No description available.

BAKGRUND: Fastighetsmarknaden har generellt sett utvecklats starkt under senare år till följd av sjunkande räntor och brist på ytor för exempelvis kontor och bostäder. I verkligheten har utvecklingen dock varierat för olika fastighetstyper och geografiska lägen. Hur respektive fastighetstyp eller geografiskt läge påverkar aktiemarknadens värdering av de noterade fastighetsbolagen är däremot ovisst. Genom att analysera och kategorisera innehaven hos de noterade fastighetsbolagen utifrån fastighetstyp och geografisk placering avser studien analysera huruvida denna utveckling har påverkat aktiemarknadens värdering av de noterade fastighetsbolagen. SYFTE: Syftet med studien är att undersöka och analysera hur marknadens värdering av de noterade fastighetsbolagen i Sverige påverkas av fastighetsbeståndens indelning i olika fastighetstyper och geografiska lägen. Vidare ämnar studien ge bättre informationsunderlag för investerare som utvärderar fastighetsbolagen som potentiella investeringsobjekt GENOMFÖRANDE: Studien har genomförts med en kvantitativ forskningsmetod, där data för respektive fastighet i samtliga svenska noterade fastighetsbolag inhämtats och kategoriserats baserat på fastighetstyp, geografiskt läge och hyresvärde. Vidare har paneldataanalyser utförts för att analysera sambanden mellan värderingen av respektive företag kontra deras innehav. SLUTSATS: Slutsatsen av studien är att det med statistisk signifikans inte går att härleda att eller hur respektive fastighetsinnehav påverkar värderingen av respektive fastighetsbolag. Vidare visar studien att respektive företags innehav inte ensamt kan härleda varför ett fastighetsföretag handlas till substansvärdespremie/-rabatt. Istället har studien visat relativt starka underlag för att det i stor utsträckning är räntan som driver värderingen av respektive fastighetsbolag, där en högre räntenivå skulle innebära lägre värdering och en lägre räntenivå skulle innebära högre värdering. / BACKGROUND: The real estate market in Sweden has developed strongly over past years, mostly due to decreasing interest rates and a shortage of space for offices, housing as well as other types of real estate. In reality, the development has varied amongst real estate types and geographical locations, although the extent to which different types and locations affect valuation of listed real estate companies, is still uncertain. By examining and categorizing the holdings of listed real estate companies by real estate type and geographical location, the uncertain effects of these developments should be made clearer. AIM: The aim of the study is to examine and analyze the relationship between the market value of the Swedish listed real-estate companies and their corresponding holdings based on geographical location and real-estate types. COMPLETION: The study has been conducted with the use of a quantitative research method, where data for each real estate in each corresponding company has been retrieved and categorized based on real-estate type, geographical location and value. Thereafter, a series of paneldata models were built in order to analyze the relationship between the valuation and each corresponding company based on their holdings. CONCLUSION: The study concludes that the relationship between the valuation of a company and their holdings based on geographical location and real-estate types cannot be derived with statistical significance. The same conclusion holds for a relationship between NAV discount/premium and the market value of the companies. Instead, the study concludes that the major factor affecting the market value of the companies is the interest rate, where a higher interest rate leads to lower valuations, and a lower interest rate leads to higher valuations.

I denna uppsats studeras utvecklingen av substansvärden hos 9 noterade fastighetsbolag och 4 investmentbolag från det första kvartalet 2007 till det första kvartalet 2012. Utvecklingen av substansvärden jämförs med aktiekurs hos respektive bolag och det undersöks om det finns någon korrelation. Både priskorrelation och avkastningskorrelation utreds. Vidare kommer den genomsnittliga substansrabatten/substanspremien under den studerade tiden för respektive bolag räknas ut. Utifrån detta diskuteras och analyseras varje bolag för sig. Uppsatsen är också en fördjupning av respektive bolags verksamhet och marknad. All information grundar sig i respektive bolags kvartalsrapporter och årsredovisningar. Den finansiella tjänsten Bloomberg har också använts. En slutlig analys gällande korrelationen mellan aktiekurs och substansvärden för fastighetsbolag och investmentbolag görs. Även en jämförelseanalys mellan branscherna beskrivs.

