Following an attempt to harmonize the U.S. GAAP and IFRS a new IFRS standard became mandatory in the EU known as IFRS 13 “Fair value measurement” in 2013. The new accounting standard aims to decrease inconsistencies with fair value measurement by introducing new disclosure requirements for fair value assets with no active market (level 3). This study investigates how well Swedish listed firms have complied with the new disclosure requirements, and whether their compliance level has affected the information asymmetry between market participants. The sample consists of Swedish listed firms from Nasdaq OMX within the banking, forestry and real estate industry where fair value assets on level 3 are prevalent. The result revealed that Swedish firms had increased their compliance level with the disclosure requirements; furthermore, the regression analysis indicated a negative relation between an increase in disclosure level and information asymmetry after controlling for some variables. However, since the result was not significant suggestions for future research is to increase the sample size outside of the Swedish context.

Bakgrund och problemformulering: Värdering till verkligt värde har kritiserats för att ge subjektiva och opålitliga värderingar. IFRS 13 är en standard vars syfte är att öka tillförlitligheten genom att kategorisera indata vid värdering till verkligt värde i tvingande steg.  Förvaltningsfastigheter är ett tillgångsslag som värderas till verkligt värde, vilket gör att IFRS 13 är tvingande för noterade fastighetsbolag vid värderingen av dessa. Syfte: Studiens syfte är att undersöka huruvida IFRS 13 gett någon effekt på fastighetsbolagens värdering av förvaltningsfastigheter. Vidare ämnar studien även undersöka hur en extern värdering används vid fastställandet av det bokförda värdet. Metod: Studien genomförs med en kvantitativ metod där samtliga fastighetsbolag i populationen ingår. Utifrån bolagens årsredovisningar har data hämtats som sedan sammanställts. Referensram: Referensramen utgörs av redovisningsstandarder, teorier som behandlar värde som begrepp samt tidigare forskning. Empiri: Samtliga bolag baserar värderingen av förvaltningsfastigheter till verkligt värde på icke observerbar data genom en avkastningsmetod. Detta gäller för samtliga år. Gällande fördelning mellan intern och extern värdering samt hur en eventuell extern värdering används vid fastställandet av det bokförda värdet av förvaltningsfastigheterna har skillnader mellan bolagen trätt fram. Slutsats: Införandet av IFRS 13 har inte visat sig ge någon effekt för fastighetsbolagen vid värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter. Majoriteten av bolagen använder någon form av extern värdering. Däremot föreligger det skillnader i andelen av fastighetsbeståndet som värderas externt samt om det bokförda värdet är fastställt enligt intern eller extern värdering. / Background and research issue: Fair value measurement has been criticized to result in subjective unreliable valuations. The purpose of IFRS 13 is for the fair value measurements to be more reliable by categorizing the input data in a mandatory hierarchy. Investment properties represent a kind of asset that is measured at fair value. Listed real estate companies are thereby obligated to report in accordance with IFRS 13. Purpose: The purpose of the study is to examine whether the implementation of IFRS 13 has resulted in any effect on the real estate companies valuation of investment properties. The further purpose of the study is to explore how external valuation is used when determining the book value. Method: The study uses a quantitative method where the entire population is included. Through annual reports from respective real estate company the data relevant to the study has been collected and compiled. Framework: Accounting standards, value theories and previous literature works as the framework for the study. Empiricism: Common for all studied years is that all the included companies discount cash flows based on unobservable input data when estimating the fair value of their investment properties. Differences has appeared in the usage of external appraisers and which valuation, internal or external, that the book value is based upon. Conclusion: The implementation of IFRS 13 has proven to not result in any effect on the real estate companies’ choice of input data and method of valuation, when estimating the fair value of investment properties. The majority of companies use external appraisers in some kind of purpose.  However, the study shows differences in the amount of investment properties valued by external appraisers together with which valuation the book value has been based upon.

