Den svenska kontorsmarknaden har under senare år drivits mot rekordhöga hyror och lågadirektavkastningskrav. Drivkraften i utvecklingen har varit gynnsamma makroekonomiskaförhållanden med bland annat negativ reporänta. Denna studie syftar till att undersöka ivilken grad utvecklingen av direktavkastningskrav i tre svenska storstäder, Stockholm,Göteborg och Malmö kan förklaras av makroekonomiska förändringar. Intressant är även hurde olika städerna förhåller sig till varandra och utvecklingen i ekonomin. Frågeställningensätts i ett mer generellt sammanhang, där marknads- och fastighetspecifika faktorerutelämnas.Med stöd av empiriska studier och ekonomiska teorier, som bland annat 4Q-modellen,angrips frågeställningen genom ett urval av makrovariabler, bearbetning av data ochgrundläggande statistiska beräkningar. Dem utvalda makrovariabler är: KPI, Reporänta,Statsobligationer 10 år, BNP, Arbetslöshet och OMXS30. Korrelationsberäkningar och linjäraregressionsmodeller är centrala verktyg i det kvantitativa arbetet. De statistiskaberäkningarna utförs både med och utan tidsförskjutningar på direktavkastningskravet motmakrovariabler. På så vis beaktas fastighetsmarknadens tröghet och cykliska natur.Resultatet, som ligger i linje med tidigare studier, visar att valda makroekonomiska variableroftast inte är tillräckliga för att förklara rörelsen i direktavkastningskravet. Inte heller påvisasnågon påtaglig skillnad städerna emellan. Resultatet vittnar om värdet av mängd data ochurvalet av oberoende variabler vid en regressionsanalys. Däremot påvisas ett tydligtsamband mellan utvecklingen av direktavkastningskravet och de utvalda makrovariablerna. / The Swedish office market has over the last couple of years developed into a state of recordbraking prime rents at an all-time high and cap rates at an all-time low. The force ofdevelopment has been the favorable macro-economic conditions. This study aims toexamine to what extent the development of cap rates of offices in Sweden’s three largestcities, Stockholm, Gothenburg and Malmo can be explained by macro-economic changes. Apoint of interest is how these cities relate to each other and the economy. The issue is put ina generical state where factors specific to the markets get left out.With the support of empirical studies and economic theories, such as the 4Q model, theissue is worked by a selection of macro variables by processing of data and basic statisticalcalculations. The selected macro variables are: CPI, Repo rate, Government bonds 10years, GDP, Unemployment and OMXS30. Correlation calculations and linear regressionmodels are central tools in the quantitative work. The statistical calculations are performedboth with and without time lags on the cap rates for macro variables. In this way, the inertiaand cyclical nature of the property market are considered.The result, which is in line with previous studies, shows that the movement of cap rates overtime often can’t be explained only by macro-economic variables. Furthermore, it shows thatthere is no palpable difference between the cities when it comes to development of caprates. The result shows the importance of the multitude of data and the selection of variableswhen performing a regression analysis. With this said the study does demonstrate aconnection between the development of cap rates and the chosen macro variables.

Bakgrund och Problem: Aktiemarknaden påverkas både av inhemska och utländska faktorer. Därför är det av intresse att se vilka makroekonomiska variabler som påverkar den svenska aktiemarknaden. Anledningen till att Sverige har valts som den geografiska punkten är att det är av intresse att se hur ett litet land som Sverige, som har en öppen ekonomi påverkas av de utvalda makroekonomiska variablerna. Syfte: Syftet med uppsatsen är att med hjälp av information samt analys, studera hur de olika makroekonomiska variablerna påverkar den inhemska aktiemarknaden. Olika faktorer som påverkar aktiemarknaden kommer att lyftas fram för att i sin tur även se till de olika branscherna. Metod: Då data enbart består av hämtning av tidigare information fokuseras det enbart på sekundärdata i form av historiska siffror samt historiska undersökningar. De statistiska tester som tillämpas är Granger Causality test, Johansens Cointegration test, Impulse Response Function test, ADF test, KPSS test, Mulitpel regression. Slutsats: Med de resultat som presenterades i denna studie, skulle vi nog inte kunna säga att vi har ett svar över vilka aktier en investerare ska införskaffa. Dock skulle vi kunna poängtera att den potentiella investeraren bör ha dessa variabler i beaktning vid beslut. Genom att studera dessa variabler kan man få en känsla om vilket håll variablerna kommer att röra sig och på så sätt säga att de kan påverka aktieindexen. Att bara kolla på de makroekonomiska variabler som denna studie belyser räcker inte för att förstå hur aktieindex kommer att se ut i framtiden, men det är en bit på vägen till att förstå aktiemarknadens rörelse.