<p>I en effektiv marknad är företag värda vad marknaden är beredd att betala. Fastighetsbranschen har under en längre tid präglats av att aktien handlas till ett lägre värde än bolagets totala fastighetstillgångar, detta kallas för att aktien handlas med substansrabatt. I takt med räntans nedgång har aktiekursen ökat. Den senaste tiden har fastighetsbolagens aktier ökat markant i värde, räntan har varit en bidragande orsak. Vi kommer i uppsatsen att lägga fokus på de nya redovisningsstandarder från IASB. En standard, IAS 40, berör särskilt fastighetsbranschen. Standarden innebär att fastighetsbolagen kommer att redovisa sina fastigheter till marknadsvärde i balans- och resultaträkningen istället för som tidigare till anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar och nedskrivningar. Den senaste tiden har marknadsvärdet ökat och därmed kommer fastighetsbolagen att redovisa högre vinster och ett större eget kapital enligt IAS 40. Syftet är att studera substansrabattens utveckling under hösten 2004 och våren 2005 i fastighetsbolag noterade på Stockholmsbörsen, samt undersöka om den nya standarden IAS 40 är en bidragande orsak till fastighetsaktiernas uppgång.</p><p>Både kvantitativ och kvalitativ data har insamlats. Vi har genomfört kvalitativa intervjuer med sakkunniga inom fastighetsområdet. Kvantitativ data har samlats in från respektive bolags årsredovisningar för att göra beräkningar av substansrabatt/premie. Vi har kommit fram till att substansrabatten har minskat och övergått till en knapp premie. Sakkunniga inom redovisningsinriktningen menar att stor fokus har legat på IAS 40 under hösten 2004 och att detta har varit en bidragande orsak till aktiernas uppgång. De menar också att den nya redovisningens siffror har en viss psykologisk effekt, därmed kommer IAS 40 att skapa större fluktuation på aktiemarknaden. Analytikerna menar att substansrabatten helt kommer att försvinna i framtiden, pga. nya aktörer, rationaliserings möjligheter och lägre räntenivåer. Därmed kommer större fokus att ligga på kassaflödesanalyser än förr och IAS 40 kommer alltså inte att påverka aktiekurserna.</p> / <p>In an effective market companies’ value is as much as the market is willing to pay.</p><p>The real estate market has been characterized for a long period of time by the fact that the shares has been bought for a less value than the total property assets of the company, this is called substance discount. Lately the real estate companies’ shares value has increased prominently; the interest has been a contribution cause. In the essay we will study if there are any further factors that have led to this increase in the shares value. The focus is on the new accounting standards from IASB. One standard, IAS 40, affect the real estate business in particular. The standard means that the real estate companies will present their real estates to fair value in the balance sheet and profit and loss account rather than as earlier using the acquisition cost with depreciations and write downs. The market value has increased lately and the real estate companies will therefore present higher profits and a larger equity according to IAS 40. The purpose is to study the substance discounts development during the 2004 autumn and the 2005 spring in real estate companies that are quoted on the Stockholm stock market, and to investigate if the new standard IAS 40 is a contributing cause to the real estate shares’ increase.</p><p>Both qualitative and quantitative data has been collected. We have carried out qualitative interviews with experts within the real estate area. Quantitative data has been collected from respective companies’ annual reports to calculate substance discounts/reward. We have come to the conclusion that the substance discount has decreased and passed to a meagre reward. The alignment of the accounting experts shows that focus has been on IAS 40 during the 2004 autumn and that this has been a contributing cause to the shares’ increase. They also mean that this new account numbers has a certain psychological effect, with that will IAS 40 create larger fluctuation on the stock market. The analytics means that the substance discount will disappear in the future, due to new participants, possibilities to rationalise and lower interests. Therefore a larger focus will be on cash flow analyses than before and IAS 40 will not affect the rates.</p>

