Värdering av förvaltningsfastigheter är komplext. Det finns många olika metoder att använda sig av i värderingsprocessen kring förvaltningsfastigheter, vilket skapar en osäkerhet kring vad som är det korrekta värdet. Osäkerhet är ett bestående problem som alltid kommer att finnas i värderingsprocessen. Med anledning av att det alltid finns risker och utmaningar i vä rderingsprocesser är syftet med denna studie att undersöka, med utgångspunkt i två företag, vad ett företag som följer IFRS 13 och ett som följe r K3 har för värderingsprocesser. Syftet är också att unders öka utmaningar och risker i värderingsprocessen. Tidigare forskning menar att vä rderingsprocessen ä r komplex f ör den baseras på uppskattningar om framtiden, samtidigt är det av stor vikt att värde ringen blir så tydlig och korrekt som möjligt. Studien grundas p å en kvalitativ metod i form av semistrukturerade intervjuer, vilket innebär att intervjuerna bygger på teman. Teman i denna studie kommer att vara extern och intern värdering, värderingsprocess, risker och utmaningar. Genom intervjuerna uppkommer det empiriska materialet som sedan kopplas mot den teoretiska referensramen. Studien kommer att bestå av fem intervjuer och samtliga personer som intervjuas har en nära koppling till vä rdering av fastigheter. Alla intervjuer har skett på respektive företags kontor i Sundsvall. Exempel på frågor som ställs till intervjupersonen är, “Hur påverkas värderingen av konjunkturen?” och “Hur skiljer värderingen av fastigheter sig intern och exter nt?”. Resultatet av studien visar att det finns olika faktorer som påverkar vä rderingsprocessen, s åsom vakansrisken, hyresintäkter och driftkostnader. Det finns också en risk oavsett vilken värderingsmetod som företagen väljer att använda sig av. Nettonu värdesmetoden grundar sig till stor del på hyresintäkter vilket innebär att vakansrisken är en stor risk. Precis som nettonuvärdesmetoden är kassaflödesmetoden beroende av hyresintäkter. Andra risker med kassaflödesmetoden är att kostnaderna som är kopplade till fastigheten. Ortsprismetoden är en metod som många fastighetsbolag använder samtidigt som den kan vara problematisk, exempelvis på en marknad där det verkar ett fåtal aktörer kan det vara svårt att använda ortsprismetoden. / The valuation of an investment property is a complex process. There are many different methods for valuation that an assessor can use to valuate a property. This can create a risk of what the fair value should be. This study will analyze valuation of prope rties based on two companies. One of the companies is obligated to comply with IFRS 13 and the other company complies with K3. We will investigate, and analyze, which method for valuation the companies use and how they use the methods. We will also investi gate and analyze the risks and challenges the methods have. Previous research believes that the process of valuation is so complex because the valuation is based on estimates of the future. At the same time it is of great importance that the valuation beco mes as accurate as possible. The study is based on a quantitative method. The study will use semi structured interviews, which means that the interviews are based on different themes. The themes in this study are going to be extern and intern valuation the process of valuation and the risks and challenges. The empirical material of the study is a result of the interviews and these findings will be compared to the theoretical frame of reference. Five different interviews will take place. The persons int erviewed all have a close connection to the process of valuation of properties. The interviews have taken place at the offices of the companies in Sundsvall. An example of the questions asked at the interviews isis“ How does the economic situation in the country affect the process of valuation?” and,and,“ How does the process of valuation of properties differ internally and externally?” The results of this study shows that there are different factors affecting the process of valuation. These factors are the risk of vacancy, rental income and operating costs. There is a risk regardless of the method of valuation that the company uses. Net present value is largely based on the rental income which means that the risk o f vacancy is a major risk. The cashflow method is, like net present value, very dependent on rental income. Another risk with this method is the running costs of the real estate. The local price method is a method which many companies use even though this method can be highly problematic. Especially if there are only a few companies active in one area.

