Bakgrund:     Redovisningen är för närvarande inne i vad många forskare kallar en revolution som innebär radikala förändringar på hela redovisningsområdet. Bland förändringarna märks den ökade betoningen på den kvalitativa egenskapen relevans. Tillförlitlighet, som tidigare varit djupt förankrad i redovisningen, har fått stiga tillbaka. En framträdande förändring som hänger samman med den ökade betoningen på relevans, är införandet av verkligt värde metoden för vissa typer av tillgångar. Verkligt värde innebär att en tillgångs värde tas upp till ett uppskattat marknadsvärde i balansräkningen. Vidare ska alla värdeförändringar för en del tillgångar redovisas över resultaträkningen, oavsett om dessa är realiserade eller inte.  Syfte:            Studiens syfte är att öka förståelsen kring hur de kvalitativa egenskaperna relevans och tillförlitlighet påverkas vid redovisning till verkligt värde. I undersökningen studeras dels de svenska börsnoterade fastighetsbolagens realiserade och orealiserade värdeförändringar mellan åren 2005-2008, dels till vilken grad interna respektive externa värderingar används. Resultaten ställs sedan i relation till pågående debatt om den avvägning mellan relevans och tillförlitlighet som verkligt värde anses ge upphov till. Metod:          Uppsatsen har en kvalitativ ansats, efter en kvantifiering av 18 fastighetsbolags årsredovisningar 2005-2008. Fokus i studien är att ge en ökad förståelse kring hur relevans och tillförlitlighet påverkas av verkligt värde. Insamlat material sammanställs och genomsnittsvärden samt jämförelser presenteras för att sedan kopplas till relevans och tillförlitlighet. Resultat:        Undersökta fastighetsbolags realiserade värdeförändringar är i genomsnitt inom ett accepterat osäkerhetsintervall vilket stödjer teorin om att verkligt värde uppfyller kravet om relevans. Men samtidigt framkommer det att hälften av bolagen enskilt överstiger osäkerhetsintervallet. Orealiserade värdeförändringars del av resultatet har under tidsperioden ökat men det är endast ett tecken på att relevansen av värderingarna är hög eftersom det är en följd av utvecklingen på marknaden. Inga bevis ses att tillförlitligheten i redovisningen skulle vara negativt påverkad av verkligt värde metoden då fastighetsbolagen fortfarande behållit en konservativ syn, nästan alla avyttrade fastigheter har varit undervärderade. Nästintill alla bolag i undersökningen väljer även att använda externa värderingsmän vilket kan ses som en indikation på att de anser att det ökar tillförlitligheten till redovisningen.

IAS 40 allows two methods of valuation for investment properties, fair value model and cost model. The purpose of this paper is to investigate what drive property companies to disclose their investment properties at fair value. In order to understand their choice, we use accounting choice theory and the three factors this theory describes, information asymmetry, allowing opportunism and agency costs. To answer our purpose, we have from a qualitative approach performed semi-structured interviews with respondents from five of the largest listed property companies in Sweden. The results suggest that firms have chosen the method that is most effective in the valuation of investment properties. But also that the three factors that accounting choice theory includes: information asymmetry, allowing opportunism and agency costs, reflected in their choice to choose one model over the other. / Syftet med denna uppsats är att undersöka vad som påverkar fastighetsbolag att redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Detta då IAS 40 tillåter två värderingsmetoder, verkligt värde och anskaffningsvärde. För att få förståelse för detta val använder vi oss av teorin om redovisningsval och tre faktorer denna teori beskriver; informationsasymmetri, utrymme för opportunism och agentkostnader. Vi utgår från ett kvalitativt tillvägagångssätt och har, för att besvara vårt syfte, utfört semistrukturerade intervjuer med respondenter från fem av de största börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Vi kommer fram till att företagen valt den metod som är mest effektiv och funktionell vid värdering av deras förvaltningsfastigheter. Men också att de tre faktorerna som teorin om redovisningsval innefattar; informationsasymmetri, utrymme för opportunism och agentkostnader, beaktats i deras val att välja den ena metoden framför den andra.

With the recent financial crisis that have happened and the global move towards fair value accounting financial institutions such as the IASB saw fit to increase the mandatory disclosure requirements by implementing IFRS 13 to regulated fair value accounting in IFRS. The implementation of IFRS 13 means that many of the old standards in regards to fair value will be replaced, for example investment properties reporting under IAS 40. Furthermore IFRS 13 redefines the classification system for assets and liabilities.   The purpose of this study is to investigate whether these changes have any influence on investment decisions. This has been done by adopting a qualitative abductive descripto-explanatory approach to our research, and our empirical data was gathered through semi-structured interviews with academics and audit professionals.   The analysis of our empirical data suggests that the implementation of IFRS 13 and its increased disclosure requirements have been useful to investor’s decision making. IFRS 13 accomplishes this through its increased clarity in financial reporting. However investors should be mindful whilst investing in companies utilizing Level 3 valuation techniques because they use estimates of unobservable inputs and because such estimates are hard to control they are prone to bias, error, and manipulation.

