This thesis aims to explore the time variation of liquidity and transaction prices in the Swedishcommercial real estate market. The purpose is to contribute with insights about price dynamics and liquidity on the Swedish commercial real estate transaction market. A price index was therefore estimated based on the output of a hedonic regression model. The model controls for different locations, segments and years and further includes variables controlling for size, portfolio transactions and investor nationality. The regression model is based on transaction data provided by Cushman & Wakefield which consists of 10 194 observations over a 20-year period between the years 2003-2023. Further the relationship between transaction prices and liquidity was investigated. The liquidity measure used is turnover rate which was calculated for each year based on data from Statistics Sweden (SCB). Granger causality tests were conducted for different geographic aggregation levels to explore if liquidity can predict transaction prices and vice versa. The results show that market liquidity in terms of turnover rate in city and regional locations can be used to forecast the development of transaction prices and therefore“leads” the price development. The test results, in combination with a correlation analysis that showed strong correlation between prices and previous year’s turnover rates, suggests evidence of a sequential relationship between the variables. For the nation as a whole and for the rural location, the results of the causality tests were insignificant and the hypothesis that there does not exist a Granger causality between price and turnover could not be rejected. It was also concluded that since liquidity leads prices, information about turnover rates can be used to help forecast property cycles in the short term. / Detta examensarbete syftar till att undersöka sambandet mellan likviditet och transaktionspriser på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Syftet är att bidra med insikter om prisdynamik och likviditet på den svenska kommersiella fastighetstransaktionsmarknaden. Ett prisindex estimerades baserat på en hedonisk regressionsmodell. Modellen estimerar transaktionspriser för olika geografiska delmarknader, segment och år och inkluderar vidare variabler som kontrollerar för storlek, portföljtransaktioner och investerarnationalitet. Regressionsmodellen är baserad på transaktionsdata från Cushman & Wakefield som består av 10 194 observationer under en 20-årsperiod mellan åren 2003 och 2023. Vidare undersöktes sambandet mellan transaktionspriser och likviditet. Likviditetsmåttet som används är omsättningsandel som beräknats för respektive år baserat på data från SCB. Test av Grangerkausalitet genomfördes för olika geografiska delmarknader för att undersöka om likviditet kanprediktera transaktionspriser och vice versa. Resultaten visar att marknadslikviditet i form avomsättningsandel i storstäder och regioner kan användas för att prognostisera utvecklingen avtransaktionspriser och därmed "leder" prisutvecklingen. Testresultaten, i kombination med enkorrelationsanalys som visade på en stark korrelation mellan priser och föregående årsomsättningsandelar, tyder på att det finns ett sekventiellt samband mellan variablerna. För landet som helhet och för landsbygden gav kausalitetstesterna inget signifikant resultat och hypotesen att inget kausalitetssamband existerar mellan likviditet och priser kunde därmed inte förkastas. En annan slutsats som drogs var att eftersom likviditet leder priserna kan information om omsättningsförändring användas för att prognostisera fastighetscykler på kort sikt.

