År 2002 utkom en förordning från Europeiska unionen (EU) som innebär att samtliga börsnoterade företag ska redovisa enligt IFRS-regelverket från och med år 2005. Detta innebär att fastigheter, som tidigare hade värderats till anskaffningsvärde, ska värderas till verkligt värde i enlighet med IFRS 13 och IAS 40. Det verkliga värdet ska representera värdet på fastigheten om den skulle säljas på en aktiv marknad. Värdering till verkligt värde är problematiskt utifrån den grundläggande kvalitativa egenskapen tillförlitlighet vars kriterium är att information ska vara fullständig, neutral och fri från felaktigheter. Eftersom det är omöjligt att veta de exakta marknadspriserna i förhand är det oundvikligt att det uppstår felaktigheter vid värderingen till verkligt värde. Det blir därför intressant att undersöka hur väl värderingen till verkligt värde stämmer överens med faktiska marknadspriser och om avvikelserna är tillräckligt stora för att redovisningsinformationens tillförlitlighet ska försämras. Syftet med studien är att öka förståelsen kring hur fastighetsföretagens användning av verkligt värde vid värdering av förvaltningsfastigheter förhåller sig till redovisningsinformationens kriterier för tillförlitlighet och relevans. För att uppfylla syftet ska denna studie besvara två forskningsfrågor. Hur väl överensstämmer fastighetsbolagens redovisade verkliga värde jämfört med det faktiska försäljningspriset? Samt, i vilken utsträckning påverkar orealiserade värdeförändringar fastighetsföretagens resultat? För att besvara studiens två forskningsfrågor används en kvalitativ metod där data från samtliga årsredovisningar från svenska börsnoterade fastighetsföretag mellan åren 2005 och 2017 har samlats in. Realiserade värdeförändringar har ställts i relation mot redovisat verkligt värde för att besvara studiens första forskningsfråga. Vidare sätts företagens orealiserade värdeförändringar i relation till företagens resultat för att besvara studiens andra forskningsfråga. Studiens resultat visar att företagen som deltagit i undersökningen generellt värderar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde med en genomsnittlig avvikelse som uppgår till 9,3 % av de redovisade värdet. Resultatet av studien visar därför att regelverket för verkligt värde tillåter en värdering som inte uppfyller kriterierna för tillförlitlighet. Avvikelsen består i de flesta fall av undervärderingar av det verkliga värdet i förhållande till marknadspriset. Tidigare forskning beskriver att försiktighetsprincipen, inkomstutjämning samt kulturella redovisningstraditioner kan vara faktorer bakom studiens resultat. Resultatet om realiserade värdeförändringar blir mer intressant när man ställer det i relation till fastighetsföretagens orealiserade värdeförändringar i förhållande till deras resultat. Företagens orealiserade värdeförändringar uppgår till 55% av resultatet i genomsnitt vilket visar att den otillförlitliga redovisningen är betydande i fastighetsföretagens redovisning. Det finns behov i regelverket för ett tydligare ställningstagande om relevans eller tillförlitlighet ska vara den dominerande egenskapen. / The European union declared that the new International Financial Reporting Standard (IFRS) regulation would take affect in the year 2005. For real estate companies the new regulation resulted in the implementation of fair value accounting for properties, whom before this only was allowed to be valued to historical value. The fair value should represent the value of the asset on an active market according to IFRS 13. The problematic aspect of fair value accounting emerges when combined with the qualitative characteristics of accounting, specifically reliability and relevance. The criteria for reliability consist of being complete, neutral and free from errors. It’s impossible to to identify the future market prices beforehand which makes for errors in the fair value method of accounting. It is therefore of interest to examine the correspondence between fair value and actual market prices, and if the size of the deviation is sufficient to affect the reliability of fair value. The purpose of this paper is to increase the understanding around the real estate companies use of fair value accounting and how it affects the qualitative characteristics reliability and relevance. Further we choose to examine the problems through two research questions. To what extent does the observed fair value correspond with the market’s valuation of sold properties in Swedish real estate companies, and in what extent does the unrealised value changes affect the companies profit.The results of this paper shows that the participating companies in the study have a deviation in the fair value compared to the book value, with a mean of 9,3%. Further it shows that the regulatory framework allows a fair value appraisal which doesn’t comply with the criteria for reliability. The fair value deviation is usually an underestimate of the confirmed market value when the property is sold. Previous research explains the factors behind the underestimates as the prudence principle, income smoothing and differences in the cultural accounting tradition. Further is the study’s results attributable to the realised profits deviation more interesting when put in relation with the real estate companies unrealised profits. The real estate companies unrealised profit is 55% of the net profit before tax in the mean, which provides evidence that the unreliable accounting is of great importance for the real estate companies. There’s a need for the regulators to make a distinct position regarding which of the qualitative characteristics, relevance or reliability, that should be the predominant qualitative characteristic.

