År 2002 utkom en förordning från Europeiska unionen (EU) som innebär att samtliga börsnoterade företag ska redovisa enligt IFRS-regelverket från och med år 2005. Detta innebär att fastigheter, som tidigare hade värderats till anskaffningsvärde, ska värderas till verkligt värde i enlighet med IFRS 13 och IAS 40. Det verkliga värdet ska representera värdet på fastigheten om den skulle säljas på en aktiv marknad. Värdering till verkligt värde är problematiskt utifrån den grundläggande kvalitativa egenskapen tillförlitlighet vars kriterium är att information ska vara fullständig, neutral och fri från felaktigheter. Eftersom det är omöjligt att veta de exakta marknadspriserna i förhand är det oundvikligt att det uppstår felaktigheter vid värderingen till verkligt värde. Det blir därför intressant att undersöka hur väl värderingen till verkligt värde stämmer överens med faktiska marknadspriser och om avvikelserna är tillräckligt stora för att redovisningsinformationens tillförlitlighet ska försämras. Syftet med studien är att öka förståelsen kring hur fastighetsföretagens användning av verkligt värde vid värdering av förvaltningsfastigheter förhåller sig till redovisningsinformationens kriterier för tillförlitlighet och relevans. För att uppfylla syftet ska denna studie besvara två forskningsfrågor. Hur väl överensstämmer fastighetsbolagens redovisade verkliga värde jämfört med det faktiska försäljningspriset? Samt, i vilken utsträckning påverkar orealiserade värdeförändringar fastighetsföretagens resultat? För att besvara studiens två forskningsfrågor används en kvalitativ metod där data från samtliga årsredovisningar från svenska börsnoterade fastighetsföretag mellan åren 2005 och 2017 har samlats in. Realiserade värdeförändringar har ställts i relation mot redovisat verkligt värde för att besvara studiens första forskningsfråga. Vidare sätts företagens orealiserade värdeförändringar i relation till företagens resultat för att besvara studiens andra forskningsfråga. Studiens resultat visar att företagen som deltagit i undersökningen generellt värderar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde med en genomsnittlig avvikelse som uppgår till 9,3 % av de redovisade värdet. Resultatet av studien visar därför att regelverket för verkligt värde tillåter en värdering som inte uppfyller kriterierna för tillförlitlighet. Avvikelsen består i de flesta fall av undervärderingar av det verkliga värdet i förhållande till marknadspriset. Tidigare forskning beskriver att försiktighetsprincipen, inkomstutjämning samt kulturella redovisningstraditioner kan vara faktorer bakom studiens resultat. Resultatet om realiserade värdeförändringar blir mer intressant när man ställer det i relation till fastighetsföretagens orealiserade värdeförändringar i förhållande till deras resultat. Företagens orealiserade värdeförändringar uppgår till 55% av resultatet i genomsnitt vilket visar att den otillförlitliga redovisningen är betydande i fastighetsföretagens redovisning. Det finns behov i regelverket för ett tydligare ställningstagande om relevans eller tillförlitlighet ska vara den dominerande egenskapen. / The European union declared that the new International Financial Reporting Standard (IFRS) regulation would take affect in the year 2005. For real estate companies the new regulation resulted in the implementation of fair value accounting for properties, whom before this only was allowed to be valued to historical value. The fair value should represent the value of the asset on an active market according to IFRS 13. The problematic aspect of fair value accounting emerges when combined with the qualitative characteristics of accounting, specifically reliability and relevance. The criteria for reliability consist of being complete, neutral and free from errors. It’s impossible to to identify the future market prices beforehand which makes for errors in the fair value method of accounting. It is therefore of interest to examine the correspondence between fair value and actual market prices, and if the size of the deviation is sufficient to affect the reliability of fair value. The purpose of this paper is to increase the understanding around the real estate companies use of fair value accounting and how it affects the qualitative characteristics reliability and relevance. Further we choose to examine the problems through two research questions. To what extent does the observed fair value correspond with the market’s valuation of sold properties in Swedish real estate companies, and in what extent does the unrealised value changes affect the companies profit.The results of this paper shows that the participating companies in the study have a deviation in the fair value compared to the book value, with a mean of 9,3%. Further it shows that the regulatory framework allows a fair value appraisal which doesn’t comply with the criteria for reliability. The fair value deviation is usually an underestimate of the confirmed market value when the property is sold. Previous research explains the factors behind the underestimates as the prudence principle, income smoothing and differences in the cultural accounting tradition. Further is the study’s results attributable to the realised profits deviation more interesting when put in relation with the real estate companies unrealised profits. The real estate companies unrealised profit is 55% of the net profit before tax in the mean, which provides evidence that the unreliable accounting is of great importance for the real estate companies. There’s a need for the regulators to make a distinct position regarding which of the qualitative characteristics, relevance or reliability, that should be the predominant qualitative characteristic.

