Svenska bolag har i vissa fall möjlighet att välja mellan olika redovisningsregelverk. För större bolag står valet ofta mellan RFR 2 och K3. RFR 2 innehåller regler ifrån det internationella regelverket IFRS med anpassning till svensk lagstiftning och redovisnings-praxis. För små och medelstora bolag finns regelverket IFRS for SME vilket i Sverige motsvaras av K3. Innan införandet av K3 år 2014 gav Bokföringsnämnden ut en remiss vilken blev omdiskuterad och kritiserad av framförallt bolag i fastighetsbranschen. Remissvaren visade på en stark motvilja till att tillämpa regelverket K3. År 2014 stod fastighetsbranschen inför valet mellan regelverken. Denna studie avser att undersöka vilka faktorer som är avgörande i fastighetsbolags val av redovisningsregelverk samt vilket regelverk bolagen har valt efter år 2014. För att uppfylla studiens syfte har en flermetodsforskning gjorts. Den första delen av studien består av intervjuer vilka har bildat ett mönster som blivit grunden till vår hypotes. Hypotesen har sedan testats i studiens andra del genom en innehållsanalys av årsredovisningar för att se om hypotesen kan sägas gälla för hela fastighetsbranschen.Vårt resultat av intervjuerna visar att komponentavskrivning är den största avgörande faktorn i valet mellan RFR 2 och K3. De intervjuade bolagen redovisar alla enligt RFR 2 och är negativt inställda till komponentavskrivning. Utifrån detta har hypotesen att svenska större fastighetsbolag väljer att redovisa enligt RFR 2 och att dessa väljer bort komponent-avskrivning formulerats. Genom innehållsanalysen kan vi med hjälp av hypotesprövningen se att majoriteten av undersökta bolag väljer bort K3 och istället väljer att redovisa enligt RFR 2 utan att tillämpa komponentavskrivning. Vi menar att detta visar på att vår hypotes med stor sannolikhet är korrekt och att den kan sägas gälla för alla större fastighetsbolag i Sverige. / Swedish enterprises have in some cases the ability to choose among different accounting regulations. For major companies, the choice is often between RFR 2 and K3. RFR 2 contains the regulations from IFRS with adaption to Swedish legislation and Swedish GAAP. For small and medium-sized enterprises there is the regulation IFRS for SME which in Sweden corresponds to K3. Before the introduction of K3 in 2014, the Swedish Accounting Standard Board issued a referral that was debated and criticized, mostly by real estate companies. The referral responses were strongly critical to the application of K3. This study aims to examine what factors are crucial for real estate companies in the choice between different accounting regulations and what regulation real estate companies have chosen after 2014. To fulfill the purpose of the study a mixed methods research was made. The first part of the study constitutes of interviews from which we could see a pattern that became the foundation of our hypothesis. In the second part of the study, the hypothesis was tested thorough a content analysis of annual reports in order to examine if the hypothesis can be said to be applicable to the entire real estate industry.The result of the interviews shows that component depreciation is the major crucial factor in the choice between RFR 2 and K3. All interviewed companies present their financial reports in accordance with RFR 2 and have a negative attitude to component depreciation for the real estate industry. Based on this, the hypothesis that major Swedish real estate companies choose to report in accordance with RFR 2 and that these companies deselect component depreciation was formulated. Through the content analysis in which we tested the hypothesis we could see that the majority of surveyed companies deselect K3 and instead choose to report accordingly with RFR 2 without practicing component depreciation. We consider this to prove the hypothesis with high probability to be correct and applicable to all major real estate companies.This thesis is hereinafter written in Swedish.