År 2005 infördes standarden IAS 40 som ger svenska börsnoterade förvaltningsfastighetsbolag möjligheten att redovisa sina fastigheter till verkligt värde. Verkligt värde har kritiserats på grund av det bygger på subjektiva bedömningar och det kan leda till en missvisande redovisning som kan få negativa konsekvenser för intressenter. 1 januari 2013 infördes den nya standarden IFRS 13 för att ställa ytterligare upplysningskrav gällande värdering av tillgångar till verkligt värde. Denna studie behandlar hur värdering till verkligt värde påverkar intressenters informationsbehov, deras uppfattning av fastighetsvärdering till verkligt värde och resonemang kring införandet av IFRS 13. Syftet med undersökningen var att förklara för hur olika intressenters behov av redovisningsinformation påverkas vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde. För att uppnå studiens syfte har en kvalitativ metod använts där djupgående intervjuer genomförts. Respondenterna valdes ut med utgångspunkt i att de ska erhålla kunskap och erfarenhet av börsnoterade förvaltningsfastighetsbolag. Studiens respondenter är investerare, kreditgivare och finansanalytiker eftersom samtliga påverkas främst av värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter. Studien har visat att olika intressenter i och med sin yrkesidentitet fokuserar på olika delar av värderingsinformation om verkligt värde. Intressenter drivs av rimlighet snarare än precision och anser därför de att det är viktigare att bolagen redovisar bakomliggande antaganden än det verkliga värdet. Intressenter skapar sig två uppfattningar av fastigheters verkliga värde, en positiv och en negativ. De anser att verkligt värde fungerar bra vid en hög marknadsaktivitet då många fastigheter köps och säljs, tvärtom uppfattar intressenter att finns stora brister med verkligt värde vid låg marknadsaktivitet. Intressenter misstror även att det redovisade verkliga värdet är marknadsvärde eftersom att fastigheter ofta säljs för ett annat pris än det redovisade. Studien visar att införandet av det nya regelverket ger en ökad uppfyllelse av intressenters informationsbehov, men att det blir en avvägning mellan relevans och mängd i värderingsinformationen för att deras behov av ska uppfyllas. / In 2005 the standard IAS 40 was introduced which provides Swedish listed companies with investment properties the opportunity to evaluate their properties at fair value. Fair value has been criticized because it is based on subjective assumptions that can lead to inaccurate financial reports and negative consequences for stakeholders. January 1st 2013 the new standard IFRS 13 was introduced which requires increased disclosures of valuation at fair value. This study examines how fair value affects stakeholders information needs, their perception of property valuation at fair value and reasoning about the implementation of IFRS 13.                                       The aim of the study was to explain how different stakeholders information needs are affected by the valuation of investment properties at fair value. To achieve the purpose of the study a qualitative method was used and in-depth interviews have been conducted. Respondents were selected on the basis that they would obtain the knowledge and experience of listed companies with investment properties. The study's respondents are investors, creditors and financial analysts because they are primarily affected by the valuation measurement at fair value of investment properties. The study has shown that different stakeholders in their professional identity focuses on different aspects of the valuation information about fair value. Stakeholders are driven by plausibility rather than accuracy, therefore they think it is more important that companies report underlying assumptions than the actual fair value. Stakeholders creates two different perceptions of the properties fair value, one positive and one negative. They believe that fair value function well at a high level of market activity when several properties are purchased and sold, on the contrary stakeholders perceive there are large gaps with fair value at low market activity. Stakeholders distrusts the reported fair value is the market value, since the properties often are sold for a different price than the reported. The study shows that the introduction of the new standard provides a greater fulfilment of stakeholders information needs, but it is required that there is a balance between relevance and quantity of information if their needs will be satisfied.

