Från och med 1 januari, 2005 skall samtliga börsnoterade fastighetsbolag som innehar förvaltningsfastigheter, värdera dessa till verkligt värde. Tillämpningen innebär att bolagen i sin koncernredovisning skall redovisa det verkliga värdet i resultaträkningen. I moderbolagets samt dotterbolagets resultatredovisning används den historiska anskaffningskostnaden samt avskrivningar. Syftet med införandet av IAS 40 är att framförallt underlätta för investerare när det gäller jämförandet av de olika bolagen. Vårt syfte med uppsatsen var att ta reda på vilka förändringar införandet av IAS 40 har åstadkommit i årsredovisningarna samt hur Revisorskåren ser på IAS 40. Vi upptäckte att soliditeten, det egna kapitalet samt fastigheternas värde ökade markant. Det är dock inte bara fördelar med att värdera till verkligt värde utan det finns även en del nackdelar. Det visade sig att det råder en stor osäkerhet när det gäller värderingsmetod och värderingsman. Vi har studerat två artiklar ur tidskriften Balans och då kan vi se att väldigt många av fastighetsbolagen använder sig av en blandad form av funktions- och kostnadsslagsindelad resultatredovisning. Förhoppningsvis kan det i framtiden bli en homogen resultatredovisning. Vilket åter för oss in på investerarna som skulle få ett bättre underlag vid jämförandet av olika bolag. För att uppfylla vårt syfte använde vi oss av den kvalitativa metoden. Vi intervjuade en auktoriserad revisor som har sin speciallitet inom IAS 40 och studerade årsredovisningar från fyra slumpmässigt utvalda fastighetsbolag. Dessutom har vi använt oss av två artiklar ur tidskriften Balans. Vi kom fram till att soliditeten har ökat i samband med införandet av IAS 40. Vi har även sett att det egna kapitalet har ökat men där kan vi inte se någon direkt koppling till IAS 40. Utan det beror på mer indirekta faktorer. Vi har även fått tagit del av problematiken kring värdering av fastigheter. Det råder en stor osäkerhet vilket det inte finns någon direkt lösning på i nuläget. Genom vår intervju och genom artiklar ur tidskriften Balans har vi fått tagit del av Revisorskåren synsätt på IAS 40.

Den 1 januari 2005 trädde det nya regelverket IAS/IFRS i kraft i EU. Detta regelverk reglerar hur noterade koncerner ska upprätta sin redovisning. I regelverket finns IAS 40 som är den standard som reglerar hur förvaltningsfastigheter ska redovisas. Det väsentliga med denna standard är att den tillåter värdering till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen kan ske genom huvudregeln, den så kallade ortsprismetoden, där fastigheten jämförs med liknande objekt som avyttrats. IAS 40 tar även upp en nödlösning som innebär att uppskattade framtida betalningsströmmar diskonteras till nuvärde. Nödlösningen är den metod som främst används i Sverige. Vårt syfte med uppsatsen var att undersöka hur redovisningen samt revisorns roll har påverkats efter införandet av IAS 40. Detta har vi gjort genom att använda oss av en kvalitativ metod där vi genomförde öppna individuella intervjuer. Vi genomförde en intervju med en redovisningsspecialist för att beskriva hur redovisningen har förändrats. Sedan genomförde vi ytterligare en intervju med en auktoriserad revisor i syfte att beskriva hur redovisningens förändring har påverkat revisorn. I vår underökning kom vi fram till att IAS 40 är en positiv förändring för redovisningen. Detta eftersom redovisningen nu speglar verkligheten mer korrekt. Men denna förändring har också medfört negativa konsekvenser. Vid värdering till verkligt värde måste ett antal antaganden göras, dessa har bidragit till subjektiva element i redovisningen. Det är revisorns uppgift att se till att dessa inte utnyttjas av ledningen för egen vinning. Vår undersökning indikerar att detta inte är möjligt, eftersom revisorerna har anpassat sig till den förändring som IAS 40 medfört. Det ingår numera i revisorernas arbete att granska att de antaganden som gjorts är korrekta.

No description available.

Från och med den 1 januari 2005 skall svenska noterade bolag utforma sin redovisning efter International Accounting Standards (IAS). För värderingen av förvaltningsfastigheter är det IAS 40 (Investment property) som nu mera gäller. Denna ger möjlighet att värdera fastigheter till antingen verkligt värde eller anskaffningsvärde, men att värdera till verkligt värde förespråkas. Att värdera till verkligt värde innebär en principförändring för svenska bolag som tidigare har varit tvingade att göra sina värderingar till anskaffningsvärdet, trots att man inte har tvingats att byta princip har samtliga bolag valt att göra detta. Avsikten med studien är att undersöka hur denna förändring av värderingar kommer att påverka bolagen ur ett finansiellt perspektiv. Studiens syfte har varit att beskriva och belysa vilka effekter IAS 40 har haft för fastighetsbolagens redovisning. Vi har avgränsat oss till samtliga noterade svenska fastighetsbolag, men har inte kunnat använda oss av samtliga främst för att ett flertal av dessa inte varit noterade tillräckligt länge. Vi har använts av det hermeneutiska synsättet genom att tolka årsredovisningar från 2004 och 2005 och jämfört dessa med nya respektive gamla redovisningspraxis. Detta har vi gjort genom att använda oss av både en kvalitativ och kvantitativ metod.

