<p><strong>Background: </strong>The increased globalization and trade over domestic borders within the European Union (EU) has lead to the implementation of new international accounting standards. This is necessary to create an effective capital market, where comparisons between companies located in different countries can be made, due to a more harmonized accounting. Obstacles to overcome when establish a more harmonized accounting in the EU is for example different accounting backgrounds and valuation methods.</p><p><strong>Purpose: </strong>The purpose of the thesis is to as far possible study whether the establishment of IAS 40 contributes to an increased harmonization and more comparable accounting of investment property for listed companies within the EU.</p><p><strong>Method: </strong>This thesis involves both a quantitative –and a qualitative research method. We have used primary data in forms of interviews, and secondary data in forms of annual reports, regulations, literature and articles in the thesis. Using both primary –and secondary data results in a higher reliability and validity.</p><p><strong>Frame of reference:</strong> There are two alternative valuations methods according to IAS 40, the cost –and the fair value model. The cost model means a valuation to historical cost minus depreciation. Valuation in compliance to the fair value model on the other hand means that the investment property shall be valuated to market value. When using the cost model a note of the fair value shall be included in the financial statement. A company has according to IAS 40 the possibility to choose between internal –or external valuation when estimating the fair value.</p><p><strong>Empirical results and analysis: </strong>Our empirical result is presented mainly through annual reports from listed investment property companies in Sweden, England and Germany. We found that the fair value model was used by all the analysed companies in Sweden and England in 2005, the year of the implementation of IAS 40 in the EU. By analysing the annul reports from the investment property companies we found indications that the fair value model also tends to become the generally excepted valuation model in Germany. Furthermore, our empirical result shows that a majority of the Swedish investment property companies regularly used internal valuation, but there is a pattern of external valuation as a complement to the internal valuation. In England and Germany all investment property companies used external valuation and there was no use of internal valuation even as a complement to the external valuation.</p><p><strong>Conclusions: </strong>Based on our empirical results we draw the conclusion that the accounting for listed investment property companies within the EU is more harmonized and comparable today than before the implementation of IAS 40 in 2005. However, IAS 40 gives the companies the possibility to decide weather to use the cost –or the fair value model and the use of external valuation is optional. This can be viewed as obstacles to achieve a total harmonization of the accounting within the EU for listed investment property companies. From our empirical findings we draw the conclusion that the fair value model tends to become the generally excepted valuation model within the EU. Also, we do not perceive the use of the cost model as a barrier to the harmonization process because the fair value still has to be left in a not in the financial statement. However, we believe that in order to achieve a more harmonized and more comparable accounting for listed investment property companies within in the EU a directive about a minimum of external valuation must be included in IAS 40. This in order to avoid companies to use only internal valuation of the properties as this may effect the result. <strong></strong></p><p><strong> </strong></p>

Den första januari 2005 infördes en ny internationell redovisningsstandard inom EU, IFRS/IAS, som alla börsnoterade bolag är skyldiga att tillämpa. Även onoterade kan välja att använda sig av denna standard, men för dem utgör den inget tvång. Detta utgör ett stort steg i den pågående harmoniseringsprocess som tog sin början på 1960-talet, vars syfte är att skapa ett gemensamt redovisningsspråk. Debatten kring denna process har framförallt behandlat hur tillgångar skall värderas, dvs. till anskaffningsvärde eller till verkligt värde. IASB rekommenderar att förvaltningsfastigheter skall värderas till verkligt värde, varför författarna med denna undersökning avser att belysa vilka konsekvenser införandet av den nya standarden får för fastighetsbolagen. Uppsatsens forskningsfråga lyder således: Vilka konsekvenser har införandet av IFRS/IAS fått för de fastighetsbolag i Sverige som tillämpar standarden? Uppsatsens syfte är att utifrån fallstudier analysera vilka konsekvenser den nya redovisningsstandarden IAS 40 får för de svenska fastighetsbolagens redovisning. Detta genom att belysa de effekter som uppstått vid bytet av redovisningsstandard för de undersökta företagens balans- och resultaträkning, samt hur respondenterna har upplevt dessa. Författarna har valt att avgränsa sig genom att utgå ifrån ett företagsperspektiv samtidigt som undersökningen endast behandlar fastighetsbolag på den svenska marknaden. Undersökningen grundar sig på en kvalitativ metod, där primärdata har insamlats genom intervjuer med representanter från de undersökta företagen samt en revisor. Undersökningens slutsats är att implementerandet av den nya standarden fått betydande konsekvenser för de undersökta företagens resultat- och balansräkning. Standarden har medfört en ökad jämförbarhet företagen emellan, på grund av skiftet av värderingsprincip. Verkligt värde kan dock inte klassas som verkligt i praktiken. Undersökningen visar även på att införandet av en internationell standard kan medföra problem på lokal nivå. Eftersom undersökningen utgår ifrån ett företagsperspektiv är det av intresse att undersöka hur fastighetsbolagens intressenter uppfattar införandet av IFRS/IAS standarden och värdering till verkligt värde. Det är även av stort intresse att studera fastighetsbolag som tillämpar verkligt värde som värderingsmetod över en fullständig konjunkturcykel.

