Fastighetsbranschen har under 2010-talet befunnit sig i en nästintill perfekt ekonomisk miljö med högkonjunktur och låga finansieringskostnader. I skrivande stund, våren 2023, är situationen en helt annan. Med en skenande inflation och en höjning av styrräntan med 350 punkter på drygt ett år är den ekonomiska miljön allt annat än perfekt. Denna nya ekonomiska miljön frambringade ett intresse över hur direktavkastningskravet påverkas av hög inflation, vilket också är syftet med vår uppsats. Uppsatsen baseras på semistrukturerade intervjuer med erfarna personer aktiva i fastighetsbranschen.  Undersökningen visar att inflationens påverkan på direktavkastningskravet är indirekt och att den främsta orsaken till ett ökat direktavkastningskrav går att härleda till en ökad styrränta. Detta är i sin tur en effekt av att försöka dämpa inflationen. Inflationen medför även en stor osäkerhet i branschen, vilket gör att aktörer blir avvaktande och transaktionsvolymen minskar. Vidare observeras ett flockbeteende på marknaden där många aktörer inte vågar investera i rädsla för att genomföra transaktioner till nivåer som är alldeles för låga eller när det inte finns tillräckligt med genomförda transaktioner att jämföra med. Denna osäkerhet avspeglas i en ökad riskpremie, en riskpremie som utgör en komponent av direktavkastningskravet, vilket leder till att direktavkastningskravet stiger.  Olika segment har och spås få olika konsekvenser av inflationen. Den del av handelssegmentet som utgörs av sällanköpshandel kommer att få det svårare. Hyresgäster som bedriver verksamhet inom sällanköpshandeln drabbas i dubbel bemärkelse genom att konsumenternas köpkraft minskas till följd av inflationen samtidigt som deras hyror indexeras upp. Hyresgäster som bedriver verksamhet inom dagligvaruhandeln och lågprissegmenten drabbas inte lika hårt. / The Real Estate sector has been operating in a practically perfect economic environment during the 2010s, characterized by a strong economy and low financing costs. However, as of June 2023, the situation has changed entirely. With soaring inflation and a 350 basis point increase in the policy interest rate over the course of just over a year, the economic environment is far from perfect. This new economic landscape has generated interest in understanding how capitalization rates are affected by high inflation, which is the purpose of our essay. The essay will be based on semi-structured interviews with experienced individuals active in the real estate industry.  Our study revealed that the impact of inflation on capitalization rates is indirect, and the primary relationship between an increase in capitalization rates can be attributed to a higher policy interest rate, which is a measure taken to curb inflation. Inflation also introduces significant uncertainty in the industry, causing market participants to become hesitant, resulting in a decrease in transaction volume. Furthermore, a herding behavior is observed in the market, where many investors are reluctant to invest for fear of conducting transactions at excessively low levels or when there are not enough completed transactions for comparison. This uncertainty is reflected in an increased risk premium, which is a component of the capitalization rate, causing it to rise. Different segments are expected to have different consequences from inflation. The part of the retail segment consisting of non-essential products will face more difficulties. These tenants are affected in a double sense as consumer purchasing power decreases due to inflation as well as their rents being indexed upwards. Tenants operating in the grocery sector and low-price segment are not affected as much.

