Från och med 2002 ska börsnoterade företag upprätta koncernredovisningar enligt IAS/IFRS. Detta gäller inom hela Europeiska Unionen. En del av dessa standarder är IAS 40 som behandlar redovisningen av förvaltningsfastigheter. Efter införandet av dessa nya regler har viss kritik uppkommit då flertalet faktorer i värderingsprocessen har stor osäkerhet. Därav är det intressant att titta närmre på dessa olika faktorer, vilka de är, hur de tas fram och hur de påverkar värderingen. Vidare vill författarna se om resultatet av dagens värderingar är tillförlitligt jämfört med försäljningspriser på marknaden. För att få fram dessa resultat används dels dokumentundersökningar och dels öppna individuella intervjuer. Genom analyser av årsredovisningar från sex större börsnoterade fastighetsföretag försöks det få en förståelse för val av metoder, arbetsprocess och de beräkningar av faktorer som genomförs. De faktorer som analyseras är val av värderingsmetod, ingående grundata som diskonteringsränta/direktavkastningskrav och driftnetto samt val av intern eller extern värdering. Vidare ska intervjuer med två företag ge en mer ingående förklaring av de delar som studerats i dokumentundersökningen. Detta för att skapa en förståelse kring hur företagen resonerar vid de val de gör samt vilka delar i värderingsprocessen som är viktigast och svårast att hantera. Företagens värderingar jämförs sedan mot försäljningspriser på marknaden. Undersökningen visar på att det framförallt är valet av värderingsmetod samt uträkningen av diskonteringsräntan/direktavkastningskravet som påverkar resultatet mest. Övriga faktorer påverkar självklart också värderingen men får inte lika stor effekt på resultatet. Det som framkommer av undersökningen är att dagens värdering inte är helt tillförlitlig. Sett på en hel fastighetsportfölj ger värderingen ofta ett tillförlitligt resultat men för enskilda fastigheter är värderingen mer osäker. Värdering av fastigheter kommer dock aldrig bli helt tillförlitligt, men ett strängare regelverk med färre valmöjligheter hade ökat tillförlitligheten betydligt.

Syftet med uppsatsen var att undersöka om det fanns något samband i kapitalstrukturen hos fastighetsbolagen på stockholmsbörsen. Samt att se hur införandet av IAS 40/IFRS har påverkat företagens kapitalstruktur. Författarna valde att göra en totalundersökning för att belysa problemställningen på bästa sätt. Vidare letade författarna i företagens årsredovisningar för att hitta de siffror som behövdes för att räkna ut de relevanta nyckeltalen. De nyckeltal som författarna ansåg lämpliga för undersökningen var soliditet, avkastning på eget kapital, avkastning på sysselsatt kapital och skuldsättningsgraden. På vissa av nyckeltalen ansåg författarna att det fanns ett intresse av att se hur korrelationen och standardavvikelsen såg ut, därför räknades dessa också ut. Undersökningen har utgått från Modigliani och Millers teorier om kapitalstruktur samt från Trade-off teorin. Modigliani och Millers teori med skatt förklarar hur den optimala kapitalstrukturen ser ut, den menar att företag ska låna så mycket kapital som möjligt. Detta eftersom kostnaderna för skulder minskar på grund av att räntor är en avdragsgill kostnad för företaget. Trade-off teorin menar att det beror på vilken bransch företaget agerar i som avgör den optimala kapitalstrukturen. Företag i samma bransch bör alltså ha en liknande kapitalstruktur. Det författarna kom fram till i undersökningen var att efter införandet av IFRS så har företagen en mer liknande kapitalstruktur. Modigliani och Millers teori om kapitalstruktur på en marknad med skatt stämmer inte överens med de företag som ingår i undersökningen och deras kapitalstruktur. Trade-off teorin däremot ansåg författarna stämde bra överens med företagen i studien dock med någon utstickare. Med införandet av IAS 40/IFRS så förändrades företagens kapitalstruktur. Detta beror mycket på att IAS 40 direkt förändrar det egna kapitalet, då den tvingar företagen att värdera sina förvaltningsfastigheter till antingen verkligt värde eller till anskaffningsvärdet.

Diplomová práce je zaměřena na aktuální problematiku vstupu Mezinárodních účetních standardů do českého právního prostředí jak z pohledu účetního tak i daňového. Po úvodu a daňové problematice následuje kapitola, která je věnována obecným rozdílům mezi IFRS a českou účetní legislativou. Mezi hlavní obecné rozdíly patří zejména Koncepční rámec, IAS 1 a IAS 8. Oblastí, která obsahuje zřejmě nejvíce odlišností a zároveň se týká téměř všech účetních jednotek je oblast dlouhodobého majetku, proto je této problematice věnována celá kapitola.

