Fastighetsbranschen har under 2010-talet befunnit sig i en nästintill perfekt ekonomisk miljö med högkonjunktur och låga finansieringskostnader. I skrivande stund, våren 2023, är situationen en helt annan. Med en skenande inflation och en höjning av styrräntan med 350 punkter på drygt ett år är den ekonomiska miljön allt annat än perfekt. Denna nya ekonomiska miljön frambringade ett intresse över hur direktavkastningskravet påverkas av hög inflation, vilket också är syftet med vår uppsats. Uppsatsen baseras på semistrukturerade intervjuer med erfarna personer aktiva i fastighetsbranschen.  Undersökningen visar att inflationens påverkan på direktavkastningskravet är indirekt och att den främsta orsaken till ett ökat direktavkastningskrav går att härleda till en ökad styrränta. Detta är i sin tur en effekt av att försöka dämpa inflationen. Inflationen medför även en stor osäkerhet i branschen, vilket gör att aktörer blir avvaktande och transaktionsvolymen minskar. Vidare observeras ett flockbeteende på marknaden där många aktörer inte vågar investera i rädsla för att genomföra transaktioner till nivåer som är alldeles för låga eller när det inte finns tillräckligt med genomförda transaktioner att jämföra med. Denna osäkerhet avspeglas i en ökad riskpremie, en riskpremie som utgör en komponent av direktavkastningskravet, vilket leder till att direktavkastningskravet stiger.  Olika segment har och spås få olika konsekvenser av inflationen. Den del av handelssegmentet som utgörs av sällanköpshandel kommer att få det svårare. Hyresgäster som bedriver verksamhet inom sällanköpshandeln drabbas i dubbel bemärkelse genom att konsumenternas köpkraft minskas till följd av inflationen samtidigt som deras hyror indexeras upp. Hyresgäster som bedriver verksamhet inom dagligvaruhandeln och lågprissegmenten drabbas inte lika hårt. / The Real Estate sector has been operating in a practically perfect economic environment during the 2010s, characterized by a strong economy and low financing costs. However, as of June 2023, the situation has changed entirely. With soaring inflation and a 350 basis point increase in the policy interest rate over the course of just over a year, the economic environment is far from perfect. This new economic landscape has generated interest in understanding how capitalization rates are affected by high inflation, which is the purpose of our essay. The essay will be based on semi-structured interviews with experienced individuals active in the real estate industry.  Our study revealed that the impact of inflation on capitalization rates is indirect, and the primary relationship between an increase in capitalization rates can be attributed to a higher policy interest rate, which is a measure taken to curb inflation. Inflation also introduces significant uncertainty in the industry, causing market participants to become hesitant, resulting in a decrease in transaction volume. Furthermore, a herding behavior is observed in the market, where many investors are reluctant to invest for fear of conducting transactions at excessively low levels or when there are not enough completed transactions for comparison. This uncertainty is reflected in an increased risk premium, which is a component of the capitalization rate, causing it to rise. Different segments are expected to have different consequences from inflation. The part of the retail segment consisting of non-essential products will face more difficulties. These tenants are affected in a double sense as consumer purchasing power decreases due to inflation as well as their rents being indexed upwards. Tenants operating in the grocery sector and low-price segment are not affected as much.