Den svenska kontorsmarknaden har under senare år drivits mot rekordhöga hyror och lågadirektavkastningskrav. Drivkraften i utvecklingen har varit gynnsamma makroekonomiskaförhållanden med bland annat negativ reporänta. Denna studie syftar till att undersöka ivilken grad utvecklingen av direktavkastningskrav i tre svenska storstäder, Stockholm,Göteborg och Malmö kan förklaras av makroekonomiska förändringar. Intressant är även hurde olika städerna förhåller sig till varandra och utvecklingen i ekonomin. Frågeställningensätts i ett mer generellt sammanhang, där marknads- och fastighetspecifika faktorerutelämnas.Med stöd av empiriska studier och ekonomiska teorier, som bland annat 4Q-modellen,angrips frågeställningen genom ett urval av makrovariabler, bearbetning av data ochgrundläggande statistiska beräkningar. Dem utvalda makrovariabler är: KPI, Reporänta,Statsobligationer 10 år, BNP, Arbetslöshet och OMXS30. Korrelationsberäkningar och linjäraregressionsmodeller är centrala verktyg i det kvantitativa arbetet. De statistiskaberäkningarna utförs både med och utan tidsförskjutningar på direktavkastningskravet motmakrovariabler. På så vis beaktas fastighetsmarknadens tröghet och cykliska natur.Resultatet, som ligger i linje med tidigare studier, visar att valda makroekonomiska variableroftast inte är tillräckliga för att förklara rörelsen i direktavkastningskravet. Inte heller påvisasnågon påtaglig skillnad städerna emellan. Resultatet vittnar om värdet av mängd data ochurvalet av oberoende variabler vid en regressionsanalys. Däremot påvisas ett tydligtsamband mellan utvecklingen av direktavkastningskravet och de utvalda makrovariablerna. / The Swedish office market has over the last couple of years developed into a state of recordbraking prime rents at an all-time high and cap rates at an all-time low. The force ofdevelopment has been the favorable macro-economic conditions. This study aims toexamine to what extent the development of cap rates of offices in Sweden’s three largestcities, Stockholm, Gothenburg and Malmo can be explained by macro-economic changes. Apoint of interest is how these cities relate to each other and the economy. The issue is put ina generical state where factors specific to the markets get left out.With the support of empirical studies and economic theories, such as the 4Q model, theissue is worked by a selection of macro variables by processing of data and basic statisticalcalculations. The selected macro variables are: CPI, Repo rate, Government bonds 10years, GDP, Unemployment and OMXS30. Correlation calculations and linear regressionmodels are central tools in the quantitative work. The statistical calculations are performedboth with and without time lags on the cap rates for macro variables. In this way, the inertiaand cyclical nature of the property market are considered.The result, which is in line with previous studies, shows that the movement of cap rates overtime often can’t be explained only by macro-economic variables. Furthermore, it shows thatthere is no palpable difference between the cities when it comes to development of caprates. The result shows the importance of the multitude of data and the selection of variableswhen performing a regression analysis. With this said the study does demonstrate aconnection between the development of cap rates and the chosen macro variables.

The Swedish real estate market is going through a period where many properties require extensive refurbishments, either to keep the property in good condition or for developing purposes. No matter which of the stated purposes, renovations of a larger scale lead to major changes in the affected property. This is, in turn, associated with substantial investments which will affect the value of the property to varying degrees. Theoretically this is something that should be reflected in the property yield to prevent incorrect valuations and possible write-downs. Parameters of interest are the ones included in the initial or exit yield such as the cost of capital and growth where the former depends on the risk premium. What is currently taking place in the real estate market regarding the property yield in conjunction with renovation is an interesting question since there are currently no predictions on how the former is affected. This paper aims to find out what happens to the yield after refurbishment and how different companies consider the ingoing parameters affecting the yield. The report has as its starting point the goal of explaining the concepts of total return, exit yield and income return and how they are assembled. The paper subsequently seeks to perform a deeper analysis of the property yield and which parameters can affect it. In particular, the concepts of risk and growth are analyzed with a focus on how they affect real estate property undergoing renovations. Thereafter we investigate how the property yield theoretically would be altered when the property is valuated after the renovation is completed. The empirical study is based on a total of nine interviews. Three