The main objective of this thesis is to find information of how, or if, the selected macroeconomic variables consumer price index, interest rate, exchange rate, industrial production, oil price and money supply have affected the Swedish stock market (OMXafgx) during the time-period 1973-2017. Findings in this research proves that all variables are co-integrated with the Swedish stock market, but only one of the variables selected, industrial production, have a short- and a longrun relationship affecting the Swedish stock market. A negative long run relation is also identified for money supply. / Huvudsyftet med denna uppsats är att finna information om hur, eller om, de utvalda makroekonomiska variablerna konsumentpris index, ränta, växelkurs, industriproduktion, oljepris och penningmängd har någon påverkan på den svenska aktiemarknaden (OMXafgx) från 2973-2017. Resultaten från denna undersökning visar att alla variablerna är samintegrerade med den svenska aktiemarknaden. Dock är det endast industriproduktion som har en kort- och långsiktig relation som påverkar den svenska aktiemarknaden. En negativ långsiktig relation identifieras även för penningmängd.

The Swedish real estate market has, and arguably still continues to, endure a crisis in terms of increased interest rate followed by uncertainties on a global scale. Both the residential and commercial real estate market has been affected, seeing prices and transaction volumes decrease as a consequence. The commercial real estate market is largely dependent on financing, which is further strengthened by the large amount of the Swedish banks’ total lending that is directed towards the commercial real estate sector. These aspects combined proves the need of accurately forecasting the real estate market, partly in the aspect of investment decision making but also in relation to the development of the overall economy.  To connect the real estate market with the economy as a whole, this study will analyze five different macroeconomic variables’ effect on the transaction price on commercial real estate in Sweden, as well as making forecasts on the future outlook of real estate prices in relation to the development of the variables. This is conducted with the time series regression model ARIMAX, which utilizes lagged versions of previous commercial real estate prices along with macroeconomic variables in terms of GDP, KIX (the krona index), real interest rate, the Euro/SEK exchange rate as well as the unemployment rate. The model is conducted in relation to the commercial real estate market in Sweden, with a dataset of commercial transactions ranging from 1996 until 2023. Additionally, an analysis of a subset of solely the industrial segment is investigated.  Lastly, the forecasting of real estate prices was conducted in relation to a scenario analysis. The analysis was built on multiple market outlooks by utilizing a predictive movement of the independent variables in relation to three scenarios: pessimistic, base and optimistic. The results of the scenario analysis depicts a fairly modest difference in predicted outcomes on the transaction price in December 2024 in relation to the different scenarios. / Den svenska fastighetsmarknaden har genomgått, och enligt vissa prognoser genomgår, en kris i form av höjda räntor följt av osäkerheter på global nivå. Både bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter har påverkats och priserna och transaktionsvolymerna har sjunkit som en följd av detta. Den kommersiella fastighetsmarknaden är till stor del beroende av finansiering, vilket ytterligare förstärks av att en stor del av de svenska bankernas totala utlåning är riktad mot den kommersiella fastighetssektorn. Dessa aspekter sammantaget visar på behovet av att kunna göra korrekta prognoser för fastighetsmarknaden, dels för att kunna fatta investeringsbeslut men också för att kunna bedöma utvecklingen av ekonomin överlag.  För att koppla samman fastighetsmarknaden med ekonomin i stort kommer denna studie att analysera fem olika makroekonomiska variablers effekt på transaktionspriset på kommersiella fastigheter i Sverige, samt göra prognoser om fastighetsprisernas framtidsutsikter i förhållande till variablernas utveckling. Detta görs med tidsserieregressionsmodellen ARIMAX, som utnyttjar laggade versioner av tidigare kommersiella fastighetspriser tillsammans med makroekonomiska variabler i form av BNP, KIX (kronindex), realränta, växelkursen Euro/SEK samt arbetslöshet. Modellen genomförs i relation till den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige, med ett dataset av kommersiella transaktioner från 1996 till 2023. Dessutom genomförs en analys av enbart industrisegmentet. Slutligen genomfördes en prognostisering av fastighetspriserna med hjälp av en scenarioanalys. Analysen byggde på flera marknadsutsikter genom att använda den förutspådda förändringen av de oberoende variablerna i förhållande till tre scenarier: pessimistisk, bas och optimistisk. Resultatet av scenarioanalysen visar på en svag men noterbar skillnad i förväntat utfall för transaktionspriset i december 2024 i förhållande till de olika scenarierna.