Syfte: Syftet är att analysera hur redovisning till verkligt värde av förvaltningsfastigheter påverkar den rättvisande bilden av ett företag. Bakgrund:                        Värdering av anläggningstillgångar till anskaffningsvärde har länge varit vägledande i Europa. Trots att denna metod är tillförlitlig anses den inte ge en rättvisande bild av företaget. Detta kan istället värdering till verkligt värde anses göra då detta sätt att redovisa skapar relevans i redovisningen. Denna redovisningsmetod är dock förknippad med minskad tillförlitlighet, stora svängningar i resultat och för sin konjunkturförstärkande effekt. Redovisning till verkligt värde har fastighetsbranschen använt sig av sedan införandet av IAS/IFRS 2005. Branschen kännetecknas av frekventa och starka svängningar i värdet på förvaltningsfastigheterna, vilka helst ska värderas till verkligt värde. Detta föranleder frågan hur rättvisande fastigheternas värden egentligen är. Metod:                              Analysen av problemområdet har skett genom en kvalitativ metod och en deduktiv ansats. Befintlig teori har jämförts med empiriskt material som har insamlats via intervjuer. Intervjuerna har varit icke-standardiserade och utförts med fyra auktoriserade revisorer från de fyra största revisionsbolagen i Sverige och en värderingsexpert. Slutsats:                            Verkligt värde av förvaltningsfastigheter medför positiva effekter till den rättvisande bilden främst genom att bidra med relevans och jämförbarhet. Med aktieägare som primära användare av den finansiella informationen kan verkligt värde även antas vara begriplig. Värderingsmetoden har däremot en negativ påverkan på den rättvisande bilden genom omfattande brister i tillförlitlighet. Relevansen i redovisning till verkligt värde kan dock kompensera för dessa brister. Detta torde innebära att redovisning till verkligt värde bidrar till en rättvisande bild av ett företag. / Purpose:                           The purpose is to analyse how fair value accounting of investment property affect the true and fair view of a company. Background:                    Valuing fixed assets at historical cost has for a long time been the preferred choice in Europe. Although this method is reliable it is not considered to contribute to a true and fair view of a company. This can however fair value accounting (FVA) be considered to do as it creates relevance in the financial reports. On the other hand, FVA can also be associated with reduced reliability, volatility in profits and procyclicality. FVA was first adopted by the investment property industry in 2005 when IAS/IFRS was imposed in Sweden. This industry is characterised by its volatile property values, which are preferably to be valued at fair value. This raises the question of whether the values of the investment properties really are fair? Method:                            In order to answer the purpose a qualitative method was used. The deductive approach enabled a comparison between existing theories and empirical material gathered through in-depth interviews. The interviews were non- standardised and conducted with four authorised auditors from the four largest auditing firms, and a fair value expert. Conclusion:                      FVA of investment property contributes to the true and fair view of a company in terms of relevance and comparability. Since shareholders are the primary users of financial information FVA can also be considered understandable. The valuation method does however have a negative affect on the true and fair view due to considerable deficiencies in reliability. If relevance can be considered to make up for these deficiencies, it can be argued that FVA contributes to the true and fair view of a company.

