquoted holdings and the discount to NAV.

Under det senaste decenniet har antalet fastighetsbolag som noterats på den svenska marknaden ökat markant, och idag är var tionde bolag på börsen ett fastighetsbolag. Denna ökning speglar ett uppsving för fastighetsinvesteringar, som medfört ett ökat inflöde av likviditet i sektorn. Ett inflöde som i sin tur har drivits av ett historiskt lågränteläge, vilket resulterat i att institutionella investerare ökat sin allokering till fastighetssektorn. Fastighetsbolag har generellt sett handlats till substansrabatt över tid, vilket innebär att deras marknadspris är lägre än deras underliggande tillgångar, men på senare tid har förekomsten av substanspremier ökat. Vilket istället innebär att marknadspriset är högre än deras underliggande tillgångar.  Denna studie syftar till att förklara variationen i substansrabatten över studieperioden genom att använda två typer av variabler, bolagsspecifika och makroekonomiska, samt undersöka förekomsten  av diskrepanser mellan delsektorerna bland de noterade fastighetsbolagen. Analysen gjordes med hjälp av paneldataregressioner, där de undersökta bolagen, under en 20-årsperiod, analyserades för tids- och tvärsnittsvariation. Resultatet visar att de undersökta variablerna kan förklara 14% av substansrabattens totala variation under undersökningsperioden. Resultatet visar även förekomsten av sektorspecifika skillnader, där fastighetsbolag verksamma inom industri och logistik, över tid, handlats till substanspremie till skillnad från de övriga undersökta sektorerna. / The number of real estate companies in Sweden has increased significantly over the last decade, and today one in ten listed companies is a property company. This increase reflects a rise in property investment, which has led to an increase in the inflow of liquidity into the sector. This inflow, has, in turn, been fuelled by historically low interest rates, which has encouraged institutional investors to increase their allocations to the real estate sector. While real estate companies have generally traded at a discount to NAV, meaning that their market capitalization is lower than their underlying assets, the prevalence of NAV premiums has increased. This means that their market price is higher than that of their underlying assets.  The aim of this study is to explain the variation in the discount to NAV over the study period using two types of variables, company-specific and macroeconomic variables, and to investigate whether or not sub-sectoral differences among listed real estate companies exist. The analysis was carried out using panel data regressions, where the studied companies were analyzed for time and cross-sectional variation. The results show that the variables examined can explain 14% of the total variation in the NAV discount over the sample period. In addition, the result also proves the existence of sub-sector-specific differences in NAV discount, with real estate companies focused on industry and logistics properties traded at NAV premium in comparison to the rest of the sub-sectors.