Bakgrund: År 2005 infördes en ny rekommendation att förvaltningsfastighetsföretag ska redovisa sina fastigheter till verkligt värde istället för anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar som tidigare. Detta nya sätt att redovisa förändrade mycket i den finansiella rapporten men troligtvis även det ekonomiska arbetet. Syfte: Syftet med denna uppsats är att med hjälp av representanter från några stora förvaltningsfastighetsföretag studera hur företagen ser på att värdera till verkligt värde. Metod: Studien är utförd genom kvalitativa intervjuer med några stora svenska förvaltningsfastighetsföretag som värderar till verkligt värde. Information är även hämtad från deras årsredovisningar och hemsidor. Teori: Presentation av de olika lagar och regler som gäller för fastighetsförvaltningsföretagen samt hur man bör utföra värderingen. Även beskrivning på komplikationer med att värdera till verkligt värde och vad som kan tänkas ha förändrats. Empiri: De intervjuade förvaltningsfastighetsföretagen i en kortare beskrivning samt en presentation av de intervjuer som genomförts. Analys: Diskussion kring den empiri som framkommit. Koppling till teoridelen samt syftet med studien. Slutsats: Företagen är väldigt positiva till att värdera till verkligt värde även om det krävt kunskap både för de interna och externa intressenterna. Det har skapats en norm att noterade företag ska redovisa till verkligt värde. Denna norm borde även gälla andra delar i redovisningen, som värderingsmetod och hur värdeökning presenteras i resultaträkningen. Problematik kring redovisningen kvarstår dock gällande bland annat hur den uppskjutna skatten värderas och redovisas. Detta är nått som företagen hoppas på en förändring av.

Background: The increased globalization and trade over domestic borders within the European Union (EU) has lead to the implementation of new international accounting standards. This is necessary to create an effective capital market, where comparisons between companies located in different countries can be made, due to a more harmonized accounting. Obstacles to overcome when establish a more harmonized accounting in the EU is for example different accounting backgrounds and valuation methods. Purpose: The purpose of the thesis is to as far possible study whether the establishment of IAS 40 contributes to an increased harmonization and more comparable accounting of investment property for listed companies within the EU. Method: This thesis involves both a quantitative –and a qualitative research method. We have used primary data in forms of interviews, and secondary data in forms of annual reports, regulations, literature and articles in the thesis. Using both primary –and secondary data results in a higher reliability and validity. Frame of reference: There are two alternative valuations methods according to IAS 40, the cost –and the fair value model. The cost model means a valuation to historical cost minus depreciation. Valuation in compliance to the fair value model on the other hand means that the investment property shall be valuated to market value. When using the cost model a note of the fair value shall be included in the financial statement. A company has according to IAS 40 the possibility to choose between internal –or external valuation when estimating the fair value. Empirical results and analysis: Our empirical result is presented mainly through annual reports from listed investment property companies in Sweden, England and Germany. We found that the fair value model was used by all the analysed companies in Sweden and England in 2005, the year of the implementation of IAS 40 in the EU. By analysing the annul reports from the investment property companies we found indications that the fair value model also tends to become the generally excepted valuation model in Germany. Furthermore, our empirical result shows that a majority of the Swedish investment property companies regularly used internal valuation, but there is a pattern of external valuation as a complement to the internal valuation. In England and Germany all investment property companies used external valuation and there was no use of internal valuation even as a complement to the external valuation. Conclusions: Based on our empirical results we draw the conclusion that the accounting for listed investment property companies within the EU is more harmonized and comparable today than before the implementation of IAS 40 in 2005. However, IAS 40 gives the companies the possibility to decide weather to use the cost –or the fair value model and the use of external valuation is optional. This can be viewed as obstacles to achieve a total harmonization of the accounting within the EU for listed investment property companies. From our empirical findings we draw the conclusion that the fair value model tends to become the generally excepted valuation model within the EU. Also, we do not perceive the use of the cost model as a barrier to the harmonization process because the fair value still has to be left in a not in the financial statement. However, we believe that in order to achieve a more harmonized and more comparable accounting for listed investment property companies within in the EU a directive about a minimum of external valuation must be included in IAS 40. This in order to avoid companies to use only internal valuation of the properties as this may effect the result.