Syfte: Studien ämnar till att undersöka korrelationen mellan redovisat värde och marknadsvärde med avseende på förvaltningsfastigheter. Metod: Studien har tillämpat en kvantitativ metodstrategi där data från kvartalsrapporter och aktiedata kvantifieras följt av att korrelationsanalyser genomförts. Slutsats: Signifikanta positiva samband uppmättes för samtliga utvalda redovisningsmått, således kan dessa mått anses vara värderelevanta utifrån studiens korrelationsanalyser och tidigare forskningsresultat. Förslag till vidare forskning: En multipel regressionsanalys med fler variabler än de valda i denna studie vore att föredra i framtiden, förslagsvis bör variablerna; förändring i utdelning, intern eller extern värdering i företagen ingå i en sådan studie. Vidare vore det även intressant att se en studie avseende hur företag säkerställer sin värdering av förvaltningsfastigheter. Ifall skillnader går att uppdaga mellan företag som endast gör interna utvärderingar alternativt endast externa utvärderingar eller en kombination av de två.

The goal of this thesis was to explore how real estate investment companies are affected by a weaker world economy. The reason to investigate this was that in the 90s in Sweden, the housing market crashed in conjunction with the bank collapse. Therefore I have looked at how the commercial real estate companies would be affected if we were to have a double dip recession, because it has been confirmed by Gyourko that commercial real estate market and the housing market tend to react in the same way on new fundamental information. This was examined through a sensitivity analysis, one investigated the effect of falling rent income and the second analysis looked at the effect of higher interest costs. I found that IAS 40 rule about unrealized profits of properties affected the results in a significant matter and therefore decided to include the regulation in my thesis. I used it to look at how it has affected the following ratios ROE, Sustainable growth rate, earnings per share, growth in earnings per share and solvency. The comparison was between a year prior to the regulation was taken into place, 2004, and five years after 2010. I choose the specific companies with a few limitations, those were that the companies’ origins and operates in Europe, have an annual report available from 2004 and 2010 and that they are a public limited liability company listed on an exchange in Europe. The results showed that the IAS 40 regulations have had a small impact of most of the tested ratios except one that was growth in profits. This particular ratio had seen an increase of 169% in average over this five year period, although 102% of the increase was due to unrealized profits from properties. This clearly indicates that the regulation have had a large impact in this particular ratio. In the analysis, the results showed that except the two most extreme versions that are four out of six showed an average result above one which is considered the minimum requirement for interest coverage. But after deducting unrealized profits from properties the worst case scenarios showed very low interest coverage of 0, 58 and 0, 15. It should be pointed out that such a drastic change in rent income is highly unlikely due to long lease contracts. In the geographical analysis it showed some differences but the low number of companies makes it hard to draw any conclusive results from it, however the most likely factor that the differences depend upon are nations different GDP growth and recovery from the financial crisis. The conclusions I have drawn from this thesis are that the real estate investment companies in Europe are in good shape if not something drastically change.

The ongoing harmonization process aims to incorporate IFRS regulations into the Swedish accounting. As a consequence investment property’s starting from 2005 may be valued using the fair value method, in accordance to IAS 40. This involves major changes for listed property enterprises that from now on can value a large extent of their assets to fair value. All parties don’t appreciate this progress, opponents to fair value have expressed great concern that fair value don’t work in practice. They claim that fair value measurement is too subjective and unreliable, and that it will malfunction during periods of financial turmoil. Further they claim that it is not suitable with the European accounting tradition, consisting of a high degree of conservatism and prudence. This thesis aims to examine the accuracy of fair value measurement in the case of Swedish investment property firms. This is done by identifying realized value changes in the corporate annual reports, which will indicate how well the estimated value is consistent with the realized exit price of the property. The findings of this thesis indicate that there exist an average deviation of 11,6 percent between the book value and the realized exit price. Further this study finds no evidence that the financial turmoil in 2008 complicates the use of fair value in any significant way. However, the study provides a clear indication that conservatism and prudence still influence Swedish accounting. This given that 94 percent of the book values were lower then the realized exit price.

I denna uppsats undersöks hur värderelevansen i nordiska förvaltningsfastighetsbolags redovisning har påverkats i och med införandet av IAS 40,och värdering till verkligt värde den första januari år 2005. Värderelevans mäts i denna studie i styrkan av samvariationen mellan redovisningsposterna eget kapital och resultat och bolagens marknadsvärde. Alla förvaltningsfastighetsbolag som har funnits listade på Nasdaq OMX Nordic small-, mid- och large cap under samtliga av undersökningsåren (2000-2013) ingår i studien. De bolag som har noterats under undersökningsperioden ingår inte i studien, inte heller de bolag som varit registrerade under hela perioden men som bytt företagsinriktning till förvaltningsfastighetsbolag under den undersökta tiden ingår i studien. Den undersökta tidsperioden delas in i tre mindre perioder. En period som representerar läget innan införandet av IAS 40 (år 2000-2004) och två perioder som representerar läget efter (år 2005-2009, år 2010-2013). Studien genomförs med hjälp av multipla regressionsanalyser där de olika perioderna skiljs åt med hjälp av dummy-variabler. Studiens resultat visar att värderelevansen har ökat mellan period 1 och period 2. Däremot har värderelevansen sjunkit för period 3 i jämförelse med såväl period 1 som period 2. Av detta kan slutsatsen dras att värderelevansen var som starkast under period 2. För den modell som valdes (Modell 3) var samtliga variabler signifikanta.