of the interviews were held with companies who own residential properties, three with owners of mainly commercial properties and three real estate valuation companies. By doing this we hope to get a comprehensive coverage of how the market interprets our topic and how the property yield is considered in a renovation process. The study shows that among our respondents, there is a consensus that the property yields are generally reduced when the refurbishment process has been carried through by comparison to what they were during the original condition of the property. The main reason for this is said to be the reduced risk in form of higher technical quality resulting in a higher net operating income. The growth potential is also considered but not to the same extent, especially not by the commercial real estate companies which give it only limited attention. A final observation we made was the fact that none of the surveyed companies considered possible long-term risks in future high rents due to the increased quality of the property. This could be an indicator of an over-reliance on the Swedish real estate market although this requires further investigation. / På fastighetsmarknaden idag sker många omfattande renoveringar, antingen för att hålla fastigheten i dugligt skick eller för att vidareutveckla den. Oavsett motiv så innebär större renoveringar stora förändringar i fastigheten vilket i sin tur är förknippat med betydande investeringar som i varierande grad sedan påverkar fastighetens värde. Detta är något som bör speglas i fastighetens direktavkastningskrav för att undvika felaktiga värderingar med möjliga upp- respektive nedskrivningar som följd. Faktorer som i sammanhanget är av intresse är de ingående parametrarna i direktavkastningskravet, kalkylräntan och tillväxt där den första i stor utsträckning beror av riskpremien. Vad som idag sker på marknaden med direktavkastningskravet i samband med renoveringar är en intressant fråga och i teorin finns idag inga klara prediktioner på hur det påverkas vid en renovering. Denna uppsats syftar till att reda ut vad som händer med direktavkastningskravet efter en genomförd renovering och anledningen till de olika aktörernas agerande. Rapporten har som utgångspunkt att redogöra för begreppen totalavkastning, direktavkastning, och direktavkastningskrav samt hur dessa är uppbyggda. Därefter görs en djupare analys av direktavkastningskravets ingående parametrar samt hur dessa kan variera och vilka faktorer som kan inverka på detta. Särskilt kommer begreppen risk och tillväxt att behandlas. Vi behandlar sedan hur direktavkastningskravet idag tillämpas på fastigheter som genomgår renoveringar och hur direktavkastningskravet teoretiskt bör ändras vid en fastighetsvärdering efter att renoveringen är genomförd. Den empiriska studien kommer att bygga på totalt nio intervjuer. Tre aktörer som äger bostadsfastigheter, tre ägare av kommersiella fastigheter samt tre renodlade värderingsföretag. På detta sätt hoppas vi få en bred bild över hur marknaden ser på vår frågeställning och hur direktavkastningskravet hanteras i en renoveringsprocess idag. Studien visar att det idag hos våra respondenter finns en samsyn på att direktavkastningskravet efter en genomförd renovering generellt sänks i förhållande till det ursprungliga kravet. Anledningar som framhålls varierar bland de tillfrågade men vanliga faktorer som beaktas är den minskade risken i fastigheten i form av en bättre teknisk kvalitet och ett högre resulterande driftnetto. Tillväxtpotentialen benämns också av marknadens aktörer men ges begränsad uppmärksamhet, särskilt på den kommersiella fastighetssidan. En avslutande observation vi gjort är att ingen av de tillfrågade aktörerna påtalar eventuella långsiktiga risker i höga hyresnivåer. Det torde dock vara av viss betydelse, speciellt för kommersiella fastigheter. Detta kan vara en indikator på en övertro på marknaden. Om detta är fallet låter vi framtida undersökningar utvisa.

Syftet med denna kandidatuppsats är att undersöka differensen i direktavkastning mellan Sveriges tre största CBDs (Central Business Districts): Stockholm, Göteborg och Malmö. Som utgångspunkt studeras kontorsmarknaden, och relationen mellan yielden och ortens storlek. Initialt redogör uppsatsen för begreppen direktavkastning och direktavkastningskrav, dess ingående parametrar, uppbyggnad och vilka faktorer som påverkar dess variation och storlek. Vidare följer en genomgång av begreppet risk, för att undersöka de risker som associeras med fastighetsinvesteringar och hur dessa risker påverkar yielden. Uppsatsens övergår sedan till dataundersökning som utöver en 10-årsperiod granskar de undersökta områdenas hyresnivåer, yielder och vakansgrader. Undersökningen gjordes för att studera huruvida fluktuation och samspel av de utvalda variablerna kan motivera skillnader i yielden. Studien skiftar sedan fokus till nutiden och hur yielder tillämpas och uppskattas av branschens aktörer. Initialt genomfördes en enkätundersökning som ställdes ut till verksamma personer i