A research report submitted In partial fulfilment of the Degree: Master of Commerce School of Accountancy 2015 / Using an exploratory interpretive research approach and IFRS 13 as a case study, this thesis investigates the factors which affect the decision to adopt International Financial Reporting Standards. Detailed interviews with a sample of some of South Africa’s preparers’ of financial information and audit managers are used to gain an understanding of what factors influence companies, other than those in the financial services sector, to adopt early IFRS 13. The research findings are particularly significant as very little interpretive research has been performed on financial reporting from a South African perspective. In addition, the research performed to date has primarily considered the adoption of IFRS as a whole rather than a particular standard within IFRS. In addition, the fact that IFRS 13 has only recently been released offers an invaluable opportunity to study how current international accounting developments are being internalised by South African corporates. Through the interview process it was determined that the majority of the interviewees did not elect to early adopt IFRS 13. As a result, the rationale of the decision to not early adopt IFRS 13 was discussed and explored. It was found that technical constraints - such as the need to provide staff training and the requirement to provide additional accounting disclosure – discouraged the early adoption of the standard. Factors such as the effect of adoption on earnings, decisions made by competitors as well as the relevance of the standard to business operations were also considered as part of this decision. Overall, the interviewees showed a logic of resistance towards the standard and the standard setters which is manifested, not by misapplication of the standard, but by dismissing its ability to provide more useful information to users of financial statements and delaying its adoption.

Från den 1 januari 2013 är det obligatoriskt för börsnoterade företag som värderar sina tillgångar till verkligt värde att använda sig av IFRS 13. Tidigare studier angående hur organisationer anpassar sig till införandet av en ny redovisningsstandard är något som saknas. Detta trots att en sådan förändring är av betydelse för företagets ekonomistyrningssystem, vilket i sin tur är en viktig del av företagets organisation. Utifrån den tidiga institutionella teorin har denna studie sökt förklara hur organisationer anpassar sig till en ny redovisningsstandard med avseende på relationen mellan en extern redovisningsstandard och interna regler och rutiner. Studien har utförts genom att studera hur svenska fastighetsbolag har anpassat sig till införandet av IFRS 13, vilket har skett med hjälp av semistrukturerade intervjuer. Resultatet visade att externa resurser så som revisorer och branschpraxis, i form av vägledning vid implementering samt osäkerheter, hade en stor betydelse för företagens anpassning.

De senaste åren har värderingsmetoden värdering till verkligt värde blivit mycket kritiserad. Bland annat anses värderingsmetoden ge allt för stort utrymme för en företagsledning att manipulera de finansiella rapporterna. Uppsatsen behandlar därför hur väl företag följer upplysningskraven som de ska följa när de värderar tillgångar och skulder till verkligt värde enligt den internationella redovisningsstandarden IFRS 13 (International Financial Reporting Standard) samt revisorns uttalande i revisionsberättelsen gällande företagens efterlevnad av upplysningskraven. Detta görs för att studera om upplysningskraven efterföljs och i de fall då företagen inte följer upplysningskraven huruvida revisorn gör ett modifierat uttalande i revisionsberättelsen. Urvalet för studien är samtliga företag noterade på Stockholmsbörsen, Nasdaq OMX Stockholm, inom skogs-, fastighets- och banksektorn år 2012 och år 2013. Data har insamlats genom bearbetning och analyser av respektive företags årsredovisning. Av studien följer att företagen inte efterlever upplysningskraven fullt ut och att respektive företags revisor inte väljer att göra ett modifierat uttalande trots att ISA (International Standards on Auditing) uppmanar till det. Fastighetsbolagen visar högst efterlevnad av upplysningar, därefter kommer skogsbolagen och sist bankerna.

Studien undersöker till vilken grad företag som är noterade på Nasdaq Helsinki och Nasdaq Stockholm inom bank-, fastighets- och skogsbranschen följer upplysningskraven för tillgångar värderade till verkligt värde enligt IFRS 13. Flera oberoende variabler kontrolleras om de har någon påverkan på regelefterlevnaden. Variablerna som undersöks är skuldsättning, företagsstorlek, bransch, kontrollorgan samt lärande. Data insamlas genom bearbetning av företagens årsredovisningar. Efterlevnaden av upplysningskraven sammanställs i ett index som visar på en total regelefterlevnad på 93,32%. Av de oberoende variablerna är det endast bransch som har en signifikant påverkan på regelefterlevnaden. Det är banksektorn som visar sig ha ett negativt samband med efterlevnaden av upplysningskraven i IFRS 13. Storlek visar en indikation på ett positivt samband medan övriga variabler inte visar på något samband alls.