Background: The reported result from the lifetime of an organization will be followed by a cash flow equal in size. In contrast, accruals enables short term discrepancies. When a property can be valued at fair value and recognize changes in the value directly in the result, it is interesting to examine how the earnings and cash flow relate to each other in these companies. By studying the relationship between a company's earnings and cash flow it is possible to appoint their consistency. Aim: The purpose of this paper is exploratory, it intends to examine how property management companies value their property holdings, and examine the relationship between the companies' overall earnings and cash flow from operating activities during the period 2008-2014. Method: Empirical data is primarily collected from primary sources in the form of annual reports. Numbers from the companies' annual reports allowed us to calculate the ratio of accumulated cash flow and accumulated earnings, to then be able to determine the connection between the two. Results and Conclusions: Real estate companies value ​​according to level 3 and during 2014 65,61% of the value of the property portfolio's are valued externally. Ten of the 17 companies that were listed during the period 2008-2014 has accumulated a higher earning than cash flow from operating activities. On average the real estate companies has accumulated 48% higher earnings than cash flow from operating activities. / Bakgrund: Det redovisade resultatet från en verksamhets livstid kommer att efterföljas av ett lika stort kassaflöde. Däremot möjliggör periodiseringar att det på kortare sikt kan finnas avvikelser. Då fastighetsbolag får värdera till verkligt värde och redovisa värdeförändringar direkt mot resultatet är det intressant att undersöka hur resultatet och kassaflödet förhåller sig till varandra i dessa bolag. Genom att studera ett företags relation mellan resultatet och kassaflödet går det att utse om dessa stämmer överens eller inte. Syfte: Syftet med uppsatsen är explorativt, den ämnar till att undersöka hur fastighetsförvaltande bolag värderar sitt fastighetsbestånd samt undersöka relationen mellan bolagens sammanlagda resultat och kassaflöde från den löpande verksamheten under perioden 2008-2014. Metod: Studiens empiri har främst insamlats från primärkällor i form av årsredovisningar. Med hjälp av siffror från företagens årsredovisningar har kvoten mellan ackumulerat kassaflöde och ackumulerat resultat kunnat räknas fram, för att därefter kunna bedöma dess samband. Resultat och slutsats: Fastighetsbolagen värderar enligt nivå 3 och under 2014 har 65,61% av branschens sammanlagda värde på fastighetsbeståndet externvärderats. Tio av de 17 företag som var börsnoterade under perioden 2008-2014 har ackumulerat högre resultat än kassaflöde från den löpande verksamheten. I genomsnitt har fastighetsbolagen ackumulerat ett 48% högre resultat än kassaflöde från den löpande verksamheten.

I januari år 2013 införde IASB en ny standard (IFRS 13) med syftet att ge vägledning i hur verkligt värde bör beräknas och redovisas. Förvaltningsfastigheter är ett tillgångsslag som skall redovisas till verkligt värde antingen i värderingssyfte eller i upplysningssyfte. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas av ägaren för att generera hyresinkomster och/eller värdestegring. Den här studien syftar till att undersöka hur IFRS 13 har påverkat både värderingen och redovisningen av förvaltningsfastigheter hos svenska fastighetsbolag noterade på OMX Stockholm, Mid & Large Cap. I studien undersöks räkenskapsåren 2011–2014 för att försöka fånga utvecklingen och de förändringar som implementeringen av standarden givit upphov till. Syftet med IASB:s arbete är att harmonisera redovisningen globalt och därmed underlätta jämförelse av och förståelse för redovisning från olika delar av världen. Resultatet från vår studie indikerar att IFRS 13 inte har haft någon större inverkan på redovisningen av förvaltningsfastigheter samt att värderingstekniker och tillvägagångssätt vid värdering inte påverkats överhuvudtaget. Ett tydligt mönster som kan skönjas i studien är att fastighetsbolagen gärna väljer att värdera sina fastigheter baserat på en kassaflödesmodell som bygger på icke observerbara data i form av uppskattningar och egna antaganden. Detta trots att man i första hand skall använda information från tidigare transaktioner från likartade objekt när man uppskattar en förvaltningsfastighets värde. Icke observerbara data är något som bör undvikas i största möjliga utsträckning vid värdering till verkligt värde då det tillhör den lägsta nivån i den värderingshierarki som finns för verkligt värde i IFRS 13. Anledningen till detta är att data på de högre nivåerna (nivå 1&2) bygger på faktiska händelser