This study examines the impact of risk premium factors on cap rates within Sweden's largest office markets. The research questions address the significance of various micro- and macroeconomic variables on cap rates, as well as the extent of this impact and how it varies across different locations. The study employed a quantitative approach, specifically regression analyses, to examine three different localizations from the years 2003 to 2022. The dataset used included information from JLL and large institutions. The study found that the top three optimized models could explain 80-90% of the fluctuations in office cap rates in the CBD of Stockholm, Gothenburg, and Malmö. To sum up, the 10-year treasury bill and the spread between Baa and Aaa corporate bond yields are the main variables that have the largest impact on cap rates across all locations. The 10-year treasury bill serves as a proxy for the risk-free rate. Nonetheless, the risk-free rate had a relatively lower impact in Malmö compared to Stockholm and Gothenburg's CBD. / Denna studie undersöker effekterna av riskpremiefaktorer på cap rates för Sveriges största kontorsmarknader. Forskningsfrågorna behandlar betydelsen av olika mikro- och makroekonomiska variabler på cap rates, samt omfattningen av påverkan och hur den varierar mellan olika städer. Studien använde ett kvantitativt förhållningssätt, specifikt regressionsanalyser, för att undersöka tre olika områden från åren 2003 till 2022. Datamängden som användes innehöll information från JLL och stora institutioner. Studien fann att de tre mest optimerade modellerna kunde förklara 80-90% av fluktuationerna i cap rate för kontorsmarknaden i Stockholm, Göteborg och Malmö CBD. Sammanfattningsvis är den 10-åriga statsobligationen och spreaden mellan Baa- och Aaa-företagsobligationsräntorna de variablerna som har störst inverkan på cap rates för de tre städerna. Den 10-åriga statsobligationen fungerar som en proxy för den riskfria räntan. Dock har den riskfria räntan en relativt lägre påverkan i Malmö jämfört med Stockholm och Göteborg CBD.

Den svenska kontorsmarknaden har under senare år drivits mot rekordhöga hyror och lågadirektavkastningskrav. Drivkraften i utvecklingen har varit gynnsamma makroekonomiskaförhållanden med bland annat negativ reporänta. Denna studie syftar till att undersöka ivilken grad utvecklingen av direktavkastningskrav i tre svenska storstäder, Stockholm,Göteborg och Malmö kan förklaras av makroekonomiska förändringar. Intressant är även hurde olika städerna förhåller sig till varandra och utvecklingen i ekonomin. Frågeställningensätts i ett mer generellt sammanhang, där marknads- och fastighetspecifika faktorerutelämnas.Med stöd av empiriska studier och ekonomiska teorier, som bland annat 4Q-modellen,angrips frågeställningen genom ett urval av makrovariabler, bearbetning av data ochgrundläggande statistiska beräkningar. Dem utvalda makrovariabler är: KPI, Reporänta,Statsobligationer 10 år, BNP, Arbetslöshet och OMXS30. Korrelationsberäkningar och linjäraregressionsmodeller är centrala verktyg i det kvantitativa arbetet. De statistiskaberäkningarna utförs både med och utan tidsförskjutningar på direktavkastningskravet motmakrovariabler. På så vis beaktas fastighetsmarknadens tröghet och cykliska natur.Resultatet, som ligger i linje med tidigare studier, visar att valda makroekonomiska variableroftast inte är tillräckliga för att förklara rörelsen i direktavkastningskravet. Inte heller påvisasnågon påtaglig skillnad städerna emellan. Resultatet vittnar om värdet av mängd data ochurvalet av oberoende variabler vid en regressionsanalys. Däremot påvisas ett tydligtsamband mellan utvecklingen av direktavkastningskravet och de utvalda makrovariablerna. / The Swedish office market has over the last couple of years developed into a state of recordbraking prime rents at an all-time high and cap rates at an all-time low. The force ofdevelopment has been the favorable macro-economic conditions. This study aims toexamine to what extent the development of cap rates of offices in Sweden’s three largestcities, Stockholm, Gothenburg and Malmo can be explained by macro-economic changes. Apoint of interest is how these cities relate to each other and the economy. The issue is put ina generical state where factors specific to the markets get left out.With the support of empirical studies and economic theories, such as the 4Q model, theissue is worked by a selection of macro variables by processing of data and basic statisticalcalculations. The selected macro variables are: CPI, Repo rate, Government bonds 10years, GDP, Unemployment and OMXS30. Correlation calculations and linear regressionmodels are central tools in the quantitative work. The statistical calculations are performedboth with and without time lags on the cap rates for macro variables. In this way, the inertiaand cyclical nature of the property market are considered.The result, which is in line with previous studies, shows that the movement of cap rates overtime often can’t be explained only by macro-economic variables. Furthermore, it shows thatthere is no palpable difference between the cities when it comes to development of caprates. The result shows the importance of the multitude of data and the selection of variableswhen performing a regression analysis. With this said the study does demonstrate aconnection between the development of cap rates and the chosen macro variables.