Background: 1990 the work begun to create a common framework for forestry and agriculture. 2001 the work resulted in IAS 41 made by IASB. The major change from going from national rules to IAS 41 was that assets and liabilities needed to be calculated to fair value instead of historical cost. The rules to compute fair value is complicated and therefore 2010 IASB released IFRS 13 to harmonize the how companies computed fair value. It is through the company’s annual report that they show compliance with IAS 41 and IFRS 13.By doing a comparative study of several countries that report according to IFRS, the purpose of the study is to extend the field of research for forestry companies that reports according to IAS 41 and the new standard IFRS 13. To answer the purpose, we examine if there are any differences in compliance between forestry companies in different countries and what any differences can be caused by. We designed two questions to answer the goal of this study. How are the compliance with the disclosure requirements in IAS 41 and IFRS 13. Have company-specific factors any correlation with compliance. Theory: There are a multitude of possibly explanations on why a company choose to comply or not comply with disclosure requirements. This study examines the intensity of supervisory body. A measurement made designed by Jackson and Roe (2009). Jackson and Roe (2009) argue that with a higher budget and a greater amount of staff the organization can investigate more accusations, prevent and punish non-compliance. In theory an authority that is more active will provided higher quality of the financial reports. Carvajaland Elliot (2009) also argue that non-compliance is an important issue because the credibility of financial markets relies on effective discipline and real consequences on non-compliance. If a supervisory body is passive and non-compliance does not lead to any consequences it can erode the credibility in financial markets. Method: The study is a comparative investigation on compliance of IAS 41 and IFRS 13. The study selection are 17 forestry companies from four different nations. We have developed two interpretations guides to help us determine if a company comply with IAS 41 and IFRS 13. This data is then computed to a disclosure index there every fulfilled disclosure is divided by all possibly disclosures. Then we tested if there were a difference in mean compliance between the four nations with an Anova-test. Lastly we tested if there were a correlation between our hypothesis and compliance with a t-test. Results: The study could not find a statistical significant difference between compliance and the four nations nor could we find a correlation between our hypothesis and compliance.

Sammanfattning Titel: IFRS 13 - En dokumentstudie över implementeringens påverkan på delårsrapporter i fastighetsbranschen Nivå: C-uppsats i ämnet företagsekonomi Författare: Johannes Fritzin och Pia Siewert Svensson Handledare: Bengt Bengtsson Datum: 2014-01-08 Bakgrund: Det har länge diskuterats hur tillgångar ska värderas och redovisas och flera standarder har införts genom åren. I och med införandet av IAS 40 fick företagen möjlighet att värdera förvaltningsfastigheterna till verkligt värde. Kritik har dock riktats mot detta värderingssätt och förste januari 2013 infördes IFRS 13 som bland annat ställer krav på ökade upplysningar. Syfte: Vårt syfte är att studera och beskriva hur väl bolagen inom fastighetsbranschen, som är skyldiga att följa IFRS 13, lever upp till upplysningskraven i sina delårsrapporter vad det gäller värdering av förvaltningsfastigheter. Vi vill också belysa eventuella skillnader och likheter mellan företagens upplysningskvalité och vad dessa kan bero på. Därutöver tänker vi undersöka om implementeringen bidragit till mer information i företagens delårsrapporter.   Metod: Studien är en dokumentstudie av delårsrapporter rörande företag i fastighetsbranschen. I studien utförs en kvalitativ innehållsanalys av delårsrapporterna med utgångspunkt från upplysningskraven i IFRS 13. Analys och slutsats: Vi har analyserat fjorton olika företag. Vår slutsats är att det skiljer sig mycket mellan företagen hur väl de uppfyller kraven. De flesta av de fjorton företagen är ganska dåliga eller dåliga på att följa upplysningskraven. Framförallt är företagen dåliga på att lämna precisa indata, men de är också dåliga på att konkret uppge vilken värderingsnivå de verkligen använder. De faktorer som verkar mest sammanhängande med lågt uppfyllande av upplysningskraven är stor spridning både geografiskt och vad gäller fastighetstyp. Så företag med förvaltningsfastigheter på ett fåtal orter och inom samma bransch uppfyllde kraven bättre. När det gäller implementeringen visar undersökningen att