och transaktioner. Icke observerbara data (nivå 3) bygger på bästa tillgängliga information då marknadsuppgifter från tidigare händelser och transaktioner saknas. För att undersöka hur bolagen har efterföljt IFRS 13 har ett par av upplysningskraven i standarden valts ut. Fastighetsbolagens årsredovisningar har sedan studerats och analyserats med dessa upplysningskrav som utgångspunkt. För att genomföra studien har all väsentlig information från bolagens årsredovisningar för samtliga räkenskapsår (2011-2014) sammanställts och jämförts. Därefter har insamlat material analyserats med hjälp av den teoretiska referensram som ligger till grund för studien. IFRS 13 är principbaserat vilket gör att standarden är öppen för tolkning. Det har medfört att den data som samlats in från fastighetsbolagens årsredovisningar också är öppen för tolkning. Enligt vår mening är det inte alltid en självklarhet exakt vad som krävs för att uppfylla kraven i en principbaserad standard. Enligt vår bedömning följer alla bolag som ingår i studien de upplysningskrav som finns att tillgå i IFRS 13. Hur standarden följs skiljer sig dock en del mellan bolagen. Den största skillnaden sedan införandet av standarden är att bolagen generellt lämnar mer information som rör värdering till verkligt värde. Studien har bidragit till insikt både i vad som påverkar värdering av förvaltningsfastigheter och hur varierande tolkningen av principbaserade standarder kan vara. En standard kan enligt vår studie uppfyllas på fler än ett sätt. / In January 2013 IASB introduced a new standard (IFRS 13) with the intention to give guidance on how to account for and calculate fair value. Investment property is an asset class that must be reported at fair value either for valuation purposes or for disclosure purposes. Investment properties are estates held by the owner to generate rental income and/or increase in value. This study aims at investigate how IFRS 13 has affected both the valuation and accounting of investment properties of Swedish real estate companies listed on OMX Stockholm, Mid & Large Cap. The study examines the fiscal years 2011-2014 in order to try to capture the development and the changes that the implementation of the standard has given rise to. The purpose of the IASB's work is to harmonize the financial reporting globally and thus facilitate comparison of understanding of accounting from different parts of the world. The results of our study indicate that IFRS 13 has not had a major impact on the reporting of investment properties and that valuation techniques and valuation procedures have not been affected at all. An obvious pattern that can be seen in the study is that real estate companies prefer to value their investment properties based on a cash flow model based on unobservable inputs like estimates and own assumptions. This in spite of the fact that information from previous transactions from similar items should be used primarily when estimating the value of an investment property. Unobservable inputs should be avoided to the greatest extent possible when fair value are calculated because it belongs to the lowest level in the hierarchy for fair value in IFRS 13. The reason for this is that data on the higher levels (levels 1&2) are based on actual events and transactions. Unobservable data (Level 3) are based on best available information as market data from past events and transactions are missing. To investigate how companies have applied IFRS 13, a pair of disclosure requirements in the standard have been sorted out. The real estate companies’ annual reports have been studied and analyzed with these disclosure requirements as a root. To complete the study, all essential information from the company's annual reports for all fiscal years (2011–2014) has been compiled and compared. Afterwards, collected material has been analyzed using the theoretical reference frame on which the study is based. Subseque IFRS 13 is principle based, which makes the standard open to interpretation. As a result, the data collected from the annual reports are also open to interpretation. In our opinion, it is not always clear exactly what is required to meet the requirements of a principle-based standard. According to our assessment, all companies included in the study follows the disclosure requirements in IFRS 13. However, the compliance of the standard differs between the companies. The main IV difference since the introduction of the standard is that the companies generally provide more information about fair value measurement. The study has provided insight into both what factors affecting valuation of investment properties and how different interpretation of principle-based standards can be. According to our study, a standard can be met in more than one way.

