En förvaltningsfastighet har i syfte att generera hyresinkomster eller en värdestegring. År 2005 implementerades standarden IAS 40 som behandlar förvaltningsfastigheter, vilket bidrog till möjligheten att värdera förvaltningsfastigheterna till verkligt värde i koncernredo-visningen. Fokus i den här studien ligger på IAS 40 och de värderingsmetoder och upplys-ningar som framkommer i standarden. IAS 40 är en konvergerad standard som ges ut av IASB för att skapa större jämförbarhet mellan redovisningen och värderingen i de europeiska länderna och övriga världen.Studien syftar till att undersöka hur fastighetsförvaltningsbolagen noterade på NASDAQ OMX Stockholm redovisar och värderar förvaltningsfastigheter i koncernens finansiella rapport under åren 2007-2011. Studien syftar även till att undersöka om upplysningskraven i IAS 40 p. 75 a, d-e följs. Urvalet i studien består av 15 företag som tillhör branschen ”Uthyrning och förvaltning av fastigheter”. Vid bearbetning och granskning av företagens finansiella rapporter användes en mall med sju huvudfrågor för att objektivt och rättvist kunna bedöma alla företag och år på samma sätt.I studien framkommer det att samtliga undersökta företag redovisar och värderar förvaltnings-fastigheterna till verkligt värde. Det är endast ett bolag som har använt sig av huvudmetoden för verkligt värde vid samtliga undersökta år. Två företag har valt att byta metod till huvud-metoden när konjunkturen var bättre, vilket kan bero på att det var fler fastighetstransaktioner på marknaden. Resterande företag har använt sig av kassaflödesmetoden under samtliga undersökta år. Många av företagen gav upplysning om att de använde en blandning av huvudmetoden och kassaflödesmetoden, men det framkommer inte i IAS 40 att det går att blanda metoderna. Det var 90 procent av företagen i undersökningen som använde kassa-flödesmetoden och inget av dem har gett upplysning om varför de inte har använt huvud-metoden. I studien har det framkommit att det bör motiveras för vilken värderingsmetod företaget har valt att tillämpa.Upplysningskarven i IAS 40 är principbaserade vilket innebär att företagen ges möjlighet att tolka och tyda standarden. Företagen i undersökningen har uppgett olika mängd information och i några rapporter kan det saknas upplysningar. Vid en principbaserad standard ges det tolkningsutrymme till företagen, vilket innebär att företagen kan använda olika begrepp för samma metod. Användning av olika begrepp gör det svårt för intressenter att få en klar bild över företagens värderingsmetod. Studien har visat att det behövs en förbättring och förtyd-ligande av standarden IAS 40.Studien har även visat att det är en fördel att använda både en extern och en intern värdering då det bidar med mer information än vad enbart ett av värderingssätten gör. Den externa värderingen skulle kunna användas som en kvalitetssäkring av den interna värderingen och förtagen skulle då kunna använda all kunskap som finns att tillgå om marknaden och fastigheten. / Program: Civilekonomprogrammet

<p>The study describes the problems with analysis of real estate companies after the introduction of IFRS. With the introduction of IFRS (2005) and specially IAS 40 the real estate companies get the ability to appreciate its real estates to real value. With the difference in the accounting, grows the question if it has become some differences for analysts with analysis and valuation of real estate companies. We also look into how well this new standard effect the real estate companies from the view of the accounting quality and its characteristics.</p>

<p><strong>Bakgrund och problem:</strong> Från och med 1 januari 2005 så kan onoterade företag välja att följa IFRS och därmed redovisa sina förvaltningsfastigheter enligt IAS 40. Då uppstår en valmöjlighet där de får välja ifall de vill redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde eller till anskaffningsvärde. De kan annars fortsätta att följa ÅRL och BFN, vilket leder till att de redovisar sina förvaltningsfastigheter till ett anskaffningsvärde enligt RR24. För att ta reda på hur företagen resonerar kring valet av värderingsmetod så är det intressant att ställa för – och nackdelar med de olika värderingsmetoderna mot varandra. Vilka motiv går att hitta till de val företagen gör och vilka problem går att finna med vald värderingsmetod, är två av fler viktiga frågor vi ställer oss i uppsatsen.</p><p><strong>Syfte:</strong> Syftet är att beskriva och förklara motiven bakom de val av värderingsmetoder som företagen gör vid värdering av sina förvaltningsfastigheter.