upplysningarna i de flesta fall har ökat under de senaste fem åren. Dock har bara fyra företag ökat sina upplysningar mellan 2012 och 2013 då IFRS 13 infördes. Förslag till fortsatt forskning: Genomföra studien igen längre fram när företagen har haft lite mer tid att ta till sig IFRS 13 och se om det medför en förbättring. Samt för att få ett ännu tydligare orsakssamband genomföra studien på fler företag, till exempel i hela Skandinavien. Uppsatsens bidrag: Studien ger en bild av hur väl företagen följer den nya standarden IFRS 13 och den visar också att än så länge så har standarden inte fullt ut haft den avsedda verkan som var tänkt. Studien ger också en bild av vilka faktorer som kan tänkas ligga bakom hur väl kraven uppfylls. För eventuella användare av IFRS 13 ges också en tydligare bild av vad upplysningskraven verkligen innebär och hur andra företag gör för att uppfylla kraven. Nyckelord: IFRS 13, verkligt värde, fastighetsbranschen, förvaltningsfastigheter, upplysningskrav / Abstract Title: IFRS 13 - A document study over the implementation impact on the interim financial statements in the real estate business Level: Final assignment for Bachelor Degree in Business Administration Authors: Johannes Fritzin and Pia Siewert Svensson Supervisor: Bengt Bengtsson Date: 2014-01-08 Background: It has for a long time been discussed how assets are to be valued and presented and several standards have been introduced over the years. With the introduction of IAS 40, companies had the opportunity to evaluate the investment properties at fair value. Critics have however been made against this valuation method and in the first of January 2013 IFRS 13 was introduced which among other things requires increased disclosures. Aim: Our purpose is to study and describe how well the companies in the real estate industry, who are required to comply with IFRS 13, lives up to the disclosure requirements in its interim reports in terms of the valuation of investment properties. We also want to highlight any differences and similarities between corporate disclosure quality and what these may be due. In addition, we intend to examine whether implementation has contributed to more information in the companies' interim reports. Method: The study is a document study of interim reports on companies in the real estate industry. In the study was a qualitative content analysis conducted of the interim reports based on the disclosure requirements of IFRS 13. Analysis and conclusions: We have analyzed fourteen different companies. Our conclusion is that there is big different between the companies how well they meet the requirements. Most of the fourteen companies are pretty bad or bad to follow the disclosure requirements. Above all, companies are bad about leaving precise input, but they are also poor at concrete specify the measurement level they actually use. The factors that seem most consistent with low fulfillment of disclosure requirements are wide distribution both geographically and by property type. So companies with investment properties at a few locations and within the same industry met the requirements better. In terms of implementation, the survey shows that the information in most cases has increased over the past five years. However, only four companies increased their disclosures between 2012 and 2013, when IFRS 13 were introduced. Suggestions for future research: Conduct the study again later when companies have had a little more time to take in IFRS 13 and see if it results in an improvement. And to get an even clearer causal link conduct the study on more companies, such as in Scandinavia. Contribution of the thesis: The study provides a picture of how well companies comply with the new standard, IFRS 13 and it also shows that so far the standard has not fully had the intended effect as intended. The study also provides a picture of what factors might underlie how well the requirements are met. For any users of IFRS 13 it also provides a clearer picture of what the disclosure requirements really means and how other companies are doing to meet the requirements. Keywords: IFRS 13, Fair value, the real estate, investment properties, disclosure requirements