Background: The reported result from the lifetime of an organization will be followed by a cash flow equal in size. In contrast, accruals enables short term discrepancies. When a property can be valued at fair value and recognize changes in the value directly in the result, it is interesting to examine how the earnings and cash flow relate to each other in these companies. By studying the relationship between a company's earnings and cash flow it is possible to appoint their consistency. Aim: The purpose of this paper is exploratory, it intends to examine how property management companies value their property holdings, and examine the relationship between the companies' overall earnings and cash flow from operating activities during the period 2008-2014. Method: Empirical data is primarily collected from primary sources in the form of annual reports. Numbers from the companies' annual reports allowed us to calculate the ratio of accumulated cash flow and accumulated earnings, to then be able to determine the connection between the two. Results and Conclusions: Real estate companies value ​​according to level 3 and during 2014 65,61% of the value of the property portfolio's are valued externally. Ten of the 17 companies that were listed during the period 2008-2014 has accumulated a higher earning than cash flow from operating activities. On average the real estate companies has accumulated 48% higher earnings than cash flow from operating activities. / Bakgrund: Det redovisade resultatet från en verksamhets livstid kommer att efterföljas av ett lika stort kassaflöde. Däremot möjliggör periodiseringar att det på kortare sikt kan finnas avvikelser. Då fastighetsbolag får värdera till verkligt värde och redovisa värdeförändringar direkt mot resultatet är det intressant att undersöka hur resultatet och kassaflödet förhåller sig till varandra i dessa bolag. Genom att studera ett företags relation mellan resultatet och kassaflödet går det att utse om dessa stämmer överens eller inte. Syfte: Syftet med uppsatsen är explorativt, den ämnar till att undersöka hur fastighetsförvaltande bolag värderar sitt fastighetsbestånd samt undersöka relationen mellan bolagens sammanlagda resultat och kassaflöde från den löpande verksamheten under perioden 2008-2014. Metod: Studiens empiri har främst insamlats från primärkällor i form av årsredovisningar. Med hjälp av siffror från företagens årsredovisningar har kvoten mellan ackumulerat kassaflöde och ackumulerat resultat kunnat räknas fram, för att därefter kunna bedöma dess samband. Resultat och slutsats: Fastighetsbolagen värderar enligt nivå 3 och under 2014 har 65,61% av branschens sammanlagda värde på fastighetsbeståndet externvärderats. Tio av de 17 företag som var börsnoterade under perioden 2008-2014 har ackumulerat högre resultat än kassaflöde från den löpande verksamheten. I genomsnitt har fastighetsbolagen ackumulerat ett 48% högre resultat än kassaflöde från den löpande verksamheten.