Este trabalho se baseia na teoria de escolhas contábeis, pautadas nas premissas: (i) eficiência de contratos; (ii) assimetria de informação e (iii) comportamento oportunista (Holthausen, 1990). A adoção inicial do IAS40/CPC 28 - Propriedades para Investimento permite a escolha do método de custo ou valor justo para mensuração. Foi utilizada uma amostra de 36 empresas abertas que possuíam propriedades para investimento cujo método de avaliação foi divulgado no ano de 2010. O método de mensuração é a variável dependente, uma dummy para escolha do custo ou valor justo. As variáveis independentes analisadas foram: Tamanho; Endividamento; Proporção de Propriedades para Investimento com relação ao Ativo Total; (ROE) Return on Equity, e Lucro Líquido. Através de uma Regressão Logit no software Stata® avaliaram-se quais variáveis são mais influentes na escolha contábil. O achado mais relevante foi a proxy para tamanho de que os custos políticos reduzem a probabilidade de utilizar o valor justo, considerando um nível de significância estatística de 5%. As variáveis constituem-se em: Endividamento, Proporção de Propriedades para Investimento com relação ao Ativo Total e Lucro Líquido, sendo explicativas para escolha do valor justo, considerado um nível de significância estatística de 10%. A variável ROE (returno n equity) não se mostrou significativa. Considerando o ponto de corte (cutoff) de 0,5, o percentual de acerto do modelo foi de 88,89%, ou seja, das 36 observações, 32 foram classificadas corretamente. Por fim, em termos normativos o estudo pode servir aos órgãos reguladores, pois em 2010, das 75 empresas que apresentavam propriedades para investimentos nos balanços, somente 24 sequer mencionaram a forma de avaliação. / This study is based on accounting choice theory, which premises are: (i) contractual efficiency; (ii) information asymmetry and (iii) managerial opportunism reasons could determinate the choice. At the first time adoption for IAS 40 - Investment Properties which allow the choice between fair value or cost model for evaluation. It was used a sample of 36 listed companies which disclosure the evaluation method for 2010. A dummy was used as dependent variable for the choice between cost or fair value model and the independents variable are: Size; Leverage; Rate of Investment Properties against Total of Assets; Return on Equity and Income. Using a logit regression on software Stata® evaluates which variable more influence in the accounting choice. The most relevant finding is the proxy size which political costs decrease the possibility to use fair value, for 5% of statistical significance. Ther variables are: Leverage, Rate of Investment Properties against Total of Assets, that are relevant for choosing fair value, for 10% of statistical significance. The variable ROE is not significant. With a cutoff as 0,5 the percentage of accuracy for the model is 88,89%, which means 36 observations, 32 are correctly classified. In the end, in a normative way, this study may help the accountant setters. In 2010, for 75 listed companies which has investment properties in their financial report only 24 companies not even mention the evaluation method.

- druhy hmotného a nehmotného majetku - odpisování dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku - vstupní cena u technického zhodnocení - pojmy technické zhodnocení a oprava a údržba majetku - předmět technického zhodnocení - pořízení technického zhodnocení a jeho ocenění - odpisy technického zhodnocení - technické zhodnocení na najetém majetku - technické zhodnocení na majetku ve spoluvlastnictví - důkazní břemeno - mezinárodní účetní standardy

