The commercial real estate market makes up a large part of Sweden's property portfolio, as well as other open, free markets in the real estate market it is regulated by supply and demand. There are several factors that affect the supply and demand in the commercial real estate market, for instance the price, type of real estate and the condition of the real estate. In order to achieve success in the commercial real estate market it requires that real estate agents have a certain expertise and flexibility in their thinking to adapt commercial real estates to supply and demand. Active investors on the commercial real estate market are for instance private real estate agents, their knowledge and experience will help increase the value of commercial real estate in the long run. In order to provide the market flexibility in its real estate portfolio, vacancy is a factor that can be used. In the commercial real estate market, vacancy is seen as a risk and may result in both positive and negative reflections. The authors believe that the vacancy can create opportunities and be a contributing factor to increase the value of commercial real estate if the agents know how they should relate to it. The authors have chosen a qualitative method with a deductive approach where previous theories may be collected from relevant scientific articles and literature; the theories are later on analyzed with the empiricism which gives a picture of the commercial real estate market. The theory chapter highlights the factors that affect the real estate commercial market as a whole and factors which affect the vacancy in different ways, for instance relationships between sub-markets, profitability and tools for flexibility, the rental market, investment in commercial real estates, managing risks, how entrepreneurs recognize and find opportunities. The empirical chapter presents each related real estate companies one by one which is followed by the respondents’ answers under categories. The analysis compares the theories and the empirical data, which are the base for the conclusions. The authors can summarize that the research questions have been answered. Vacancy can be considered different depending on whom is working with it and in what context it concerns. There is a general impression that vacancy is something negative which is based on that it may cause loss in the revenue. Vacancy may also bring opportunities that can contribute to positive effects. Opportunities are increased by flexibility which means that commercial real estate companies have better opportunities to nurture customer relationships while being able to follow the real estate market.  It is important to find equilibrium in the vacancy rate (optimum vacancy rate) so that the loss of revenue is weighing up against the flexibility that vacancy creates. A precise value of the optimum vacancy rate is difficult to predict, as it differs depending on the real estate agent. Innovations are important in the commercial real estate sector, especially when it concerns how real estate agents should relate to the vacancy while managing and acquisitions properties. New thinking about uses for vacant premises is common. At acquisitions properties, vacancy can be seen as an opportunity depending on its buyer. With the right mindset and management, vacancy can contribute to increase cash flows and the value for the property.

Titel: Hur marknadsorienterar sig kommersiella fastighetsföretag? Ämne/Kurs: C-uppsats i ämnet företagsekonomi Författare: Matilda Freij och Sara Olsson Handledare: Agneta Sundström Inledning: Fastighetsföretag som arbetar med att hyra ut kontorslokaler möter ofta problem med vakanser. Detta innebär att hantera tomma och outhyrda lokaler. Konkurrens om kunderna har hårdnat genom åren och företag fokuserar hur de ska orientera sig mot marknaden och kunderna. Marknadsorientering har visats ha en positiv effekt på företags resultat och kan ge en minskad vakansgrad. Syfte: Syftet med studien är att få ökad förståelse för hur fastighetsföretag marknadsorienterar sig mot kunder för att minska vakansgraden i kommersiella lokaler och kontor. Metod: Studien utgår från att förstå och tillämpar därför en kvalitativ metod. Det empiriska materialet är insamlad via personliga intervjuer med chefer och anställda på företagen. Sekundärdata är insamlad från företagens årsredovisningar, broschyrer och faktablad. Resultat & analys: Resultatet av intervjuerna med fastighetsföretagen visar att alla tillämpar marknadsorientering i viss utsträckning. De är främst inriktade på kundorientering där kundens behov och problem är i fokus. Av analysen framgår att endast två av företagen erbjuder överlägsna värden som är specifika för företaget. Slutsats: Fastighetsföretag tillämpar inte marknadsorientering tillfullo. De skapar värden via marknadsinformation från nära kundrelationer. Relationerna har i viss mån påverkan på vakansgraden och företag uppfattar att de tillfredsställer kundens behov. Förslag till fortsatt forskning: I kommande studier finns möjlighet att utöka vår studie ytterligare genom att tillämpa enkäter för att få kundernas uppfattning av värde och jämföra denna mot företagets uppfattning. En annan infallsvinkel kan vara hur implementering av marknadsorientering skulle kunna gå till. Nyckelord: Marknadsorientering, fastighetsföretag, vakanser, kundorientering och kundvärde