I denna studie är syftet att undersöka hur införandet av IAS 40 i IFRS påverkade värderelevansen för svenska fastighetsbolag som är noterade på OMX Stockholm. Vidare bidrar vi till nuvarande forskning inom värderelevans om hur införandet av nya redovisningsstandarder påverkar värderelevansen för redovisningsinformation som investerare använder sig av. Våra resultat visar att efter införandet av IAS 40 ökade värderelevansen generellt och för förvaltningsfastigheter. Resultatet visar även att värderelevansen för företagens resultat minskade efter införandet av IAS 40. Vår slutsats är att IAS 40 har uppfyllt sitt syfte och att den har bidragit till att stärka värderelevansen hos fastighetsbolagens årsredovisningar. Vi konstaterar att redovisningen därmed blivit mer rättvisande och användbar för investerarna på bekostnad av försiktighetsprincipen och viss bekostnad pålitligheten, då värderingen grundar sig i subjektiva antaganden.

Denna studie syftar till att undersöka om redovisningen i svenska börsnoterade fastighetsbolag är värderelevant för användare av finansiella rapporter, när fastighetsbolag värderar sina förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Studiens urval består av svenska fastighetsföretag listade på NASDAQ Stockholm Large Cap, Mid Cap eller Small Cap under perioden 2015–2019. Fastighetsföretag som inte har förvaltningsfastigheter som främsta tillgång i sina balansräkningar, inte varit fastighetsbolag under hela perioden eller som inte varit börsnoterade under hela perioden avgränsades från studien. En kvantitativ metod har använts i denna undersökning där korrelationsanalyser har genomförts och variablerna eget kapital, resultat före skatt samt företagens marknadsvärde har analyserats. Resultaten i studien visar att variabeln eget kapital har en stark positiv korrelation till marknadsvärdet vilket indikerar att informationen som företagen publicerar i sina finansiella rapporter är värderelevant för användarna. Variabeln resultat före skatt visar däremot upp en mer varierande korrelation vilket tyder på att den är värderelevant inom vissa företag, samtidigt som den antyder motsatsen i andra företag. Sammanfattningsvis drogs slutsatsen för denna undersökning att redovisningen är värderelevant för användare av finansiella rapporter. / The purpose of this study is to examine if accounting in Swedish listed real estate companies is value-relevant for users of financial reports, when real estate companies value their investment properties in accordance with IAS 40. The selection in the study is Swedish real estate companies on NASDAQ Stockholm's Large Cap, Mid Cap or Small Cap during the period of 2015–2019. Real estate companies that do not have investment properties as the main asset in their balance sheets, have not been real estate companies during the entire period or that have not been listed on the stock exchange during the entire period were excluded from the study. A quantitative method has been used in this study where correlation analyzes have been performed and the variables equity, profit before tax and the companies' market value have been analyzed. The results in this study show that the variable equity has a strong positive correlation with the market value, which indicates that the information that companies publish in their financial reports is value-relevant for their users. The variable profit before tax, on the other hand, shows a more variable correlation, which indicates that it is value-relevant in some companies, while at the same time suggesting the opposite in other companies. Despite this, the conclusion of this study was that the variables are value-relevant for users of financial reports.