</p><p><strong>Avgränsningar:</strong> Uppsatsen behandlar förvaltningsfastigheter och de värderingsmetoder som används vid fastighetsvärdering. När vi talar om de olika värderingsmetoder företagen använder så avser vi anskaffningsvärde respektive verkligt värde.</p><p><strong>Metod:</strong> Uppsatsen består av en kvalitativ samt en kvantitativ undersökning. Studien inleddes med en kvantitativ undersökning där vi studerade ett flertal onoterade företags årsredovisningar. Denna undersökning ledde fram till att två stycken intervjuer genomfördes samt att två stycken frågeformulär besvarades. Dessa ingick sedan i vår kvalitativa studie. Den insamlade informationen tolkades och relaterades därefter till de teorier vi använt oss av och mynnar på så vis ut i en analys.</p><p><strong>Resultat och slutsatser:</strong> De flesta onoterade företag redovisar fortfarande enligt ÅRL & BFN och redovisar därmed sina förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde. Studien påvisar att det handlar om ett flertal faktorer som spelar in när det kommer till de val företagen gör vid värderingen. En viktig slutsats är att värdering till verkligt värde rent teoretiskt är uppskattat hos företagen men att det ännu inte uppnått full genomslagskraft. Vi tror att vi mer och mer är på väg mot en fastighetsvärdering till ett verkligt värde.</p><p><strong>Förslag till vidare forskning:</strong> Värdeförändringar som uppkommer vid värdering till verkligt värde leder till oerhörda fluktuationer i resultatet. Ett förslag till vidare forskning vore att utvärdera möjligheten att förlägga värdeförändringarna som en egen post, mot det egna kapitalet. Skulle det lösa den svårighet som idag uppstår vid värdering till ett verkligt värde? Vi anser att det därför vore intressant att få en detaljerad genomgång om hur en sådan förändring skulle påverka företagen och dess intressenter.</p><p> </p>

<p>I en effektiv marknad är företag värda vad marknaden är beredd att betala. Fastighetsbranschen har under en längre tid präglats av att aktien handlas till ett lägre värde än bolagets totala fastighetstillgångar, detta kallas för att aktien handlas med substansrabatt. I takt med räntans nedgång har aktiekursen ökat. Den senaste tiden har fastighetsbolagens aktier ökat markant i värde, räntan har varit en bidragande orsak. Vi kommer i uppsatsen att lägga fokus på de nya redovisningsstandarder från IASB. En standard, IAS 40, berör särskilt fastighetsbranschen. Standarden innebär att fastighetsbolagen kommer att redovisa sina fastigheter till marknadsvärde i balans- och resultaträkningen istället för som tidigare till anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar och nedskrivningar. Den senaste tiden har marknadsvärdet ökat och därmed kommer fastighetsbolagen att redovisa högre vinster och ett större eget kapital enligt IAS 40. Syftet är att studera substansrabattens utveckling under hösten 2004 och våren 2005 i fastighetsbolag noterade på Stockholmsbörsen, samt undersöka om den nya standarden IAS 40 är en bidragande orsak till fastighetsaktiernas uppgång.</p><p>Både kvantitativ och kvalitativ data har insamlats. Vi har genomfört kvalitativa intervjuer med sakkunniga inom fastighetsområdet. Kvantitativ data har samlats in från respektive bolags årsredovisningar för att göra beräkningar av substansrabatt/premie. Vi har kommit fram till att substansrabatten har minskat och övergått till en knapp premie. Sakkunniga inom redovisningsinriktningen menar att stor fokus har legat på IAS 40 under hösten 2004 och att detta har varit en bidragande orsak till aktiernas uppgång. De menar också att den nya redovisningens siffror har en viss psykologisk effekt, därmed kommer IAS 40 att skapa större fluktuation på aktiemarknaden. Analytikerna menar att substansrabatten helt kommer att försvinna i framtiden, pga. nya aktörer, rationaliserings möjligheter och lägre räntenivåer. Därmed kommer större fokus att ligga på kassaflödesanalyser än förr och IAS 40 kommer alltså inte att påverka aktiekurserna.</p> / <p>In an effective market companies’ value is as much as the market is willing to pay.</p><p>The real estate market has been characterized for a long period of time by the fact that the shares has been bought for a less value than the total property assets of the company, this is called substance discount. Lately the real estate companies’ shares value has increased prominently; the interest has been a contribution cause. In the essay we will study if there are any further factors that have led to this increase in the shares value. The focus is on the new accounting standards from IASB. One standard, IAS 40, affect the real estate business in particular. The standard means that the real estate companies will present their real estates to fair value in the balance sheet and profit and loss account rather than as earlier using the acquisition cost with depreciations and write downs. The market value has increased lately and the real estate companies will therefore present higher profits and a larger equity according to IAS 40. The purpose is to study the substance discounts development during the 2004 autumn and the 2005 spring in real estate companies that are quoted on the Stockholm stock market, and to investigate if the new standard IAS 40 is a contributing cause to the real estate shares’ increase.