En förvaltningsfastighet har i syfte att generera hyresinkomster eller en värdestegring. År 2005 implementerades standarden IAS 40 som behandlar förvaltningsfastigheter, vilket bidrog till möjligheten att värdera förvaltningsfastigheterna till verkligt värde i koncernredo-visningen. Fokus i den här studien ligger på IAS 40 och de värderingsmetoder och upplys-ningar som framkommer i standarden. IAS 40 är en konvergerad standard som ges ut av IASB för att skapa större jämförbarhet mellan redovisningen och värderingen i de europeiska länderna och övriga världen.Studien syftar till att undersöka hur fastighetsförvaltningsbolagen noterade på NASDAQ OMX Stockholm redovisar och värderar förvaltningsfastigheter i koncernens finansiella rapport under åren 2007-2011. Studien syftar även till att undersöka om upplysningskraven i IAS 40 p. 75 a, d-e följs. Urvalet i studien består av 15 företag som tillhör branschen ”Uthyrning och förvaltning av fastigheter”. Vid bearbetning och granskning av företagens finansiella rapporter användes en mall med sju huvudfrågor för att objektivt och rättvist kunna bedöma alla företag och år på samma sätt.I studien framkommer det att samtliga undersökta företag redovisar och värderar förvaltnings-fastigheterna till verkligt värde. Det är endast ett bolag som har använt sig av huvudmetoden för verkligt värde vid samtliga undersökta år. Två företag har valt att byta metod till huvud-metoden när konjunkturen var bättre, vilket kan bero på att det var fler fastighetstransaktioner på marknaden. Resterande företag har använt sig av kassaflödesmetoden under samtliga undersökta år. Många av företagen gav upplysning om att de använde en blandning av huvudmetoden och kassaflödesmetoden, men det framkommer inte i IAS 40 att det går att blanda metoderna. Det var 90 procent av företagen i undersökningen som använde kassa-flödesmetoden och inget av dem har gett upplysning om varför de inte har använt huvud-metoden. I studien har det framkommit att det bör motiveras för vilken värderingsmetod företaget har valt att tillämpa.Upplysningskarven i IAS 40 är principbaserade vilket innebär att företagen ges möjlighet att tolka och tyda standarden. Företagen i undersökningen har uppgett olika mängd information och i några rapporter kan det saknas upplysningar. Vid en principbaserad standard ges det tolkningsutrymme till företagen, vilket innebär att företagen kan använda olika begrepp för samma metod. Användning av olika begrepp gör det svårt för intressenter att få en klar bild över företagens värderingsmetod. Studien har visat att det behövs en förbättring och förtyd-ligande av standarden IAS 40.Studien har även visat att det är en fördel att använda både en extern och en intern värdering då det bidar med mer information än vad enbart ett av värderingssätten gör. Den externa värderingen skulle kunna användas som en kvalitetssäkring av den interna värderingen och förtagen skulle då kunna använda all kunskap som finns att tillgå om marknaden och fastigheten. / Program: Civilekonomprogrammet

Värderingar över lag förknippas med en osäkerhet då de enbart innebär en bedömning av ett marknadsvärde. Inte minst när det kommer till kommersiella fastigheter, som var och en är unika på sitt sätt. Detta medför att det blir svårt att sätta ett korrekt och precist värde. Fastighetsvärderare resonerar olika om de tre värderingsmetodernas ingående parametrar, vilket resulterar i att två fastighetsvärderare kan få fram olika marknadsvärden på samma fastighet. Osäkerhet är ett universellt och verkligt fenomen vid fastighetsvärdering, vilket gör det självklart att ifrågasätta värderingsmetodernas tillförlitlighet. Fastighetsmarknaden är svårtolkad även för experter, vilket kräver att högre krav måste ställas på auktoriserade fastighetsvärderare. Syftet är att beskriva och analysera auktoriserade fastighetsvärderares tillämpande av de tre värderingsmetoderna vid värdering av kommersiella fastigheter. Vidare är syftet att få en djupare förståelse för fastighetsvärderares resonemang kring osäkerheten vid värdering. Syftet