Syfte: Uppsatsen syftar till att redovisa hur fastighetsföretagen som tillämpar IAS 40 redovisar sina värdeförändringar och hur de fastställer förvaltningsfastigheternas verkliga värde. Syftet är även att belysa de olikheter som finns i fastighetsföretagens resultaträkning.   Metod: Uppsatsen består av en kvalitativ undersökningsmetod. Vår studie började med att göra en kvalitativ undersökning genom att granska 10 börsnoterade koncerners årsredovisningar från år 2005-2012.   Resultat och slutsatser: De undersökta fastighetsföretagen använder sig av antingen kassaflödesmetoden eller ortprismetoden för att fastställa sina förvaltningsfastigheters verkliga värde. De bedömningar och antaganden som görs skiljer sig åt mellan företagen. Vi har sett att företagen väljer att placera de värdeförändringar lite på olika sätt i resultaträkningen. Det eftersom att lagen inte ger några klara direktiv om hur och var dessa värdeförändringar skall placeras i resultaträkningen, vilket gör att det blir svårt att jämföra dessa företag med varandra.

Titel: Värderelevans i svenska fastighetsbolag – en repetitiv studie av Bengt Bengtssons forskningNivå: D-uppsats i ämnet företagsekonomi Syfte: Syftet med detta examensarbete är att utföra en repetitiv studie av Bengt Bengtssons doktorsavhandling ”Redovisningens värderelevans i svenska fastighetsbolag före och efter införandet av IAS 40”. Bengtssons forskning slutar i mars 2007 och då tar denna studie avstamp för att undersöka vidare om samma slutsatser kan dras under perioden april 2007 fram till mars 2013. Detta görs med anledning av att den svenska konjunkturen har befunnits i en lågkonjunktur under större delen av denna period och gör det även idag. Ingen tidigare studie har undersökt detta samband på den svenska fastighetsmarknaden. Det är därför intressant att undersöka hur kvoten börsvärde/redovisat eget kapital har sett ut även efter Bengtssons avslutade forskning. Examensarbetets huvudfrågor som skall besvaras är: - Har samvariationen mellan företagets redovisade egna kapital och dess värde på börsen förändrats under tidsperioden juli 2007 fram till april 2013? Kan samma slutsatser som i Bengtssons forskning dras även under en nedgående konjunktur? Metod: Studien har genomförts på ett deduktivt sätt. Den bygger på sekundärdata i form av vetenskapliga artiklar, Internetsidor och litteratur samt kvantitativ primärdata från sju svenska börsnoterade fastighetsbolag. Teori och empiri har sedan analyserats och kopplats samman i analyskapitlet. Resultat & slutsats: Studien visar att värderelevansen stabiliserats på en lägre nivå jämfört med Bengtssons undersökning. Även samvariationen mellan variablerna eget kapital och börsvärde följer varandra bättre än tidigare med undantag för perioden 2008-2009 då Sverige befann sig i lågkonjunktur. Kvoten mellan eget kapital och börsvärde är hög i bättre tider men låg i sämre tider. Förslag till fortsatt forskning: Många intressanta infallsvinklar har dykt upp under studiens period vilka presenteras nedan som förslag till vidare forskning inom området. Spelar valet av extern eller intern värdering av tillgångar i ett fastighetsbolag någon roll för värderelevansen mellan eget kapital och börsvärde? Kan samma slutsatser som i Bengtssons avhandling och denna undersökning kring värderelevansen och samvariationen dras under en längre tidsperiod? Kan en liknande undersökning av korrelationen mellan eget kapital och aktievärde användas för studier av ett annat EU-land? Uppsatsens bidrag: Undersökningen är ett positivt bidrag till den samhällsvetenskapliga forskningen då den undersökt, analyserat och förklarat hur redovisningen till verkligt värde blivit mer värderelevant än i tidigare undersökta perioder., Det finns ingen tidigare studie som utför en repetitiv studie på Bengt Bengtssons avhandling med samma urval av företag. Bidraget till forskningen är således att Bengtssons avhandling blir förlängd och undersöker värderelevans och samvariation under lågkonjunktur med samma statistiska metod och urval.