I en effektiv marknad är företag värda vad marknaden är beredd att betala. Fastighetsbranschen har under en längre tid präglats av att aktien handlas till ett lägre värde än bolagets totala fastighetstillgångar, detta kallas för att aktien handlas med substansrabatt. I takt med räntans nedgång har aktiekursen ökat. Den senaste tiden har fastighetsbolagens aktier ökat markant i värde, räntan har varit en bidragande orsak. Vi kommer i uppsatsen att lägga fokus på de nya redovisningsstandarder från IASB. En standard, IAS 40, berör särskilt fastighetsbranschen. Standarden innebär att fastighetsbolagen kommer att redovisa sina fastigheter till marknadsvärde i balans- och resultaträkningen istället för som tidigare till anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar och nedskrivningar. Den senaste tiden har marknadsvärdet ökat och därmed kommer fastighetsbolagen att redovisa högre vinster och ett större eget kapital enligt IAS 40. Syftet är att studera substansrabattens utveckling under hösten 2004 och våren 2005 i fastighetsbolag noterade på Stockholmsbörsen, samt undersöka om den nya standarden IAS 40 är en bidragande orsak till fastighetsaktiernas uppgång. Både kvantitativ och kvalitativ data har insamlats. Vi har genomfört kvalitativa intervjuer med sakkunniga inom fastighetsområdet. Kvantitativ data har samlats in från respektive bolags årsredovisningar för att göra beräkningar av substansrabatt/premie. Vi har kommit fram till att substansrabatten har minskat och övergått till en knapp premie. Sakkunniga inom redovisningsinriktningen menar att stor fokus har legat på IAS 40 under hösten 2004 och att detta har varit en bidragande orsak till aktiernas uppgång. De menar också att den nya redovisningens siffror har en viss psykologisk effekt, därmed kommer IAS 40 att skapa större fluktuation på aktiemarknaden. Analytikerna menar att substansrabatten helt kommer att försvinna i framtiden, pga. nya aktörer, rationaliserings möjligheter och lägre räntenivåer. Därmed kommer större fokus att ligga på kassaflödesanalyser än förr och IAS 40 kommer alltså inte att påverka aktiekurserna. / In an effective market companies’ value is as much as the market is willing to pay. The real estate market has been characterized for a long period of time by the fact that the shares has been bought for a less value than the total property assets of the company, this is called substance discount. Lately the real estate companies’ shares value has increased prominently; the interest has been a contribution cause. In the essay we will study if there are any further factors that have led to this increase in the shares value. The focus is on the new accounting standards from IASB. One standard, IAS 40, affect the real estate business in particular. The standard means that the real estate companies will present their real estates to fair value in the balance sheet and profit and loss account rather than as earlier using the acquisition cost with depreciations and write downs. The market value has increased lately and the real estate companies will therefore present higher profits and a larger equity according to IAS 40. The purpose is to study the substance discounts development during the 2004 autumn and the 2005 spring in real estate companies that are quoted on the Stockholm stock market, and to investigate if the new standard IAS 40 is a contributing cause to the real estate shares’ increase. Both qualitative and quantitative data has been collected. We have carried out qualitative interviews with experts within the real estate area. Quantitative data has been collected from respective companies’ annual reports to calculate substance discounts/reward. We have come to the conclusion that the substance discount has decreased and passed to a meagre reward. The alignment of the accounting experts shows that focus has been on IAS 40 during the 2004 autumn and that this has been a contributing cause to the shares’ increase. They also mean that this new account numbers has a certain psychological effect, with that will IAS 40 create larger fluctuation on the stock market. The analytics means that the substance discount will disappear in the future, due to new participants, possibilities to rationalise and lower interests. Therefore a larger focus will be on cash flow analyses than before and IAS 40 will not affect the rates.