Verkliga värden uppges ofta vara relevanta i och med att de avspeglar aktuella händelser, men däremot ifrågasätts deras tillförlitlighet. Framförallt för sådana verkliga värden som kategoriseras inom nivå tre av den värderingshierarki som finns i redovisningsstandarden IFRS 13. Värdering av sådana tillgångar genomförs med avsaknad av marknadsdata från en aktiv marknad. Input till värderingsmodellerna är då ofta företagets egna antaganden och bedömningar av framtida händelser kopplat till tillgången där utfallet vid värderingstidpunkten i högsta grad är osäkert. Det uppkommer då en inneboende osäkerhet över utfallet av de antaganden och bedömningar som görs, en inneboende osäkerhet som även riskerar medföra vinklade värderingar från framställarna av de verkliga värdena. För att styrelsen ska kunna säkerställa att de verkliga värdena är rättvisande anges ofta interna kontroller som en metod för att förhindra de risker som på ett negativt sätt riskerar påverka tillförlitligheten av värderingarna. Uppsatsen syfte är att förstå hur interna kontroller kan påverka tillförlitligheten av verkliga värden inom nivå tre, samt hur interna kontroller av verkliga värden inom nivå tre skiljer sig gentemot interna kontroller av verkliga värden inom nivå ett och två. Studien har genomförts utifrån en kvalitativ undersökningsansats där intervjuer valts som datainsamlingsmetod. Telefonintervjuer har genomförts med kunniga personer inom ämnesområdet som jobbar hos de största revisionsbolagen i Sverige. Resultatet från studien visar på att interna kontroller kan påverka tillförlitligheten för verkliga värden inom nivå tre på två huvudsakliga sätt. Dels genom kontroll av de operativa riskerna. Det vill säga kontroller av de system och metoder som används vid värderingarnas tillvägagång. Dels genom interna kontroller av karaktären av verkliga värden inom nivå tre och den inneboende osäkerheten som där finns. Sådana kontroller handlar framförallt om att kontrollera gentemot historiken för liknande tillgångar. Studien har även påvisat skillnader i interna kontroller för verkliga värden i de olika nivåerna, skillnader som kan förklars utifrån de olika verkliga värdenas karaktär. Verkliga värden inom nivå tre anses vara mer komplexa och avancerade att framställa än verkliga värden inom övriga två nivåer varpå de även är svårare att kontrollera. Resultatet av kontrollerna för värderingar inom nivå tre är därmed en bedömning av huruvida de verkliga värdena är rimliga eller inte, medan det vid kontroll av värderingar inom övriga två nivåer är lättare att bedöma huruvida de verkliga värdena är rätt eller fel. / Valuations at fair value is often said to be relevant since they reflect current business events. However, the reliability of the valuations is questioned. Especially for does fair values that are categorized in level three of the valuation hierarchy contained in the accounting standard IFRS 13. Those valuations are carried out without access market data from an active market. The inputs to the valuation models used is then often the company´s own assumptions and estimates of future events associated to the asset for which at the measurement date the outcome is highly uncertain. The reliability of fair values in level three is then questioned as an inherent uncertainty arise over the outcome of the assumptions and estimates that are done, an inherent uncertainty that also risk to result in biased fair values by the petitioners. In order for the board to ensure that the financial statements are true and fair, internal controls is often mentioned as a method to prevent the risks that in a negative way might affect the reliability of  fair values. The aim of this paper is to understand how internal controls can affect the reliability of fair values that are categorized in level three, and how internal controls of fair values in level three distinct against internal controls of fair values in level one and two. The study was conducted using a qualitative research approach where interviews were selected as data collection method. Telephone interviews were conducted with competent people in the subject area who works for the largest accounting firms in Sweden. The result from the study indicates that internal control has a positive impact on the reliability of fair values in level three. The way internal controls can affect the reliability can be done in two main ways. It can be done through internal controls of the operative risks. That is to control the systems and methods used in the valuation approach. It can also be done through internal controls of the nature of fair values in level three and the inherent uncertainty contained therein. Such controls is mainly about to control against the history of similar assets. The study has also shown differences in internal controls of valuations between the three levels that can be explained by the difference in nature of the separate fair values. Fair values in level three is considered more complex and advanced to produce than fair values in the other two levels whereupon they are also harder to control. The outcome of internal controls of fair values in level three is thus to assess whether the fair values is reasonable or not, while in the other two levels it is easier to assess whether the fair value is correct or not.