Bakgrund och problemformulering: Värdering till verkligt värde har kritiserats för att ge subjektiva och opålitliga värderingar. IFRS 13 är en standard vars syfte är att öka tillförlitligheten genom att kategorisera indata vid värdering till verkligt värde i tvingande steg.  Förvaltningsfastigheter är ett tillgångsslag som värderas till verkligt värde, vilket gör att IFRS 13 är tvingande för noterade fastighetsbolag vid värderingen av dessa. Syfte: Studiens syfte är att undersöka huruvida IFRS 13 gett någon effekt på fastighetsbolagens värdering av förvaltningsfastigheter. Vidare ämnar studien även undersöka hur en extern värdering används vid fastställandet av det bokförda värdet. Metod: Studien genomförs med en kvantitativ metod där samtliga fastighetsbolag i populationen ingår. Utifrån bolagens årsredovisningar har data hämtats som sedan sammanställts. Referensram: Referensramen utgörs av redovisningsstandarder, teorier som behandlar värde som begrepp samt tidigare forskning. Empiri: Samtliga bolag baserar värderingen av förvaltningsfastigheter till verkligt värde på icke observerbar data genom en avkastningsmetod. Detta gäller för samtliga år. Gällande fördelning mellan intern och extern värdering samt hur en eventuell extern värdering används vid fastställandet av det bokförda värdet av förvaltningsfastigheterna har skillnader mellan bolagen trätt fram. Slutsats: Införandet av IFRS 13 har inte visat sig ge någon effekt för fastighetsbolagen vid värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter. Majoriteten av bolagen använder någon form av extern värdering. Däremot föreligger det skillnader i andelen av fastighetsbeståndet som värderas externt samt om det bokförda värdet är fastställt enligt intern eller extern värdering. / Background and research issue: Fair value measurement has been criticized to result in subjective unreliable valuations. The purpose of IFRS 13 is for the fair value measurements to be more reliable by categorizing the input data in a mandatory hierarchy. Investment properties represent a kind of asset that is measured at fair value. Listed real estate companies are thereby obligated to report in accordance with IFRS 13. Purpose: The purpose of the study is to examine whether the implementation of IFRS 13 has resulted in any effect on the real estate companies valuation of investment properties. The further purpose of the study is to explore how external valuation is used when determining the book value. Method: The study uses a quantitative method where the entire population is included. Through annual reports from respective real estate company the data relevant to the study has been collected and compiled. Framework: Accounting standards, value theories and previous literature works as the framework for the study. Empiricism: Common for all studied years is that all the included companies discount cash flows based on unobservable input data when estimating the fair value of their investment properties. Differences has appeared in the usage of external appraisers and which valuation, internal or external, that the book value is based upon. Conclusion: The implementation of IFRS 13 has proven to not result in any effect on the real estate companies’ choice of input data and method of valuation, when estimating the fair value of investment properties. The majority of companies use external appraisers in some kind of purpose.  However, the study shows differences in the amount of investment properties valued by external appraisers together with which valuation the book value has been based upon.