Bakgrund och problemformulering: Värdering till verkligt värde har kritiserats för att ge subjektiva och opålitliga värderingar. IFRS 13 är en standard vars syfte är att öka tillförlitligheten genom att kategorisera indata vid värdering till verkligt värde i tvingande steg.  Förvaltningsfastigheter är ett tillgångsslag som värderas till verkligt värde, vilket gör att IFRS 13 är tvingande för noterade fastighetsbolag vid värderingen av dessa. Syfte: Studiens syfte är att undersöka huruvida IFRS 13 gett någon effekt på fastighetsbolagens värdering av förvaltningsfastigheter. Vidare ämnar studien även undersöka hur en extern värdering används vid fastställandet av det bokförda värdet. Metod: Studien genomförs med en kvantitativ metod där samtliga fastighetsbolag i populationen ingår. Utifrån bolagens årsredovisningar har data hämtats som sedan sammanställts. Referensram: Referensramen utgörs av redovisningsstandarder, teorier som behandlar värde som begrepp samt tidigare forskning. Empiri: Samtliga bolag baserar värderingen av förvaltningsfastigheter till verkligt värde på icke observerbar data genom en avkastningsmetod. Detta gäller för samtliga år. Gällande fördelning mellan intern och extern värdering samt hur en eventuell extern värdering används vid fastställandet av det bokförda värdet av förvaltningsfastigheterna har skillnader mellan bolagen trätt fram. Slutsats: Införandet av IFRS 13 har inte visat sig ge någon effekt för fastighetsbolagen vid värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter. Majoriteten av bolagen använder någon form av extern värdering. Däremot föreligger det skillnader i andelen av fastighetsbeståndet som värderas externt samt om det bokförda värdet är fastställt enligt intern eller extern värdering. / Background and research issue: Fair value measurement has been criticized to result in subjective unreliable valuations. The purpose of IFRS 13 is for the fair value measurements to be more reliable by categorizing the input data in a mandatory hierarchy. Investment properties represent a kind of asset that is measured at fair value. Listed real estate companies are thereby obligated to report in accordance with IFRS 13. Purpose: The purpose of the study is to examine whether the implementation of IFRS 13 has resulted in any effect on the real estate companies valuation of investment properties. The further purpose of the study is to explore how external valuation is used when determining the book value. Method: The study uses a quantitative method where the entire population is included. Through annual reports from respective real estate company the data relevant to the study has been collected and compiled. Framework: Accounting standards, value theories and previous literature works as the framework for the study. Empiricism: Common for all studied years is that all the included companies discount cash flows based on unobservable input data when estimating the fair value of their investment properties. Differences has appeared in the usage of external appraisers and which valuation, internal or external, that the book value is based upon. Conclusion: The implementation of IFRS 13 has proven to not result in any effect on the real estate companies’ choice of input data and method of valuation, when estimating the fair value of investment properties. The majority of companies use external appraisers in some kind of purpose.  However, the study shows differences in the amount of investment properties valued by external appraisers together with which valuation the book value has been based upon.

<p>Sedan några år tillbaka har redovisningsreglerna för noterade bolag förändrats genom införandet av IFRS. Diskussionen har efter införandet i noterade bolag kommit att handla om ifall också onoterade bolag ska tvingas att följa IFRS redovisningsstandarder. En av IFRS standarder, IAS 40, handlar om att förvaltningsfastigheter kan värderas till verkligt värde istället för anskaffningsvärde. Metoden för användandet av verkligt värde heter verkligt värdemetoden och innebär att värdeförändringar på fastigheterna ska redovisas över resultat- och balansräkningen.</p><p>I denna uppsats tillämpar vi verkligt värdemetoden på det allmännyttiga fastighetsbolaget Uppsalahem. Syftet är att se vad det skulle kunna innebära att tillämpa verkligt värdemetoden i ett allmännyttigt fastighetsbolag. För att skapa en uppfattning om hur olika intressenter runt Uppsalahem skulle reagera på ett eventuellt införande av verkligt värdemetoden har vi intervjuat tre olika intressenter runt bolaget. Resultatet vi presenterar i uppsatsen är att Uppsalahems redovisning skulle komma att kraftigt förändras vid en tillämpning av verkligt värdemetoden. Bland annat skulle bolagets rörelseresultat bli 12 gånger större än det som redovisas idag och soliditeten skulle bli mer än dubbelt så stor.</p>