</p><p>Both qualitative and quantitative data has been collected. We have carried out qualitative interviews with experts within the real estate area. Quantitative data has been collected from respective companies’ annual reports to calculate substance discounts/reward. We have come to the conclusion that the substance discount has decreased and passed to a meagre reward. The alignment of the accounting experts shows that focus has been on IAS 40 during the 2004 autumn and that this has been a contributing cause to the shares’ increase. They also mean that this new account numbers has a certain psychological effect, with that will IAS 40 create larger fluctuation on the stock market. The analytics means that the substance discount will disappear in the future, due to new participants, possibilities to rationalise and lower interests. Therefore a larger focus will be on cash flow analyses than before and IAS 40 will not affect the rates.</p>

No description available.

<p>Bakgrund och problem</p><p>En nyhet med de standarder som infördes i samband med IFRS är hur värdering av förvaltningsfastigheter ska gå till. Tidigare redovisades dessa utifrån anskaffningsvärde medan företag efter införandet av IFRS nu även kan välja att redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Då företag väljer att värdera sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde ger detta upphov till realiserade och orealiserade värdeförändringar, vilka ska redovisas över resultaträkningen. Problematiken med detta ligger i att årets resultat påverkas av värdeförändringar som är av en ren redovisningsteknisk natur vilka även är tillåtna att dela ut enligt IFRS. Ett potentiellt problem författarna ser är därför att företag väljer att dela ut orealiserade vinster vilket kan upplevas som mycket riskabelt på lång sikt. Med denna bakgrund avser författarna att undersöka hur det utdelningsgrundande resultatet i tio svenska fastighetsbolag har påverkats efter införandet av IAS 40 och tillämpningen av värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter.</p><p>Problemformulering</p><p>Ur problembakgrunden har författarna formulerat följande forskningsfråga för denna studie: Har det utdelningsgrundande resultatet påverkats i de undersökta företagen till följd av införandet av det nya regelverket IFRS och tillämpningen av IAS 40 vid värdering till verkligt värde av förvaltningsfastigheter?</p><p>Syfte</p><p>Syftet med uppsatsen är att utreda hur det utdelningsgrundande resultatet har påverkats i de tio undersökta börsnoterade svenska fastighetskoncernerna under perioden 2006 till 2008 efter övergången till att värdera förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Vidare är syftet att identifiera bakomliggande faktorer till de resultat som den kvantitativa undersökningen ger.</p><p>Metod</p><p>Ansatsen för studien är kvantitativ samt kvalitativ och författarna har valt ett deduktivt angreppssätt. Urvalet innehåller samtliga fastighetsbolag vars moderföretag är noterade på Stockholmbörsens listor Large Cap alternativt Mid Cap och som definierar sina fastigheter som förvaltningsfastigheter. Ytterligare ett urvalskriterium var att de på koncernnivå väljer att värdera sina förvaltningsfastigheter enligt metoden för verkligt värde i IAS 40. Koncernernas årsredovisningar har granskats och en sammanställning har gjorts av insamlad data. Denna har sedan analyserats utifrån den teoretiska referensramen författarna valt. Den kvantitativa undersökningen har även kompletterats med en kvalitativ i form av fem stycken intervjuer med experter inom ämnesområdet.</p><p>Resultat och slutsatser</p><p>Studien visar att IAS 40 haft en marginell betydelse på det utdelningsgrundande resultatet. Inget av de undersökta bolagen har valt att inkludera orealiserade värdeförändringar i det utdelningsgrundande resultatet och enbart fem av tio väljer att inkludera realiserade. Författarna drar slutsatsen att bolagen exkluderar orealiserade värdeförändringar då det inte går hand i hand med en långsiktig och stabil utdelningsnivå att dela ut dessa värdeförändringar eftersom de är volatila från år till år. Författarna menar även på att den nya aktiebolagslagen har påverkat då en utdelning måste vara försvarlig enligt försiktighetsregeln. Att fem bolag inkluderar realiserade värdeförändringar bedömer författarna har att göra med att dessa bygger på faktiska kassaflöden samt att de är betydligt mindre i storlek än de orealiserade.</p>