Börsnoterade företag inom EU ska sedan år 2005 redovisa enligt den internationella redovisningsstandarden IFRS. Det innebär att börsnoterade fastighetsbolag som huvudregel kan välja att redovisa förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40. Standarden ger inga tydliga riktlinjer om hur verkligt värde ska beräknas och av tidigare forskning framgår att det har bidragit till svårigheter vid jämförelser av företags finansiella information. Detta har påverkat jämförbarheten bland europeiska fastighetsbolag genom att företag på grund av brist på generella standarder om hur värderingen ska gå till, har vänt sig till nationella GAAP för vägledning. Ytterligare vägledning har efterfrågats, vilket har resulterat i standarden IFRS 13 Värdering till verkligt värde. IFRS 13 har utvecklats i syfte att tydliggöra och definiera dels begreppet verkligt värde, dels hur värderingen ska gå till. Gemensamma internationella standarder till trots, så baseras redovisningen i olika länder på olika traditioner vilka kan påverka hur redovisningen går till i praktiken. I följande studie ingår därför fastighetsbolag från Sverige, Tyskland och Storbritannien.I denna studie undersöks fastighetsbolag vilka samtliga redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Studien syftar till att undersöka värderingsprecisionen under de senaste fem åren och huruvida IFRS 13 har haft effekt på värderingen. Detta undersöks genom att studera huruvida realiserade värdeförändringar uppstår vid försäljning av tillgången. IFRS 13 anger tre olika värderingsnivåer vid beräkning av det verkliga värdet och studien syftar vidare till att undersöka till vilken nivå bedömningen klassificeras att tillhöra.Studien baseras på en kvantitativ forskningsmetod med ett deduktivt angreppssätt. De teoretiska utgångspunkterna utgår från tidigare forskning inom redovisning till verkligt värde, värderingsprinciper och harmonisering av redovisningspraxis. Våra resultat visar att de undersökta fastighetsbolagen i genomsnitt undervärderar förvaltningsfastigheter med 10,99 procent. Vidare finner vi inga signifikanta skillnader i avvikelsens storlek mellan de olika länderna, eller att IFRS 13 har haft effekt på värderingen. Våra resultat kan förklaras av försiktighet och rädsla för att övervärdera tillgångar. Vi kan däremot inte uttala oss om huruvida manipulation av redovisningen är en bidragande orsak till att värderingen ser ut som den gör. Vidare kan den pågående harmoniseringsprocessen av internationella redovisningsstandarder förklara varför vi inte finner några skillnader mellan Sverige, Tyskland och Storbritannien. Vi finner också att en klar majoritet värderar till verkligt värde med hjälp av indata på Nivå 3. Ett fåtal redovisar inte denna information, vilket är anmärkningsvärt eftersom de har en skyldighet att göra det. / Listed companies within the EU are obligated to report in accordance with the international standard IFRS since 2005. This means that listed companies as main principle, can choose fair value when reporting investment properties according to IAS 40. This standard does not give clear guidance of how fair value should be calculated and previous research argues that this has contributed to difficulties when comparing financial reports. This has affected the comparability of European real estate companies, as the absence of a general valuation standard has impelled companies to address national GAAP for guidance. There has been a demand for further guidance, which has resulted in the development of IFRS 13 Fair value measurement. The purpose of IFRS 13 is to clarify and define the meaning of fair value and how the valuation should be carried out. Despite common international standards, financial reporting in different countries is based on certain values and traditions that may affect accounting practice. Hence, the focus of this study will be companies within the real estate sector in Sweden, Germany and United Kingdom.The real estate companies in this study report their investment properties at fair value. The purpose of this study is to investigate the fair value precision over the last five years and whether IFRS 13 has had an effect on the valuation. This is examined by analyzing whether realised gains are reported when the asset is sold. Furthermore, IFRS 13 defines a value hierarchy which includes three different levels for calculating fair value and the aim of this study is to highlight at which level investment properties are reported.This study is based on a quantitative research method with a deductive approach and it is based on previous research of fair value accounting, valuation principles and the harmonization of accounting practice. Our results indicate that the examined real estate companies underestimate their reported investment properties with 10,99 percent at average. Furthermore, we do not find evidence of a significant difference in valuation precision between the examined countries, nor do we find evidence that IFRS 13 has had an effect on the precision. Our results may be explained by prudence and fear of overstating the value of the assets. However, we cannot say that this is the result of manipulation of numbers. Furthermore, the fact that we do not find any differences between Sweden, Germany and United Kingdom may be explained by a continuous harmonization process of international accounting standards. We also find that a clear majority report at fair value Level 3, though there are a few who do not disclose this information. This is remarkable, as they are obligated to do so.This thesis is written in Swedish.