Titel: Marknadsorienteringens inverkan på vakansgrad Nivå: C-uppsats i ämnet företagsekonomi Författare: Rusul Mahdi och Daniella Näslund Handledare: Agneta Sundström Datum: 2015 – maj   Syfte: Syftet är att öka förståelse för hur privata fastighetsföretag arbetar med marknadsorientering med avseende på informationshantering i relation till kunder och hur det arbetet inverkar på företagens vakansgrad. Metod: Studien syftar till att öka förståelse och utgår därmed från en kvalitativ metod. Den empiriska datainsamlingen omfattar tio semistrukturerade intervjuer utförda på fyra fastighetsföretag i Sverige. För att analysera materialet har vi relaterat empirin till teori genom att ställa dessa delar mot varandra vilket har gjorts med hjälp av identifierade nyckelområden. Resultat & slutsats: Samtliga fastighetsföretag arbetar med marknadsorientering mot kund i enlighet med teorin. Företagens arbete med marknadsorientering är i stort lika. Skillnaderna ligger i den omfattning och utsträckning som företagen arbetar med informationen. Studien visar att marknadsorientering har låg inverkan på vakansgrad och att det beror på olika faktorer på marknaden. Förslag till fortsatt forskning: Framtida studier kan använda studiens teoretiska modell för att studera om arbetet med marknadsorientering och dess inverkan skiljer sig åt på olika marknader och för att applicera den till andra affärsprestationer än vakansgrad. Uppsatsens bidrag: Vår studie bidrar till att ge ökad förståelse för hur privata fastighetsföretag arbetar med marknadsorientering ur ett praktiskt och ett teoretiskt perspektiv. Studien har även bidragit till att visa att arbetet med marknadsorientering har låg inverkan på företags vakansgrad och på deras arbete med att få nya hyresgäster. Nyckelord: Marknadsorientering, kundorientering, privata fastighetsföretag, vakans

During the current pandemic, emergency medical services (EMS) are needed more than ever, and for people to receive the care they need, all resources must be in place for the workload to be sustainable. Paramedics treat sick patients on a daily basis, which increases the risk of becoming infected. If an employee becomes ill and needs to report sick during the night, when it is less than 24 hours until the start of the shift, it is important that the organization effectively handles the acute vacancy. In our report, we have chosen to simplify the routine of staffing acute vacancies during the night shift for the EMS in the Halland Region. The current routine that the EMS uses when staffing acute vacancies affect operations on both a social and economic level. Today, the routine is time-consuming for staff who, in addition to their regular duties, are tasked with managing acute vacancies. The routine is costly partly because overtime salaries vary depending on staff and partly because one of the external parties involved in the management of acute vacancies is paid for the assignment they perform. Finally, an uneven division of labor is created between employees due to the fact that acute vacancies are filled based on a first-come, first-served method. The purpose of the project has been to simplify the management of acute vacancies and facilitate communication between management and employees. The goal has been to develop prototypes of both an application and the web-based solution that will be a starting point for the development of the final product. The result, Vacare, is a product that eliminates external parties involved in the management of acute vacancies and creates a more even division of labor among employees, which will result in reduced costs since the right staff is prioritized. The product will also make it possible for management to convey important information in a place where it is quickly and easily accessible to employees. The project is a collaboration between the project group and the ambulance service in the Halland Region, thus the product is user-adapted according to their requirements and wishes. In the case of vacancies that have arisen close to the start of the shift, the first-come, first-served method may be directly necessary for the organization to function. However, there is often time to wait for more answers from employees to be able to choose a more suitable replacement from an economic and social perspective. With the help of Vacare, we want to contribute to the development of a digitalized healthcare for increased sustainability. / Under rådande pandemi behövs akutvården som allra mest, och för att människor ska få den vård som de behöver krävs det att alla resurser finns på plats för att arbetsbelastningen ska vara hållbar. Medarbetare inom akutvården möter dagligen sjuka patienter vilket ökar risken för att bli smittad. Om en medarbetare blir sjuk och behöver sjukanmäla sig under jourtid, när det är mindre än 24 timmar till passets start, är det viktigt att verksamheten på ett effektivt sätt kan hantera den akuta vakansen. I vårt arbete har vi valt att förenkla rutinen vid bemanning av akuta vakanser under jourtid för ambulanssjukvården i Region Halland.  Den nuvarande rutinen ambulanssjukvården använder vid bemanning av akuta vakanser påverkar verksamheten på både ett socialt och ekonomiskt plan. Idag är rutinen tidskrävande för personalen som, utöver sina ordinarie arbetsuppgifter, har till uppdrag att hantera akuta vakanser under jourtid. Rutinen är kostsam dels på grund av att övertids löner varierar beroende på personal, dels eftersom en av de externa parter som är involverade i hanteringen av akuta vakanser får betalt för uppdraget dem utför. Slutligen skapas en ojämn arbetsfördelning mellan medarbetarna på grund av att akuta vakanser tillsätts utifrån en först kvarn-metod. Syftet med projektet har varit att förenkla hanteringen av akuta vakanser och underlätta kommunikationen mellan avdelningschefer och medarbetare. Målet har varit att utveckla prototyper på både en applikation och en webbaserad lösning som ska vara en startpunkt för framtagning av den slutgiltiga produkten. Resultatet, Vacare, är en produkt som eliminerar externa parter som är involverade i hanteringen av akuta vakanser och skapar jämnare arbetsfördelning bland medarbetarna, vilket kommer resultera i minskade kostnaderna då rätt personal prioriteras. Produkten kommer även göra det möjligt för avdelningscheferna att förmedla viktig information på ett ställe där den snabbt och enkelt är tillgänglig för medarbetarna. Projektet sker i samverkan med ambulanssjukvården i Region Halland och är därför anpassad efter deras behov och önskemål. Vid försäljning av Vacare kan produkten användaranpassas efter andra verksamheter.  Vid vakanser som uppstått tätt inpå passets start kan först till kvarn-metoden vara direkt nödvändigt för att verksamheten ska fungera. Men ofta finns det dock tid att invänta fler svar från medarbetarna för att kunna välja en mer lämplig ersättare sett till ekonomiska och sociala perspektiv. Med Vacare vill vi inte enbart underlätta hanteringen av akuta vakanser, utan vi vill även bidra till utvecklingen av en digitaliserad vård för ökad hållbarhet.