<p>Bakgrund: Dagligen diskuteras utländsk makroekonomiska data i svensk media, där förväntningarna på utvecklingen av dessa sätts i sammanhang med utvecklingen på den svenska börsen.</p><p>Syfte: Målet med den här studien var att utröna i hur stor utsträckning denna information kan anses vara betydande för en aktieinvesterare med kapital på den svenska börsen. Hänsyn togs även till börscykler samt varierande tidsperioder.</p><p>Genomförande: Med grund i the Arbitrage Pricing Theory genomfördes multipla regressionsanalyser, med det svenska indexet OMXS30 som beroendevariabel. Undersökningarna baserades på månadsdata för perioden april 1991 till och med augusti 2006. Den makroekonomiska datan försköts därtill en period för att ta hänsyn till variablernas eventuella fördröja effekter på Stockholmsbörsen.</p><p>Resultat: Integrationen mellan börserna visade sig ha ökat över tiden, med undantag för extraordinära perioder som IT-boomen, där makroekonomiska fundamentaldata istället slås ut. En positiv utvecklingen av långräntan samt konsumentförtroendet i USA tyder på en samtida börsuppgång i Sverige. Vidare är båda växelkurserna starkt signifikanta, där en stärkt dollar och en försvagad euro har positiva effekter på den svenska marknadsutvecklingen.</p> / <p>Background: Foreign macroeconomic fundamentals are daily discussed in the Swedish media, where expectations on the development of these are put into context with the ecnonomic development in Sweden.</p><p>Aim: The purpose of this thesis is to analyse to what extent this information is important for a investor on the Swedish Stock Market. Consideration was also taken to trends in the Stock Market as well as varying time periods.</p><p>Research Method: Against the background of the Abritrage Pricing Theory a multiple regression analysis was conducted,with the Swedish Stock Market Index OMXS30 as the dependent variable. The macroeconomic variables where based on monthly data between April 1991 and August 2006 and were thereto lagged one period in order to identify any delayed effects.</p><p>Result: The integration between the Stock Markets was found to increse over time, with the exception of extraordinary periods, as the IT-boom, where macroeconomic fundamentals lost significance. A positive long-term interest rate as well as a positive consumer confidence in the U.S. was found to indicate a contemporary rising market in Sweden. Further were both of the exchange rates found significant, where a stronger dollar and a weaker euro have positive effects on the Swedish current Stock Market.</p>

Bakgrund: Dagligen diskuteras utländsk makroekonomiska data i svensk media, där förväntningarna på utvecklingen av dessa sätts i sammanhang med utvecklingen på den svenska börsen. Syfte: Målet med den här studien var att utröna i hur stor utsträckning denna information kan anses vara betydande för en aktieinvesterare med kapital på den svenska börsen. Hänsyn togs även till börscykler samt varierande tidsperioder. Genomförande: Med grund i the Arbitrage Pricing Theory genomfördes multipla regressionsanalyser, med det svenska indexet OMXS30 som beroendevariabel. Undersökningarna baserades på månadsdata för perioden april 1991 till och med augusti 2006. Den makroekonomiska datan försköts därtill en period för att ta hänsyn till variablernas eventuella fördröja effekter på Stockholmsbörsen. Resultat: Integrationen mellan börserna visade sig ha ökat över tiden, med undantag för extraordinära perioder som IT-boomen, där makroekonomiska fundamentaldata istället slås ut. En positiv utvecklingen av långräntan samt konsumentförtroendet i USA tyder på en samtida börsuppgång i Sverige. Vidare är båda växelkurserna starkt signifikanta, där en stärkt dollar och en försvagad euro har positiva effekter på den svenska marknadsutvecklingen. / Background: Foreign macroeconomic fundamentals are daily discussed in the Swedish media, where expectations on the development of these are put into context with the ecnonomic development in Sweden. Aim: The purpose of this thesis is to analyse to what extent this information is important for a investor on the Swedish Stock Market. Consideration was also taken to trends in the Stock Market as well as varying time periods. Research Method: Against the background of the Abritrage Pricing Theory a multiple regression analysis was conducted,with the Swedish Stock Market Index OMXS30 as the dependent variable. The macroeconomic variables where based on monthly data between April 1991 and August 2006 and were thereto lagged one period in order to identify any delayed effects. Result: The integration between the Stock Markets was found to increse over time, with the exception of extraordinary periods, as the IT-boom, where macroeconomic fundamentals lost significance. A positive long-term interest rate as well as a positive consumer confidence in the U.S. was found to indicate a contemporary rising market in Sweden. Further were both of the exchange rates found significant, where a stronger dollar and a weaker euro have positive effects on the Swedish current Stock Market.