I januari år 2013 införde IASB en ny standard (IFRS 13) med syftet att ge vägledning i hur verkligt värde bör beräknas och redovisas. Förvaltningsfastigheter är ett tillgångsslag som skall redovisas till verkligt värde antingen i värderingssyfte eller i upplysningssyfte. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas av ägaren för att generera hyresinkomster och/eller värdestegring. Den här studien syftar till att undersöka hur IFRS 13 har påverkat både värderingen och redovisningen av förvaltningsfastigheter hos svenska fastighetsbolag noterade på OMX Stockholm, Mid & Large Cap. I studien undersöks räkenskapsåren 2011–2014 för att försöka fånga utvecklingen och de förändringar som implementeringen av standarden givit upphov till. Syftet med IASB:s arbete är att harmonisera redovisningen globalt och därmed underlätta jämförelse av och förståelse för redovisning från olika delar av världen. Resultatet från vår studie indikerar att IFRS 13 inte har haft någon större inverkan på redovisningen av förvaltningsfastigheter samt att värderingstekniker och tillvägagångssätt vid värdering inte påverkats överhuvudtaget. Ett tydligt mönster som kan skönjas i studien är att fastighetsbolagen gärna väljer att värdera sina fastigheter baserat på en kassaflödesmodell som bygger på icke observerbara data i form av uppskattningar och egna antaganden. Detta trots att man i första hand skall använda information från tidigare transaktioner från likartade objekt när man uppskattar en förvaltningsfastighets värde. Icke observerbara data är något som bör undvikas i största möjliga utsträckning vid värdering till verkligt värde då det tillhör den lägsta nivån i den värderingshierarki som finns för verkligt värde i IFRS 13. Anledningen till detta är att data på de högre nivåerna (nivå 1&2) bygger på faktiska händelser och transaktioner. Icke observerbara data (nivå 3) bygger på bästa tillgängliga information då marknadsuppgifter från tidigare händelser och transaktioner saknas. För att undersöka hur bolagen har efterföljt IFRS 13 har ett par av upplysningskraven i standarden valts ut. Fastighetsbolagens årsredovisningar har sedan studerats och analyserats med dessa upplysningskrav som utgångspunkt. För att genomföra studien har all väsentlig information från bolagens årsredovisningar för samtliga räkenskapsår (2011-2014) sammanställts och jämförts. Därefter har insamlat material analyserats med hjälp av den teoretiska referensram som ligger till grund för studien. IFRS 13 är principbaserat vilket gör att standarden är öppen för tolkning. Det har medfört att den data som samlats in från fastighetsbolagens årsredovisningar också är öppen för tolkning. Enligt vår mening är det inte alltid en självklarhet exakt vad som krävs för att uppfylla kraven i en principbaserad standard. Enligt vår bedömning följer alla bolag som ingår i studien de upplysningskrav som finns att tillgå i IFRS 13. Hur standarden följs skiljer sig dock en del mellan bolagen. Den största skillnaden sedan införandet av standarden är att bolagen generellt lämnar mer information som rör värdering till verkligt värde. Studien har bidragit till insikt både i vad som påverkar värdering av förvaltningsfastigheter och hur varierande tolkningen av principbaserade standarder kan vara. En standard kan enligt vår studie uppfyllas på fler än ett sätt. / In January 2013 IASB introduced a new standard (IFRS 13) with the intention to give guidance on how to account for and calculate fair value. Investment property is an asset class that must be reported at fair value either for valuation purposes or for disclosure purposes. Investment properties are estates held by the owner to generate rental income and/or increase in value. This study aims at investigate how IFRS 13 has affected both the valuation and accounting of investment properties of Swedish real estate companies listed on OMX Stockholm, Mid & Large Cap. The study examines the fiscal years 2011-2014 in order to try to capture the development and the changes that the implementation of the standard has given rise to. The purpose of the IASB's work is to harmonize the financial reporting globally and thus facilitate comparison of understanding of accounting from different parts of the world. The results of our study indicate that IFRS 13 has not had a major impact on the reporting of investment properties and that valuation techniques and valuation procedures have not been affected at all. An obvious pattern that can be seen in the study is that real estate companies prefer to value their investment properties based on a cash flow model based on unobservable inputs like estimates and own assumptions. This in spite of the fact that information from previous transactions from similar items should be used primarily when estimating the value of an investment property. Unobservable inputs should be avoided to the greatest extent possible when fair value are calculated because it belongs to the lowest level in the hierarchy for fair value in IFRS 13. The reason for this is that data on the higher levels (levels 1&2) are based on actual events and transactions. Unobservable data (Level 3) are based on best available information as market data from past events and transactions are missing. To investigate how companies have applied IFRS 13, a pair of disclosure requirements in the standard have been sorted out. The real estate companies’ annual reports have been studied and analyzed with these disclosure requirements as a root. To complete the study, all essential information from the company's annual reports for all fiscal years (2011–2014) has been compiled and compared. Afterwards, collected material has been analyzed using the theoretical reference frame on which the study is based. Subseque IFRS 13 is principle based, which makes the standard open to interpretation. As a result, the data collected from the annual reports are also open to interpretation. In our opinion, it is not always clear exactly what is required to meet the requirements of a principle-based standard. According to our assessment, all companies included in the study follows the disclosure requirements in IFRS 13. However, the compliance of the standard differs between the companies. The main IV difference since the introduction of the standard is that the companies generally provide more information about fair value measurement. The study has provided insight into both what factors affecting valuation of investment properties and how different interpretation of principle-based standards can be. According to our study, a standard can be met in more than one way.