År 2005 blev det obligatoriskt för samtliga börsnoterade företag att upprätta sin koncernredovisning enligt IFRS. Detta medförde en ökad jämförbarhet mellan företag från olika länder vilket har lett till en redovisningsmässig harmonisering. För de koncerner med förvaltningsfastighetsinnehav, vars syfte är att generera hyresintäkter eller värdestegring, betydde det att fastigheterna ska värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 40.  Studien syftar till att studera principen om verkligt värde gällande förvaltningsfastigheter och avgränsas till koncernföretag noterade på NASDAQ OMX Stockholm. Urvalet består av nio företag och deras finansiella rapporter för räkenskapsåren 2015-2019 vilka granskas genom en kvalitativ fallstudie. För att kunna göra en likvärdig och jämförande bedömning av dessa används en mall innehållande sex frågor.  Värdering till verkligt värde är huvudregeln i koncernredovisning och det redovisade företaget ska vid värdering av verkligt värde bedöma vad marknadspriset är. Om det finns liknande tillgångar och skulder på en aktiv marknad kan denna bedömning vara enkel att utföra. För marknader som exempelvis för förvaltningsfastigheter, vilka kräver bedömningar för att komma fram till ett verkligt värde, är det desto svårare. Aktörer kan ha ofullständig information som kan bidra till olika bedömningar om tillgångar och dess framtida värde.  Upplysningskraven i IAS 40 är endast principbaserade, vilket ger företagen ett tolkningsutrymme. Företagen kan därtill använda sig av olika tillvägagångssätt och en jämförelse sinsemellan företag kan vara svår att göra för intressenter. Detta har vi erfarit i vår studie då företagen har använt sig av olika tillvägagångssätt i sina värderingsmetoder och att de i sina finansiella rapporter angett olika mängd information. Studien har även visat att de har använt sig av olika parametrar i sin beaktning för värdering till verkligt värde.  Företag som innehar förvaltningsfastigheter uppmuntras till att använda sig av oberoende värderingsmän, men det är inget krav. Däremot ses en risk med att endast utföra en intern värdering av fastighetsbeståndet med hänsyn till under-/övervärdering. Detta kan då betyda att fastigheten värderas för lågt för att därefter kunna säljas till ett högre pris, vilket innebär att koncernen kan redovisa ett högre resultat eller tvärtom. Om värderingen istället utförs av en extern värderare kan tillförlitligheten öka. Det kan därför anses fördelaktigt att låta oberoende värderare göra bedömningen av tillgångens verkliga värde. Det är inte alla undersökta företag som har använt sig utav oberoende värderare, utan ibland bara till en viss del, medans andra har använt sig av externa värderare för hela fastighetsbeståndet. 5 Studien har visat att företag värderar på olika sätt, både gällande värderingsmodell, beräkningar samt intern- och extern värdering därav dras vår första slutsats. Verkligt värde skiljer sig åt mellan företag som innehar förvaltningsfastigheter eftersom standarderna är principbaserade. Då samtliga företag presenterar en värdering till nivå 3 i IFRS 13:s värderingshierarki, dras slutsatsen att det inte med säkerhet går att fastställa att företag noterade på NASDAQ OMX Stockholm följer standarderna till fullo då det torde vara möjligt att värdera en del av sina fastighetsinnehav genom indata på nivå 2.  Centrala begrepp: Förvaltningsfastigheter, IAS 40, IFRS 13, verkligt värde, marknadspris, värderingshierarki, extern värdering, intern värdering. / In 2005, it became mandatory for all listed companies to prepare their consolidated financialstatements in accordance with IFRS. This led to increased comparability between companiesfrom different countries, which has led to accounting harmonization. For those groups withinvestment property holdings, the purpose of which is to generate rental income or increase invalue, this means that the properties must be valued at fair value in accordance with IAS 40.The study aims to examine the principle of fair value regarding investment properties and islimited to Group companies listed on NASDAQ OMX Stockholm. The sample consists of ninecompanies and their financial reports for the financial years 2015-2019, which are examinedthrough a qualitative case study. In order to be able to make an equivalent and comparativeassessment of these, a template containing six questions is used.Valuation at fair value is the main rule in consolidated accounts and the reported company mustassess the market price when valuing fair value. If there are similar assets and liabilities in anactive