Med bakgrund till det ökade intresset för aktier och dagens ekonomiska läge är det högst aktuellt att undersöka relationen mellan makroekonomiska svängningar och aktiepriserna på den svenska börsen. Det finns flera teorier som försöker förklara hur aktiepriser förändras, en allmän slutsats är att externa faktorer påverkar priset genom oförväntade händelser. Chen, Roll och Ross konstruerade en tidsseriemodell för att studera hur oförväntade makroekonomiska faktorer påverkar aktieavkastningen på New York-börsen. Deras slutsatser landade i att oförväntade förändringar i samtliga variabler har en signifikant relation till aktieprisavkastningen. Med detta i åtanke är syftet med uppsatsen att undersöka om avkastningen på olika branscher på den svenska börsen påverkas av oförväntade månatliga förändringar i inflation (KPI), konjunkturläget (BNP), avkastningskurvan, riskpremien samt växelkursen under tidsperioden 2000-2023. Det genomförs även en jämförande analys mellan de europeiska länderna Sverige, Tyskland, Danmark och Finland. De branschindex som studeras är finans, industri, teknologi, sjukvård och detaljhandel för respektive land. Genom en multipel regressionsmodell har få signifikanta samband påvisats, däremot finner vi ett mönster i negativa respektive positiva relationer mellan oförväntade makroekonomiska händelser och aktieavkastningen för samtliga länder. Sammanfattningsvis finner vi inga tydliga skillnader i vilka branscher som påverkas av respektive riskfaktor, däremot finns en skillnad i antal signifikanta värden mellan länderna. Nationella makroekonomiska händelser påvisar flest signifikanta samband till tyska branschindex, följt av danska och finska. Minst signifikanta samband påvisas för de svenska branschindexen. En förklaring bakom resultatet kan vara att ländernas aktiemarknader är mer eller mindre effektiva och investerare på respektive marknad är olika mottagliga till ny information. Avslutningsvis ser vi det vara rimligt att både branscher och länder påverkas av riskfaktorerna i olika stor utsträckning. Att bygga en aktieportfölj med tillgångar från både olika branscher och länder är därmed betydelsefullt för att sprida sina risker. / Considering the increased interest in the stock market and the current economic situation, it is highly relevant to examine the relationship between macroeconomic fluctuations and share prices on the Swedish stock exchange. There are several theories that try to explain how stock prices change, a general conclusion is that external factors affect the price through unexpected events. Chen, Roll, and Ross constructed a time series model in order to study how unexpected macroeconomic factors affect stock returns on the New York Stock Exchange. Their conclusions resulted in that unexpected changes in all variables have a significant relationship to share price returns. With this in mind, the purpose of the essay is to investigate whether the return on various sector indexes on the Swedish stock exchange is affected by unexpected monthly changes in inflation (CPI), economic state (GNP), the term structure, the risk premium and the exchange rate during the time period 2000-2023. A comparative analysis is also carried out between the European countries Sweden, Germany, Denmark and Finland. The examined sector indexes are finance, industry, technology, healthcare and retail for each country. Through a multiple regression model, the result shows that few macroeconomic variables are significant in explaining stock returns. However, we find a pattern in negative as well as positive relationships between unexpected risk factors and stock returns for all countries. We find no significant differences in which sectors are affected by each risk factor but there is a difference in the number of significant values ​​between the countries. National macroeconomic events show the most significant relations to German sector indexes, followed by Danish and Finnish. Least significant relationships are found for the Swedish sector indexes. An explanation behind the result could be that the countries stock markets are more or less efficient and investors in each market are differently receptive to new information. Our conclusion is that we see it as reasonable that both sectors and countries are affected by the risk factors to varying degrees. Building a stock portfolio with assets from both different sectors and countries is therefore important for spreading your risks.