Substansrabatt för investmentbolag har sedan länge diskuterats inom företagsvärlden och forskningsvärlden. Substansrabattens bakomliggande faktorer är väldokumenterade och omdiskuterade men forskare är inte eniga om exakt vilka faktorer det är som driver investmentbolagets substansrabatt. En av de faktorer som visat sig ha en effekt på substansrabatten för investmentbolag är onoterat innehav och det är onoterat innehav som ligger till grund för vår uppsatts. Syftet med studien är att analyser sambandet mellan svenska investmentbolags substansrabatt och dess onoterade innehav genom att studera ekonomiska egenskaper för de onoterade bolagen som ingår i respektive investmentbolags innehav. Studien baserades på kvartalsvisa observationer för svenska investmentbolags nivå av substansrabatt, andel onoterat innehav, diversifiering av onoterat innehav och värdedrivande parametrar i respektive investmentbolags onoterade innehav. För att besvara studiens frågeställning använde vi oss av Pearson`s korrelationstest och linjära regressioner. Resultatet av studien påvisade att det finns ett positivt samband mellan investmentbolagens substansrabatt och andelen tillväxtbolag i det onoterade innehavet och att det finns ett negativt samband mellan lönsamhet i det onoterade innehavet och investmentbolagets substansrabatt. / The discount to NAV has been a debatable topic in the corporate world and the scientific field for a long period of time. Even though the underlying factors associated with the discount to NAV has been well documented and widely discussed, scientist remains divided on the topic. A factor that has been determined to have an effect on the discount to NAV is unquoted holdings which also is the starting point for this thesis. The purpose of this thesis is to analyze the relationship between Swedish investment companies discount to NAV and the companies’ unquoted holdings by studying key performance indicators regarding the companies ‘unquoted holdings. The thesis was based on quarterly observations of the discount to NAV, the quota of unquoted holdings, level of diversification and financial key figures. To answer the hypothesis of the thesis we used Pearson`s test of correlation and linear regression. The thesis result indicates that there is a positive relationship between the discount to NAV and the quota of unquoted growth companies. The results also showed a negative relationship between profitability in unquoted holdings and the discount to NAV.

Net asset value (NAV) is commonly used to represent the value of a property company. For listed property companies a secondary valuation occurs simultaneously as the company’s stocks are traded on the stock market. Historically, a deviation between the NAV and the market capitalisation has been found for property companies implying that the stock market values the company differently. This thesis examines the deviation to NAV for 14 Swedish listed property companies during 2006-2015. The examination explains the deviation from the basis of a rational and an irrational approach. The thesis investigates empirically which factors that have affected the deviation by the use of a panel data regression analysis. The rational approach investigates the impact of company-specific, share-specific and corporate governance variables. The results of the thesis show that the rational variables can explain the deviation to NAV to some extent. The main contribution comes from companyspecific variables. Larger companies, companies focused on fewer locations, companies with a better reputation among asset managers and companies with a higher amount of insider ownership are negatively correlated to the discount to NAV. These company characteristics thus suggest a decrease in discounts to NAV (increase in premiums). At the same time companies with a higher loan to value, focus