BAKGRUND: Fastighetsmarknaden har generellt sett utvecklats starkt under senare år till följd av sjunkande räntor och brist på ytor för exempelvis kontor och bostäder. I verkligheten har utvecklingen dock varierat för olika fastighetstyper och geografiska lägen. Hur respektive fastighetstyp eller geografiskt läge påverkar aktiemarknadens värdering av de noterade fastighetsbolagen är däremot ovisst. Genom att analysera och kategorisera innehaven hos de noterade fastighetsbolagen utifrån fastighetstyp och geografisk placering avser studien analysera huruvida denna utveckling har påverkat aktiemarknadens värdering av de noterade fastighetsbolagen. SYFTE: Syftet med studien är att undersöka och analysera hur marknadens värdering av de noterade fastighetsbolagen i Sverige påverkas av fastighetsbeståndens indelning i olika fastighetstyper och geografiska lägen. Vidare ämnar studien ge bättre informationsunderlag för investerare som utvärderar fastighetsbolagen som potentiella investeringsobjekt GENOMFÖRANDE: Studien har genomförts med en kvantitativ forskningsmetod, där data för respektive fastighet i samtliga svenska noterade fastighetsbolag inhämtats och kategoriserats baserat på fastighetstyp, geografiskt läge och hyresvärde. Vidare har paneldataanalyser utförts för att analysera sambanden mellan värderingen av respektive företag kontra deras innehav. SLUTSATS: Slutsatsen av studien är att det med statistisk signifikans inte går att härleda att eller hur respektive fastighetsinnehav påverkar värderingen av respektive fastighetsbolag. Vidare visar studien att respektive företags innehav inte ensamt kan härleda varför ett fastighetsföretag handlas till substansvärdespremie/-rabatt. Istället har studien visat relativt starka underlag för att det i stor utsträckning är räntan som driver värderingen av respektive fastighetsbolag, där en högre räntenivå skulle innebära lägre värdering och en lägre räntenivå skulle innebära högre värdering. / BACKGROUND: The real estate market in Sweden has developed strongly over past years, mostly due to decreasing interest rates and a shortage of space for offices, housing as well as other types of real estate. In reality, the development has varied amongst real estate types and geographical locations, although the extent to which different types and locations affect valuation of listed real estate companies, is still uncertain. By examining and categorizing the holdings of listed real estate companies by real estate type and geographical location, the uncertain effects of these developments should be made clearer. AIM: The aim of the study is to examine and analyze the relationship between the market value of the Swedish listed real-estate companies and their corresponding holdings based on geographical location and real-estate types. COMPLETION: The study has been conducted with the use of a quantitative research method, where data for each real estate in each corresponding company has been retrieved and categorized based on real-estate type, geographical location and value. Thereafter, a series of paneldata models were built in order to analyze the relationship between the valuation and each corresponding company based on their holdings. CONCLUSION: The study concludes that the relationship between the valuation of a company and their holdings based on geographical location and real-estate types cannot be derived with statistical significance. The same conclusion holds for a relationship between NAV discount/premium and the market value of the companies. Instead, the study concludes that the major factor affecting the market value of the companies is the interest rate, where a higher interest rate leads to lower valuations, and a lower interest rate leads to higher valuations.

I denna uppsats studeras utvecklingen av substansvärden hos 9 noterade fastighetsbolag och 4 investmentbolag från det första kvartalet 2007 till det första kvartalet 2012. Utvecklingen av substansvärden jämförs med aktiekurs hos respektive bolag och det undersöks om det finns någon korrelation. Både priskorrelation och avkastningskorrelation utreds. Vidare kommer den genomsnittliga substansrabatten/substanspremien under den studerade tiden för respektive bolag räknas ut. Utifrån detta diskuteras och analyseras varje bolag för sig. Uppsatsen är också en fördjupning av respektive bolags verksamhet och marknad. All information grundar sig i respektive bolags kvartalsrapporter och årsredovisningar. Den finansiella tjänsten Bloomberg har också använts. En slutlig analys gällande korrelationen mellan aktiekurs och substansvärden för fastighetsbolag och investmentbolag görs. Även en jämförelseanalys mellan branscherna beskrivs.