<p>Background – From the 1st of January 2005 should companies, within the EU, listed on a stock market implement International Accounting Standards, IAS. This means among other things that assets can be valued with the fair value model which was not an option before according to Swedish regulations. This opportunity implies that companies face different choices.</p><p>Problem discussion – IAS 40, Investment Properties, is a standard that implies choices. The Standard makes it possible to value investment properties with the fair value model or the cost model. Another choice within IAS 40 concerns the question, who shall perform the valuation. There is no demand for independent valuers, it is up to the management to choose between a internal or external valuer. Another choice concerns if fair value should be determined by market price or cash flow analysis.</p><p>Purpose – The purpose of this study is to state which choices, Swedish real estate companies listed on the stock market, make in compliance with IAS 40, and also describe and explain how the management effects and what incentives that lies behind the choices.</p><p>Method – This study have been carried out with a qualitative study of five real estate companies listed on the stock market. The annual reports have been examined and interviews were made with all of the companies. Theories that have been used to explain the incentives behind the choices are positive accounting theory, institutional theory and the interest model.</p><p>Conclusion – Swedish real estate companies listed on the stock market, will choose fair value model. The incentives are mainly, institutionalization within the line of business, meet the interest of the stock market with better information and that the alternative is not adjusted to the real estate business. A solid majority of the companies choose a internal valuer. The incentives are mainly that it is recognized by the line of business, internal knowledge gives a more correct value and that independence is not highly considerated. The companies choose a cash flow analysis to determine the value because the market is not active enough to use market value. And also because of the professional organizations that have made it accepted. The Swedish real estate market is clearly effected by the institutionalization and the professional organizations have strong influence on the decisions.</p> / <p>Bakgrund - Från och med den första januari 2005 skall börsnoterade bolag med säte inom EU skall tillämpa internationella redovisningsstandarder, IAS. Detta innebär bland annat att en rad tillgångar framöver kan tas upp till verkligt värde, vilket inte varit möjligt enligt årsredovisningslagen. Denna möjlighet innebär att företagen ställs inför valmöjligheter.</p><p>Problemdiskussion – IAS 40, Förvaltningsfastigheter, är en standard som innebär valmöjligheter. Regeln gör det möjligt att redovisa förvaltningsfastigheter till verkligt värde alternativt anskaffningsvärde. Ett annat val i IAS 40 är vem som skall göra värderingen. Det finns inget krav oberoende värderingsmän utan det är upp till företagsledningen att välja intern eller extern värderare. Ytterligare ett val är det som berör om verkligt värde skall baseras på markandspriser eller kassaflödesvärdering.</p><p>Syfte - Syftet med studien är att redogöra för vilka val svenska noterade fastighetsbolag gör i enlighet med IAS 40, samt att beskriva och förklara hur ledningen påverkas och vilka motiv som ligger bakom de här valen.</p><p>Metod – Studien har utförts med hjälp av en kvalitativ studie av fem noterade fastighetsbolag. Bolagens årsredovisningar har granskats samt att intervjuer har genomförts med samtliga bolag. Teorier som använts för att förklara motiven bakom valen är po-sitiv redovisningsteori, institutionell teori samt intressentteori.</p><p>Slutsats - Svenska noterade fastighetsbolag kommer att välja redovisningsprincipen verkligt värde. Motiven är främst, institutionalisering i branschen, tillgodose aktiemarknaden med bättre information, samt att alternativet inte är anpassat för fastig-hetsbranschen.</p><p>En klar majoritet av företagen väljer en intern värdering. Motiven är främst, konsensus i branschen, intern kunskap ger mer korrekt värdering samt att liten hänsyn tas till oberoende.</p><p>Samtliga bolag i studien anser att det verkliga värdet bästa kan beräkna genom en kassaflödesvärdering. Motiven är främst, ingen tillräcklig aktiv marknad samt metoden blivit allmänt vedertagen av branschorganisationer och svenska fastighetsbolag.</p><p>Sammanfattningsvis visar studien att redovisning i noterad svenska fastighetsbolag är starkt påverkad av institutionalisering. Branschorganisationerna har starkt inflytande på vilka val som bolagen gör.</p>