fastighetsbranschen, på både ägar- och konsultsidan, med innehav och/eller kompetens inom områdena i fråga. Därefter genomfördes två semistrukturerade intervjuer med två av de deltagande i enkätundersökningen. Intervjuerna baserades på observationer och samband som uppkom i samband med enkätundersökningen. Resultatet visar en alltmer komplex bild än vad som förväntades. Marknadens tillämpning av yielder tycks mindre teoretisk än vad som framställs i litteraturen. Det gör att ingående parametrar är svåra att precisera utan att ta till en mer övergripande uppskattning. Vår undersökning visar då att ortens storlek inte spelar en direkt avgörande roll till varför yielderna skiljer sig mellan de studerade områdena. Däremot erhåller den snarare en indirekt roll, där utgångspunkten är en riskavvägning av områdets långsiktiga förutsättningar för uthyrning och försäljning av kontorsfastigheter. Detta härleds i stor utsträckning till områdets utbud, ekonomiska tillväxt och förväntningar på driftnettoutvecklingen. I den bemärkelsen tycks Stockholm CBD ha ett försprång som en mer socioekonomiskt utvecklad stad. Detta motiverar i förlängningen en lägre risk och förklarar således varför direktavkastningskraven tenderar att vara lägst i Stockholm CBD. / The purpose of this report is to evaluate the yield spread between Sweden's largest CBD’s: Stockholm, Gothenburg and Malmö. The report takes its stance in the office market, and whether the size of the city influences the yield The initial parts of the report refer to the theoretical determination of what defines an appropriate yield. In doing so, the report discusses the impact of the various, intertwining factors that constitute the theory. A thorough review of the fundamentals of risk is then introduced. The segment entails a review of the different types of risk associated with a real estate investment, and how this assessment impacts the yield. Moving on, the report performs a 10-year analysis of how the yield-, rent- and vacancy rates have moved within the three areas. The analysis introduced a discussion of whether the volatility of the latter two variables has impacted the yield historically. The report then turns its focus to a contemporary state and looks at how the current real estate market determines risk regarding the three areas. The report includes a market survey that is directed towards people in the industry that work for owning or consulting real estate companies, and that have the experience to make assumptions in the areas in question. Two of the people involved in the survey were then invited to reflect upon the results in two separate, semi-structured interviews. The results indicate that there is no outstanding factor that explains the varying yields. The market seems to determine the yield in a manner that is a lot less theoretical than what could be expected from the reviewed literature. Thus, the individual components that make up the formula for the yield are very difficult to determine. In order to understand the reasons why the yield differs between the areas, a more holistic approach is required. Ultimately, the size of the city seems to play an indirect role, and boils down to an assessment of the area's long term leasing risk and exit risk. This, in turn, relates to the area’s overall asset supply, economic expansion and expectations to grow the net operating income. Stockholm CBD seems to outshine the others in that regard and appears to be reviewed as a more developed and socioeconomically established city. Ultimately, that resonates with a lower risk and, subsequently, a lower yield.

<p>Från och med 2002 ska börsnoterade företag upprätta koncernredovisningar enligt IAS/IFRS. Detta gäller inom hela Europeiska Unionen. En del av dessa standarder är IAS 40 som behandlar redovisningen av förvaltningsfastigheter. Efter införandet av dessa nya regler har viss kritik uppkommit då flertalet faktorer i värderingsprocessen har stor osäkerhet. Därav är det intressant att titta närmre på dessa olika faktorer, vilka de är, hur de tas fram och hur de påverkar värderingen. Vidare vill författarna se om resultatet av dagens värderingar är tillförlitligt jämfört med försäljningspriser på marknaden. För att få fram dessa resultat används dels dokumentundersökningar och dels öppna individuella intervjuer. Genom analyser av årsredovisningar från sex större börsnoterade fastighetsföretag försöks det få en förståelse för val av metoder, arbetsprocess och de beräkningar av faktorer som genomförs. De faktorer som analyseras är val av värderingsmetod, ingående grundata som diskonteringsränta/direktavkastningskrav och driftnetto samt val av intern eller extern värdering. Vidare ska intervjuer med två företag ge en mer ingående förklaring av de delar som studerats i dokumentundersökningen. Detta för att skapa en förståelse kring hur företagen resonerar vid de val de gör samt vilka delar i värderingsprocessen som är viktigast och svårast att hantera. Företagens värderingar jämförs sedan mot försäljningspriser på marknaden. Undersökningen visar på att det framförallt är valet av värderingsmetod samt uträkningen av diskonteringsräntan/direktavkastningskravet som påverkar resultatet mest. Övriga faktorer påverkar självklart också värderingen men får inte lika stor effekt på resultatet. Det som framkommer av undersökningen är att dagens värdering inte är helt tillförlitlig. Sett på en hel fastighetsportfölj ger värderingen ofta ett tillförlitligt resultat men för enskilda fastigheter är värderingen mer osäker. Värdering av fastigheter kommer dock aldrig bli helt tillförlitligt, men ett strängare regelverk med färre valmöjligheter hade ökat tillförlitligheten betydligt.</p>