2016 was a year of record with a total amount of over 201 billion SEK invested in the Swedish real estate market, spread over more than 535 transactions (counting transactions of 40 million SEK and above). The Swedish real estate market is sometimes referred to as a safe haven among international investors when it comes to foreign direct investments. Some characteristics that makes Swedish real estate a valuable asset among foreign investors are said to be the market transparency, low interest rate environment, and increasing rents, to mention a few. This report uses a quantitative analysis method in order to discern what fundamental economic factors that affects foreign investor’s behavior of when to invest in Swedish real estate.  The Swedish property firm, Newsec, has provided transaction data in order to accomplish this study. From the quantitative analysis, it has been found that the fundamental factors that have the most impact on foreign transaction volume are the capitalization rate, inflation rate, world market volatility, Swedish stock market and domestic transaction volume. Furthermore, exchange rates and the repo rate do not seem to have a significant impact on the foreign transaction volume, according to the study. / 2016 var ett rekordår på den svenska fastighetsmarknaden med en total transaktionsvolym på över 201 miljarder kronor, fördelat på över 535 transaktioner (räknat transaktioner över 40 miljoner kronor). Den svenska fastighetsmarknaden refereras ibland till som en fristad av internationella investerare när det kommer till utländska direktinvesteringar. Några av de egenskaper som karaktäriserar den svenska fastighetsmarknaden och som gör den till en värdefull tillgång för utländska investerare är att den präglas av hög transparens, låga räntor och stigande hyror, för att nämna några. Den här rapporten använder en kvantitativ analysmetod för att undersöka vilka fundamentala ekonomiska faktorer som påverkar vid vilken tidpunkt utländska investerare väljer att investera i svenska fastigheter. Fastighetsbolaget Newsec har tillhandahållit transaktionsdata som möjliggjort denna studie. Från den kvantitativa analysen har det kunnat urskönjas att de fundamentala ekonomiska faktorerna som påverkar den totala volymen utländskt kapital som investeras på den svenska fastighetsmarknaden är: cap rate, inflation, volatilitet på världsmarknaden, svenska aktiepriser samt svenskt investerat kapital i svenska fastigheter. Vidare, valutakurser och reporäntan är faktorer som inte har kunnat säkerställas ha inflytande över volymen utländskt investerat kapital enligt studien.

This thesis investigates the impact of transaction volumes on the valuation accuracy of cooperative housing in Stockholm, focusing on the period from 2019 to 2023. Utilizing an Automated Valuation Model (AVM) and a traditional Hedonic Pricing Model (HPM) with Ordinary Least Squares (OLS) regressions, the study examines how fluctuations in market activity influence the precision of property valuations. The primary objective of this research is to determine the extent to which different levels of turnover in the co-operative housing market affect the certainty of these valuations. The study aims to present the correlation between transaction volume and valuation accuracy in a quantifiable manner, providing insights into the dynamics that transaction volume introduces into real estate market assessments. The findings reveal that higher transaction volumes correlate with greater valuation accuracy, emphasizing the importance of market liquidity in real estate assessments. The AVM shows that transaction volumes, while having low measured coefficients, significantly affect valuation accuracy. Conversely, the HPM indicates a stronger influence of transaction volume on absolute percentage error, particularly over the 30 days prior to the sales and valuation date. These results suggest that both simpler techniques like the HPM and more sophisticated approaches like the AVM experience reduced accuracy with decreased market activity, although the impact is less pronounced with advanced valuation systems. / Denna uppsats undersöker hur transaktionsvolymer påverkar värderingsnoggrannheten av bostadsrätter i Stockholm, med fokus på perioden från 2019 till 2023. Genom att använda en automatiserad värderingsmodell (AVM) och en traditionell Hedonsik Pris Modell (HPM), med “Ordinary Least Squares”(OLS) regressioner, undersöker studien hur fluktuationer i transaktioner påverkar precisionen i fastighetsvärderingar. Det primära syftet med denna forskning är att fastställa i vilken utsträckning olika transaktionsvolymer på bostadsrättsmarknaden påverkar säkerheten i dessa värderingar. Studien syftar till att presentera korrelationen mellan transaktionsvolym och värderingsnoggrannhet på ett kvantifierbart sätt, vilket ger insikter i de dynamiker som transaktionsvolym introducerar i fastighetsmarknaden. Resultaten visar att högre transaktionsvolymer korrelerar med större värderingsnoggrannhet, vilket betonar vikten av marknadslikviditet vid bostadsrättsvärderingar. AVM visar att transaktionsvolymer, trots att de har låga koefficienter, påverkar värderingsnoggrannheten signifikant. Omvänt indikerar HPM en starkare påverkan av transaktionsvolym på absolut procentfel, särskilt under de 30 dagar som föregår försäljnings- och värderingsdatumet. Dessa resultat tyder på att både enklare tekniker som HPM och mer sofistikerade metoder som AVM upplever minskad noggrannhet vid minskad marknadsaktivitet, även om påverkan är mindre uttalad med avancerade värderingssystem.