<p> </p><p>Problem: Dagens höga frekvens av gränsöverskridande handel kräver homogena regelverk inom många olika områden, även inom redovisning. I arbetet med att försöka harmonisera medlemsländernas redovisningsprinciper beslutade Europarådet att alla börsnoterade företag inom Europeiska Unionen från den 1 januari 2005 skall följa IASB: s regelverk, IAS/IFRS, vid upprättandet av koncernredovisningen. Motiven bakom beslutet var att för-söka erhålla en ökad transparens av information och att öka jämförbarheten mellan företag inom unionen, vilket i sig skulle underlätta för investerare och verka för en välfungerande kapitalmarknad. En av skillnaderna med att tillämpa IAS/IFRS istället för de svenska reglerna som blir väldigt tydlig för fastighetsbolagen är att förvaltningsfastigheter ska värderas antingen till verkligt värde enligt IAS 40 alternativt anskaffningsvärde minus komponentav-skrivningar. I det svenska regelverket ska redovisning ske till anskaffningsvärde minus ackumulerade avskrivningar enligt RR 24. Detta kan få stora effekter i företagens koncernredovisningar och påverka hur olika intressenter värderar koncernen.</p><p>Syfte: Studiens syfte är att belysa de effekter en implementering av IAS/IFRS-reglerna för med sig vid värdering av förvaltningsfastigheter i mindre svenska onoterade fastighetskoncerner. Hänsyn ska även tas till de effekter en förändrad redovisning har för revisorer, banker och investerare.</p><p>Avgränsning: Noterade företag kommer inte att behandlas, då det skulle strida mot studiens syfte. Vidare kommer ej internationella företag redogöras för. Företag som inte är fastighetsbolag kommer heller ej att behandlas.</p><p>Metod:Metoden som används är kvalitativ och studien kommer i första hand baseras på primärdata där sådan är möjlig. Studiens ansats är induktiv, då slutsatser kommer att dras från empirin.</p><p>Teoretisk referensram: Studiens referensram är baserad på värderingsteorier samt svenska och internationella redovisningsregler, som behandlar förvaltningsfastigheter och materiella anläggningstillgångar.</p><p>Slutsats: EU:s grundtanke med ett harmoniserat regelverket är god, men leder till oönskade effekter. Studien kommer fram till att ett byte från det svenska regelverket till det internationella skulle innebära en ökad arbetsmängd för företagen och därmed öka kostnaderna. Det blir inte alltid enklare att jämföra företag som värderar enligt verkligt värde, då värderingarna är subjektiva och inte alltid speglar det sanna värdet. IAS 40 erbjuder även andra möjligheter att redovisa, som till exempel anskaffningsvärde. Företagen kommer därför genom att den föregående metoden finns kvar troligtvis ej redovisa till verkligt värde. Därmed faller argumentet att detta regelverk skulle öka jämförbarheten.</p><p> </p>

En förvaltningsfastighet har i syfte att generera hyresinkomster eller en värdestegring. År 2005 implementerades standarden IAS 40 som behandlar förvaltningsfastigheter, vilket bidrog till möjligheten att värdera förvaltningsfastigheterna till verkligt värde i koncernredo-visningen. Fokus i den här studien ligger på IAS 40 och de värderingsmetoder och upplys-ningar som framkommer i standarden. IAS 40 är en konvergerad standard som ges ut av IASB för att skapa större jämförbarhet mellan redovisningen och värderingen i de europeiska länderna och övriga världen.Studien syftar till att undersöka hur fastighetsförvaltningsbolagen noterade på NASDAQ OMX Stockholm redovisar och värderar förvaltningsfastigheter i koncernens finansiella rapport under åren 2007-2011. Studien syftar även till att undersöka om upplysningskraven i IAS 40 p. 75 a, d-e följs. Urvalet i studien består av 15 företag som tillhör branschen ”Uthyrning och förvaltning av fastigheter”. Vid bearbetning och granskning av företagens finansiella rapporter användes en mall med sju huvudfrågor för att objektivt och rättvist kunna bedöma alla företag och år på samma sätt.I studien framkommer det att samtliga undersökta företag redovisar och värderar förvaltnings-fastigheterna till verkligt värde. Det är endast ett bolag som har använt sig av huvudmetoden för verkligt värde vid samtliga undersökta år. Två företag har valt att byta metod till huvud-metoden när konjunkturen var bättre, vilket kan bero på att det var fler fastighetstransaktioner på marknaden. Resterande företag har använt sig av kassaflödesmetoden under samtliga undersökta år. Många av företagen gav upplysning om att de använde en blandning av huvudmetoden och kassaflödesmetoden, men det framkommer inte i IAS 40 att det går att blanda metoderna. Det var 90 procent av företagen