Börsnoterade företag inom EU ska sedan år 2005 redovisa enligt den internationella redovisningsstandarden IFRS. Det innebär att börsnoterade fastighetsbolag som huvudregel kan välja att redovisa förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Standarden ger inga tydliga riktlinjer om hur verkligt värde ska beräknas och av tidigare forskning framgår att det har bidragit till svårigheter vid jämförelser av företags finansiella information. Detta har påverkat jämförbarheten bland europeiska fastighetsbolag genom att företag på grund av brist på generella standarder om hur värderingen ska gå till, har vänt sig till nationella GAAP för vägledning. Ytterligare vägledning har efterfrågats, vilket har resulterat i standarden IFRS 13 Värdering till verkligt värde. IFRS 13 har utvecklats i syfte att tydliggöra och definiera dels begreppet verkligt värde, dels hur värderingen ska gå till. Gemensamma internationella standarder till trots, så baseras redovisningen i olika länder på olika traditioner vilka kan påverka hur redovisningen går till i praktiken. I följande studie ingår därför fastighetsbolag från Sverige, Tyskland och Storbritannien.I denna studie undersöks fastighetsbolag vilka samtliga redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Studien syftar till att undersöka värderingsprecisionen under de senaste fem åren och huruvida IFRS 13 har haft effekt på värderingen. Detta undersöks genom att studera huruvida realiserade värdeförändringar uppstår vid försäljning av tillgången. IFRS 13 anger tre olika värderingsnivåer vid beräkning av det verkliga värdet och studien syftar vidare till att undersöka till vilken nivå bedömningen klassificeras att tillhöra.Studien baseras på en kvantitativ forskningsmetod med ett deduktivt angreppssätt. De teoretiska utgångspunkterna utgår från tidigare forskning inom redovisning till verkligt värde, värderingsprinciper och harmonisering av redovisningspraxis. Våra resultat visar att de undersökta fastighetsbolagen i genomsnitt undervärderar förvaltningsfastigheter med 10,99 procent. Vidare finner vi inga signifikanta skillnader i avvikelsens storlek mellan de olika länderna, eller att IFRS 13 har haft effekt på värderingen. Våra resultat kan förklaras av försiktighet och rädsla för att övervärdera tillgångar. Vi kan däremot inte uttala oss om huruvida manipulation av redovisningen är en bidragande orsak till att värderingen ser ut som den gör. Vidare kan den pågående harmoniseringsprocessen av internationella redovisningsstandarder förklara varför vi inte finner några skillnader mellan Sverige, Tyskland och Storbritannien. Vi finner också att en klar majoritet värderar till verkligt värde med hjälp av indata på Nivå 3. Ett fåtal redovisar inte denna information, vilket är anmärkningsvärt eftersom de har en skyldighet att göra det. / Listed companies within the EU are obligated to report in accordance with the international standard IFRS since 2005. This means that listed companies as main principle, can choose fair value when reporting investment properties according to IAS 40. This standard does not give clear guidance of how fair value should be calculated and previous research argues that this has contributed to difficulties when comparing financial reports. This has affected the comparability of European real estate companies, as the absence of a general valuation standard has impelled companies to address national GAAP for guidance. There has been a demand for further guidance, which has resulted in the development of IFRS 13 Fair value measurement. The purpose of IFRS 13 is to clarify and define the meaning of fair value and how the valuation should be carried out. Despite common international standards, financial reporting in different countries is based on certain values and traditions that may affect accounting practice. Hence, the focus of this study will be companies within the real estate sector in Sweden, Germany and United Kingdom.The real estate companies in this study report their investment properties at fair value. The purpose of this study is to investigate the fair value precision over the last five years and whether IFRS 13 has had an effect on the valuation. This is examined by analyzing whether realised gains are reported when the asset is sold. Furthermore, IFRS 13 defines a value hierarchy which includes three different levels for calculating fair value and the aim of this study is to highlight at which level investment properties are reported.This study is based on a quantitative research method with a deductive approach and it is based on previous research of fair value accounting, valuation principles and the harmonization of accounting practice. Our results indicate that the examined real estate companies underestimate their reported investment properties with 10,99 percent at average. Furthermore, we do not find evidence of a significant difference in valuation precision between the examined countries, nor do we find evidence that IFRS 13 has had an effect on the precision. Our results may be explained by prudence and fear of overstating the value of the assets. However, we cannot say that this is the result of manipulation of numbers. Furthermore, the fact that we do not find any differences between Sweden, Germany and United Kingdom may be explained by a continuous harmonization process of international accounting standards. We also find that a clear majority report at fair value Level 3, though there are a few who do not disclose this information. This is remarkable, as they are obligated to do so.This thesis is written in Swedish.