The aim of this Masters thesis has been to find out if, and how, listed Swedish property companies have prepared themselves for the regulation passed by the European Parliament that requires all EU companies listed in a regulated market as well as companies preparing admission to trading, at the latest from 2005 onwards, to prepare their consolidated financial statements in accordance with a single set of accounting standards, International Accounting Standards (IAS). The thesis work has been concentrated on the analysis of the fair value model in IAS 40, investment property and how companies will measure the fair value of their property. The data and results for this study were collected through interviewing various actors in the real estate market in Sweden, the UK and the Netherlands on the use of fair value accounting for investment properties. Results from the study show that: • 57% of the listed Swedish property companies have started preparations to apply IAS by the year 2005 but it is not likely that any of the companies will change before 2005. • Currently there is significant divergence between some of the IAS and the RRs, which is causing some problems in the conversion process. However there is a general misconception that Swedish laws will need to be revised before the EU regulation can come into effect. • Changes in accounting principles will not affect the underlying cash flows and financial analysts will probably not take much notice of the new " IAS profits". • Unlike in the UK and the Netherlands, use of the fair value model will not affect the dividend payouts or remuneration policies in Sweden. But it will affect the accounting for long leasehold property investments in all of the three countries. • The fair value model was considered to have a lot of advantages over the cost model. • Listed Swedish property companies, unlike the English and Dutch companies, are not ready to adopt the use of the fair value model mainly due to the uncertainty surrounding the measurement of the fair values. • Measurement of the fair values will be based mainly on the discounted cash flow method. • In contrast to the companies studied in the UK and the Netherlands, Swedish property managers were distrustful of the exclusive use of external valuers. / Enligt ett beslut i EU-parlamentet ska bolag vars aktier eller skuldebrev är noterade på en börs, upprätta sin externa redovisning enligt International Accounting Standards (IAS)/International Financial Reporting Standards (IFRS)1 senast år 2005. Syftet med detta examensarbete har varit att undersöka om och hur svenska börsnoterade fastighetsbolagen har förebrett sig för kravet om IAS som i praktiken kommer att medför redovisning enligt verkligt värde. Arbetet har koncentrerats till att analysera verkligt värde modellen i IAS 40 och hur fastighetsbolagen kommer att verkligt värdera sina fastigheter. För att får en uppfattning av hur redovisning av fastigheter enligt verkligt värde fungerar i praktiken gjordes ett antal intervjuer hos noterade fastighetsbolag och andra aktörer på fastighetsmarknaden i Storbritannien och Nederländerna innan intervjuerna i Sverige. Undersökningen visar att: • 57 % av de börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige har kommit i gång med förberedelserna att redovisa enligt IAS/IFRS senaste år 2005 men det är osannolikt att noterade fastighetsbolagen övergår till IAS/IFRS tidigare än år 2005. • Det finns ett antal väsentliga skillnader mellan några IAS och RR vilket komplicerar konverteringsarbetet. Emellertid finns det en missuppfattning att det behövs några lagändringar innan beslutet om IAS/IFRS kan vara tillämplig i Sverige. • Ändringar i redovisningsnormer kommer inte att påverka företagets kassaflöde och finansanalytikerna troligen kommer inte att bry sig så mycket om de nya "IAS vinsterna". • I motsats till policyn i de engelska och nederländska fastighetsbolagen kommer tillämpning av den verkligt värde modellen inte att påverka utdelningspolicy eller ersättningar i de studerade svenska fastighetsbolagen. Men det kommer att ha en stor betydelse i frågan om leasingavtal. • Den verkligt värde modellen i IAS 40 ansågs att ha många fördelar över den kostnadsmodellen. •De undersökta svenska börsnoterade fastighetsbolagen, i motsats till de i UK och Nederländerna, är inte redo att välja verkligt värde modellen i IAS 40 mest på grund av osäkerheten kring värderingsprocessen och metoderna. • Undersökningen visar också på att bedömning av det verkliga värdet kommer, för det mesta, att baseras på kassaflödesmetoden. • I motsats till fastighetsbolagschefer i Storbritannien och Nederländerna är de svenska fastighetsbolagscheferna mycket negativa till att ha enbart externa värderare. • Den gemensamma tillämpningen av IAS/IFRS i Europa kommer att underlätta jämförelsen av noterade bolags finansiella rapporter och leda till mer fokus på bolagsledning och dess effektivitet. Men än så länge tillämpas inte gemensamma värderingsnormer i alla länder, eller ens i samma land, och därför rekommenderas fortsatt försiktighet gällande rapporterna.

Studien undersöker hur införandet av IFRS inom EU påverkat värderelevansen hos noterade fastighetsbolag. Studien jämför svenska fastighetsbolag med en grupp europeiska fastighetsbolag där ländernas redovisningsmässiga förutsättningar skiljt sig åt. De valda europeiska fastighetsbolagen har legal hemvist i länder med svagare redovisningsmässiga förutsättningar jämfört med Sverige. Vidare bidrar studien till forskning inom värderelevans genom att ge ökad förståelse för hur olika redovisningsmässiga förutsättningar kan vara avgörande vid tillämpandet av nya redovisningsstandarder. Jämförelsen mellan de svenska fastighetsbolagen och de övriga europeiska fastighetsbolagen undersöker fastighetsbolagens möjlighet att uppnå det önskade resultatet med införandet av IFRS. Genom en kvantitativ studie visar resultatet en förbättrad värderelevans efter införandet för de svenska bolagen samtidigt som de övriga europeiska bolagen påvisade en sämre värderelevans. Studiens slutsats är därav att införandet av IFRS delvis resulterade i det önskade resultatet genom att ha medfört högre värderelevans hos de svenska fastighetsbolagens redovisning. Resultaten visar att de skillnader som finns mellan medlemsländernas redovisningsmässiga miljöer kan vara avgörande för hur väl IFRS redovisningsprinciper kan tillämpas av fastighetsbolagen.

