<p> </p><p>Idag använder sig företag till viss del av externa värderare. Detta gör de för att öka förtroendet för deras egna interna värderingar. Delvis visar det att internvärdering inte kan anses vara lika objektiv som extern, men också mer sparsamt för företagen. Företagen kan exempelvis välja ut 20 % av deras totala förvaltningsfastigheter som har internvärderats, för att låta en extern värderare också göra en värdering. Dessa 20 % har företagen själva valt ut. Vem säger att resterande 80 % är objektivt värderade, när dem endast blivit internvärderade? Självklart så sparar företag pengar på att internvärdera, men samtidigt lämnas det luckor till att övervärdera för egen vinning.</p><p>Uppsatsens syfte är att skapa förståelse för objektivitetsdilemmat inom förvaltningsfastighetsbranschen. Tanken är att upplysa om detta problem.</p><p> För värderings frågor inom förvaltningsområdet vill författarna få svar på två frågor:</p><p>Påverkas objektiviteten beroende på vem som utför värderingen av fastigheten?</p><p>Finns det utrymme för subjektiva värderingar vid internvärdering?</p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p><p> </p>

Idag använder sig företag till viss del av externa värderare. Detta gör de för att öka förtroendet för deras egna interna värderingar. Delvis visar det att internvärdering inte kan anses vara lika objektiv som extern, men också mer sparsamt för företagen. Företagen kan exempelvis välja ut 20 % av deras totala förvaltningsfastigheter som har internvärderats, för att låta en extern värderare också göra en värdering. Dessa 20 % har företagen själva valt ut. Vem säger att resterande 80 % är objektivt värderade, när dem endast blivit internvärderade? Självklart så sparar företag pengar på att internvärdera, men samtidigt lämnas det luckor till att övervärdera för egen vinning. Uppsatsens syfte är att skapa förståelse för objektivitetsdilemmat inom förvaltningsfastighetsbranschen. Tanken är att upplysa om detta problem.  För värderings frågor inom förvaltningsområdet vill författarna få svar på två frågor: Påverkas objektiviteten beroende på vem som utför värderingen av fastigheten? Finns det utrymme för subjektiva värderingar vid internvärdering?

Harmonisering av redovisningsprinciper mellan länder inom EU har försökt uppnås under lång tid och från och med 2005 har det blivit obligatoriskt för noterade företag inom EU att tillämpa IFRS och IAS vid årsbokslut. En av IAS standarder är IAS 40 – Förvaltningsfastigheter där företag som innehar förvaltningsfastigheter kan välja att värdera sina fastigheter antingen enligt anskaffningsvärdemetoden eller verkligtvärdemetoden. Dock väljer de flesta företag att följa IFRS rekommendation, att värdera till verkligt värde. När företag väljer att värdera enligt verkligtvärdemetoden kan värdering ske antingen internt inom företaget eller externt med hjälp av externa värderingsmän. Syftet med vår studie är att undersöka hur svenska och brittiska företag värderar sina förvaltningsfastigheter (internt/externt) och om det råder harmonisering mellan länderna och varför de valt att värdera som de gör. Vår studie innefattar 15 svenska företag och 48 brittiska företag som är noterade på respektive börs och redovisar förvaltningsfastigheter i sin årsredovisning. Vi har valt att använda oss utav en metodkombination av både kvantitativa och kvalitativa metoder för att kunna uppfylla vårt syfte. Undersökningen visade att de svenska och brittiska företagen föredrar olika värderingsmetoder när de värderar förvaltningsfastigheter. I Storbritannien var det tydligt att den externa metoden föredras medan i Sverige var både metoderna populära. Detta pekar på att det inte råder harmonisering vid värdering av förvaltningsfastigheterna i Storbritannien och Sverige efter införandet av IAS 40.

Introduktion: Tidigare studier som utförts visar vilken betydelse värdering till verkligt värde fått för redovisningen. Det har däremot inte jämförts hur värdeförändringen skiljer sig åt mellan noterade och onoterade bolag, samt om eventuella skillnader beror på om externvärdering tillämpas. Vidare är avsikten att undersöka huruvida bolag redovisar större orealiserade uppvärderingar eller nedvärderingar vid värdering till verkligt värde. Syfte: Syftet med studien är att undersöka hur storleken på de orealiserade värdeförändringarna vid värdering till verkligt värde varierar beroende på upp- eller nedvärdering. Vidare är syftet att studera hur de orealiserade värdeförändringarna påverkas beroende på om bolaget är noterat eller inte, samt om bolaget tillämpar externvärdering. Metod: Studien bygger på en deduktiv ansats, där hypoteser byggts upp ifrån befintlig teori. Genom en tvärsnittsanalys för tre jämförande år har kvantitativ data samlats in för att se vad som kan påverka den orealiserade värdeförändringen vid värdering till verklig värde. Detta har kompletterats med uppföljningsintervjuer för att få en bättre förståelse för hur värderingen påverkas av bland annat externvärdering. Slutsats: Studiens resultat visar att uppvärderingarna vid värdering till verkligt värde var större än nedvärderingarna och att den orealiserade värdeförändringen blev större vid förekomsten av externvärdering. Om bolaget är noterat eller inte hade i studien ingen betydelse för tillgångsvärderingen. / Introduction: Previous studies have shown the impact of fair value. However, there is a lack of comparison in the academic field, between listed and unlisted companies, and how external appraisers affect the fair value. Further, we will also investigate if the appreciations differ in size from the depreciations. Aim: The aim of the study is to examine how the size of the unrealized change in value in fair value accounting differ between appreciations and depreciations, listed and unlisted companies, and if it is affected by external appraisers. Method: The study was conducted through a deductive approach, where the hypotheses derive from existing theories. With a cross-sectional method, three years have been compared using quantitative data, to see what influences the unrealized change in value. To get a better understanding of our results a number of interviews were conducted. Conclusion: The results show that the size of the appreciations was bigger than the depreciations, and the involvement of external appraisers had a positive effect on the unrealized change in value. If the companies were listed or not did not have any impact on the result of our study.