on property type and systematic risk increase the discount to NAV (decrease in premiums). The final rational model produces an adjusted R-square of 37.4% for the Swedish listed property market during the investigated period. The irrational approach investigates the impact of noise traders. The results show that the contribution of market sentiment is significant. The confidence indicator for the households has the greatest impact on the discount to NAV and an inclusion of the variable increases the adjusted R-square to 53.6%. An investigation into the justification of using the Noise Trader Theory is conducted and concludes that the use of a proxy for market sentiment is justified. / Substansvärdet (NAV) används ofta för att representera värdet av ett fastighetsbolag. För börsnoterade fastighetsbolag sker samtidigt en sekundär värdering eftersom deras aktier köps och säljs på aktiemarknaden. Historiskt sett har fastighetsbolagens substansvärden skilt sig från börspriserna av deras aktier vilket tyder på att aktiemarknaden värderar bolagen annorlunda och det uppstår då en substansrabatt eller substanspremie. Denna uppsats utvärderar detta fenomen för 14 svenska börsnoterade fastighetsbolag under åren 2006-2015 utifrån en rationell och en irrationell utgångspunkt. Uppsatsen testar empiriskt vilka faktorer som påverkar skillnaden under perioden genom en regressionsanalys med paneldata. Den rationella utgångspunkten undersöker effekterna av variabler knutna till företaget, aktien samt företagets bolagsstyrning. Resultatet visar att rationella variabler kan förklara substansrabatter och substanspremier till en viss grad. Det största bidraget kommer från de företagsspecifika variablerna. Större företag, företag fokuserade på ett mindre antal orter, företag med ett bättre rykte och företag vars styrelse har ett stort aktieinnehav tenderar att ha en minskad substansrabatt alternativt en ökad substanspremie. Å andra sidan tenderar företag med hög belåningsgrad, ett fåtal fastighetstyper och hög systematisk risk att ha en ökad substansrabatt alternativt en minskad substanspremie. Den slutliga modellen av rationella variabler genererar ett justerat R-square om 37,4% för svenska börsnoterade fastighetsbolag. Den irrationella utgångspunkten i denna uppsats undersöker variabler knutna till ett irrationellt handlande. Resultatet visar signifikant utfall för irrationellt handlande, där en konfidensindikator för hushållen visar störst inverkan och genererar ett justerat R-square om 53,6%. Uppsatsen undersöker möjligheten att använda irrationellt handlande som förklaringsvariabler till varför substansrabatter och substanspremier uppstår. Resultatet visar att det är motiverat att inkludera irrationella förklaringsvariabler.

I denna studie undersöker vi om VD:s och styrelseordförandes eget aktieinnehav påverkar substansrabatten i svenska investmentbolag. Investmentbolag har som affärsidé att äga aktier i andra bolag. Det ger upphov till ett omdiskuterat fenomen där de underliggande tillgångarna kan handlas till rabatt eller premie genom investmentbolaget. Flertalet förklaringsfaktorer till substansrabatt har tidigare undersökts. Studien bidrar till ny insikt genom att undersöka om VD:s och styrelseordförandes eget aktieinnehav i bolaget påverkar substansrabatten. Studien baseras på data från 12 svenska investmentbolag noterade på Nasdaq OMX Stockholm. Sambanden undersöks med hjälp av multipel regressionsanalys med vissa tidigare kända förklaringsfaktorer som kontrollvariabler. Vi finner att styrelseordförandes aktieinnehav och kontrollvariabeln förvaltningskostnad har ett signifikant negativt samband med substansrabatt. VD:s aktieinnehav uppvisar inte något signifikant samband med substansrabatt. Resultatet antyder att marknaden värderar investmentbolag högre om dess styrelseordförande själv är investerad i bolaget.