This study extends a previously developed model of real estate capitalization rates. The preceding model suggests that real estate cap rates are a function of debt and equity spreads over the real risk free rate. In an effort to further the previous research, the effects that commercial real estate mortgage markets have on cap rates is considered. Mortgage originations and debt service coverage ratios are used to proxy the effects of the commercial mortgage market. The empirical results reconfirm the significance of debt and equity spreads. Furthermore, mortgage markets are shown to have a significant effect on capitalization rates. These results help to explain contributing factors to the real estate bubble of 2007.

2016 was a year of record with a total amount of over 201 billion SEK invested in the Swedish real estate market, spread over more than 535 transactions (counting transactions of 40 million SEK and above). The Swedish real estate market is sometimes referred to as a safe haven among international investors when it comes to foreign direct investments. Some characteristics that makes Swedish real estate a valuable asset among foreign investors are said to be the market transparency, low interest rate environment, and increasing rents, to mention a few. This report uses a quantitative analysis method in order to discern what fundamental economic factors that affects foreign investor’s behavior of when to invest in Swedish real estate.  The Swedish property firm, Newsec, has provided transaction data in order to accomplish this study. From the quantitative analysis, it has been found that the fundamental factors that have the most impact on foreign transaction volume are the capitalization rate, inflation rate, world market volatility, Swedish stock market and domestic transaction volume. Furthermore, exchange rates and the repo rate do not seem to have a significant impact on the foreign transaction volume, according to the study. / 2016 var ett rekordår på den svenska fastighetsmarknaden med en total transaktionsvolym på över 201 miljarder kronor, fördelat på över 535 transaktioner (räknat transaktioner över 40 miljoner kronor). Den svenska fastighetsmarknaden refereras ibland till som en fristad av internationella investerare när det kommer till utländska direktinvesteringar. Några av de egenskaper som karaktäriserar den svenska fastighetsmarknaden och som gör den till en värdefull tillgång för utländska investerare är att den präglas av hög transparens, låga räntor och stigande hyror, för att nämna några. Den här rapporten använder en kvantitativ analysmetod för att undersöka vilka fundamentala ekonomiska faktorer som påverkar vid vilken tidpunkt utländska investerare väljer att investera i svenska fastigheter. Fastighetsbolaget Newsec har tillhandahållit transaktionsdata som möjliggjort denna studie. Från den kvantitativa analysen har det kunnat urskönjas att de fundamentala ekonomiska faktorerna som påverkar den totala volymen utländskt kapital som investeras på den svenska fastighetsmarknaden är: cap rate, inflation, volatilitet på världsmarknaden, svenska aktiepriser samt svenskt investerat kapital i svenska fastigheter. Vidare, valutakurser och reporäntan är faktorer som inte har kunnat säkerställas ha inflytande över volymen utländskt investerat kapital enligt studien.