Från och med 2002 ska börsnoterade företag upprätta koncernredovisningar enligt IAS/IFRS. Detta gäller inom hela Europeiska Unionen. En del av dessa standarder är IAS 40 som behandlar redovisningen av förvaltningsfastigheter. Efter införandet av dessa nya regler har viss kritik uppkommit då flertalet faktorer i värderingsprocessen har stor osäkerhet. Därav är det intressant att titta närmre på dessa olika faktorer, vilka de är, hur de tas fram och hur de påverkar värderingen. Vidare vill författarna se om resultatet av dagens värderingar är tillförlitligt jämfört med försäljningspriser på marknaden. För att få fram dessa resultat används dels dokumentundersökningar och dels öppna individuella intervjuer. Genom analyser av årsredovisningar från sex större börsnoterade fastighetsföretag försöks det få en förståelse för val av metoder, arbetsprocess och de beräkningar av faktorer som genomförs. De faktorer som analyseras är val av värderingsmetod, ingående grundata som diskonteringsränta/direktavkastningskrav och driftnetto samt val av intern eller extern värdering. Vidare ska intervjuer med två företag ge en mer ingående förklaring av de delar som studerats i dokumentundersökningen. Detta för att skapa en förståelse kring hur företagen resonerar vid de val de gör samt vilka delar i värderingsprocessen som är viktigast och svårast att hantera. Företagens värderingar jämförs sedan mot försäljningspriser på marknaden. Undersökningen visar på att det framförallt är valet av värderingsmetod samt uträkningen av diskonteringsräntan/direktavkastningskravet som påverkar resultatet mest. Övriga faktorer påverkar självklart också värderingen men får inte lika stor effekt på resultatet. Det som framkommer av undersökningen är att dagens värdering inte är helt tillförlitlig. Sett på en hel fastighetsportfölj ger värderingen ofta ett tillförlitligt resultat men för enskilda fastigheter är värderingen mer osäker. Värdering av fastigheter kommer dock aldrig bli helt tillförlitligt, men ett strängare regelverk med färre valmöjligheter hade ökat tillförlitligheten betydligt.

The office market in central Stockholm has since the financial crises in ‘08 showed remarkablegrowth and the current conditions are compared to the once under the previous crises. Thecommercial real estate market has had a substantial role in the last crises, as it is sensitive to cyclesand has high indebtedness. The study aimed to evaluate the market today by comparing it withforemostly the crises in Sweden in the 90s and dotcom-era, but also the great recession in’08.Further, the perception of the market actors was analysed. The methodology was qualitative, as sixprofessionals have been interviewed representing property companies, consultancy firms, bank,and institutional owners. The result shows more differences than similarities to the past crises, inboth macro and micro level. Furthermore, consensus had an optimistic view of the future and thereal estate market. Central Stockholm office market can be regarded as more professional andstable. However, there are uncertainties which were not present during the crises, such ascoworking, market-financing and low-interest rate. The study suggests that the factor causing thenext crisis is something the market does not know. / Kontorsmarknaden i centrala Stockholm har sedan finanskrisen 2008 visat en stark tillväxt och denuvarande förhållandena har jämförts med de som rådde under tidigare kriser. Kommersiellafastighetsmarknaden har haft en betydande roll i de senaste kriserna, eftersom den är känslig motcykler och har hög skuldsättning. Studien syftade till att jämföra marknaden idag med främstkriserna i Sverige på 90-talet och dotcom, men också den stora finanskrisen 2008. Dessutomanalyseras marknadsaktörernas uppfattning om riskerna för en kris i dagens kontorsmarknad.Metoden var kvalitativ då sex professionella intervjuades som representerade fastighetsbolag,konsultföretag, banker och institutionella ägare. Resultatet visar fler skillnader än likheterna medkriserna på både makro och mikronivå. Vidare hade konsensus en optimistisk syn på marknadensframtid. Centrala Stockholm kan betraktas som mer professionell och stabil. Det finns emellertidosäkerheter som inte var närvarande under kriserna, till exempel coworking, marknadsfinansieringoch de låg räntorna. Studien tyder på att faktorn som kommer orsaka nästa kris är något okänt förmarknaden idag.