Net asset value (NAV) is commonly used to represent the value of a property company. For listed property companies a secondary valuation occurs simultaneously as the company’s stocks are traded on the stock market. Historically, a deviation between the NAV and the market capitalisation has been found for property companies implying that the stock market values the company differently. This thesis examines the deviation to NAV for 14 Swedish listed property companies during 2006-2015. The examination explains the deviation from the basis of a rational and an irrational approach. The thesis investigates empirically which factors that have affected the deviation by the use of a panel data regression analysis. The rational approach investigates the impact of company-specific, share-specific and corporate governance variables. The results of the thesis show that the rational variables can explain the deviation to NAV to some extent. The main contribution comes from companyspecific variables. Larger companies, companies focused on fewer locations, companies with a better reputation among asset managers and companies with a higher amount of insider ownership are negatively correlated to the discount to NAV. These company characteristics thus suggest a decrease in discounts to NAV (increase in premiums). At the same time companies with a higher loan to value, focus on property type and systematic risk increase the discount to NAV (decrease in premiums). The final rational model produces an adjusted R-square of 37.4% for the Swedish listed property market during the investigated period. The irrational approach investigates the impact of noise traders. The results show that the contribution of market sentiment is significant. The confidence indicator for the households has the greatest impact on the discount to NAV and an inclusion of the variable increases the adjusted R-square to 53.6%. An investigation into the justification of using the Noise Trader Theory is conducted and concludes that the use of a proxy for market sentiment is justified. / Substansvärdet (NAV) används ofta för att representera värdet av ett fastighetsbolag. För börsnoterade fastighetsbolag sker samtidigt en sekundär värdering eftersom deras aktier köps och säljs på aktiemarknaden. Historiskt sett har fastighetsbolagens substansvärden skilt sig från börspriserna av deras aktier vilket tyder på att aktiemarknaden värderar bolagen annorlunda och det uppstår då en substansrabatt eller substanspremie. Denna uppsats utvärderar detta fenomen för 14 svenska börsnoterade fastighetsbolag under åren 2006-2015 utifrån en rationell och en irrationell utgångspunkt. Uppsatsen testar empiriskt vilka faktorer som påverkar skillnaden under perioden genom en regressionsanalys med paneldata. Den rationella utgångspunkten undersöker effekterna av variabler knutna till företaget, aktien samt företagets bolagsstyrning. Resultatet visar att rationella variabler kan förklara substansrabatter och substanspremier till en viss grad. Det största bidraget kommer från de företagsspecifika variablerna. Större företag, företag fokuserade på ett mindre antal orter, företag med ett bättre rykte och företag vars styrelse har ett stort aktieinnehav tenderar att ha en minskad substansrabatt alternativt en ökad substanspremie. Å andra sidan tenderar företag med hög belåningsgrad, ett fåtal fastighetstyper och hög systematisk risk att ha en ökad substansrabatt alternativt en minskad substanspremie. Den slutliga modellen av rationella variabler genererar ett justerat R-square om 37,4% för svenska börsnoterade fastighetsbolag. Den irrationella utgångspunkten i denna uppsats undersöker variabler knutna till ett irrationellt handlande. Resultatet visar signifikant utfall för irrationellt handlande, där en konfidensindikator för hushållen visar störst inverkan och genererar ett justerat R-square om 53,6%. Uppsatsen undersöker möjligheten att använda irrationellt handlande som förklaringsvariabler till varför substansrabatter och substanspremier uppstår. Resultatet visar att det är motiverat att inkludera irrationella förklaringsvariabler.