Die vorliegende Dissertationsschrift umfasst die bilanzielle Behandlung des Goodwills nach internationalen Rechnungslegungsstandards. Dabei werden akademische und praxisnahe Fragestellungen berücksichtigt. Der Grundlagenteil illustriert vorhandene Ermessensspielräume für die Bilanzierenden im Rahmen der Ermittlung beizulegender Zeitwerte und Werthaltigkeitsprüfungen. Weiterführend werden zur Goodwill-Bilanzierung bestehende Lücken in den Rechnungslegungsstandards bzw. im einschlägigen Schrifttum identifiziert und diskutiert. Im Ergebnis soll die Dissertation einen Beitrag zur kritischen Würdigung ausgewählter Aspekte der Goodwill-Bilanzierung auf Basis der internationalen Rechnungslegungsstandards leisten und gezielt Lösungsvorschläge und Verbesserungsmöglichkeiten aufzeigen.:I Goodwill-Bilanzierung nach internationalen Rechnungslegungsstandards – Gesamtdarstellung der kumulativen Dissertation 1. Übergeordneter Forschungszusammenhang 2. Übersicht der Manuskripte und Ergebnisse der Dissertation II Fair Value Accounting – The Case of Europe Communication AG 1. Manuskript – the case 2. Case learning objectives and implementation guidance 3. Teaching notes III Bleak Weather for Sun-Shine AG – A Case Study of Impairment of Assets 1. Manuskript – the case 2. Case learning objectives and implementation guidance 3. Teaching notes IV Plausibilisierungsmöglichkeiten einer Kaufpreisallokation nach IFRS § - Theoretische Grundlagen und Fallbeispiel 1. Problemstellung 2. Methoden zur Plausibilisierung der Bilanzierung von Unternehmenserwerben nach IFRS 3 3. Fallbeispiel 4. Zusammenfassung und kritische Würdigung V 10 Years Impairment-only Approach – Stakeholders‘ Perceptions and Research Findings 1. Introduction 2. Institutional background 3. Stakeholders’ perceptions of the impairment-only approach 4. Researchers’ findings regarding goodwill impairment 5. Discussion and avenues for future development 6. Conclusion VI Impairment of Goodwill and Deferred Taxes under IFRS 1. Introduction 2. Goodwill impairment as a consequence of DTL 3. Conceptual discussion and presentation 4. Proposals to alleviate the effects of DTL 5. Conclusions

År 2005 blev det obligatoriskt för samtliga börsnoterade företag att upprätta sin koncernredovisning enligt IFRS. Detta medförde en ökad jämförbarhet mellan företag från olika länder vilket har lett till en redovisningsmässig harmonisering. För de koncerner med förvaltningsfastighetsinnehav, vars syfte är att generera hyresintäkter eller värdestegring, betydde det att fastigheterna ska värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 40.  Studien syftar till att studera principen om verkligt värde gällande förvaltningsfastigheter och avgränsas till koncernföretag noterade på NASDAQ OMX Stockholm. Urvalet består av nio företag och deras finansiella rapporter för räkenskapsåren 2015-2019 vilka granskas genom en kvalitativ fallstudie. För att kunna göra en likvärdig och jämförande bedömning av dessa används en mall innehållande sex frågor.  Värdering till verkligt värde är huvudregeln i koncernredovisning och det redovisade företaget ska vid värdering av verkligt värde bedöma vad marknadspriset är. Om det finns liknande tillgångar och skulder på en aktiv marknad kan denna bedömning vara enkel att utföra. För marknader som exempelvis för förvaltningsfastigheter, vilka kräver bedömningar för att komma fram till ett verkligt värde, är det desto svårare. Aktörer kan ha ofullständig information som kan bidra till olika bedömningar om tillgångar och dess framtida värde.  Upplysningskraven i IAS 40 är endast principbaserade, vilket ger företagen ett tolkningsutrymme. Företagen kan därtill använda sig av olika tillvägagångssätt och en jämförelse sinsemellan företag kan vara svår att göra för intressenter. Detta har vi erfarit i vår studie då företagen har använt sig av olika tillvägagångssätt i sina värderingsmetoder och att de i sina finansiella rapporter angett olika mängd information. Studien har även visat att de har använt sig av olika parametrar i sin beaktning för värdering till verkligt värde.  Företag som innehar förvaltningsfastigheter uppmuntras till att använda sig av oberoende värderingsmän, men det är inget krav. Däremot ses en risk med att endast utföra en intern värdering av fastighetsbeståndet med hänsyn till under-/övervärdering. Detta kan då betyda att fastigheten värderas för lågt för att därefter kunna säljas till ett högre pris, vilket innebär att koncernen kan redovisa ett högre resultat eller tvärtom. Om värderingen istället utförs av en extern värderare kan tillförlitligheten öka. Det kan därför anses fördelaktigt att låta oberoende värderare göra bedömningen av tillgångens verkliga värde. Det är inte alla undersökta företag som har använt sig utav oberoende värderare, utan ibland bara till en viss del, medans andra har använt sig av externa värderare för hela fastighetsbeståndet. 