<p>In the year of 2005 the international standard IAS 40 came in to use in Sweden, this lead to an opportunity for the corporations to choose either to evaluate their investment properties according to the historical cost accounting principal. The model contains the obtaining price with reduction for the planned writing off. The alternative that IAS40 offers is the fairvalue principal, which evaluate the investment properties by consideration of the income versus outcome and surrounding factors for every accounting period</p><p>Since the fairvalue is buildt on numbers the corporations them self choose what to publish and for how long the value depreciation should be lasting before it should be taken up as an unrealized value change in the reporting material. This means that there is a big chance that the evaluation can be distorted</p><p>Since we just recently have had strong cyclical variation and are on our way from an excess boom into a weak economic climate, this will be the first study performed about fair value in a weak economic climate since the adoption of IAS40.</p><p>The purpose of the essay is to find out how well the booked value of investment properties owned by corporations listed on the Swedish stock market accord with the fairvalue that the market and the Swedish property index indicates on. To be able to test this connection we gathered information from the corporation’s annual reports which we compiled to see how the market comprehends. Hypotheses were concluded thru out the search of theoretic background in the hunt for an explanation to the possible difference between the booked evaluation and the guidelined evaluation. The hypotheses where tested in the program SPSS and the results from the tests form the background for our conclusions.</p><p>The conclusions is that there is a differing of 2, 85 % in the year of 2008 between the revaluations in the corporations listed on the stock market and the guidelined value from SFI. Since we have only looked at 17 companies the result have to be regarded with great caution, but none the less it seems as the differing partly can be explained by the information asymmetry and partly by the debt-equity ratio despite of the differing we can establish that the investment properties evaluation to a high degree follows the cyclical variations on the real estate market.</p>

In the year of 2005 the international standard IAS 40 came in to use in Sweden, this lead to an opportunity for the corporations to choose either to evaluate their investment properties according to the historical cost accounting principal. The model contains the obtaining price with reduction for the planned writing off. The alternative that IAS40 offers is the fairvalue principal, which evaluate the investment properties by consideration of the income versus outcome and surrounding factors for every accounting period Since the fairvalue is buildt on numbers the corporations them self choose what to publish and for how long the value depreciation should be lasting before it should be taken up as an unrealized value change in the reporting material. This means that there is a big chance that the evaluation can be distorted Since we just recently have had strong cyclical variation and are on our way from an excess boom into a weak economic climate, this will be the first study performed about fair value in a weak economic climate since the adoption of IAS40. The purpose of the essay is to find out how well the booked value of investment properties owned by corporations listed on the Swedish stock market accord with the fairvalue that the market and the Swedish property index indicates on. To be able to test this connection we gathered information from the corporation’s annual reports which we compiled to see how the market comprehends. Hypotheses were concluded thru out the search of theoretic background in the hunt for an explanation to the possible difference between the booked evaluation and the guidelined evaluation. The hypotheses where tested in the program SPSS and the results from the tests form the background for our conclusions. The conclusions is that there is a differing of 2, 85 % in the year of 2008 between the revaluations in the corporations listed on the stock market and the guidelined value from SFI. Since we have only looked at 17 companies the result have to be regarded with great caution, but none the less it seems as the differing partly can be explained by the information asymmetry and partly by the debt-equity ratio despite of the differing we can establish that the investment properties evaluation to a high degree follows the cyclical variations on the real estate market.

<p>De senaste decenniernas globalisering har medfört att redovisningen behöver bli mer harmoniserad. Både företag och användare av redovisningsinformation är idag i större behov av att kunna jämföra redovisningsinformation inte bara mellan företag nationellt utan även mellan länder och mellan världsdelar. Detta är bakgrunden till införandet av IASB: s redovisningsregler i hela EU. En av de standarder som har påverkats mest av införandet av IASB: s regler benämnda IFRS/IAS är redovisningsstandarden IAS 40, vilken behandlar hur förvaltningsfastigheter skall redovisas. I och med införandet av IAS 40 så öppnades möjligheten upp för att värdera förvaltningsfastigheter i balansräkningen till dess marknadsvärde. Denna förändring innebar att fastighetsföretagens balans- och resultat räkningar påverkades. Syftet med denna redovisningsförändring var att företagens redovisning på ett rättvisare sätt skulle spegla företagens ekonomiska ställning för dess intressenter. Syftet med denna uppsats är att undersöka IAS 40: s inverkan på aktievärderingen av noterade fastighetsföretag på Stockolmsbörsen och därigenom kanske kunna dra slutsatsen att förändringen av förvaltningsfastigheternas värdering lett till att ge företagens intressenter en mer rättvisande bild av företagens ekonomiska ställning. För att undersöka detta valdes en statistisk modell ut. I modellen ingick det fem stycken relevanta nyckeltal som alla förändrats av införandet av IAS 40. I modellen lades också en dummyvariabel till. Detta för att kontrollera om införandet av IAS 40 direkt påverkat aktiekurserna i de undersöka bolagen i studien. Som beroende variabel så valdes aktiekursförändringen ut. Dessa variabler ingick sedan i en multipel regressionsanalys.</p><p>Resultatet av denna multipel regressionsanalys blev att; vinst per aktie, införandet av IAS 40 samt räntetäckningsgrad visade sig vara signifikanta och därmed kan sägas inneha värderelevans. Med antagandet som gjorts i denna uppsats beträffande värderelevans kan det sägas att eftersom dessa två nyckeltal innehade värderelevans så bör slutsatsen kunna dras att införandet av IAS 40 har inverkat på aktievärderingen i de undersökta bolagen. Även variabeln införandet av IAS 40 visade sig vara signifikant. Detta faktum understryker ytterligare att införandet av IAS 40 har inverkat på aktievärderingen i de undersökta bolagen eftersom denna variabel endast mätt hur och om införandet av IAS 40 direkt påverkat aktiekurserna.Slutligen kan sägas att i de undersökta bolagen så har IASB: s nya redovisningsstandarder benämnda IFRS/IAS, då främst IAS 40 i denna uppsats uppfyllt sitt syfte med att ge en mer rättvisande bild för redovisnings intressenter, genom att visa fler verkliga värden i balansräkningen än tidigare redovisningsstandarder.</p>