Börsnoterade bolag ska i sin koncernredovisning redovisa enligt IFRS och förvaltningsfastigheter skall redovisas enligt IAS 40 Förvaltningsfastigheter. Detta examensarbete undersöker hur Nordiska börsnoterade bolag tillämpar vissa punkter inom IAS 40 i 2014 års redovisning jämfört med 2009 års redovisning. Syftet med undersökningen är att undersöka skillnader mellan de granskade företagens redovisning 2014 och 2009, med utgångspunkten i en tidigare publicerad undersökning (Hedlund &amp; Ersson, 2011). Det som undersöks är om företagen använder samma värderingsmetod, om de informerar om hur värdering av förvaltningsfastigheter skett, om var i resultatrapporten de rapporterar justeringar av verkligt värde samt hur väl de lämnar upplysningar enligt IAS 40 punkt 75. Undersökningen har skett med en kvantitativ metod då det är årsredovisningar som granskats. Undersökt data är årsredovisningar från 2014 och 2009 för samma företag som granskats i den tidigare undersökningen. Några företag har utgått då de inte ingår i urvalsramen Nordiskt börsnoterat fastighetsbolag. Totalt granskades 14 stycken företag. Resultatet visar att efterlevnaden totalt sett är något bättre 2014 jämfört med den tidigare undersökningen. Till stor del beror det på urvalet där de företag som utgått var dåliga på att lämna upplysningar enligt IAS 40 i 2009 års redovisning. Sett till de företag som är med i båda undersökningarna är efterlevnaden likartad de jämförda åren. Det är få företag som lämnar upplysningar om begränsningar i rätten att sälja förvaltningsfastigheter, avtalsenliga förpliktelser att köpa eller hur de skiljer på rörelsefastigheter och förvaltningsfastigheter. Tolkningen kan då göras att det inte finns någon restriktion eller förpliktelse om det inte lämnas några sådana upplysningar. Om det är ett fastighetsbolag så kan det tolkas som att de inte har några rörelsefastigheter. Med dessa tolkningar blir efterlevnaden bland de undersökta företagen god. / Listed companies should prepare their consolidated accounts according to IFRS and investment property shall be accounted for in accordance with IAS 40 Investment Property. This study, investigates how the Nordic listed companies comply with certain paragraphs of IAS 40 in the 2014 financial statements as compared with the 2009 financial statements. The purpose of the study is to investigate differences between the studied company’s financial statements in 2014 compared to 2009, with a previous study (Hedlund &amp; Ersson, 2011) as a base. The study focus on whether they use the same valuation method, if they describe the valuation process, where in the financial statement fair value adjustments are reported and how well they comply with IAS 40 paragraph 75. The study is based on a quantitative method since financial statements are studied. Examined data are annual reports for 2014 and 2009 from the companies investigated in the previous survey. However slightly fewer companies were included since some of them are no longer included in the selection criteria Nordic listed real estate company. The result shows that compliance with IAS 40 is overall slightly better than in the previous survey. Largely, it depends on the selection of companies, since the companies excluded were bad at providing information in accordance with IAS 40 in the previous investigation. Looking at the companies that are included in both studies, compliance is similar for the compared years. There are few companies that provide information about restrictions on the right to sell investment properties, obligations to buy or how they differ business property from investment property. The interpretation can then be made that there is no restriction or obligation if there is no such information. If it is a real estate company, the interpretation can be made that they have no business property. With these interpretations compliance is good among the studied companies.

<p>Bakgrund: Noterade bolag i Sverige skall, enligt ett EU-fördrag implementera IASB:s redovisningsrekommendationer i koncernredovisningen från och med den 1 januari 2005. Dessa rekommendationer lägger stor vikt vid verkliga värden och liknar på så sätt den anglosaxiska traditionen. Sverige har tidigare anammat den kontinentala traditionen som är präglad av försiktighet och en stor koppling mellan redovisning och beskattning. För redovisning av förvaltningsfastigheter gäller numera rekommendationen IAS 40, som innebär att bolagen har möjlighet att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde istället för anskaffningsvärde. Denna rekommendation har påverkat fastighetsbolagens redovisning i stor utsträckning och en rad problem har uppstått. Problemen är bland annat hur en värdering till verkligt värde skall gå till samt hur de värdeskillnader som uppstår skall redovisas och eventuellt beskattas.</p><p>Syfte: Att identifiera de problem som uppstår vid en implementering av IAS 40 i koncern och juridisk person samt att urskilja förslag på lösningar av dessa problem.</p><p>Metod: Insamlandet av material till arbetet har skett dels genom kvalitativa metoder i form av intervjuer med sakkunniga på problemområdet och dels av kvantitativa metoder i form av två enkätundersökningar ställda till noterade fastighetsbolag i Sverige samt analytiker av dessa fastighetsbolag.</p><p>Slutsatser: En oenighet råder mellan fastighetsbolag, analytiker och sakkunniga kring hur förvaltningsfastigheter skall värderas och redovisas. Det råder dock en enighet om att orealiserade värdeförändringar inte skall beskattas. Det har även visat sig att fastighetsbolagen har en annan syn på fastighetens verkliga värde än vad som står angivet i IAS 40.</p> / <p>Background: Listed companies in Sweden shall, according to the European Union, implement the accounting standards IFRS/IAS, published by IASB in the consolidated financial statement from the first of January 2005. These standards focus on fair value and are in that way similar to the Anglo-Saxon tradition. Swedish accounting has, before the implementation, adopted the Continental accounting tradition which is characterized by caution and a strong relationship between tax and accounting. Nowadays, the recommendation IAS 40 shall be applied on investment properties, which means that the real estate companies has the opportunity to valuate their investment properties to fair value instead of the historical cost. This new recommendation has had a huge affect on the Swedish real estate companies’ accounting and a number of problems has appeared. One of these problems is how the valuation of investment properties to fair value shall be determined. Another problem is how the value differentials, that occurs, shall be accounted and how the tax problems that occurs shall be treated.</p><p>Purpose: To identify the problems that appears due to the implementation of the accounting standards IAS 40 on consolidated companies and parent-/subsidiary companies and to discern proposals to solutions of these problems.</p><p>Method: We have collected the material to this bachelor thesis through quality methods in the form of interviews with experts within the field and through quantity methods in the form of two questionnaires; one towards Swedish real estate companies, and one towards analysers of these real estate companies.</p><p>Conclusion: There is a dissonance between real estate companies, analysers and experts in their opinion about how investment properties shall be valued and accounted. The respondents have however the same opinion about the tax problem concerning unconverted value differentials. Our bachelor thesis also shows that the real estate companies’ view on fair value differs from the definition stated in IAS 40.</p>