5 Studien har visat att företag värderar på olika sätt, både gällande värderingsmodell, beräkningar samt intern- och extern värdering därav dras vår första slutsats. Verkligt värde skiljer sig åt mellan företag som innehar förvaltningsfastigheter eftersom standarderna är principbaserade. Då samtliga företag presenterar en värdering till nivå 3 i IFRS 13:s värderingshierarki, dras slutsatsen att det inte med säkerhet går att fastställa att företag noterade på NASDAQ OMX Stockholm följer standarderna till fullo då det torde vara möjligt att värdera en del av sina fastighetsinnehav genom indata på nivå 2.  Centrala begrepp: Förvaltningsfastigheter, IAS 40, IFRS 13, verkligt värde, marknadspris, värderingshierarki, extern värdering, intern värdering. / In 2005, it became mandatory for all listed companies to prepare their consolidated financialstatements in accordance with IFRS. This led to increased comparability between companiesfrom different countries, which has led to accounting harmonization. For those groups withinvestment property holdings, the purpose of which is to generate rental income or increase invalue, this means that the properties must be valued at fair value in accordance with IAS 40.The study aims to examine the principle of fair value regarding investment properties and islimited to Group companies listed on NASDAQ OMX Stockholm. The sample consists of ninecompanies and their financial reports for the financial years 2015-2019, which are examinedthrough a qualitative case study. In order to be able to make an equivalent and comparativeassessment of these, a template containing six questions is used.Valuation at fair value is the main rule in consolidated accounts and the reported company mustassess the market price when valuing fair value. If there are similar assets and liabilities in anactive market, this assessment can be easy to perform, but in markets such as investmentproperties that require many assessments to arrive at a fair value, it is all the more difficult.Actors may have incomplete information that may contribute to different assessments of assetsand their future value.The disclosure requirements in IAS 40 are only principle-based, which gives companies a roomfor interpretation. In addition, companies can use different approaches and a comparisonbetween companies can be difficult for stakeholders. We have experienced this in our study asthe companies have used different approaches in their valuation methods and that they havestated different amounts of information in their financial reports. The study has also shown thatthey have also used various parameters in their consideration for valuation at fair value.Companies that own investment properties are encouraged to use independent valuers, but thisis not a requirement. On the other hand, there is a risk of only performing an internal valuationof the property portfolio with regard to undervaluation or overvaluation. This can then meanthat the property is valued too low to be subsequently sold at a higher price, which means thatthe Group can report a higher result or vice versa. If the valuation is instead performed by an 4external valuer, the reliability may increase. It can therefore be considered advantageous to letindependent valuers make the assessment of the asset's fair value. Not all companies surveyedhave used independent valuers, but sometimes only to a certain extent, while others have usedexternal valuers for the entire property portfolio.The study has shown that companies value in different ways, both in terms of valuation model,calculations and internal and external valuation, from which our first conclusion is drawn. Fairvalue differs between companies that own investment properties because the standards areprinciple-based. As all companies present a valuation to level 3 in IFRS 13's valuationhierarchy, it is concluded that it is not possible to establish with certainty that companies, listedon NASDAQ OMX Stockholm, fully comply with the standards as it should be possible tovalue some of their property holdings through level 2 input.