Denna studie undersöker värderelevans av förändringar i verkligt värde på förvaltningsfastigheter för investerare på den svenska fastighetsmarknaden. Tidigare forskning har visat att detta är värderelevant för investerare, men ännu har ingen studie gjorts på den svenska marknaden. Vi undersöker sambandet mellan avvikelseavkastning och förändringar i verkligt värde på förvaltningsfastigheter rapporterat i kvartalsrapporter för alla fastighetsbolag på Stockholmsbörsen åren 2013-2022. Dessutom undersöker vi hur andelen av fastighetsbeståndet som är värderat av externa värderare påverkar värderelevansen av förändringar i verkligt värde på förvaltningsfastigheter. Vi finner ett positivt och signifikant samband mellan avvikelseavkastning och förändringar i verkligt värde på förvaltningsfastigheter, vilket likt tidigare studier ger evidens för att sådana förändringar är värderelevanta för investerare. Resultatet finner dock ingen evidens för hur graden av externa värderare påverkar värderelevansen av förändringar i verkligt värde på förvaltningsfastigheter.

I Sverige har det sedan 2005 varit krav för börsnoterade företag att redovisa enligt den internationella redovisningsstandarden IFRS. Vilket betyder att förvaltningsfastighetsbolag då skulle rapportera värdet på sina fastigheter enligt verkligt värde eller anskaffningsvärde, där i princip samtliga använder verkligt värde. År 2013 kom det ytterligare krav på upplysning gällande verkligt värde med den nya standarden IFRS 13. Denna nya standard ger tydligare riktlinjer för företag i hur de ska värdera deras tillgångar till verkligt värde, där värdering av förvaltningsfastigheter har påverkats i stor utsträckning.  Det finns omfattande forskning och litteratur kring verkligt värde som koncept, där ofta anskaffningsvärde tagits upp som alternativ. Litteraturen om verkligt värde har kritiserat godtyckligheten i de antagandena som kan användas och det finns en oro att det kan vara mottagligt för bland annat resultatmanipulering, vilket även påvisats i vissa studier. Det som däremot inte har studerats i någon större utsträckning är hur finansiella analytiker, som är en av de primära användarna, ser på värdering till verkligt värde. Detta är ett område där vi tror att vår studie kan tillföra ny kunskap då den syftar till att undersöka finansanalytikers syn på värdering till verkligt värde inom förvaltningsfastigheter, teoretiskt och praktiskt, samt vad detta kan ha för implikationer vid värdering av bolag. Studien har genomförts enligt kvalitativ metod där vi genom att intervjua tio finansiella analytiker samlat in material. Materialet har analyserats och slutsatser har dragits kring finansiella analytikers syn på olika aspekter av verkligt värde och vilka implikationer det har.  Resultaten från studien visar att finansiella analytiker sammantaget inte anser att verkligt värde är helt rättvisande i teorin. Detta då det skiljer sig i för många fall, från ett faktiskt marknadsvärde. Däremot föredrar finansiella analytiker värdering till verkligt värde över redovisning till anskaffningsvärde. Vidare så bidrar subjektiviteten och den låga transparensen i värdering till verkligt värde, tillsammans med incitament från företagens sida att manipulera fastighetsvärden, att finansiella analytiker inte ser den fastighetsbolagens tillämpning av verkligt värde som fullständigt tillförlitlig. Slutligen så indikerar våra resultat att finansiella analytikers värderingar av företag påverkas av de svagheter som belysts kring verkligt värde i studien. Där incitament hos bolagen samt att de redovisade verkliga värdena reflekterar äldre marknadsförhållanden är två viktiga aspekter som tillmäts stor vikt vid analys av ett bolag. Denna studien bidrar även med en diskussion kring hur verkligt värde används i praktiken och vilka effekter detta kan ha, samt förslag på framtida forskning som kan utföras.

