<p>Den 1 januari 2005 trädde det nya regelverket IAS/IFRS i kraft i EU. Detta regelverk reglerar hur noterade koncerner ska upprätta sin redovisning. I regelverket finns IAS 40 som är den standard som reglerar hur förvaltningsfastigheter ska redovisas. Det väsentliga med denna standard är att den tillåter värdering till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen kan ske genom huvudregeln, den så kallade ortsprismetoden, där fastigheten jämförs med liknande objekt som avyttrats. IAS 40 tar även upp en nödlösning som innebär att uppskattade framtida betalningsströmmar diskonteras till nuvärde. Nödlösningen är den metod som främst används i Sverige.</p><p>Vårt syfte med uppsatsen var att undersöka hur redovisningen samt revisorns roll har påverkats efter införandet av IAS 40. Detta har vi gjort genom att använda oss av en kvalitativ metod där vi genomförde öppna individuella intervjuer. Vi genomförde en intervju med en redovisningsspecialist för att beskriva hur redovisningen har förändrats. Sedan genomförde vi ytterligare en intervju med en auktoriserad revisor i syfte att beskriva hur redovisningens förändring har påverkat revisorn.</p><p>I vår underökning kom vi fram till att IAS 40 är en positiv förändring för redovisningen. Detta eftersom redovisningen nu speglar verkligheten mer korrekt. Men denna förändring har också medfört negativa konsekvenser. Vid värdering till verkligt värde måste ett antal antaganden göras, dessa har bidragit till subjektiva element i redovisningen. Det är revisorns uppgift att se till att dessa inte utnyttjas av ledningen för egen vinning. Vår undersökning indikerar att detta inte är möjligt, eftersom revisorerna har anpassat sig till den förändring som IAS 40 medfört. Det ingår numera i revisorernas arbete att granska att de antaganden som gjorts är korrekta.</p>

Från och med 1 januari, 2005 skall samtliga börsnoterade fastighetsbolag som innehar förvaltningsfastigheter, värdera dessa till verkligt värde. Tillämpningen innebär att bolagen i sin koncernredovisning skall redovisa det verkliga värdet i resultaträkningen. I moderbolagets samt dotterbolagets resultatredovisning används den historiska anskaffningskostnaden samt avskrivningar. Syftet med införandet av IAS 40 är att framförallt underlätta för investerare när det gäller jämförandet av de olika bolagen. Vårt syfte med uppsatsen var att ta reda på vilka förändringar införandet av IAS 40 har åstadkommit i årsredovisningarna samt hur Revisorskåren ser på IAS 40. Vi upptäckte att soliditeten, det egna kapitalet samt fastigheternas värde ökade markant. Det är dock inte bara fördelar med att värdera till verkligt värde utan det finns även en del nackdelar. Det visade sig att det råder en stor osäkerhet när det gäller värderingsmetod och värderingsman. Vi har studerat två artiklar ur tidskriften Balans och då kan vi se att väldigt många av fastighetsbolagen använder sig av en blandad form av funktions- och kostnadsslagsindelad resultatredovisning. Förhoppningsvis kan det i framtiden bli en homogen resultatredovisning. Vilket åter för oss in på investerarna som skulle få ett bättre underlag vid jämförandet av olika bolag. För att uppfylla vårt syfte använde vi oss av den kvalitativa metoden. Vi intervjuade en auktoriserad revisor som har sin speciallitet inom IAS 40 och studerade årsredovisningar från fyra slumpmässigt utvalda fastighetsbolag. Dessutom har vi använt oss av två artiklar ur tidskriften Balans. Vi kom fram till att soliditeten har ökat i samband med införandet av IAS 40. Vi har även sett att det egna kapitalet har ökat men där kan vi inte se någon direkt koppling till IAS 40. Utan det beror på mer indirekta faktorer. Vi har även fått tagit del av problematiken kring värdering av fastigheter. Det råder en stor osäkerhet vilket det inte finns någon direkt lösning på i nuläget. Genom vår intervju och genom artiklar ur tidskriften Balans har vi fått tagit del av Revisorskåren synsätt på IAS 40.