market, this assessment can be easy to perform, but in markets such as investmentproperties that require many assessments to arrive at a fair value, it is all the more difficult.Actors may have incomplete information that may contribute to different assessments of assetsand their future value.The disclosure requirements in IAS 40 are only principle-based, which gives companies a roomfor interpretation. In addition, companies can use different approaches and a comparisonbetween companies can be difficult for stakeholders. We have experienced this in our study asthe companies have used different approaches in their valuation methods and that they havestated different amounts of information in their financial reports. The study has also shown thatthey have also used various parameters in their consideration for valuation at fair value.Companies that own investment properties are encouraged to use independent valuers, but thisis not a requirement. On the other hand, there is a risk of only performing an internal valuationof the property portfolio with regard to undervaluation or overvaluation. This can then meanthat the property is valued too low to be subsequently sold at a higher price, which means thatthe Group can report a higher result or vice versa. If the valuation is instead performed by an 4external valuer, the reliability may increase. It can therefore be considered advantageous to letindependent valuers make the assessment of the asset's fair value. Not all companies surveyedhave used independent valuers, but sometimes only to a certain extent, while others have usedexternal valuers for the entire property portfolio.The study has shown that companies value in different ways, both in terms of valuation model,calculations and internal and external valuation, from which our first conclusion is drawn. Fairvalue differs between companies that own investment properties because the standards areprinciple-based. As all companies present a valuation to level 3 in IFRS 13's valuationhierarchy, it is concluded that it is not possible to establish with certainty that companies, listedon NASDAQ OMX Stockholm, fully comply with the standards as it should be possible tovalue some of their property holdings through level 2 input.

Sedan 2005 är det obligatoriskt för noterade bolag att upprätta sin koncernredovisning enligt de internationella redovisningsstandarderna IFRS/IASB. Syftet är att uppnå likartade redovisningsprinciper inom EU. En viktig förändring till följd av denna reglering är att företag nu tillåts välja att värdera vissa tillgångar till verkligt värde. Det kan efter införandet uppfattas av många som att vi lever i en verkligt värde-värld. Tidigare studier i bland annat Storbritannien och Tyskland visar att så inte är fallet. Syftet med studien är att beskriva och analysera hur de svenska företagen på Large Cap har utnyttjat IAS-förordningen, som tillkom 2005 avseende värdering av icke-finansiella anläggningstillgångar, då de har möjligheten att välja mellan historiskt anskaffningsvärde och verkligt värde. Studien utgår från en kvantitativ metod där en totalundersökning av de börsnoterade företagen på Large Cap gjorts. Data gällande hur företagen värderar sina icke-finansiella anläggningstillgångar har samlats in genom en dokumentstudie, där årsredovisningar från år 2014 har studerats. Studien visar en begränsad användning av värdering till verkligt värde för icke-finansiella anläggningstillgångar i Sverige. När det används, handlar det uteslutande om värdering av Förvaltningsfastigheter, något som överensstämmer med studier som gjorts i andra länder.

<p>Från och med 2002 ska börsnoterade företag upprätta koncernredovisningar enligt IAS/IFRS. Detta gäller inom hela Europeiska Unionen. En del av dessa standarder är IAS 40 som behandlar redovisningen av förvaltningsfastigheter. Efter införandet av dessa nya regler har viss kritik uppkommit då flertalet faktorer i värderingsprocessen har stor osäkerhet. Därav är det intressant att titta närmre på dessa olika faktorer, vilka de är, hur de tas fram och hur de påverkar värderingen. Vidare vill författarna se om resultatet av dagens värderingar är tillförlitligt jämfört med försäljningspriser på marknaden. För att få fram dessa resultat används dels dokumentundersökningar och dels öppna individuella intervjuer. Genom analyser av årsredovisningar från sex större börsnoterade fastighetsföretag försöks det få en förståelse för val av metoder, arbetsprocess och de beräkningar av faktorer som genomförs. De faktorer som analyseras är val av värderingsmetod, ingående grundata som