In this thesis we have investigated if there is a risk premium on residential properties with presumption rent in comparison to the other two rental systems, individually-set rent and utility rent. The method chosen was a qualitative method and therefore six interviews were conducted with real estate professionals with at least ten years of experience, five real estate companies and one real estate consultancy company. From the interviews, evidence was found that there are pros and cons regarding the different Swedish rental systems and how it affects an investment on a property. However, investors seem to put more weight on initial rent levels and the expected rental growth. Vacancy risk is considered almost insignificant for investors due to the shortage in residential properties in Sweden. The analysis showed that the initial yield does differ between the rental systems. This is due to the difference in expected rental growth over the investment period. For an investment of 20 years presumption rent is the best alternative. Risks were discussed in the interviews and that every risk associated with each rental system were considered in the calculation. According to the simulations, identified risks affect the calculation which adds a risk premium that should be taken into consideration by the investors. / I denna uppsats har vi undersökt om hyresfastigheter med presumptionshyra behöver en riskkompensation gentemot de två andra hyressystemen, bruksvärdeshyra och egensatt hyra. Uppsatsen är en kvalitativ studie och sex intervjuer har genomförts, fem med fastighetsbolag och en men ett fastighetskonsultbolag. Från intervjuerna gick det att identifiera fördelar och nackdelar med det olika hyressystemet och hur de påverkar en fastighetsinvestering i en hyresfastighet. Från intervjuerna framgick att investerare förlitar sig mer på initiala hyresnivåer och förväntad hyrestillväxt under investeringsperioden. Vakansrisken anses vara mer eller mindre obetydlig för en fastighetsinvesterare givet dagens marknadsläge med den bostadsbrist som finns i Sverige. Analysen påvisade att det finns en skillnad i direktavkastningskravet mellan de olika hyressystem. Denna skillnad beror på skillnaden i förväntad hyrestillväxt över investeringsperioden. För en investering på 20 år är presumptionshyra det bästa alternativet då den får högst kalkylränta. Risker diskuterades i intervjuerna och varje risk förknippad med hyressystemen beaktades i kalkylerna. Enligt simuleringarna påverkar de identifierade riskerna kalkylerna vilket adderar en riskpremie som bör beaktas av investerarna.

Hyresmarknaden för lokaler i Stockholm CBD har de senaste åren präglats av en hög efterfrågan, svagt ökande utbud och en stark hyresutveckling till följd av en stadig BNP-tillväxt i Sverige. Vi har historiskt sett mycket låga räntor och direktavkastningskrav. De låga räntorna har bidragit till att mycket kapital sökt sig till fastighetsbranschen då alternativen för placeringar är få i den lågräntemiljö vi befinner oss i. Detta i kombination med branschaktörernas förväntningar om ökade hyresintäkter har lett till en snabb värdeökning på kommersiella fastigheter och sänkta direktavkastningskrav.  Marknaden påvisar idag tecken på att hyrestillväxten och värdeökningen nått sin topp och att vi snart kommer att se en stagnering eller rentav nedgång på marknaden. En lång konjunkturuppgång samt ovanligt låga räntor och politiska strömningar skapar tillsammans osäkerhet i branschen, eftersom fastighetsmarknaden är konjunktur- och räntekänslig. Trots en medvetenhet om en nedgång framöver, med lägre tillväxt, ökade vakansnivåer och därmed minskade hyresintäkter som konsekvens, har aktörer på marknaden paradoxalt nog fortfarande förväntningar om en fortsatt positiv utveckling, om än något svagare än tidigare.  De risker som kan urskiljas på dagens kommersiella fastighetsmarknad är ett flertal. Ökade räntekostnader utgör en risk för fastighetsbolagen. Till exempel kommer lagförslaget om minskade ränteavdragsmöjligheter påverka bolagens resultat negativt. En höjning av de långa räntorna skulle även slå hårt mot aktörerna på marknaden. Därför är det klokt att minska belåningsgrader samt sprida sina källor till finansiering.  