Den 1 januari 2005 trädde det nya regelverket IAS/IFRS i kraft i EU. Detta regelverk reglerar hur noterade koncerner ska upprätta sin redovisning. I regelverket finns IAS 40 som är den standard som reglerar hur förvaltningsfastigheter ska redovisas. Det väsentliga med denna standard är att den tillåter värdering till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen kan ske genom huvudregeln, den så kallade ortsprismetoden, där fastigheten jämförs med liknande objekt som avyttrats. IAS 40 tar även upp en nödlösning som innebär att uppskattade framtida betalningsströmmar diskonteras till nuvärde. Nödlösningen är den metod som främst används i Sverige. Vårt syfte med uppsatsen var att undersöka hur redovisningen samt revisorns roll har påverkats efter införandet av IAS 40. Detta har vi gjort genom att använda oss av en kvalitativ metod där vi genomförde öppna individuella intervjuer. Vi genomförde en intervju med en redovisningsspecialist för att beskriva hur redovisningen har förändrats. Sedan genomförde vi ytterligare en intervju med en auktoriserad revisor i syfte att beskriva hur redovisningens förändring har påverkat revisorn. I vår underökning kom vi fram till att IAS 40 är en positiv förändring för redovisningen. Detta eftersom redovisningen nu speglar verkligheten mer korrekt. Men denna förändring har också medfört negativa konsekvenser. Vid värdering till verkligt värde måste ett antal antaganden göras, dessa har bidragit till subjektiva element i redovisningen. Det är revisorns uppgift att se till att dessa inte utnyttjas av ledningen för egen vinning. Vår undersökning indikerar att detta inte är möjligt, eftersom revisorerna har anpassat sig till den förändring som IAS 40 medfört. Det ingår numera i revisorernas arbete att granska att de antaganden som gjorts är korrekta.

Svenska noterade företag har sedan 2005 varit skyldiga att tillämpa den internationella redovisningsstandarden IFRS vilket innebär att noterade företag numera kan tillämpa redovisning till verkligt värde för förvaltningsfastigheter enligt IAS 40. Onoterade företag med förvaltningsfastigheter har däremot valmöjligheten att värdera antingen till anskaffningsvärde enligt RR 24 eller till verkligt värde enligt IAS 40. Redovisningsvalet spelar en betydande roll för företagets redovisade resultat och därmed dess ekonomiska ställning. Syftet med uppsatsen är att vi vill förklara vad som påverkar svenska onoterade företags redovisningsval vid värdering av förvaltningsfastigheter. Vår utgångspunkt med studien är att införandet av den nya värderingsmetoden har påverkat företag med förvaltningsfastigheter och vi anser det därför intressant att undersöka fenomenet. För att genomföra undersökningen har vi samlat data från 2007 års årsredovisningar som vi hämtat från databasen Affärsdata. Urvalet i undersökningen har varit slumpmässigt med kompletterande data från fastighetsdatabasen Datscha vilket tillsammans gav ett urval på 109 onoterade företag med förvaltningsfastigheter. Undersökningen resulterade i att det finns ett positivt samband mellan balansomslutning och verkligt värde samt mellan skuldsättningsgrad och verkligt värde. Utifrån resultatet förs ett resonemang kring hur verkligt värde kan öka balansomslutningen och hur företag med hög skuldsättningsgrad möjligen tillämpar verkligt värde för att sänka skuldsättningsgraden.

Idag använder sig företag till viss del av externa värderare. Detta gör de för att öka förtroendet för deras egna interna värderingar. Delvis visar det att internvärdering inte kan anses vara lika objektiv som extern, men också mer sparsamt för företagen. Företagen kan exempelvis välja ut 20 % av deras totala förvaltningsfastigheter som har internvärderats, för att låta en extern värderare också göra en värdering. Dessa 20 % har företagen själva valt ut. Vem säger att resterande 80 % är objektivt värderade, när dem endast blivit internvärderade? Självklart så sparar företag pengar på att internvärdera, men samtidigt lämnas det luckor till att övervärdera för egen vinning. Uppsatsens syfte är att skapa förståelse för objektivitetsdilemmat inom förvaltningsfastighetsbranschen. Tanken är att upplysa om detta problem.  För värderings frågor inom förvaltningsområdet vill författarna få svar på två frågor: Påverkas objektiviteten beroende på vem som utför värderingen av fastigheten? Finns det utrymme för subjektiva värderingar vid internvärdering?

Det här är en kvalitativ studie av förvaltningsfastighetsföretag i Sverige som vid årsskiftet 2013/2014 ska börja redovisa enligt det principbaserade regelverket K3. Det nya regelverket innebär att fastighetsföretagen ska genomföra komponentavskrivning på betydande och väsentliga delar av fastigheterna, men det är delvis upp till företagen och branschorganisationerna att själva bestämma vilka dessa delar är. Därför har vi i denna studie undersökt hur praxis inom redovisning skapas, med den institutionella teorin och tidigare studier i svensk redovisningspraxis som analysverktyg. Vi har undersökt vilka aktörer som existerar, och som tycks verka som institutioner och därigenom påverkar branschpraxis för redovisning bland förvaltningsfastighetsföretag. Det som konstaterats är att revisorer och nätverkande bland ekonomicheferna på företagen har stor betydelse för hur praxis kommer till. Det finns även indikationer på att det finns individuellt inflytande på hur redovisningspraxis skapas i fastighetsbranschen.