<p><strong>Bakgrund</strong>:     Redovisningen är för närvarande inne i vad många forskare kallar en revolution som innebär radikala förändringar på hela redovisningsområdet. Bland förändringarna märks den ökade betoningen på den kvalitativa egenskapen relevans. Tillförlitlighet, som tidigare varit djupt förankrad i redovisningen, har fått stiga tillbaka. En framträdande förändring som hänger samman med den ökade betoningen på relevans, är införandet av verkligt värde metoden för vissa typer av tillgångar. Verkligt värde innebär att en tillgångs värde tas upp till ett uppskattat marknadsvärde i balansräkningen. Vidare ska alla värdeförändringar för en del tillgångar redovisas över resultaträkningen, oavsett om dessa är realiserade eller inte. </p><p><strong>Syfte</strong>:            Studiens syfte är att öka förståelsen kring hur de kvalitativa egenskaperna relevans och tillförlitlighet påverkas vid redovisning till verkligt värde. I undersökningen studeras dels de svenska börsnoterade fastighetsbolagens realiserade och orealiserade värdeförändringar mellan åren 2005-2008, dels till vilken grad interna respektive externa värderingar används. Resultaten ställs sedan i relation till pågående debatt om den avvägning mellan relevans och tillförlitlighet som verkligt värde anses ge upphov till.</p><p><strong>Metod</strong>:          Uppsatsen har en kvalitativ ansats, efter en kvantifiering av 18 fastighetsbolags årsredovisningar 2005-2008. Fokus i studien är att ge en ökad förståelse kring hur relevans och tillförlitlighet påverkas av verkligt värde. Insamlat material sammanställs och genomsnittsvärden samt jämförelser presenteras för att sedan kopplas till relevans och tillförlitlighet.</p><p><strong>Resultat</strong>:        Undersökta fastighetsbolags realiserade värdeförändringar är i genomsnitt inom ett accepterat osäkerhetsintervall vilket stödjer teorin om att verkligt värde uppfyller kravet om relevans. Men samtidigt framkommer det att hälften av bolagen enskilt överstiger osäkerhetsintervallet. Orealiserade värdeförändringars del av resultatet har under tidsperioden ökat men det är endast ett tecken på att relevansen av värderingarna är hög eftersom det är en följd av utvecklingen på marknaden. Inga bevis ses att tillförlitligheten i redovisningen skulle vara negativt påverkad av verkligt värde metoden då fastighetsbolagen fortfarande behållit en konservativ syn, nästan alla avyttrade fastigheter har varit undervärderade. Nästintill alla bolag i undersökningen väljer även att använda externa värderingsmän vilket kan ses som en indikation på att de anser att det ökar tillförlitligheten till redovisningen.</p>

<p>Syftet med uppsatsen är att förstå vilka problem som kan uppstå vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde, och vilka konsekvenser dessa problem får på relevansen och tillförlitligheten i redovisningen. En kvalitativ studie i form av semistrukturerade intervjuer har gjorts med representanter från svenska börsnoterade fastighetsbolag samt med externa värderingsmän. Detta för att få insikt i deras arbete med att värdera förvaltningsfastigheter enligt IAS 40. Resultatet tyder på att det blir en avvägning mellan relevansen och tillförlitligheten i redovisningen när det inte finns en aktiv marknad, där relevansen prioriteras genom att betona vikten av att redovisa värden som speglar marknadssituationen.</p> / <p>The purpose of this thesis is to study the problems that might arise when investment properties are valued to their fair value according to IAS 40, and how these problems might affect the relevance and the faithful representation of the financial reporting. With this in mind, we performed a qualitative study with semi-structured interviews with representatives from Swedish listed companies that hold investment properties, as well as with external appraisers in order to get an understanding of their work with the fair value accounting of investment properties. Our results indicate that there is a trade-off between the relevance and faithful representation of the financial reporting when the market for investment properties is non-active, where the relevance is prioritized by using values that reflect the market situation rather than values that can be perfectly assured.</p>

