<p><p>Syftet med studien är att undersöka vilket avkastningskrav fastighetsbolag använt i sina värderingsmetoder av förvaltningsfastigheter vid upp- respektive nedgång. Samt att undersöka om förvaltningsfastigheternas värde följer börsvärdet vid upp- respektive börsnedgång.</p></p>

Syftet med studien är att undersöka vilket avkastningskrav fastighetsbolag använt i sina värderingsmetoder av förvaltningsfastigheter vid upp- respektive nedgång. Samt att undersöka om förvaltningsfastigheternas värde följer börsvärdet vid upp- respektive börsnedgång.

Sammanfattning Sydsvenskan (2012) skriver i en artikel att Sverige är det land som urbaniseras snabbast i Europa vilket får till effekt att befolkningen flyttar från landsbygd till städer. Detta innebär att antalet invånare på mindre orter i landet minskar vilket kan medföra att mängden tomma förvaltningsfastigheter ökar. Hedemorabostäder är exempel på ett företag som tvingats skriva ned sina fastigheter till följd av tomma lokaler. Med detta som bakgrund syftar denna uppsats till att undersöka hur banker ställer sig till att låna ut pengar till en förvaltningsfastighet på mindre orter och om en högre risk är kopplat till detta. Vi har även undersökt om kundens relation till banken kan ha betydelse då en vakans uppstår i en förvaltningsfastighet. Dessutom har vi studerat hur revisorer bedömer ett nedskrivningsbehov på tomma förvaltningsfastigheter och vad som anses vara en bestående värdeminskning då en fastighet står tom för att sedan kunna se om en viss försening kan förekomma av nedskrivning på tomma förvaltningsfastigheter. Metoden som valts för denna uppsats är av kvalitativ art där öppna individuella intervjuer har använts för att få en bättre förståelse för problemet. Då området vi valt att undersöka är relativt outforskat tar den teoretiska referensramen först upp en referensram med redovisningsprinciper, lagtext och rekommendationer som sedan följs av teori där tidigare forskning och redovisningsteori presenteras som sedan kommer att användas i analysen. Empirin presenterar den insamlade datan. Analysen har sin grund i den referensram och teori som tidigare presenterats och den information som samlats in genom intervjuerna. Analysen mynnar sedan ut i en slutsats där vi kommit fram till att det kan anses som en högre risk att verka på en mindre ort vilket gör att ett högre avkastningskrav kan krävas. Dessutom har det även framkommit att en kundrelation kan anses ha betydelse vid vakanser såväl som vid låneförfrågan. Vi har även kommit fram till att bedömningen av när en värdeminskning anses bestående då en förvaltningsfastighet står tom är komplex och att det på grund av detta kan finnas risk för en viss försening av nedskrivning på tomma förvaltningsfastigheter. / Abstract Sydsvenskan (2012) writes in an article that Sweden is the country that is urbanising most rapidly in Europe which has the effect of population moving from rural to urban areas. This means that the number of residents in small towns is decreasing which can lead to a higher amount of empty investment properties here.  Hedemorabostäder is an example of a company forced to write down their properties as a result of empty premises. With this background the paper aims to investigate how banks agree to lend money to an investment property in small towns and if a higher risk is associated with this. We examine whether the customer relationship to the bank may be relevant when a vacancy occurs. We have also studied how auditors assess impairment on empty investment properties and what is considered to be impaired when an investment property is empty and if there is a possibility for delay to occur for impairment on empty investment properties. The method chosen for this study is qualitative in nature where open individual interviews are used to gain a better understanding of the problem. As the area we have chosen to examine is relatively unexplored the theoretical framework first presents a frame of reference with accounting principles, legal text and recommendations to be followed by theory where previous research and accounting theory are presented which will then be used in the analysis. The empirical chapter features our collected data. The analysis is based on the frame of reference and theory presented earlier and the information gathered through the interviews. The analysis results in a conclusion where we have concluded that it may be considered a higher risk to operate in a small town which means that a higher rate of return may be required. Moreover, it has also emerged that a customer relationship can be considered significant at vacancies as well as the loan request. We have also concluded that assessing when impairment is considered permanent when an investment property is empty is complex and that because of this it may be a risk of some delay impairment on empty investment properties.