är även att undersöka om fastighetsvärdering är en konst som bygger på erfarenhet och känsla eller en vetenskap som bygger på modeller och metoder. Fastighetsvärderingsteori grundas på de tre beståndsdelarna värdeteori, värderingsteori och värderingsmetoder. Beståndsdelen värderingsmetod består i sin tur av de tre värderingsmetoderna kassaflödesmetoden, ortsprismetoden och produktionskostnadsmetoden. Varje värderingsmetod är av naturen osäker samt slumpmässig och innehåller systematiska fel. Normativa systematiska värderingsmodeller följs inte av fastighetsvärderare, utan kognitiva genvägar utvecklas med hänsyn till erfarenhet och utbildning vilket leder till systematiska fel. Genom dessa genvägar förbiser fastighetsvärderare viktiga steg i värderingsprocessen, vilket kan leda till felaktiga beslut och felaktiga bedömningar. Fastighetsvärderares tankemönster kan vara individuella, kollektiva eller både och. Tankemönstret kan skilja sig beroende på kulturella skillnader mellan olika grupper eller företag men även på värderarens erfarenhet av värderingsprocessen. Följer fastighetsvärderare de metoder och processer som teorin gestaltar eller utvecklar de kognitiva genvägar? Studien utgår från ett kvalitativt tillvägagångssätt där sex auktoriserade fastighetsvärderare från olika företag har intervjuats. Resultatet visar att samtliga fastighetsvärderare erkänner att fastighetsvärdering medför en viss osäkerhet, vilket är acceptabelt. Detta på grund av att värdering enbart är en bedömning och det finns således inget facit på vad som är rätt och fel. Vidare tillämpar och resonerar fastighetsvärderare olika gällande de tre värderingsmetoderna och värderingsprocessen. Detta kan bero på fastighetsvärderares individuella beteende och tankemönster samt på heuristiskt beslutsfattande. Fastighetsvärdering, konst eller vetenskap?

<p>Från och med 2002 ska börsnoterade företag upprätta koncernredovisningar enligt IAS/IFRS. Detta gäller inom hela Europeiska Unionen. En del av dessa standarder är IAS 40 som behandlar redovisningen av förvaltningsfastigheter. Efter införandet av dessa nya regler har viss kritik uppkommit då flertalet faktorer i värderingsprocessen har stor osäkerhet. Därav är det intressant att titta närmre på dessa olika faktorer, vilka de är, hur de tas fram och hur de påverkar värderingen. Vidare vill författarna se om resultatet av dagens värderingar är tillförlitligt jämfört med försäljningspriser på marknaden. För att få fram dessa resultat används dels dokumentundersökningar och dels öppna individuella intervjuer. Genom analyser av årsredovisningar från sex större börsnoterade fastighetsföretag försöks det få en förståelse för val av metoder, arbetsprocess och de beräkningar av faktorer som genomförs. De faktorer som analyseras är val av värderingsmetod, ingående grundata som diskonteringsränta/direktavkastningskrav och driftnetto samt val av intern eller extern värdering. Vidare ska intervjuer med två företag ge en mer ingående förklaring av de delar som studerats i dokumentundersökningen. Detta för att skapa en förståelse kring hur företagen resonerar vid de val de gör samt vilka delar i värderingsprocessen som är viktigast och svårast att hantera. Företagens värderingar jämförs sedan mot försäljningspriser på marknaden. Undersökningen visar på att det framförallt är valet av värderingsmetod samt uträkningen av diskonteringsräntan/direktavkastningskravet som påverkar resultatet mest. Övriga faktorer påverkar självklart också värderingen men får inte lika stor effekt på resultatet. Det som framkommer av undersökningen är att dagens värdering inte är helt tillförlitlig. Sett på en hel fastighetsportfölj ger värderingen ofta ett tillförlitligt resultat men för enskilda fastigheter är värderingen mer osäker. Värdering av fastigheter kommer dock aldrig bli helt tillförlitligt, men ett strängare regelverk med färre valmöjligheter hade ökat tillförlitligheten betydligt.</p>