Background – From the 1st of January 2005 should companies, within the EU, listed on a stock market implement International Accounting Standards, IAS. This means among other things that assets can be valued with the fair value model which was not an option before according to Swedish regulations. This opportunity implies that companies face different choices. Problem discussion – IAS 40, Investment Properties, is a standard that implies choices. The Standard makes it possible to value investment properties with the fair value model or the cost model. Another choice within IAS 40 concerns the question, who shall perform the valuation. There is no demand for independent valuers, it is up to the management to choose between a internal or external valuer. Another choice concerns if fair value should be determined by market price or cash flow analysis. Purpose – The purpose of this study is to state which choices, Swedish real estate companies listed on the stock market, make in compliance with IAS 40, and also describe and explain how the management effects and what incentives that lies behind the choices. Method – This study have been carried out with a qualitative study of five real estate companies listed on the stock market. The annual reports have been examined and interviews were made with all of the companies. Theories that have been used to explain the incentives behind the choices are positive accounting theory, institutional theory and the interest model. Conclusion – Swedish real estate companies listed on the stock market, will choose fair value model. The incentives are mainly, institutionalization within the line of business, meet the interest of the stock market with better information and that the alternative is not adjusted to the real estate business. A solid majority of the companies choose a internal valuer. The incentives are mainly that it is recognized by the line of business, internal knowledge gives a more correct value and that independence is not highly considerated. The companies choose a cash flow analysis to determine the value because the market is not active enough to use market value. And also because of the professional organizations that have made it accepted. The Swedish real estate market is clearly effected by the institutionalization and the professional organizations have strong influence on the decisions. / Bakgrund - Från och med den första januari 2005 skall börsnoterade bolag med säte inom EU skall tillämpa internationella redovisningsstandarder, IAS. Detta innebär bland annat att en rad tillgångar framöver kan tas upp till verkligt värde, vilket inte varit möjligt enligt årsredovisningslagen. Denna möjlighet innebär att företagen ställs inför valmöjligheter. Problemdiskussion – IAS 40, Förvaltningsfastigheter, är en standard som innebär valmöjligheter. Regeln gör det möjligt att redovisa förvaltningsfastigheter till verkligt värde alternativt anskaffningsvärde. Ett annat val i IAS 40 är vem som skall göra värderingen. Det finns inget krav oberoende värderingsmän utan det är upp till företagsledningen att välja intern eller extern värderare. Ytterligare ett val är det som berör om verkligt värde skall baseras på markandspriser eller kassaflödesvärdering. Syfte - Syftet med studien är att redogöra för vilka val svenska noterade fastighetsbolag gör i enlighet med IAS 40, samt att beskriva och förklara hur ledningen påverkas och vilka motiv som ligger bakom de här valen. Metod – Studien har utförts med hjälp av en kvalitativ studie av fem noterade fastighetsbolag. Bolagens årsredovisningar har granskats samt att intervjuer har genomförts med samtliga bolag. Teorier som använts för att förklara motiven bakom valen är po-sitiv redovisningsteori, institutionell teori samt intressentteori. Slutsats - Svenska noterade fastighetsbolag kommer att välja redovisningsprincipen verkligt värde. Motiven är främst, institutionalisering i branschen, tillgodose aktiemarknaden med bättre information, samt att alternativet inte är anpassat för fastig-hetsbranschen. En klar majoritet av företagen väljer en intern värdering. Motiven är främst, konsensus i branschen, intern kunskap ger mer korrekt värdering samt att liten hänsyn tas till oberoende. Samtliga bolag i studien anser att det verkliga värdet bästa kan beräkna genom en kassaflödesvärdering. Motiven är främst, ingen tillräcklig aktiv marknad samt metoden blivit allmänt vedertagen av branschorganisationer och svenska fastighetsbolag. Sammanfattningsvis visar studien att redovisning i noterad svenska fastighetsbolag är starkt påverkad av institutionalisering. Branschorganisationerna har starkt inflytande på vilka val som bolagen gör.