Syfte: Uppsatsen syftar till att redovisa hur fastighetsföretagen som tillämpar IAS 40 redovisar sina värdeförändringar och hur de fastställer förvaltningsfastigheternas verkliga värde. Syftet är även att belysa de olikheter som finns i fastighetsföretagens resultaträkning.   Metod: Uppsatsen består av en kvalitativ undersökningsmetod. Vår studie började med att göra en kvalitativ undersökning genom att granska 10 börsnoterade koncerners årsredovisningar från år 2005-2012.   Resultat och slutsatser: De undersökta fastighetsföretagen använder sig av antingen kassaflödesmetoden eller ortprismetoden för att fastställa sina förvaltningsfastigheters verkliga värde. De bedömningar och antaganden som görs skiljer sig åt mellan företagen. Vi har sett att företagen väljer att placera de värdeförändringar lite på olika sätt i resultaträkningen. Det eftersom att lagen inte ger några klara direktiv om hur och var dessa värdeförändringar skall placeras i resultaträkningen, vilket gör att det blir svårt att jämföra dessa företag med varandra.

<p>In the year of 2005 the international standard IAS 40 came in to use in Sweden, this lead to an opportunity for the corporations to choose either to evaluate their investment properties according to the historical cost accounting principal. The model contains the obtaining price with reduction for the planned writing off. The alternative that IAS40 offers is the fairvalue principal, which evaluate the investment properties by consideration of the income versus outcome and surrounding factors for every accounting period</p><p>Since the fairvalue is buildt on numbers the corporations them self choose what to publish and for how long the value depreciation should be lasting before it should be taken up as an unrealized value change in the reporting material. This means that there is a big chance that the evaluation can be distorted</p><p>Since we just recently have had strong cyclical variation and are on our way from an excess boom into a weak economic climate, this will be the first study performed about fair value in a weak economic climate since the adoption of IAS40.</p><p>The purpose of the essay is to find out how well the booked value of investment properties owned by corporations listed on the Swedish stock market accord with the fairvalue that the market and the Swedish property index indicates on. To be able to test this connection we gathered information from the corporation’s annual reports which we compiled to see how the market comprehends. Hypotheses were concluded thru out the search of theoretic background in the hunt for an explanation to the possible difference between the booked evaluation and the guidelined evaluation. The hypotheses where tested in the program SPSS and the results from the tests form the background for our conclusions.</p><p>The conclusions is that there is a differing of 2, 85 % in the year of 2008 between the revaluations in the corporations listed on the stock market and the guidelined value from SFI. Since we have only looked at 17 companies the result have to be regarded with great caution, but none the less it seems as the differing partly can be explained by the information asymmetry and partly by the debt-equity ratio despite of the differing we can establish that the investment properties evaluation to a high degree follows the cyclical variations on the real estate market.</p>

In the year of 2005 the international standard IAS 40 came in to use in Sweden, this lead to an opportunity for the corporations to choose either to evaluate their investment properties according to the historical cost accounting principal. The model contains the obtaining price with reduction for the planned writing off. The alternative that IAS40 offers is the fairvalue principal, which evaluate the investment properties by consideration of the income versus outcome and surrounding factors for every accounting period Since the fairvalue is buildt on numbers the corporations them self choose what to publish and for how long the value depreciation should be lasting before it should be taken up as an unrealized value change in the reporting material. This means that there is a big chance that the evaluation can be distorted Since we just recently have had strong cyclical variation and are on our way from an excess boom into a weak economic climate, this will be the first study performed about fair value in a weak economic climate since the adoption of IAS40. The purpose of the essay is to find out how well the booked value of investment properties owned by corporations listed on the Swedish stock market accord with the fairvalue that the market and the Swedish property index indicates on. To be able to test this connection we gathered information from the corporation’s annual reports which we compiled to see how the market comprehends. Hypotheses were concluded thru out the search of theoretic background in the hunt for an explanation to the possible difference between the booked evaluation and the guidelined evaluation. The hypotheses where tested in the program SPSS and the results from the tests form the background for our conclusions. The conclusions is that there is a differing of 2, 85 % in the year of 2008 between the revaluations in the corporations listed on the stock market and the guidelined value from SFI. Since we have only looked at 17 companies the result have to be regarded with great caution, but none the less it seems as the differing partly can be explained by the information asymmetry and partly by the debt-equity ratio despite of the differing we can establish that the investment properties evaluation to a high degree follows the cyclical variations on the real estate market.