i undersökningen som använde kassa-flödesmetoden och inget av dem har gett upplysning om varför de inte har använt huvud-metoden. I studien har det framkommit att det bör motiveras för vilken värderingsmetod företaget har valt att tillämpa.Upplysningskarven i IAS 40 är principbaserade vilket innebär att företagen ges möjlighet att tolka och tyda standarden. Företagen i undersökningen har uppgett olika mängd information och i några rapporter kan det saknas upplysningar. Vid en principbaserad standard ges det tolkningsutrymme till företagen, vilket innebär att företagen kan använda olika begrepp för samma metod. Användning av olika begrepp gör det svårt för intressenter att få en klar bild över företagens värderingsmetod. Studien har visat att det behövs en förbättring och förtyd-ligande av standarden IAS 40.Studien har även visat att det är en fördel att använda både en extern och en intern värdering då det bidar med mer information än vad enbart ett av värderingssätten gör. Den externa värderingen skulle kunna användas som en kvalitetssäkring av den interna värderingen och förtagen skulle då kunna använda all kunskap som finns att tillgå om marknaden och fastigheten. / Program: Civilekonomprogrammet

<p>The study describes the problems with analysis of real estate companies after the introduction of IFRS. With the introduction of IFRS (2005) and specially IAS 40 the real estate companies get the ability to appreciate its real estates to real value. With the difference in the accounting, grows the question if it has become some differences for analysts with analysis and valuation of real estate companies. We also look into how well this new standard effect the real estate companies from the view of the accounting quality and its characteristics.</p>

<p><strong>Bakgrund och problem:</strong> Från och med 1 januari 2005 så kan onoterade företag välja att följa IFRS och därmed redovisa sina förvaltningsfastigheter enligt IAS 40. Då uppstår en valmöjlighet där de får välja ifall de vill redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde eller till anskaffningsvärde. De kan annars fortsätta att följa ÅRL och BFN, vilket leder till att de redovisar sina förvaltningsfastigheter till ett anskaffningsvärde enligt RR24. För att ta reda på hur företagen resonerar kring valet av värderingsmetod så är det intressant att ställa för – och nackdelar med de olika värderingsmetoderna mot varandra. Vilka motiv går att hitta till de val företagen gör och vilka problem går att finna med vald värderingsmetod, är två av fler viktiga frågor vi ställer oss i uppsatsen.</p><p><strong>Syfte:</strong> Syftet är att beskriva och förklara motiven bakom de val av värderingsmetoder som företagen gör vid värdering av sina förvaltningsfastigheter.</p><p><strong>Avgränsningar:</strong> Uppsatsen behandlar förvaltningsfastigheter och de värderingsmetoder som används vid fastighetsvärdering. När vi talar om de olika värderingsmetoder företagen använder så avser vi anskaffningsvärde respektive verkligt värde.</p><p><strong>Metod:</strong> Uppsatsen består av en kvalitativ samt en kvantitativ undersökning. Studien inleddes med en kvantitativ undersökning där vi studerade ett flertal onoterade företags årsredovisningar. Denna undersökning ledde fram till att två stycken intervjuer genomfördes samt att två stycken frågeformulär besvarades. Dessa ingick sedan i vår kvalitativa studie. Den insamlade informationen tolkades och relaterades därefter till de teorier vi använt oss av och mynnar på så vis ut i en analys.</p><p><strong>Resultat och slutsatser:</strong> De flesta onoterade företag redovisar fortfarande enligt ÅRL & BFN och redovisar därmed sina förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde. Studien påvisar att det handlar om ett flertal faktorer som spelar in när det kommer till de val företagen gör vid värderingen. En viktig slutsats är att värdering till verkligt värde rent teoretiskt är uppskattat hos företagen men att det ännu inte uppnått full genomslagskraft. Vi tror att vi mer och mer är på väg mot en fastighetsvärdering till ett verkligt värde.</p><p><strong>Förslag till vidare forskning:</strong> Värdeförändringar som uppkommer vid värdering till verkligt värde leder till oerhörda fluktuationer i resultatet. Ett förslag till vidare forskning vore att utvärdera möjligheten att förlägga värdeförändringarna som en egen post, mot det egna kapitalet. Skulle det lösa den svårighet som idag uppstår vid värdering till ett verkligt värde? Vi anser att det därför vore intressant att få en detaljerad genomgång om hur en sådan förändring skulle påverka företagen och dess intressenter.</p><p> </p>

No description available.