The office market in central Stockholm has since the financial crises in ‘08 showed remarkablegrowth and the current conditions are compared to the once under the previous crises. Thecommercial real estate market has had a substantial role in the last crises, as it is sensitive to cyclesand has high indebtedness. The study aimed to evaluate the market today by comparing it withforemostly the crises in Sweden in the 90s and dotcom-era, but also the great recession in’08.Further, the perception of the market actors was analysed. The methodology was qualitative, as sixprofessionals have been interviewed representing property companies, consultancy firms, bank,and institutional owners. The result shows more differences than similarities to the past crises, inboth macro and micro level. Furthermore, consensus had an optimistic view of the future and thereal estate market. Central Stockholm office market can be regarded as more professional andstable. However, there are uncertainties which were not present during the crises, such ascoworking, market-financing and low-interest rate. The study suggests that the factor causing thenext crisis is something the market does not know. / Kontorsmarknaden i centrala Stockholm har sedan finanskrisen 2008 visat en stark tillväxt och denuvarande förhållandena har jämförts med de som rådde under tidigare kriser. Kommersiellafastighetsmarknaden har haft en betydande roll i de senaste kriserna, eftersom den är känslig motcykler och har hög skuldsättning. Studien syftade till att jämföra marknaden idag med främstkriserna i Sverige på 90-talet och dotcom, men också den stora finanskrisen 2008. Dessutomanalyseras marknadsaktörernas uppfattning om riskerna för en kris i dagens kontorsmarknad.Metoden var kvalitativ då sex professionella intervjuades som representerade fastighetsbolag,konsultföretag, banker och institutionella ägare. Resultatet visar fler skillnader än likheterna medkriserna på både makro och mikronivå. Vidare hade konsensus en optimistisk syn på marknadensframtid. Centrala Stockholm kan betraktas som mer professionell och stabil. Det finns emellertidosäkerheter som inte var närvarande under kriserna, till exempel coworking, marknadsfinansieringoch de låg räntorna. Studien tyder på att faktorn som kommer orsaka nästa kris är något okänt förmarknaden idag.

Detta är en undersökning som är gjord för att jämföra prissättningen av fastigheter som är till salu i Sverige och Spanien. För att avgränsa oss har vi valt att jämföra Stockholms innerstads prissättning med prissättningen i Palma på Mallorca i Spanien. Lockpris fenomenet har fått hård kritik under den senaste tiden i media. På grund av denna kritik så har många mäklare, speciellt i Stockholms innerstad, gått ihop och arbetar mot att undvika lockpriser och har infört begreppet accepterat pris. Dock kan accepterat pris uppfattas som ett nytt ersättningsnamn på lockpriser. Trots att Mäklarsamfundet tar bestämt avstånd från användning av lockpriser så har vi genom intervjuer med mäklare i Stockholms innerstad fått fram att detta används fortfarande vid prissättning av bostäder. Vi har genom våra intervjuer med fastighetsägare i Stockholm och Palma, mött flera fastighetsägare som har känt sig lurade då de har köpt en fastighet till ett avsevärt mycket högre slutpris än utgångspris. Samtidigt har vi mött flera fastighetsägare som är nöjda med Sveriges budgivningssystem. De flesta föredrar dock att köpa eller sälja en fastighet till verkligt accepterat pris. Det spanska budgivningssystemet där budgivningen går nedåt har, trots att de flesta fastighetsköpare som vi intervjuat lyckats förhandla ned slutpriset, mötts med en del kritik. Största delen av kritiken bygger på att priset inte sätts relaterat till marknadspriset, vilket det trots lockpriser, görs i Sverige. / This is a survey where we compare the pricing of properties that are for sale in Sweden and Spain. To make delimitation, we have chosen to compare the pricing in the inner city of Stockholm of Sweden with the pricing in Palma in Mallorca, Spain. The cap rates phenomenon has been very criticized in the Swedish media in the latest couple of years. Because of this criticism, many real estate agents in the inner city of Stockholm are working to avoid cap rates and introduced the concept of using acceptable prices. However, acceptable price rates are perceived as a replacement name for the cap prices. Although the Mäklarsamfundet, of Sweden, disagrees with the use of cap rates, we have trough our interviews with real estate agents in the inner city of Stockholm received that this concept is still used in the pricing of properties. We have, through our interviews with property owners in Stockholm and Palma, met several property owners who have felt cheated when they bought a property at a significantly higher final price than the asking price. We have as well met several property owners who are satisfied with the Swedish pricing. But most people prefer to buy or sell a property at fair agreed price, using acceptable pricing. Many of the Spanish property buyers who we have interviewed are critical to the Spanish pricing, where the bidding goes down. This despite that most of them, managed to negotiate down the final price. Most of the criticism is based on that the prices are not related to market price, which, despite the cap rates, is in Sweden.