Ytterligare en risk är en ökad digitalisering och konkurrens från exempelvis e-handeln, vilket påverkar hyresgästernas krav och förutsättningar. Vi kan i framtiden vänta oss en omvälvning av utformningen av lokaler för såväl butik som kontor. Dessutom kan de höga hyrorna som observeras på delmarknaderna för kontor och butik i Stockholm CBD driva ut hyresgäster till närliggande förorter eller andra storstäder. På grund av dessa två faktorer gäller det då för fastighetsbolag att ständigt arbeta flexibelt och långsiktigt för att möta den förändrande efterfrågan och fånga upp eventuella rörelser i ett tidigt skede. / The rental market for commercial properties in Stockholm CBD has been characterized by high demand, weak growth in supply and a robust development of rental revenues due to Sweden’s stable GDP growth in recent years. Yields and interest rates are historically low. Low interest rates have contributed to attracting capital to property since alternatives are few in a low-interest rate environment. This combined with property owners’ expectations of increased rental revenues has resulted in an accelerated increase in the value of commercial properties and lower yields. There are signs today that the growth in rental revenues and the increase in property values have reached their peaks, and that we will soon see stagnation or even a downward trend in the market. Taken together, a long period of growth, unusually low interest rates, and political developments has created uncertainty in the market, given that the real estate market is sensitive to changes in business cycles and interest rates. Despite being aware of a future slow-down, with lower growth, increased vacancies, and therefore, lower rental revenues, market actors paradoxically still have positive expectations of continuing favourable developments on the market, albeit at a slower pace. Several threats to the current property market can be identified. Increased interest rate costs constitute a risk for real estate companies. For example, the proposed legislation to reduce the possibilities of interest deductions will have a negative impact on profits. Moreover, a raise in long-term interest rates would have a severe impact on the market. Consequently, it would be wise to lower loan-to-value ratios, and to diversify sources of capital. An additional uncertainty is increased digitalization and competition from e-commerce, which affect both the demands and requirements that tenants may have. In the future, we may expect considerable changes in the design of spaces for both retail properties and offices. Furthermore, the high rents that may be observed on today’s retail and office rental market in Stockholm CBD could result in tenants choosing to relocate to nearby suburbs or other cities. Real estate companies must therefore constantly have a flexible and long-term strategy in order to meet changes in demand and detect market changes at an early stage.

The last couple of years there has been a significant increase in demand of attractive office locations in Stockholm consequently leading to all-time low office prime yields within the Central Business District (CBD), indicating warning signals regarding an overheated submarket. As the real estate market is crucial for the economy as a whole, it is essential to improve the understanding and predictability of future real estate cycles. This study produced three different logistic regression models with the purpose of identifying downturns in the office market of Stockholm CBD. The most successful model were able to predict 74 % of the actual downturns occurring throughout 114 observed quarters between Q3 1989 and Q4 2017. The dependent downturn variable consist of prime yield explained by variables on a national basis combined with submarket specific variables. Another produced model contained variables regarding confidence and expectations of tenants in Stockholm. However that model was unsatisfactory, leading to this study’s suggestion of further research on fluctuations of demand related to the current characteristics of Stockholm CBD. / Under de senaste åren har det skett en betydande ökning av efterfrågan på attraktiva kontorslokaler i Stockholm vilket resulterat i rekordlåga direktavkastningskrav inom Stockholm Central Business District (CBD), vilket indikerar på varningssignaler avseende en överhettad delmarknad. Eftersom fastighetsmarknaden är avgörande för ekonomin som helhet är det viktigt att förbättra förståelsen och förutsägbarheten för framtida fastighetscykler. Denna studie producerade tre olika logistiska regressionsmodeller med syfte att identifiera nedgångar i kontorsmarknaden inom Stockholm CBD. Den mest framgångsrika modellen kunde förutse 74 % av de faktiska nedgångarna som inträffade under 114 observerade kvartal mellan Q3 1989 och Q4 2017. Den beroende nedgångsvariabeln består av prime yield som förklaras av variabler på nationell basis i kombination med delmarknadsspecifika variabler. En annan producerad modell innehöll variabler avseende förtroende och förväntningar hos hyresgäster i Stockholm. Denna modell var dock otillfredsställande, vilket ledde till att denna studie föreslog ytterligare forskning om fluktuationer i efterfrågan relaterade till de nuvarande egenskaperna hos Stockholms centralbank