Bakgrund: Investmentbolag hanterar kapital och investerar i huvudsak i andra aktiebolag. Ett vanligt tillvägagångssätt när det kommer till att värdera ett investmentbolag är att analysera substansvärdet. Trots att information om marknadsvärden på investmentbolagens innehav finns tillgängliga, avviker ofta börsens värdering av investmentbolagen från det så kallade substansvärdet och det uppkommer rabatter och premier. Genom den forskning som gjorts på området saknas det en genomgående uppfattning för vilka förklaringar som påverkar investmentbolagens substansrabatter och premier. Syfte: Syftet med studien är att analysera och undersöka vad som orsakar att investmentbolagen noterade på Nasdaq Stockholm i perioder värderas till en substansvärdepremie/-rabatt. Metod: En kvantitativ forskningsmetod har använts för att besvara studiens syfte. För att besvara studiens syfte har fyra potentiella förklaringar till substansrabatterna/-premiernas uppkomst undersökts. Data har samlats in och kategorisats under respektive investmentbolag under den undersökta tidsperioden. Paneldataanalyser har utförts för att studera eventuella samband mellan potentiella förklaringar och värderingens avvikelse från substansvärdet. Slutsats: I sju av nio fall visade studien att avkastningen på OMXSPI kan förklara substansvärdesförändring med en positiv koefficient. Det vill säga att substansvärdepremie/-rabatten rör sig i en positiv riktning vid en en-procentig förändring i index. Utifrån det lir slutsatsen att det finns relativt starka underlag för att OMXSPI delvis kan förklara investmentbolagens avvikelser från substansvärdet. Studien visar att det inte går att med statistisk signifikans att härleda övriga förklaring till avvikelsen. Därför kan vi inte med säkerhet säga att några av förklaringarna förutom OMXSPI besitter statiska samband med substansvärdepremie/-rabatten i investmentbolagen. / Background: Closed-end funds manage capital and invest mainly in other listed companies. A common approach when it comes to valuate a closed-end fund is to analyse the net asset value. Although information about the closed-end fund holdings is available, the market valuation of the closed-end funds often deviates from the so-called net asset value and discount and premiums arise. Through the research done in this area, there is no comprehensive understanding of which explanations actually affect the closed-end funds NAV discount and premiums. Purpose: The purpose of this study is to analyse and investigate what causes the closed-end funds listed on Nasdaq Stockholm to be valued at a NAV discount or premium during certain periods of time. Method: A quantitative research method has been used to answer this papers purpose. To answer the purpose of the paper, four potential explanations for emerge of NAV discount and premiums have been investigated. Data has been collected and categorized under respectively closed-end fund during the examined period. Panel data models were built to analyse the possible relationship between potential explanations and the valuation deviation to the net asset value. Conclusion: In seven out of nine cases, the study showed that the return on OMXSPI can explain net asset value change with a positive coefficient. That is, the NAV premium / discount moves in a positive direction in the event of a one percent change in the index. Based on this, it is concluded that there is relatively strong evidence that OMXSPI can partly explain the closed-end funds’ deviations from the net asset value. Furthermore, the study shows that it is not possible to derive other explanations for the deviation with statistical significance. Therefore, we cannot say with certainty that the explanations besides OMXSPI have a statistical relationship with the NAV premium / discount in the closed-end funds.

A discount to the net asset value of Swedish investment companies is something that have existed for decades and a general explanation for the cause have not been found. The aim of this thesis is to find the the factors that impact the discount to net asset value of Swedish investment companies. The result will later be used to for comparison to gain a better understanding of the different causes behind the discount and in what way they differ among the companies. This will be done by using regression analysis. The results indicate that unlisted holdings contribute greatly to the discount but can't be used as a general explanation for the discount as investment companies which only hold listed holdings trade at a discount as well. Furthermore when foreign ownership or institutional ownership of the investment companies increase, the discount decreases as it signals to the market that their value is fair. / En substansrabatt hos svenska investmentbolag är något som har existerat i årtionden, men ändå har ingen generell förklaring till dessa kunnat hittats. Detta kandidatexamensarbete syftar att försöka hitta de variabler som ger upphov till substansrabatt hos svenska investmentbolag. Resultatet används sedan för att med jämförelse förstå de olika orsakerna som ger upphov till rabatten och varför det inte är samma förklaring mellan de olika bolagen. Resultaten indikerade att olistade bolag bidrar stort till rabatten men att det inte kan användas som en generell förklaring då det finns investmentbolag med en portfölj som bara innehåller listade bolag men som ändå har en substansrabatt. Vidare visar det sig att substansrabatten minskar när andelen utländsk eller institutionellt ägande av investmentbolaget ökar eftersom det signalerar till marknaden att det nuvarande priset är attraktivt.