This thesis project examines the liquidity of the residential market in Stockholm under different phases of the real estate cycle. Using time-on-market (TOM) as a liquidity indicator, the aim is to get an insight of the influence of prices, property characteristics and macroeconomic variables. The housing price index of residential apartments in Stockholm witnessed a significant fluctuation following the economic shock of the COVID-19 pandemic and the invasion of Ukraine. This unique situation provided an excellent opportunity to explore the relationship between TOM and prices, a topic that has been subject to recurrent research. Due to competing retail theory and the search theory, the TOM-price relationship is still debated between positive or negative. By dividing the sample data into quarters and market phases, this study demonstrates that the residential market in Stockholm has a negative TOM-price relationship in all market conditions. However, the magnitude of the effect of price over TOM varied depending on the market phase. The results suggest that sellers adopt a rational approach in which they are motivated to capitalize on the positive market conditions before the situation becomes unfavorable. Conversely, when the market is experiencing a decline, sellers choose to wait for a more favorable market environment. Further research could test a different empirical methodology to confirm this relationship and identify other factors that could be affecting the liquidity of the market. / Detta examensarbete undersöker likviditeten på bostadsmarknaden i Stockholm under olika faser av fastighetscykeln. Med hjälp av tid på marknaden (TOM) som likviditetsindikator är syftet att få en inblick i hur priser, fastighetsegenskaper och makroekonomiska variabler påver-kas. Noterbart är att bostadsprisindexet för bostadslägenheter i Stockholm upplevde betydande fluktuationer efter den ekonomiska chocken av covid-19-pandemin och invasionen av Ukraina. Denna unika situation gav ett utmärkt tillfälle att utforska förhållandet mellan TOM och priser, ett ämne som har varit föremål föråterkommande forskning. På grund av konkurrerande retail teori och search teori, diskuteras TOM-prisrelationen fortfarande mellan positivt och negativt. Genom att dela upp provdatan i kvartals- och marknadsfas, visar denna studie att på bostads-marknaden i Stockholm är förhållandet mellan TOM och pris negativt under alla marknadsför-hållanden. Storleken på effekten av pris över TOM varierade dock beroende på marknadsfas. Resultaten tyder på att säljare antar ett rationellt tillvägagångssätt där de motiveras att kapitalisera på de positiva marknadsförhållandena innan situationen blir ogynnsam. Omvänt, när marknaden upplever en nedgång väljer säljarna att vänta på en mer gynnsam marknadsmiljö. Ytterligare forskning kan använda en annan empirisk metod för att bekräfta detta förhållande och identifiera andra faktorer som kan påverka marknadens likviditet.

The office market in central Stockholm has since the financial crises in ‘08 showed remarkablegrowth and the current conditions are compared to the once under the previous crises. Thecommercial real estate market has had a substantial role in the last crises, as it is sensitive to cyclesand has high indebtedness. The study aimed to evaluate the market today by comparing it withforemostly the crises in Sweden in the 90s and dotcom-era, but also the great recession in’08.Further, the perception of the market actors was analysed. The methodology was qualitative, as sixprofessionals have been interviewed representing property companies, consultancy firms, bank,and institutional owners. The result shows more differences than similarities to the past crises, inboth macro and micro level. Furthermore, consensus had an optimistic view of the future and thereal estate market. Central Stockholm office market can be regarded as more professional andstable. However, there are uncertainties which were not present during the crises, such ascoworking, market-financing and low-interest rate. The study suggests that the factor causing thenext crisis is something the market does not know. / Kontorsmarknaden i centrala Stockholm har sedan finanskrisen 2008 visat en stark tillväxt och denuvarande förhållandena har jämförts med de som rådde under tidigare kriser. Kommersiellafastighetsmarknaden har haft en betydande roll i de senaste kriserna, eftersom den är känslig motcykler och har hög skuldsättning. Studien syftade till att jämföra marknaden idag med främstkriserna i Sverige på 90-talet och dotcom, men också den stora finanskrisen 2008. Dessutomanalyseras marknadsaktörernas uppfattning om riskerna för en kris i dagens kontorsmarknad.Metoden var kvalitativ då sex professionella intervjuades som representerade fastighetsbolag,konsultföretag, banker och institutionella ägare. Resultatet visar fler skillnader än likheterna medkriserna på både makro och mikronivå. Vidare hade konsensus en optimistisk syn på marknadensframtid. Centrala Stockholm kan betraktas som mer professionell och stabil. Det finns emellertidosäkerheter som inte var närvarande under kriserna, till exempel coworking, marknadsfinansieringoch de låg räntorna. Studien tyder på att faktorn som kommer orsaka nästa kris är något okänt förmarknaden idag.

The last couple of years there has been a significant increase in demand of attractive office locations in Stockholm consequently leading to all-time low office prime yields within the Central Business District (CBD), indicating warning signals regarding an overheated submarket. As the real estate market is crucial for the economy as a whole, it is essential to improve the understanding and predictability of future real estate cycles. This study produced three different logistic regression models with the purpose of identifying downturns in the office market of Stockholm CBD. The most successful model were able to predict 74 % of the actual downturns occurring throughout 114 observed quarters between Q3 1989 and Q4 2017. The dependent downturn variable consist of prime yield explained by variables on a national basis combined with submarket specific variables. Another produced model contained variables regarding confidence and expectations of tenants in Stockholm. However that model was unsatisfactory, leading to this study’s suggestion of further research on fluctuations of demand related to the current characteristics of Stockholm CBD. / Under de senaste åren har det skett en betydande ökning av efterfrågan på attraktiva kontorslokaler i Stockholm vilket resulterat i rekordlåga direktavkastningskrav inom Stockholm Central Business District (CBD), vilket indikerar på varningssignaler avseende en överhettad delmarknad. Eftersom fastighetsmarknaden är avgörande för ekonomin som helhet är det viktigt att förbättra förståelsen och förutsägbarheten för framtida fastighetscykler. Denna studie producerade tre olika logistiska regressionsmodeller med syfte att identifiera nedgångar i kontorsmarknaden inom Stockholm CBD. Den mest framgångsrika modellen kunde förutse 74 % av de faktiska nedgångarna som inträffade under 114 observerade kvartal mellan Q3 1989 och Q4 2017. Den beroende nedgångsvariabeln består av prime yield som förklaras av variabler på nationell basis i kombination med delmarknadsspecifika variabler. En annan producerad modell innehöll variabler avseende förtroende och förväntningar hos hyresgäster i Stockholm. Denna modell var dock otillfredsställande, vilket ledde till att denna studie föreslog ytterligare forskning om fluktuationer i efterfrågan relaterade till de nuvarande egenskaperna hos Stockholms centralbank