<p>Svenska noterade företag har sedan 2005 varit skyldiga att tillämpa den internationella redovisningsstandarden IFRS vilket innebär att noterade företag numera kan tillämpa redovisning till verkligt värde för förvaltningsfastigheter enligt IAS 40. Onoterade företag med förvaltningsfastigheter har däremot valmöjligheten att värdera antingen till anskaffningsvärde enligt RR 24 eller till verkligt värde enligt IAS 40. Redovisningsvalet spelar en betydande roll för företagets redovisade resultat och därmed dess ekonomiska ställning. </p><p>Syftet med uppsatsen är att vi vill förklara vad som påverkar svenska onoterade företags redovisningsval vid värdering av förvaltningsfastigheter. Vår utgångspunkt med studien är att införandet av den nya värderingsmetoden har påverkat företag med förvaltningsfastigheter och vi anser det därför intressant att undersöka fenomenet. </p><p>För att genomföra undersökningen har vi samlat data från 2007 års årsredovisningar som vi hämtat från databasen Affärsdata. Urvalet i undersökningen har varit slumpmässigt med kompletterande data från fastighetsdatabasen Datscha vilket tillsammans gav ett urval på 109 onoterade företag med förvaltningsfastigheter. </p><p>Undersökningen resulterade i att det finns ett positivt samband mellan balansomslutning och verkligt värde samt mellan skuldsättningsgrad och verkligt värde. Utifrån resultatet förs ett resonemang kring hur verkligt värde kan öka balansomslutningen och hur företag med hög skuldsättningsgrad möjligen tillämpar verkligt värde för att sänka skuldsättningsgraden.</p>

No description available.

<p> </p><p>Idag använder sig företag till viss del av externa värderare. Detta gör de för att öka förtroendet för deras egna interna värderingar. Delvis visar det att internvärdering inte kan anses vara lika objektiv som extern, men också mer sparsamt för företagen. Företagen kan exempelvis välja ut 20 % av deras totala förvaltningsfastigheter som har internvärderats, för att låta en extern värderare också göra en värdering. Dessa 20 % har företagen själva valt ut. Vem säger att resterande 80 % är objektivt värderade, när dem endast blivit internvärderade? Självklart så sparar företag pengar på att internvärdera, men samtidigt lämnas det luckor till att övervärdera för egen vinning.</p><p>Uppsatsens syfte är att skapa förståelse för objektivitetsdilemmat inom förvaltningsfastighetsbranschen. Tanken är att upplysa om detta problem.</p><p> För värderings frågor inom förvaltningsområdet vill författarna få svar på två frågor:</p><p>Påverkas objektiviteten beroende på vem som utför värderingen av fastigheten?</p><p>Finns det utrymme för subjektiva värderingar vid internvärdering?</p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p>

<p>Från och med 1 januari, 2005 skall samtliga börsnoterade fastighetsbolag som innehar förvaltningsfastigheter, värdera dessa till verkligt värde. Tillämpningen innebär att bolagen i sin koncernredovisning skall redovisa det verkliga värdet i resultaträkningen. I moderbolagets samt dotterbolagets resultatredovisning används den historiska anskaffningskostnaden samt avskrivningar. Syftet med införandet av IAS 40 är att framförallt underlätta för investerare när det gäller jämförandet av de olika bolagen.</p><p>Vårt syfte med uppsatsen var att ta reda på vilka förändringar införandet av IAS 40 har åstadkommit i årsredovisningarna samt hur Revisorskåren ser på IAS 40. Vi upptäckte att soliditeten, det egna kapitalet samt fastigheternas värde ökade markant. Det är dock inte bara fördelar med att värdera till verkligt värde utan det finns även en del nackdelar. Det visade sig att det råder en stor osäkerhet när det gäller värderingsmetod och värderingsman. Vi har studerat två artiklar ur tidskriften Balans och då kan vi se att väldigt många av fastighetsbolagen använder sig av en blandad form av funktions- och kostnadsslagsindelad resultatredovisning. Förhoppningsvis kan det i framtiden bli en homogen resultatredovisning. Vilket åter för oss in på investerarna som skulle få ett bättre underlag vid jämförandet av olika bolag.</p><p>För att uppfylla vårt syfte använde vi oss av den kvalitativa metoden. Vi intervjuade en auktoriserad revisor som har sin speciallitet inom IAS 40 och studerade årsredovisningar från fyra slumpmässigt utvalda fastighetsbolag. Dessutom har vi använt oss av två artiklar ur tidskriften Balans.</p><p>Vi kom fram till att soliditeten har ökat i samband med införandet av IAS 40. Vi har även sett att det egna kapitalet har ökat men där kan vi inte se någon direkt koppling till IAS 40. Utan det beror på mer indirekta faktorer. Vi har även fått tagit del av problematiken kring värdering av fastigheter. Det råder en stor osäkerhet vilket det inte finns någon direkt lösning på i nuläget. Genom vår intervju och genom artiklar ur tidskriften Balans har vi fått tagit del av Revisorskåren synsätt på IAS 40.</p>