Bakgrund: Investmentbolag hanterar kapital och investerar i huvudsak i andra aktiebolag. Ett vanligt tillvägagångssätt när det kommer till att värdera ett investmentbolag är att analysera substansvärdet. Trots att information om marknadsvärden på investmentbolagens innehav finns tillgängliga, avviker ofta börsens värdering av investmentbolagen från det så kallade substansvärdet och det uppkommer rabatter och premier. Genom den forskning som gjorts på området saknas det en genomgående uppfattning för vilka förklaringar som påverkar investmentbolagens substansrabatter och premier. Syfte: Syftet med studien är att analysera och undersöka vad som orsakar att investmentbolagen noterade på Nasdaq Stockholm i perioder värderas till en substansvärdepremie/-rabatt. Metod: En kvantitativ forskningsmetod har använts för att besvara studiens syfte. För att besvara studiens syfte har fyra potentiella förklaringar till substansrabatterna/-premiernas uppkomst undersökts. Data har samlats in och kategorisats under respektive investmentbolag under den undersökta tidsperioden. Paneldataanalyser har utförts för att studera eventuella samband mellan potentiella förklaringar och värderingens avvikelse från substansvärdet. Slutsats: I sju av nio fall visade studien att avkastningen på OMXSPI kan förklara substansvärdesförändring med en positiv koefficient. Det vill säga att substansvärdepremie/-rabatten rör sig i en positiv riktning vid en en-procentig förändring i index. Utifrån det lir slutsatsen att det finns relativt starka underlag för att OMXSPI delvis kan förklara investmentbolagens avvikelser från substansvärdet. Studien visar att det inte går att med statistisk signifikans att härleda övriga förklaring till avvikelsen. Därför kan vi inte med säkerhet säga att några av förklaringarna förutom OMXSPI besitter statiska samband med substansvärdepremie/-rabatten i investmentbolagen. / Background: Closed-end funds manage capital and invest mainly in other listed companies. A common approach when it comes to valuate a closed-end fund is to analyse the net asset value. Although information about the closed-end fund holdings is available, the market valuation of the closed-end funds often deviates from the so-called net asset value and discount and premiums arise. Through the research done in this area, there is no comprehensive understanding of which explanations actually affect the closed-end funds NAV discount and premiums. Purpose: The purpose of this study is to analyse and investigate what causes the closed-end funds listed on Nasdaq Stockholm to be valued at a NAV discount or premium during certain periods of time. Method: A quantitative research method has been used to answer this papers purpose. To answer the purpose of the paper, four potential explanations for emerge of NAV discount and premiums have been investigated. Data has been collected and categorized under respectively closed-end fund during the examined period. Panel data models were built to analyse the possible relationship between potential explanations and the valuation deviation to the net asset value. Conclusion: In seven out of nine cases, the study showed that the return on OMXSPI can explain net asset value change with a positive coefficient. That is, the NAV premium / discount moves in a positive direction in the event of a one percent change in the index. Based on this, it is concluded that there is relatively strong evidence that OMXSPI can partly explain the closed-end funds’ deviations from the net asset value. Furthermore, the study shows that it is not possible to derive other explanations for the deviation with statistical significance. Therefore, we cannot say with certainty that the explanations besides OMXSPI have a statistical relationship with the NAV premium / discount in the closed-end funds.

There have been previous studies aimed at finding out what factors influence whether a company's shares are trading at a premium or at a discount to its net asset value. Several studies have examined all or large parts of the market but have not at an early stage focused on niche markets. Many papers have also been based on data from other countries such as the UK, France, the Netherlands, Australia, and the US and have been executed under completely different macroeconomic conditions than those prevailing in Sweden in 2022. This study aims to investigate which factors can explain premium and discounts in relation to net asset value in Swedish real estate companies, listed on the OMX Stockholm Real Estate GI index. The study is based on 12 real estate companies listed on OMX Stockholm Real Estate GI. For a company to be relevant, it must have been listed on the index continuously since 2011. The data cover the period 2011-2021 and the results are based on three models: An OLS regression model, a fixed effect model, and a random effect model. Overall, the results of the study show that the company's size, leverage ratio, and investors' sentiment of the market correlate positively with the net asset value discount. At the same time, there is a negative correlation