<p>Background: Within real estate companies assets according to IFRS/ IAS 40 should be valued at fair value, to compare with previous valuation criteria according to which real estate should valued at cost. Two models can be used within IAS 40, these are value at cost and fair value. When valued at cost the real estate value in the balance sheet should be specified at cost. The method chosen by the company should be used for all real estate within the company except for the premises used by the company. </p><p>Purpose: The purpose of the study is to analyse and evaluate how real estate companies experienced the problems that arose when converting to IAS 40, and to analyse the effects on the companies key ratios as a result of the change of accounting method. Key ratios examined were, return on equity, solvency ratio, P/E-ratio and debt/equity ratio. </p><p>Method: The essay is made on a qualitative effort in the form of four interviews with experts within the chosen subject area. The compilation of key ratio is made in a quantitative form and is made up of secondary data. Conclusions: With the implementing of IAS 40 for real estate accounting, the ability to better compare the accounting between real estate companies increased, even though all companies do not account for their real estate in the same way. It appeared that the regulation requirements need to be adjusted and formed in a way that better matches the reality in which real estate companies act. Valuation with fair value proved to have both advantages and disadvantages. The advantage was that the comparability and the fair picture between real estate companies increased. The disadvantage was that the valuation of the fair value gives an increased risk for the real estate companies to be over- or undervalued. A wrong valuation gives a wrong picture of the real estate companies and effects the key ratios in a volatile manner.</p>

<p>Allt sedan 2005 skall svenska bolag noterade på börsen upprätta sin redovisning enligt International Financial Reporting Standards, IFRS/IAS. Innan införandet av standarden redovisades förvaltningsfastigheter enbart i balansräkningen och till anskaffningsvärde med avdrag för värdeminskningar. Den nya standarden innebär dock att värdering och värdeförändring numer skall tas upp till verkligt värde i balans- och resultaträkning.</p><p> </p><p>Redovisning och värdering till verkligt värde för dessvärre med sig en del komplikationer. Enligt teorin förutsätter metoden en perfekt och fullständig marknad, en marknadssituation som i realiteten aldrig uppstår. Samtidigt krävs, för att överhuvudtaget kunna genomföra en värdering, antaganden om marknadsutveckling och framtida kassaflöden. Enligt Ernst & Young tenderar sådana antaganden att påverka tillförlitligheten i den information som görs tillgänglig för utomstående intressenter.</p><p> </p><p>Med utgångspunkten i dessa problem vill vi med denna studie undersöka om värderingen av förvaltningsfastigheter återspeglar faktiska marknadspriser. I vår jakt på slutsatser i ämnet väljer vi därför att undersöka följande fem bolag närmare; Castellum, Fabege, Hufvudstaden, Kungsleden och Wallenstam.</p><p> </p><p>Vi baserar, i huvudsak, vår undersökning utifrån ett kvalitativt perspektiv. Bolagens årsredovisningar granskas och förklaras med hjälp av en jämförelse mot aktuellt fastighetsprisindex, utgivet av Statistiska centralbyrån. Som stöd för vår undersökning väljer vi även att diskutera vår analys och värderingen till verkligt värde med personal vid revisionsbyrån Deloitte.</p><p> </p><p>Det visar sig att det inte går att dra några generella slutsatser om värderingen och jämförelsen. Bolagens värdering till verkligt värde går inte att verifiera då den skiljer sig åt mellan varje enskilt objekt samt bygger på subjektiva antaganden om framtiden. En slutsats som bekräftas av genomförda intervjuer.</p>