Från och med 2002 ska börsnoterade företag upprätta koncernredovisningar enligt IAS/IFRS. Detta gäller inom hela Europeiska Unionen. En del av dessa standarder är IAS 40 som behandlar redovisningen av förvaltningsfastigheter. Efter införandet av dessa nya regler har viss kritik uppkommit då flertalet faktorer i värderingsprocessen har stor osäkerhet. Därav är det intressant att titta närmre på dessa olika faktorer, vilka de är, hur de tas fram och hur de påverkar värderingen. Vidare vill författarna se om resultatet av dagens värderingar är tillförlitligt jämfört med försäljningspriser på marknaden. För att få fram dessa resultat används dels dokumentundersökningar och dels öppna individuella intervjuer. Genom analyser av årsredovisningar från sex större börsnoterade fastighetsföretag försöks det få en förståelse för val av metoder, arbetsprocess och de beräkningar av faktorer som genomförs. De faktorer som analyseras är val av värderingsmetod, ingående grundata som diskonteringsränta/direktavkastningskrav och driftnetto samt val av intern eller extern värdering. Vidare ska intervjuer med två företag ge en mer ingående förklaring av de delar som studerats i dokumentundersökningen. Detta för att skapa en förståelse kring hur företagen resonerar vid de val de gör samt vilka delar i värderingsprocessen som är viktigast och svårast att hantera. Företagens värderingar jämförs sedan mot försäljningspriser på marknaden. Undersökningen visar på att det framförallt är valet av värderingsmetod samt uträkningen av diskonteringsräntan/direktavkastningskravet som påverkar resultatet mest. Övriga faktorer påverkar självklart också värderingen men får inte lika stor effekt på resultatet. Det som framkommer av undersökningen är att dagens värdering inte är helt tillförlitlig. Sett på en hel fastighetsportfölj ger värderingen ofta ett tillförlitligt resultat men för enskilda fastigheter är värderingen mer osäker. Värdering av fastigheter kommer dock aldrig bli helt tillförlitligt, men ett strängare regelverk med färre valmöjligheter hade ökat tillförlitligheten betydligt.

Den svenska fastighetsmarknaden har trots sina upp- och nedgångar varit relativt stadig under åren, fram till att coronapandemin drabbade landet. Marknaden drabbades av högre osäkerhetsnivåer och vakanserna ökade för flera fastighetssegment. Syftet med uppsatsen var att undersöka hur tre utvalda fastighetsbolag gick till väga vid värdering av sina avkastningsfastigheter under pandemin. Vidare undersöktes även de ökade vakanserna som var en konsekvens av pandemin, och hur bolagen påverkades av dessa. Avslutningsvis tydliggjordes lärdomarna som bolagen fick under pandemin, och hur dessa kommer tillämpas i framtida fastighetsvärdering. Med hjälp av semistrukturerade intervjuer fastställde studien att den praktiska värderingen var oförändrad under pandemin. Däremot uppkom högre osäkerhetsnivåer, vilket innebar att bevis på marknaden behövde inväntas innan förändringar gjordes i värderingen. Hyresgästernas betalningsförmåga var ännu en osäkerhet, men genom att inkludera statens coronabidrag i kalkylerna uppnåddes fortsatt realistiska resultat. Vidare tog bolagen hänsyn till vakanser för de fastighetssegment som påverkades av dem mest. Kunskapen implementerades dock på olika sätt, där ett bolag räknade med fortsatta hyresintäkter medan ett annat gjorde avdrag. Slutligen fastställdes det att användning av relevanta jämförelseobjekt, undvikande att skriva ned fastighetsvärden innan bevis på marknaden kan stödja antagandena och god kontakt med branschkollegor är de lärdomarna som bolagen kommer tillämpa i framtiden. / Despite its ups and downs, the Swedish real estate market has been relatively stable over the years, until the corona pandemic hit the country. The market was affected by higher levels of uncertainty and vacancies increased for several property segments. The purpose of the essay was to investigate how three selected real estate companies proceeded in valuing their rental properties during the pandemic. Furthermore, the increased vacancies were also examined, and how the companies were affected by these. Finally, the lessons learned from the companies during the