År 2002 utkom en förordning från Europeiska unionen (EU) som innebär att samtliga börsnoterade företag ska redovisa enligt IFRS-regelverket från och med år 2005. Detta innebär att fastigheter, som tidigare hade värderats till anskaffningsvärde, ska värderas till verkligt värde i enlighet med IFRS 13 och IAS 40. Det verkliga värdet ska representera värdet på fastigheten om den skulle säljas på en aktiv marknad. Värdering till verkligt värde är problematiskt utifrån den grundläggande kvalitativa egenskapen tillförlitlighet vars kriterium är att information ska vara fullständig, neutral och fri från felaktigheter. Eftersom det är omöjligt att veta de exakta marknadspriserna i förhand är det oundvikligt att det uppstår felaktigheter vid värderingen till verkligt värde. Det blir därför intressant att undersöka hur väl värderingen till verkligt värde stämmer överens med faktiska marknadspriser och om avvikelserna är tillräckligt stora för att redovisningsinformationens tillförlitlighet ska försämras. Syftet med studien är att öka förståelsen kring hur fastighetsföretagens användning av verkligt värde vid värdering av förvaltningsfastigheter förhåller sig till redovisningsinformationens kriterier för tillförlitlighet och relevans. För att uppfylla syftet ska denna studie besvara två forskningsfrågor. Hur väl överensstämmer fastighetsbolagens redovisade verkliga värde jämfört med det faktiska försäljningspriset? Samt, i vilken utsträckning påverkar orealiserade värdeförändringar fastighetsföretagens resultat? För att besvara studiens två forskningsfrågor används en kvalitativ metod där data från samtliga årsredovisningar från svenska börsnoterade fastighetsföretag mellan åren 2005 och 2017 har samlats in. Realiserade värdeförändringar har ställts i relation mot redovisat verkligt värde för att besvara studiens första forskningsfråga. Vidare sätts företagens orealiserade värdeförändringar i relation till företagens resultat för att besvara studiens andra forskningsfråga. Studiens resultat visar att företagen som deltagit i undersökningen generellt värderar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde med en genomsnittlig avvikelse som uppgår till 9,3 % av de redovisade värdet. Resultatet av studien visar därför att regelverket för verkligt värde tillåter en värdering som inte uppfyller kriterierna för tillförlitlighet. Avvikelsen består i de flesta fall av undervärderingar av det verkliga värdet i förhållande till marknadspriset. Tidigare forskning beskriver att försiktighetsprincipen, inkomstutjämning samt kulturella redovisningstraditioner kan vara faktorer bakom studiens resultat. Resultatet om realiserade värdeförändringar blir mer intressant när man ställer det i relation till fastighetsföretagens orealiserade värdeförändringar i förhållande till deras resultat. Företagens orealiserade värdeförändringar uppgår till 55% av resultatet i genomsnitt vilket visar att den otillförlitliga redovisningen är betydande i fastighetsföretagens redovisning. Det finns behov i regelverket för ett tydligare ställningstagande om relevans eller tillförlitlighet ska vara den dominerande egenskapen. / The European union declared that the new International Financial Reporting Standard (IFRS) regulation would take affect in the year 2005. For real estate companies the new regulation resulted in the implementation of fair value accounting for properties, whom before this only was allowed to be valued to historical value. The fair value should represent the value of the asset on an active market according to IFRS 13. The problematic aspect of fair value accounting emerges when combined with the qualitative characteristics of accounting, specifically reliability and relevance. The criteria for reliability consist of being complete, neutral and free from errors. It’s impossible to to identify the future market prices beforehand which makes for errors in the fair value method of accounting. It is therefore of interest to examine the correspondence between fair value and actual market prices, and if the size of the deviation is sufficient to affect the reliability of fair value. The purpose of this paper is to increase the understanding around the real estate companies use of fair value accounting and how it affects the qualitative characteristics reliability and relevance. Further we choose to examine the problems through two research questions. To what extent does the observed fair value correspond with the market’s valuation of sold properties in Swedish real estate companies, and in what extent does the unrealised value changes affect the companies profit.The results of this paper shows that the participating companies in the study have a deviation in the fair value compared to the book value, with a mean of 9,3%. Further it shows that the regulatory framework allows a fair value appraisal which doesn’t comply with the criteria for reliability. The fair value deviation is usually an underestimate of the confirmed market value when the property is sold. Previous research explains the factors behind the underestimates as the prudence principle, income smoothing and differences in the cultural accounting tradition. Further is the study’s results attributable to the realised profits deviation more interesting when put in relation with the real estate companies unrealised profits. The real estate companies unrealised profit is 55% of the net profit before tax in the mean, which provides evidence that the unreliable accounting is of great importance for the real estate companies. There’s a need for the regulators to make a distinct position regarding which of the qualitative characteristics, relevance or reliability, that should be the predominant qualitative characteristic.