<p>Från och med den 1 januari 2005 skall svenska noterade bolag utforma sin redovisning efter International Accounting Standards (IAS). För värderingen av förvaltningsfastigheter är det IAS 40 (Investment property) som nu mera gäller. Denna ger möjlighet att värdera fastigheter till antingen verkligt värde eller anskaffningsvärde, men att värdera till verkligt värde förespråkas. Att värdera till verkligt värde innebär en principförändring för svenska bolag som tidigare har varit tvingade att göra sina värderingar till anskaffningsvärdet, trots att man inte har tvingats att byta princip har samtliga bolag valt att göra detta. Avsikten med studien är att undersöka hur denna förändring av värderingar kommer att påverka bolagen ur ett finansiellt perspektiv. Studiens syfte har varit att beskriva och belysa vilka effekter IAS 40 har haft för fastighetsbolagens redovisning. Vi har avgränsat oss till samtliga noterade svenska fastighetsbolag, men har inte kunnat använda oss av samtliga främst för att ett flertal av dessa inte varit noterade tillräckligt länge. Vi har använts av det hermeneutiska synsättet genom att tolka årsredovisningar från 2004 och 2005 och jämfört dessa med nya respektive gamla redovisningspraxis. Detta har vi gjort genom att använda oss av både en kvalitativ och kvantitativ metod.</p>

<p>Från och med 1 januari, 2005 skall samtliga börsnoterade fastighetsbolag som innehar förvaltningsfastigheter, värdera dessa till verkligt värde. Tillämpningen innebär att bolagen i sin koncernredovisning skall redovisa det verkliga värdet i resultaträkningen. I moderbolagets samt dotterbolagets resultatredovisning används den historiska anskaffningskostnaden samt avskrivningar. Syftet med införandet av IAS 40 är att framförallt underlätta för investerare när det gäller jämförandet av de olika bolagen.</p><p>Vårt syfte med uppsatsen var att ta reda på vilka förändringar införandet av IAS 40 har åstadkommit i årsredovisningarna samt hur Revisorskåren ser på IAS 40. Vi upptäckte att soliditeten, det egna kapitalet samt fastigheternas värde ökade markant. Det är dock inte bara fördelar med att värdera till verkligt värde utan det finns även en del nackdelar. Det visade sig att det råder en stor osäkerhet när det gäller värderingsmetod och värderingsman. Vi har studerat två artiklar ur tidskriften Balans och då kan vi se att väldigt många av fastighetsbolagen använder sig av en blandad form av funktions- och kostnadsslagsindelad resultatredovisning. Förhoppningsvis kan det i framtiden bli en homogen resultatredovisning. Vilket åter för oss in på investerarna som skulle få ett bättre underlag vid jämförandet av olika bolag.</p><p>För att uppfylla vårt syfte använde vi oss av den kvalitativa metoden. Vi intervjuade en auktoriserad revisor som har sin speciallitet inom IAS 40 och studerade årsredovisningar från fyra slumpmässigt utvalda fastighetsbolag. Dessutom har vi använt oss av två artiklar ur tidskriften Balans.</p><p>Vi kom fram till att soliditeten har ökat i samband med införandet av IAS 40. Vi har även sett att det egna kapitalet har ökat men där kan vi inte se någon direkt koppling till IAS 40. Utan det beror på mer indirekta faktorer. Vi har även fått tagit del av problematiken kring värdering av fastigheter. Det råder en stor osäkerhet vilket det inte finns någon direkt lösning på i nuläget. Genom vår intervju och genom artiklar ur tidskriften Balans har vi fått tagit del av Revisorskåren synsätt på IAS 40.</p>