pandemic were clarified, and how these will be applied in future property valuation. Using semi-structured interviews, the study established that the practical valuation was unchanged during the pandemic. On the other hand, higher levels of uncertainty arose, which meant that evidence on the market needed to be awaited before changes were made to the valuation. The tenants' ability to pay rent was another uncertainty, but by including the state's corona contribution in the calculations, continued realistic results were achieved. Furthermore, the companies took into account vacancies for the property segments that were most affected by them. However, the knowledge was implemented in different ways, where one company counted on continued rental income while another made deductions. Finally, it was established that the use of relevant comparative objects, avoiding writing down property values before evidence on the market can support the assumptions and good contact with industry colleagues are the lessons that the companies will apply in the future.

Syfte: Syftet med den här uppsatsen är att beskriva och analysera hur svenska noterade fastighetsbolag går tillväga vid värdering av förvaltningsfastigheter. Metod:Studien har en kvalitativ ansats. Sekundärdata i form av årsredovisningar är den huvudsakliga källan till empirin. Primärdata i form av enkäter samt en intervju har använts för att komplettera studien. Teoretisk referensram: Denna studie har sin utgångspunkt i den institutionella teorin, där begreppet isomorfism är av största vikt. Även IASB:s föreställningsram samt standarden IAS 40 är betydelsefulla för denna studie. Empiri: Utifrån de åtta fastighetsbolagens årsredovisningar år 2011 har empirin angående deras värderingsmetoder fastställts. Tabeller har även utformats för en jämförande studie över åren 2005, 2008 och 2011. I empirin har även fastighetsbolagens svar på enkäterna sammanfattats. Empirin angående de externa värderingsbolagen är inhämtad från de enkäter som besvarats samt en intervju med ett av bolagen. Slutsats: Vid värdering av förvaltningsfastigheter utgår de flesta av bolagen i denna studie från en kassaflödeskalkyl. Detta gäller även de externa bolagen som anlitats av fastighetsbolagen. Dock brukar de flesta bolag på olika sätt komplettera med ortsprismetoden vid värderingen till verkligt värde. Denna studie får stöd av den institutionella teorin då den visar att fastighetsbolagen till viss del är isoforma gällande värderingen av förvaltningsfastigheter. / Purpose: The purpose of this thesis is to describe and analyse the methods which Swedish listed real estate companies use when valuating to fair value. Methods: The study has a qualitative approach. Secondary data in the form of annual reports is the primary source of empirical data. Raw data in the form of surveys and an interview are used to complement the study. Theoretical framework: This study is based on the institutional theory, where the concept of isomorphism is of paramount importance. IASB's conceptual framework and IAS 40 are also significant and important for this study. Empirical: Empirical data regarding the eight real estate companies' methods of valuation has been determined by studying their annual reports of the year 2011. Tables have also been designed for a comparative study of the years 2005, 2008 and 2011. The real estate companies' responses to the survey are summarized in the empirical section. The empirical data regarding the external valuation companies was obtained from the answers from the surveys, and an interview with one of the companies. Conclusion: Most of the companies in this study base their valuation of investment properties on a cash flow statement. This also applies to external companies hired by the real estate companies. However, most companies also supplement the cash flow statement by providing a location price method. This study is supported by the institutional theory as it shows that real estate companies' to some extent are isoform regarding valuation of investment properties.