diskonteringsränta/direktavkastningskrav och driftnetto samt val av intern eller extern värdering. Vidare ska intervjuer med två företag ge en mer ingående förklaring av de delar som studerats i dokumentundersökningen. Detta för att skapa en förståelse kring hur företagen resonerar vid de val de gör samt vilka delar i värderingsprocessen som är viktigast och svårast att hantera. Företagens värderingar jämförs sedan mot försäljningspriser på marknaden. Undersökningen visar på att det framförallt är valet av värderingsmetod samt uträkningen av diskonteringsräntan/direktavkastningskravet som påverkar resultatet mest. Övriga faktorer påverkar självklart också värderingen men får inte lika stor effekt på resultatet. Det som framkommer av undersökningen är att dagens värdering inte är helt tillförlitlig. Sett på en hel fastighetsportfölj ger värderingen ofta ett tillförlitligt resultat men för enskilda fastigheter är värderingen mer osäker. Värdering av fastigheter kommer dock aldrig bli helt tillförlitligt, men ett strängare regelverk med färre valmöjligheter hade ökat tillförlitligheten betydligt.</p>

<p>Syftet med uppsatsen var att undersöka om det fanns något samband i kapitalstrukturen hos fastighetsbolagen på stockholmsbörsen. Samt att se hur införandet av IAS 40/IFRS har påverkat företagens kapitalstruktur.</p><p>Författarna valde att göra en totalundersökning för att belysa problemställningen på bästa sätt. Vidare letade författarna i företagens årsredovisningar för att hitta de siffror som behövdes för att räkna ut de relevanta nyckeltalen. De nyckeltal som författarna ansåg lämpliga för undersökningen var soliditet, avkastning på eget kapital, avkastning på sysselsatt kapital och skuldsättningsgraden. På vissa av nyckeltalen ansåg författarna att det fanns ett intresse av att se hur korrelationen och standardavvikelsen såg ut, därför räknades dessa också ut. Undersökningen har utgått från Modigliani och Millers teorier om kapitalstruktur samt från Trade-off teorin. Modigliani och Millers teori med skatt förklarar hur den optimala kapitalstrukturen ser ut, den menar att företag ska låna så mycket kapital som möjligt. Detta eftersom kostnaderna för skulder minskar på grund av att räntor är en avdragsgill kostnad för företaget. Trade-off teorin menar att det beror på vilken bransch företaget agerar i som avgör den optimala kapitalstrukturen. Företag i samma bransch bör alltså ha en liknande kapitalstruktur.</p><p>Det författarna kom fram till i undersökningen var att efter införandet av IFRS så har företagen en mer liknande kapitalstruktur. Modigliani och Millers teori om kapitalstruktur på en marknad med skatt stämmer inte överens med de företag som ingår i undersökningen och deras kapitalstruktur. Trade-off teorin däremot ansåg författarna stämde bra överens med företagen i studien dock med någon utstickare.</p><p>Med införandet av IAS 40/IFRS så förändrades företagens kapitalstruktur. Detta beror mycket på att IAS 40 direkt förändrar det egna kapitalet, då den tvingar företagen att värdera sina förvaltningsfastigheter till antingen verkligt värde eller till anskaffningsvärdet.</p>

<p>IFRS/IAS infördes i Sverige år 2005 och är ett nytt sätt att redovisa förvaltningsfastigheter förnoterade fastighetsbolag inom EU. Tanken med denna standard var att förbättra deninternationella kapitalmarknaden och att eliminera de stora olikheterna i redovisningen.IAS 40 ges ut av IFRS/IAS och handlar om förvaltningsfastigheter. Standarden IAS 40 gerbörsnoterade bolag inom EU möjligheten att redovisa sina förvaltningsfastigheter tillanskaffningsvärde eller till verkligt värde.Syftet med uppsatsen är att ta granska konsekvenserna vid tillämpningen av IAS 40 ochrevisorernas syn på detta. Samt att studera vilka värderingsmetoder som fastighetsbolagenanvänder och ifall standarden har gett positiva eller negativa påföljder för fastighetsbolagen.Uppsatsen innehåller kvalitativ och kvantitativ data. För kvalitativ data gjordes intervjuer medtvå auktoriserade revisorer, samt även en intervju med Frank Sadler från HEBA AB, som ärekonomichef. För kvantitativa data har informationen erhållits från tio årsredovisningar frånnoterade fastighetsbolag i Sverige.Slutsatsen från undersökningarna var att standarden är positiv för fastighetsbolagen. Verkligtvärde prefereras framför anskaffningsvärde. Revisorer upplever standarden svårtolkad ochkomplicerad dock anser dem att den ger en bättre jämförbarhet mellan bolagen. Värderingsmetoden av bolagens förvaltningsfastigheter är mindre relevanta då bolagenvärderar internt eller externt som de vill.</p>