Sedan 2005 har börsnoterade bolag inom EU upprättat koncernredovisning enligt IFRS. IAS 41 är ett kapitel i standarden vilket reglerar principer kring hur jord- och skogsbruk ska redovisas. När IAS 41 blev aktuellt för de svenska skogskoncernerna framfördes kritik från de berörda bolagen. Standardens lämplighet för svensk skogsbruk ifrågasattes starkt. En betydande variabel i värderingen som särskiljer den nordiska skogen från övriga världen är den långa produktionscykeln på hundra år. Dessutom ämnas de svenska koncernernas skogsinnehav att förvaltas, varför en aktiv marknad inte finns. Dessa två argument utgjorde centrala punkter i kritiken som framfördes till IFRS. Idag har tio år passerat sedan kravet infördes.   Syftet med uppsatsen är att jämföra hur svenska skogskoncerner redovisar och beräknar verkligt värde på biologiska tillgångar enligt IAS 41. Vidare ämnar studien undersöka om, och i sådana fall hur, attityden till IAS 41 har förändrats sedan införandet. Studien har en kvalitativ forskningsstrategi med en induktiv forskningsansats. Dokumentstudier har utförts på fyra svenska skogskoncerners årsredovisningar från 2014. En representant från Bergvik Skog samt Sveaskog har även medverkat i kvalitativa intervjuer.   Slutsatsen studien kom fram till är att samtliga skogskoncerner i studien värderar skogsinnehav med diskonterade kassaflöden enligt IFRS 13. Tre grundläggande komponenter används i respektive skogskoncerners värderingsmodeller. Komponenterna består av; historiska priser och kostnader, framtida pris- och kostnadsutveckling samt diskonteringsränta. Antaganden kring komponenterna varierar i respektive skogskoncern. Attityden till IAS 41 har förändrats i positiv bemärkelse sedan 2005. De berörda bolagen har anpassat sig till IAS 41.

Studien har en deduktiv ansats och undersöker kvantitativ syftet av att förklara effekten med implementeringen av IFRS 13 på värderingsförändringen av förvaltningsfastigheter. Vidare är ändamålet att bidra med ytterligare kunskap till effekten av IFRS 13:s implementering för förvaltningsfastigheter. För att svara på syftet har tre hypoteser formulerats som testas genom Wilcoxons teckenrangtest och Mann-Whitney testet. Testerna analyseras följaktligen med två utvalda huvudteorier, den institutionella teorin och legitimitetsteorin, vilka appliceras och diskuteras i studien.     Resultatet av studien visar att det inte går att påvisa en signifikant skillnad i värderingsförändringen av förvaltningsfastigheter och IFRS 13, för och mellan fastighetsbolag på Large Cap och Mid Cap. Samt att det inte går att påvisa någon signifikant skillnad i värderingsförändringen efter implementeringen av IFRS 13, mellan en intern och extern värdering. Studien uppvisar varierande resultat i koppling till andra länder och varierar noterbart från tidigare studier, framför allt i den slutliga hypotesen som behandlar effekten av IFRS 13 på en extern och intern värdering.