I en effektiv marknad är företag värda vad marknaden är beredd att betala. Fastighetsbranschen har under en längre tid präglats av att aktien handlas till ett lägre värde än bolagets totala fastighetstillgångar, detta kallas för att aktien handlas med substansrabatt. I takt med räntans nedgång har aktiekursen ökat. Den senaste tiden har fastighetsbolagens aktier ökat markant i värde, räntan har varit en bidragande orsak. Vi kommer i uppsatsen att lägga fokus på de nya redovisningsstandarder från IASB. En standard, IAS 40, berör särskilt fastighetsbranschen. Standarden innebär att fastighetsbolagen kommer att redovisa sina fastigheter till marknadsvärde i balans- och resultaträkningen istället för som tidigare till anskaffningsvärde med avdrag för avskrivningar och nedskrivningar. Den senaste tiden har marknadsvärdet ökat och därmed kommer fastighetsbolagen att redovisa högre vinster och ett större eget kapital enligt IAS 40. Syftet är att studera substansrabattens utveckling under hösten 2004 och våren 2005 i fastighetsbolag noterade på Stockholmsbörsen, samt undersöka om den nya standarden IAS 40 är en bidragande orsak till fastighetsaktiernas uppgång. Både kvantitativ och kvalitativ data har insamlats. Vi har genomfört kvalitativa intervjuer med sakkunniga inom fastighetsområdet. Kvantitativ data har samlats in från respektive bolags årsredovisningar för att göra beräkningar av substansrabatt/premie. Vi har kommit fram till att substansrabatten har minskat och övergått till en knapp premie. Sakkunniga inom redovisningsinriktningen menar att stor fokus har legat på IAS 40 under hösten 2004 och att detta har varit en bidragande orsak till aktiernas uppgång. De menar också att den nya redovisningens siffror har en viss psykologisk effekt, därmed kommer IAS 40 att skapa större fluktuation på aktiemarknaden. Analytikerna menar att substansrabatten helt kommer att försvinna i framtiden, pga. nya aktörer, rationaliserings möjligheter och lägre räntenivåer. Därmed kommer större fokus att ligga på kassaflödesanalyser än förr och IAS 40 kommer alltså inte att påverka aktiekurserna. / In an effective market companies’ value is as much as the market is willing to pay. The real estate market has been characterized for a long period of time by the fact that the shares has been bought for a less value than the total property assets of the company, this is called substance discount. Lately the real estate companies’ shares value has increased prominently; the interest has been a contribution cause. In the essay we will study if there are any further factors that have led to this increase in the shares value. The focus is on the new accounting standards from IASB. One standard, IAS 40, affect the real estate business in particular. The standard means that the real estate companies will present their real estates to fair value in the balance sheet and profit and loss account rather than as earlier using the acquisition cost with depreciations and write downs. The market value has increased lately and the real estate companies will therefore present higher profits and a larger equity according to IAS 40. The purpose is to study the substance discounts development during the 2004 autumn and the 2005 spring in real estate companies that are quoted on the Stockholm stock market, and to investigate if the new standard IAS 40 is a contributing cause to the real estate shares’ increase. Both qualitative and quantitative data has been collected. We have carried out qualitative interviews with experts within the real estate area. Quantitative data has been collected from respective companies’ annual reports to calculate substance discounts/reward. We have come to the conclusion that the substance discount has decreased and passed to a meagre reward. The alignment of the accounting experts shows that focus has been on IAS 40 during the 2004 autumn and that this has been a contributing cause to the shares’ increase. They also mean that this new account numbers has a certain psychological effect, with that will IAS 40 create larger fluctuation on the stock market. The analytics means that the substance discount will disappear in the future, due to new participants, possibilities to rationalise and lower interests. Therefore a larger focus will be on cash flow analyses than before and IAS 40 will not affect the rates.