<p>Den 1 januari 2005 trädde det nya regelverket IAS/IFRS i kraft i EU. Detta regelverk reglerar hur noterade koncerner ska upprätta sin redovisning. I regelverket finns IAS 40 som är den standard som reglerar hur förvaltningsfastigheter ska redovisas. Det väsentliga med denna standard är att den tillåter värdering till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen kan ske genom huvudregeln, den så kallade ortsprismetoden, där fastigheten jämförs med liknande objekt som avyttrats. IAS 40 tar även upp en nödlösning som innebär att uppskattade framtida betalningsströmmar diskonteras till nuvärde. Nödlösningen är den metod som främst används i Sverige.</p><p>Vårt syfte med uppsatsen var att undersöka hur redovisningen samt revisorns roll har påverkats efter införandet av IAS 40. Detta har vi gjort genom att använda oss av en kvalitativ metod där vi genomförde öppna individuella intervjuer. Vi genomförde en intervju med en redovisningsspecialist för att beskriva hur redovisningen har förändrats. Sedan genomförde vi ytterligare en intervju med en auktoriserad revisor i syfte att beskriva hur redovisningens förändring har påverkat revisorn.</p><p>I vår underökning kom vi fram till att IAS 40 är en positiv förändring för redovisningen. Detta eftersom redovisningen nu speglar verkligheten mer korrekt. Men denna förändring har också medfört negativa konsekvenser. Vid värdering till verkligt värde måste ett antal antaganden göras, dessa har bidragit till subjektiva element i redovisningen. Det är revisorns uppgift att se till att dessa inte utnyttjas av ledningen för egen vinning. Vår undersökning indikerar att detta inte är möjligt, eftersom revisorerna har anpassat sig till den förändring som IAS 40 medfört. Det ingår numera i revisorernas arbete att granska att de antaganden som gjorts är korrekta.</p>

No description available.

De senaste decenniernas globalisering har medfört att redovisningen behöver bli mer harmoniserad. Både företag och användare av redovisningsinformation är idag i större behov av att kunna jämföra redovisningsinformation inte bara mellan företag nationellt utan även mellan länder och mellan världsdelar. Detta är bakgrunden till införandet av IASB: s redovisningsregler i hela EU. En av de standarder som har påverkats mest av införandet av IASB: s regler benämnda IFRS/IAS är redovisningsstandarden IAS 40, vilken behandlar hur förvaltningsfastigheter skall redovisas. I och med införandet av IAS 40 så öppnades möjligheten upp för att värdera förvaltningsfastigheter i balansräkningen till dess marknadsvärde. Denna förändring innebar att fastighetsföretagens balans- och resultat räkningar påverkades. Syftet med denna redovisningsförändring var att företagens redovisning på ett rättvisare sätt skulle spegla företagens ekonomiska ställning för dess intressenter. Syftet med denna uppsats är att undersöka IAS 40: s inverkan på aktievärderingen av noterade fastighetsföretag på Stockolmsbörsen och därigenom kanske kunna dra slutsatsen att förändringen av förvaltningsfastigheternas värdering lett till att ge företagens intressenter en mer rättvisande bild av företagens ekonomiska ställning. För att undersöka detta valdes en statistisk modell ut. I modellen ingick det fem stycken relevanta nyckeltal som alla förändrats av införandet av IAS 40. I modellen lades också en dummyvariabel till. Detta för att kontrollera om införandet av IAS 40 direkt påverkat aktiekurserna i de undersöka bolagen i studien. Som beroende variabel så valdes aktiekursförändringen ut. Dessa variabler ingick sedan i en multipel regressionsanalys. Resultatet av denna multipel regressionsanalys blev att; vinst per aktie, införandet av IAS 40 samt räntetäckningsgrad visade sig vara signifikanta och därmed kan sägas inneha värderelevans. Med antagandet som gjorts i denna uppsats beträffande värderelevans kan det sägas att eftersom dessa två nyckeltal innehade värderelevans så bör slutsatsen kunna dras att införandet av IAS 40 har inverkat på aktievärderingen i de undersökta bolagen. Även variabeln införandet av IAS 40 visade sig vara signifikant. Detta faktum understryker ytterligare att införandet av IAS 40 har inverkat på aktievärderingen i de undersökta bolagen eftersom denna variabel endast mätt hur och om införandet av IAS 40 direkt påverkat aktiekurserna.Slutligen kan sägas att i de undersökta bolagen så har IASB: s nya redovisningsstandarder benämnda IFRS/IAS, då främst IAS 40 i denna uppsats uppfyllt sitt syfte med att ge en mer rättvisande bild för redovisnings intressenter, genom att visa fler verkliga värden i balansräkningen än tidigare redovisningsstandarder.