This diploma thesis is focused on the reporting of non-current tangible assets according to Czech accounting regulations and according to International Financial Reporting Standards. In the chapter devoted to IFRS is described the approach to the reporting of non-current tangible assets regarding the standards IAS 16, IAS 40 and IFRS 5. In the charter devoted to Czech accounting regulations are described and compared czech regulations of the reporting of non-current tangible assets and the reporting of non-current tangible assets in IFRS. The last practical part of this diploma thesis deals with accounting policy used in practice in selected companies.

Studien har en deduktiv ansats och undersöker kvantitativ syftet av att förklara effekten med implementeringen av IFRS 13 på värderingsförändringen av förvaltningsfastigheter. Vidare är ändamålet att bidra med ytterligare kunskap till effekten av IFRS 13:s implementering för förvaltningsfastigheter. För att svara på syftet har tre hypoteser formulerats som testas genom Wilcoxons teckenrangtest och Mann-Whitney testet. Testerna analyseras följaktligen med två utvalda huvudteorier, den institutionella teorin och legitimitetsteorin, vilka appliceras och diskuteras i studien.     Resultatet av studien visar att det inte går att påvisa en signifikant skillnad i värderingsförändringen av förvaltningsfastigheter och IFRS 13, för och mellan fastighetsbolag på Large Cap och Mid Cap. Samt att det inte går att påvisa någon signifikant skillnad i värderingsförändringen efter implementeringen av IFRS 13, mellan en intern och extern värdering. Studien uppvisar varierande resultat i koppling till andra länder och varierar noterbart från tidigare studier, framför allt i den slutliga hypotesen som behandlar effekten av IFRS 13 på en extern och intern värdering.

IFRS/IAS infördes i Sverige år 2005 och är ett nytt sätt att redovisa förvaltningsfastigheter förnoterade fastighetsbolag inom EU. Tanken med denna standard var att förbättra deninternationella kapitalmarknaden och att eliminera de stora olikheterna i redovisningen.IAS 40 ges ut av IFRS/IAS och handlar om förvaltningsfastigheter. Standarden IAS 40 gerbörsnoterade bolag inom EU möjligheten att redovisa sina förvaltningsfastigheter tillanskaffningsvärde eller till verkligt värde.Syftet med uppsatsen är att ta granska konsekvenserna vid tillämpningen av IAS 40 ochrevisorernas syn på detta. Samt att studera vilka värderingsmetoder som fastighetsbolagenanvänder och ifall standarden har gett positiva eller negativa påföljder för fastighetsbolagen.Uppsatsen innehåller kvalitativ och kvantitativ data. För kvalitativ data gjordes intervjuer medtvå auktoriserade revisorer, samt även en intervju med Frank Sadler från HEBA AB, som ärekonomichef. För kvantitativa data har informationen erhållits från tio årsredovisningar frånnoterade fastighetsbolag i Sverige.Slutsatsen från undersökningarna var att standarden är positiv för fastighetsbolagen. Verkligtvärde prefereras framför anskaffningsvärde. Revisorer upplever standarden svårtolkad ochkomplicerad dock anser dem att den ger en bättre jämförbarhet mellan bolagen. Värderingsmetoden av bolagens förvaltningsfastigheter är mindre relevanta då bolagenvärderar internt eller externt som de vill.