between the net asset discount and the stock volatility as well as return on equity. The results also showed that the industrial real estate sector correlated negatively to net asset discounts in some of the models used. The liquidity variable as well as the office and retail sectors had no statistically significant impact on net asset value discounts in real estate companies. / Det har gjorts tidigare studier som syftat till att ta reda på vilka faktorer som påverkar om ett företags aktier handlas till ett premium eller med rabatt gentemot sitt substansvärde. Flertalet studier har undersökt hela – eller stora delar av marknaden men inte i ett tidigt skede fokuserat på nischade marknader. Många av dessa undersökningar har också varit baserade på data från andra länder som Storbritannien, Frankrike, Nederländerna, Australien och USA och har gjorts under helt andra makroekonomiska förhållanden än vad som råder i Sverige 2022. Denna studie syftar till att undersöka vilka faktorer som kan förklara premium och substansrabatter i förhållande till substansvärde i svenska fastighetsbolag, noterade på fastighetsindexet OMX Stockholm Real Estate GI.Studien är baserad på 12 fastighetsbolag noterade på OMX Stockholm Real Estate GI. För att vara en del av datamaterialet måste företaget varit noterat på indexet kontinuerligt sedan 2011. Data omfattar perioden 2011–2021 och resultaten baseras på tre modeller; en OLS regressionsmodell, en fixed effect - samt en random effect modell. Övergripande visar resultaten i studien på att företagets storlek, skuldsättningsgrad, och investerares uppfattning om marknaden korrelerar positivt med substansrabatten. Samtidigt finns det en negativ korrelation mellan substansrabatten och volatiliteten hos en aktie, samt avkastning på eget kapital. Resultatet visade även att sektorn industrifastigheter korrelerade negativt mot substansrabatter i vissa av modellerna som användes. Likviditetsvariabeln samt sektorerna kontor och handel hade ingen statistisk signifikant påverkan på substansrabatter i fastighetsbolag.

Under det senaste decenniet har antalet fastighetsbolag som noterats på den svenska marknaden ökat markant, och idag är var tionde bolag på börsen ett fastighetsbolag. Denna ökning speglar ett uppsving för fastighetsinvesteringar, som medfört ett ökat inflöde av likviditet i sektorn. Ett inflöde som i sin tur har drivits av ett historiskt lågränteläge, vilket resulterat i att institutionella investerare ökat sin allokering till fastighetssektorn. Fastighetsbolag har generellt sett handlats till substansrabatt över tid, vilket innebär att deras marknadspris är lägre än deras underliggande tillgångar, men på senare tid har förekomsten av substanspremier ökat. Vilket istället innebär att marknadspriset är högre än deras underliggande tillgångar.  Denna studie syftar till att förklara variationen i substansrabatten över studieperioden genom att använda två typer av variabler, bolagsspecifika och makroekonomiska, samt undersöka förekomsten  av diskrepanser mellan delsektorerna bland de noterade fastighetsbolagen. Analysen gjordes med hjälp av paneldataregressioner, där de undersökta bolagen, under en 20-årsperiod, analyserades för tids- och tvärsnittsvariation. Resultatet visar att de undersökta variablerna kan förklara 14% av substansrabattens totala variation under undersökningsperioden. Resultatet visar även förekomsten av sektorspecifika skillnader, där fastighetsbolag verksamma inom industri och logistik, över tid, handlats till substanspremie till skillnad från de övriga undersökta sektorerna. / The number of real estate companies in Sweden has increased significantly over the last decade, and today one in ten listed companies is a property company. This increase reflects a rise in property investment, which has led to an increase in the inflow of liquidity into the sector. This inflow, has, in turn, been fuelled by historically low interest rates, which has encouraged institutional investors to increase their allocations to the real estate sector. While real estate companies have generally traded at a discount to NAV, meaning that their market capitalization is lower than their underlying assets, the prevalence of NAV premiums has increased. This means that their market price is higher than that of their underlying assets.  The aim of this study is to explain the variation in the discount to NAV over the study period using two types of variables, company-specific and macroeconomic variables, and to investigate whether or not sub-sectoral differences among listed real estate companies exist. The analysis was carried out using panel data regressions, where the studied companies were analyzed for time and cross-sectional variation. The results show that the variables examined can explain 14% of the total variation in the NAV discount over the sample period. In addition, the result also proves the existence of sub-sector-specific differences in NAV discount, with real estate companies focused on industry and logistics properties traded at NAV premium in comparison to the rest of the sub-sectors.