No description available.

<p>Bakgrund och problem</p><p>En nyhet med de standarder som infördes i samband med IFRS är hur värdering av förvaltningsfastigheter ska gå till. Tidigare redovisades dessa utifrån anskaffningsvärde medan företag efter införandet av IFRS nu även kan välja att redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Då företag väljer att värdera sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde ger detta upphov till realiserade och orealiserade värdeförändringar, vilka ska redovisas över resultaträkningen. Problematiken med detta ligger i att årets resultat påverkas av värdeförändringar som är av en ren redovisningsteknisk natur vilka även är tillåtna att dela ut enligt IFRS. Ett potentiellt problem författarna ser är därför att företag väljer att dela ut orealiserade vinster vilket kan upplevas som mycket riskabelt på lång sikt. Med denna bakgrund avser författarna att undersöka hur det utdelningsgrundande resultatet i tio svenska fastighetsbolag har påverkats efter införandet av IAS 40 och tillämpningen av värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter.</p><p>Problemformulering</p><p>Ur problembakgrunden har författarna formulerat följande forskningsfråga för denna studie: Har det utdelningsgrundande resultatet påverkats i de undersökta företagen till följd av införandet av det nya regelverket IFRS och tillämpningen av IAS 40 vid värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter?</p><p>Syfte</p><p>Syftet med uppsatsen är att utreda hur det utdelningsgrundande resultatet har påverkats i de tio undersökta börsnoterade svenska fastighetskoncernerna under perioden 2006 till 2008 efter övergången till att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Vidare är syftet att identifiera bakomliggande faktorer till de resultat som den kvantitativa undersökningen ger.</p><p>Metod</p><p>Ansatsen för studien är kvantitativ samt kvalitativ och författarna har valt ett deduktivt angreppssätt. Urvalet innehåller samtliga fastighetsbolag vars moderföretag är noterade på Stockholmbörsens listor Large Cap alternativt Mid Cap och som definierar sina fastigheter som förvaltningsfastigheter. Ytterligare ett urvalskriterium var att de på koncernnivå väljer att värdera sina förvaltningsfastigheter enligt metoden för verkligt värde i IAS 40. Koncernernas årsredovisningar har granskats och en sammanställning har gjorts av insamlad data. Denna har sedan analyserats utifrån den teoretiska referensramen författarna valt. Den kvantitativa undersökningen har även kompletterats med en kvalitativ i form av fem stycken intervjuer med experter inom ämnesområdet.</p><p>Resultat och slutsatser</p><p>Studien visar att IAS 40 haft en marginell betydelse på det utdelningsgrundande resultatet. Inget av de undersökta bolagen har valt att inkludera orealiserade värdeförändringar i det utdelningsgrundande resultatet och enbart fem av tio väljer att inkludera realiserade. Författarna drar slutsatsen att bolagen exkluderar orealiserade värdeförändringar då det inte går hand i hand med en långsiktig och stabil utdelningsnivå att dela ut dessa värdeförändringar eftersom de är volatila från år till år. Författarna menar även på att den nya aktiebolagslagen har påverkat då en utdelning måste vara försvarlig enligt försiktighetsregeln. Att fem bolag inkluderar realiserade värdeförändringar bedömer författarna har att göra med att dessa bygger på faktiska kassaflöden samt att de är betydligt mindre i storlek än de orealiserade.</p>