Syftet med studien var att undersöka attityden till verkligt värde och hur fastighetsbolag i Västra Götaland skulle gå tillväga vid framtagandet. 1 januari 2014 kommer det nya regler för svensk redovisning vid namn K-regelverket.  Det nya regelverket är framtaget av bokföringsnämnden som har influerats av det globala regelverket IFRS. Studien riktade in sig mot större onoterade fastighetsbolag i Sverige, dessa bolag berörs av huvudregelverket K3 som är principbaserat. Regelverket saknar tydliga definitioner och praxis, därför finns det en osäkerhet bland bolagen. Hittills har förvaltningsfastigheter enbart bokförts med anskaffningsvärde, K3 regelverket kräver att fastighetsbolagen även skall redovisa verkliga värdet i not. För att ta reda på vad fastighetsbolagen tyckte, utfördes både en intervju- och enkätundersökning. För att understödja redovisningen och framtagandet av verkligt värde finns ett antal grundläggande redovisningsprinciper och ett kvalitativt ramverk. Den teoretiska referensramen presenterar dessa principer och egenskaper samt en djupgående diskussion om vad verkligt värde är. Empirin kommer från kommunala fastighetsbolag som diskuterar fördelar och nackdelar med det nya regelverket. De flesta var positivt inställda till verkligt värde, men uttryckte att det skulle bli ett stort initialt arbete för att anpassa sin redovisning efter det nya K3-regelverket.

ProblembakgrundDen 1 januari 2005 lagstadgades det om att alla börsbolag inom EU skulle följa IASB standarder vilket innebar en förändring vid värdering av förvaltningsfastigheter. Bolagen fick då möjlighet att värdera tillgången till värkligt värde. Konsekvenserna av det har blivit att det uppstått felvärderingar som omtalats mycket i media och revisorns arbete och ansvar har ifrågasatts. Vi kommer att se närmare på revisorernas syn på värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40. Syfte Syftet med uppsatsen är att ta reda på revisorers tankar om värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter enligt IAS 40 och om de anser att det ger en rättvisande bild. MetodVi har valt att inleda med litteraturstudier kring ämnet för att sedan genomföra intervjuer med revisorer kunniga inom ämnet. ResultatRevisorerna vi intervjuade ansåg att värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter ger en relativt rättvisande bild. Metoden ansågs dock vara relativt komplicerad och komplex. Alla påpekade att värdering till verkligt värde är subjektivt och därmed krävs omfattande information i bolagens årsredovisning.

No description available.

Alla börsnoterade företag inom den Europeiska Unionen måste sedan år 2005 följa den gemensamma redovisningsstandarden IFRS vid upprättande av företagets finansiella rapporter. Problem uppstår om dessa företag följer reglerna i IFRS i olika grad vilket innebär att den finansiella informationen som lämnas inte är fullständig. För en investerare innebär detta att det kan vara svårt att kontrollera hur beräkningar och bedömningar utförts om inte all information som ska finnas med är inkluderad. Tidigare studier visar att det finns en skillnad i hur mycket information som generellt lämnas i upplysningar i noterna till de finansiella rapporterna mellan länder, och att skiljaktigheten beror på bland annat kulturella skillnader. Tidigare forskning har endast undersökt upplysningar i stort och ej fokuserat på specifika områden som är svårtolkade i IFRS. Problemet vi undersöker är därför om redovisningen av förvaltningsfastigheter till verkligt värde skiljer sig i hur mycket information som lämnas genom att undersöka i hur stor grad kraven på upplysningar följs av företag i olika länder. För en investerare som ska fatta välgrundade beslut är de finansiella rapporterna det största verktyget att använda för att tillgå information, vilket innebär att det ur en investerares synvinkel är viktigt att kraven som ställs enligt redovisningsstandarden uppfylls.   I vår studie har vi undersökt alla företag som har förvaltningsfastigheter som sitt största tillgångsslag och är börsnoterade i ett land som är medlem i EU, vilket blev femtiosex företag fördelat på elva länder. Undersökningen visade att det finns en skillnad mellan länderna i hur stor grad de krav som ställs på lämnande av upplysningar följs. För att förklara denna skillnad ställde vi sexton kulturvariabler mot den skala vi skapat i hur väl upplysningar lämnas. Resultatet visade att graden av lämnade upplysningar korrelerade med kulturvariablerna maskulinitet och rättssäkerhet. Djupare analys i form av linjär regressionsanalys och multipel regressionsanalys visade att både maskulinitet och rättssäkerhet hade ett signifikant samband med upplysningar var för sig, men i kombination med varandra var det endast maskulinitet som var signifikant på grund av multikollinearitet.   Vår slutsats är därmed att det finns en skillnad mellan länder i hur väl de krav på upplysningar som ställs enligt IFRS vid redovisning av förvaltningsfastigheter till verkligt värde följs. Denna skillnad kan delvis förklaras av olikheter i ländernas nivå av främst maskulinitet.