Sedan 1 januari 2005 måste alla noterade bolag i Europa upprätta sin redovisning i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Syftet med detta var att harmonisera redovisningen och göra den mer jämförbar mellan länderna i Europa. I och med att IFRS är ett principbaserat regelverk innebär det att användarens grundkunskaper och bakgrund kan påverka hur olika regler tolkas och implementeras. Då reglerna i IFRS kan tolkas på olika sätt innebär det även att dessa kan utnyttjas och användas för resultatmanipulering. En vanlig metod för resultatmanipulering kallas för big bath accounting, detta innebär att ett bolag skriver ner sitt resultat ett år, för att sedan kunna påvisa ett bättre resultat under de efterföljande åren. Big bath accounting är vanligt förekommande vid chefsbyten där de skriver ner resultatet det år de kliver på sitt uppdrag i och med att resultatet kan hänföras till den tidigare chefen. Efterföljande år kan de sedan påvisa ett bättre resultat och få det att se ut som att de gör ett bra jobb. Big bath accounting förekommer ofta genom diskretionära periodiseringar och nedskrivningar. Efter implementeringen av IFRS kan det dock finnas ytterligare ett verktyg som fastighetsbolag kan använda för att manipulera resultatet. Fastighetsbolag kan i enlighet med IAS 40 värdera sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde, där värderingen görs med hjälp av subjektiva antaganden om framtiden. Då värdet kan skrivas ner ett år och upp nästa år kan detta användas av en nytillsatt chef för att manipulera resultatet. Denna studie avser därför att undersöka huruvida tecken på resultatmanipulering förekommer i enlighet med big bath accounting genom värderingen av förvaltningsfastigheters verkliga värden vid chefsbyten inom fastighetsbranschen. För att kunna undersöka om tecken på resultatmanipulering via förvaltningsfastigheters verkliga värden sker i samband med chefsbyten har vi utfört en kvantitativ studie med en linjär regressionsmodell på fastighetsbolag inom Sverige och Storbritannien. I studien har orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter i samband med chefsbyten studerats hos 91 noterade fastighetsbolag mellan åren 2005–2018. Studien är utvecklad och uppbyggd utifrån tidigare forskning och teorier som agentteorin, big bath accounting, positiv redovisningsteori med flera. Datan som använts för att genomföra studien har hämtats från bolagens årsredovisningar och Thomson Reuters Eikon.    Slutsatsen i studien är att det inte förekommer något tecken på resultatmanipulering med hjälp av förvaltningsfastigheter vid chefsbyten. Studien visar också på att det inte finns någon skillnad på redovisningen av verkliga värden beroende på om det är en ekonomichef eller VD som byts ut. Däremot visar studien att det finns skillnader i redovisningen av förvaltningsfastigheters verkliga värden mellan Sverige och Storbritannien, vilket talar för att försöken att harmonisera redovisningen mellan länderna i Europa inte har lyckats.

ABSTRACT Date: 2022-06-02 Level: Bachelor thesis in Business Administration, 15 cr Institution: School of Business, Society and Engineering, Mälardalen University Authors:  Simon Lid   1997-02-27, Alexander Sollén   1997-08-09                                                                                                                                                                        Title: How fair is the fair value? Supervisor: Oksana Feicher Keywords: Fair value, reliability, IFRS 13, IAS40, investment property, unrealized gains, realized gains  Research questions: How accurate is the fair value correlation to the actual selling price? Does unrealized gains and losses correlate with the profits?  Purpose: The purpose of the study is to examine how reliable the fair value of investment property is in Swedish public companies, and how the valuations affect the profits.   Method: In order to answer the research questions of the study a quantitative research method was applied using data from the company’s financial reports during the years of 2005 through 2020. Descriptive statistics have been used to compare the companies and the industry as whole. To study the reliability, two variables have been calculated. The actual gains in comparison with the sales and the unrealized gains in comparison with the profits. To further invigorate the study correlation analysis has been applied to see if there were any correlations between the two variables.  Conclusion: The result of the study shows a deviation by approximately 12% of the company’s fair value. Based on the results of the study a conclusion can be drawn that the regulations permit a valuation that is not reliable and show a deceptive picture of the company. Previous research discussed caution, adjustment of profits and interpretation as factors behind the result. The study shows that during the period of the research an average conjunction of 60,08% between unrealized gains and profits were shown. Further a conclusion can be made that the profits are correlated with the unrealized gains.