Sedan 1 januari 2005 måste alla noterade bolag i Europa upprätta sin redovisning i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Syftet med detta var att harmonisera redovisningen och göra den mer jämförbar mellan länderna i Europa. I och med att IFRS är ett principbaserat regelverk innebär det att användarens grundkunskaper och bakgrund kan påverka hur olika regler tolkas och implementeras. Då reglerna i IFRS kan tolkas på olika sätt innebär det även att dessa kan utnyttjas och användas för resultatmanipulering. En vanlig metod för resultatmanipulering kallas för big bath accounting, detta innebär att ett bolag skriver ner sitt resultat ett år, för att sedan kunna påvisa ett bättre resultat under de efterföljande åren. Big bath accounting är vanligt förekommande vid chefsbyten där de skriver ner resultatet det år de kliver på sitt uppdrag i och med att resultatet kan hänföras till den tidigare chefen. Efterföljande år kan de sedan påvisa ett bättre resultat och få det att se ut som att de gör ett bra jobb. Big bath accounting förekommer ofta genom diskretionära periodiseringar och nedskrivningar. Efter implementeringen av IFRS kan det dock finnas ytterligare ett verktyg som fastighetsbolag kan använda för att manipulera resultatet. Fastighetsbolag kan i enlighet med IAS 40 värdera sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde, där värderingen görs med hjälp av subjektiva antaganden om framtiden. Då värdet kan skrivas ner ett år och upp nästa år kan detta användas av en nytillsatt chef för att manipulera resultatet. Denna studie avser därför att undersöka huruvida tecken på resultatmanipulering förekommer i enlighet med big bath accounting genom värderingen av förvaltningsfastigheters verkliga värden vid chefsbyten inom fastighetsbranschen. För att kunna undersöka om tecken på resultatmanipulering via förvaltningsfastigheters verkliga värden sker i samband med chefsbyten har vi utfört en kvantitativ studie med en linjär regressionsmodell på fastighetsbolag inom Sverige och Storbritannien. I studien har orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter i samband med chefsbyten studerats hos 91 noterade fastighetsbolag mellan åren 2005–2018. Studien är utvecklad och uppbyggd utifrån tidigare forskning och teorier som agentteorin, big bath accounting, positiv redovisningsteori med flera. Datan som använts för att genomföra studien har hämtats från bolagens årsredovisningar och Thomson Reuters Eikon.    Slutsatsen i studien är att det inte förekommer något tecken på resultatmanipulering med hjälp av förvaltningsfastigheter vid chefsbyten. Studien visar också på att det inte finns någon skillnad på redovisningen av verkliga värden beroende på om det är en ekonomichef eller VD som byts ut. Däremot visar studien att det finns skillnader i redovisningen av förvaltningsfastigheters verkliga värden mellan Sverige och Storbritannien, vilket talar för att försöken att harmonisera redovisningen mellan länderna i Europa inte har lyckats.

<p>Enligt IAS 40 – Förvaltningsfastigheter, definieras förvaltningsfastigheter som ”mark eller byggnader eller del av byggnad som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring”. Onoterade fastighetsbolag i Sverige har idag möjlighet att välja mellan att värdera sina fastigheter till anskaffningsvärde eller verkligt värde.</p><p>IAS – International Accounting Standards är en internationell redovisningsstandard inom EU som började tillämpas i januari 2001, men blev obligatorisk för börsnoterade bolag år 2005. Dessutom har alla medlemstater möjlighet att lagstifta om IAS-redovisning i icke-noterade bolag. IAS 40 ersätter tidigare bestämmelser i IAS 25 ”redovisning av investeringar”. Enligt IAS 40 kan onoterade bolag välja att värdera fastigheter till antingen verkligt värde eller avskrivet anskaffningsvärde efter avdrag för eventuell ackumulerad nedskrivning, IAS 16.</p><p>Den nu dominerande organisationen på den internationella arenan är International Accounting Standards Board (IASB), det tidigare International Accounting Standards Committée (IASC). IASB:s målsättning är att samarbeta med de nationella normbildarna runtom i världen och åstadkomma redovisningsnormer som accepteras globalt.</p><p>Under 2004 tog IASB fram ett förslag på att införa internationella redovisningsstandarder för små och medelstora företag. Förslaget bestod av åtta frågor som behandlar marknadens inställning till särskilda regler för små och medelstora företag</p><p>Syftet med vår uppsats är att undersöka onoterade fastighetsbolags inställning till IAS 40, värdering till verkligt värde. Uppsatsen syftar också till att se hur konsekvenserna av övergången till verkligt värde påverkar företagsvärdet.</p>

<p>Denna uppsats behandlar värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IASB:s standarder IAS/IFRS. Vår undersökning syftar till att utreda vilken information som finns tillgänglig för svenska fastighetsbolags mindre aktieägare i tryckt press och i årsredovisningarna, avseende värdering till verkligt värde. Genom att studera årsredovisningarna för sju bolag och artiklar publicerade i sex tidningar och tidskrifter har vi kommit fram till slutsatserna att:</p><p>•en mindre aktieägare måste vara aktiv i sitt sökande för att hitta den information som finns,</p><p>•artiklar som behandlar ämnet inte har publicerats i större omfattning,</p><p>•den information som lämnas ofta är komplicerad och svår att förstå.</p>

Denna uppsats behandlar värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IASB:s standarder IAS/IFRS. Vår undersökning syftar till att utreda vilken information som finns tillgänglig för svenska fastighetsbolags mindre aktieägare i tryckt press och i årsredovisningarna, avseende värdering till verkligt värde. Genom att studera årsredovisningarna för sju bolag och artiklar publicerade i sex tidningar och tidskrifter har vi kommit fram till slutsatserna att: •en mindre aktieägare måste vara aktiv i sitt sökande för att hitta den information som finns, •artiklar som behandlar ämnet inte har publicerats i större omfattning, •den information som lämnas ofta är komplicerad och svår att förstå.