År 2005 blev det obligatoriskt för samtliga börsnoterade företag att upprätta sin koncernredovisning enligt IFRS. Detta medförde en ökad jämförbarhet mellan företag från olika länder vilket har lett till en redovisningsmässig harmonisering. För de koncerner med förvaltningsfastighetsinnehav, vars syfte är att generera hyresintäkter eller värdestegring, betydde det att fastigheterna ska värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 40.  Studien syftar till att studera principen om verkligt värde gällande förvaltningsfastigheter och avgränsas till koncernföretag noterade på NASDAQ OMX Stockholm. Urvalet består av nio företag och deras finansiella rapporter för räkenskapsåren 2015-2019 vilka granskas genom en kvalitativ fallstudie. För att kunna göra en likvärdig och jämförande bedömning av dessa används en mall innehållande sex frågor.  Värdering till verkligt värde är huvudregeln i koncernredovisning och det redovisade företaget ska vid värdering av verkligt värde bedöma vad marknadspriset är. Om det finns liknande tillgångar och skulder på en aktiv marknad kan denna bedömning vara enkel att utföra. För marknader som exempelvis för förvaltningsfastigheter, vilka kräver bedömningar för att komma fram till ett verkligt värde, är det desto svårare. Aktörer kan ha ofullständig information som kan bidra till olika bedömningar om tillgångar och dess framtida värde.  Upplysningskraven i IAS 40 är endast principbaserade, vilket ger företagen ett tolkningsutrymme. Företagen kan därtill använda sig av olika tillvägagångssätt och en jämförelse sinsemellan företag kan vara svår att göra för intressenter. Detta har vi erfarit i vår studie då företagen har använt sig av olika tillvägagångssätt i sina värderingsmetoder och att de i sina finansiella rapporter angett olika mängd information. Studien har även visat att de har använt sig av olika parametrar i sin beaktning för värdering till verkligt värde.  Företag som innehar förvaltningsfastigheter uppmuntras till att använda sig av oberoende värderingsmän, men det är inget krav. Däremot ses en risk med att endast utföra en intern värdering av fastighetsbeståndet med hänsyn till under-/övervärdering. Detta kan då betyda att fastigheten värderas för lågt för att därefter kunna säljas till ett högre pris, vilket innebär att koncernen kan redovisa ett högre resultat eller tvärtom. Om värderingen istället utförs av en extern värderare kan tillförlitligheten öka. Det kan därför anses fördelaktigt att låta oberoende värderare göra bedömningen av tillgångens verkliga värde. Det är inte alla undersökta företag som har använt sig utav oberoende värderare, utan ibland bara till en viss del, medans andra har använt sig av externa värderare för hela fastighetsbeståndet. 5 Studien har visat att företag värderar på olika sätt, både gällande värderingsmodell, beräkningar samt intern- och extern värdering därav dras vår första slutsats. Verkligt värde skiljer sig åt mellan företag som innehar förvaltningsfastigheter eftersom standarderna är principbaserade. Då samtliga företag presenterar en värdering till nivå 3 i IFRS 13:s värderingshierarki, dras slutsatsen att det inte med säkerhet går att fastställa att företag noterade på NASDAQ OMX Stockholm följer standarderna till fullo då det torde vara möjligt att värdera en del av sina fastighetsinnehav genom indata på nivå 2.  Centrala begrepp: Förvaltningsfastigheter, IAS 40, IFRS 13, verkligt värde, marknadspris, värderingshierarki, extern värdering, intern värdering. / In 2005, it became mandatory for all listed companies to prepare their consolidated financialstatements in accordance with IFRS. This led to increased comparability between companiesfrom different countries, which has led to accounting harmonization. For those groups withinvestment property holdings, the purpose of which is to generate rental income or increase invalue, this means that the properties must be valued at fair value in accordance with IAS 40.The study aims to examine the principle of fair value regarding investment properties and islimited to Group companies listed on NASDAQ OMX Stockholm. The sample consists of ninecompanies and their financial reports for the financial years 2015-2019, which are examinedthrough a qualitative case study. In order to be able to make an equivalent and comparativeassessment of these, a template containing six questions is used.Valuation at fair value is the main rule in consolidated accounts and the reported company mustassess the market price when valuing fair value. If there are similar assets and liabilities in anactive market, this assessment can be easy to perform, but in markets such as investmentproperties that require many assessments to arrive at a fair value, it is all the more difficult.Actors may have incomplete information that may contribute to different assessments of assetsand their future value.The disclosure requirements in IAS 40 are only principle-based, which gives companies a roomfor interpretation. In addition, companies can use different approaches and a comparisonbetween companies can be difficult for stakeholders. We have experienced this in our study asthe companies have used different approaches in their valuation methods and that they havestated different amounts of information in their financial reports. The study has also shown thatthey have also used various parameters in their consideration for valuation at fair value.Companies that own investment properties are encouraged to use independent valuers, but thisis not a requirement. On the other hand, there is a risk of only performing an internal valuationof the property portfolio with regard to undervaluation or overvaluation. This can then meanthat the property is valued too low to be subsequently sold at a higher price, which means thatthe Group can report a higher result or vice versa. If the valuation is instead performed by an 4external valuer, the reliability may increase. It can therefore be considered advantageous to letindependent valuers make the assessment of the asset's fair value. Not all companies surveyedhave used independent valuers, but sometimes only to a certain extent, while others have usedexternal valuers for the entire property portfolio.The study has shown that companies value in different ways, both in terms of valuation model,calculations and internal and external valuation, from which our first conclusion is drawn. Fairvalue differs between companies that own investment properties because the standards areprinciple-based. As all companies present a valuation to level 3 in IFRS 13's valuationhierarchy, it is concluded that it is not possible to establish with certainty that companies, listedon NASDAQ OMX Stockholm, fully comply with the standards as it should be possible tovalue some of their property holdings through level 2 input.