Det har alltid funnits tomma och outhyrda lokaler i Stockholm. Vakanser är något som alltid har funnits, och därför också känns som ett ständigt aktuellt ämne. Fastighetsföretag har alltid försökt se till att så mycket som möjligt av lokalerna är uthyrda, men vilka strategier finns och används vid frågor om vakans? Studien undersöker vad som sägs på marknaden i Stockholm. Med hjälp av intervjuer av ansvariga inom detta ämne hos olika kommersiella fastighetsföretag har en bild med tankar och åsikter från dessa personer målats upp för att få en inblick i vad som är viktigt att tänka på när det gäller vakanser. En enkät har också skickats ut för att få en bredare uppfattning hur de kommersiella fastighetsföretagen agerar i olika situationer, vilken strategi kring vakanser de har. Företagen har samma åsikt om hel del frågor. De är överrens om att det finns mycket pengar att tjäna genom att se till att den nuvarande hyresgästen sitter kvar i lokalen. Att få in en ny hyresgäst i lokalen går inte att göra på en dag. Det kan ta månader innan den nya hyresgästen är på plats, och vakanser är lika med förlorade pengar. Det är därför viktigt att ha en bra relation med sin hyresgäst. De frågor som ställdes som fick olika svar var bland annat hur företagen agerar för att påverka antalet lediga lokaler, vad som görs vid uppsägning av kontrakt, vad man tycker om hyresgästrepresentanter, hur de ser på ett eventuellt priskrig, varför man inte har 100 % uthyrda lokaler, hur man ser på dold vakans och vilka lokaler som är mest efterfrågade i Stockholm, På de flesta frågor har en klar majoritet av uthyrarna samma åsikt. Ingen uthyrare ger några stora rabatter till hyresgästerna. Uthyrarna vet att det är dyrt att flytta. Det finns heller inget som tyder på att en uthyrare skulle sänka sina priser bara för att en konkurrent gör det, och på sätt hamna i ett priskrig. De flesta uthyrare tycker det är skönare att förhandla direkt med hyresgästen istället för att gå genom en hyresgästrepresentant. Vilka parametrar som är viktigast i en lokal, får många olika svar i undersökningen. Nya lokaler och möjlighet att skapa rum och ny planlösning är de populäraste svaren. Få företag oroar sig för att det ska bli en högre vakansgrad i närmaste framtiden. De flesta tror att marknaden kommer vara oförändrad. / There have always been empty and vacant premises in Stockholm. Vacant space is something that has always existed, and therefore feels like a recurring topic. Property companies has always tried to ensure that as much as possible of the premises are leased, but what strategies are in place in the issues of vacancy? The study examines what is said in the market in Stockholm. Using interviews of people responsible in this line of work from various commercial real estate companies, by studying and analyzing thoughts and opinions of what these people have to say get a glimpse of what's important to think about in terms of vacancies. A survey was also sent out to get a wider understanding of how the commercial real estate firms act in different situations, the strategy around the vacancies they have. Companies have the same opinion on many questions. They agreed that there is much money to be made by ensuring that the current tenant remains in the premises. Getting a new tenant into the premises can´t be done in a day. It can take months before the new tenant is in place, and vacancies mean lost money. It is therefore important to have a good relationship with his tenant. On most issues, a clear majority of the property companies have the same opinion. No company provides big discounts. They know it's expensive to move. There is also no evidence to suggest that a company would lower their prices just because a competitor does, and end up in a price war. Most companies find it more comfortable to negotiate directly with the tenant instead of going through a tenant representative. The answers differ on what parameters are most important in an office space. The most popular answers are new spaces and the ability to make a new floor plan Very few companies worry about if there will be a higher vacancy rate in the near future. Most believe that the market will remain unchanged.

Den svenska fastighetsmarknaden har trots sina upp- och nedgångar varit relativt stadig under åren, fram till att coronapandemin drabbade landet. Marknaden drabbades av högre osäkerhetsnivåer och vakanserna ökade för flera fastighetssegment. Syftet med uppsatsen var att undersöka hur tre utvalda fastighetsbolag gick till väga vid värdering av sina avkastningsfastigheter under pandemin. Vidare undersöktes även de ökade vakanserna som var en konsekvens av pandemin, och hur bolagen påverkades av dessa. Avslutningsvis tydliggjordes lärdomarna som bolagen fick under pandemin, och hur dessa kommer tillämpas i framtida fastighetsvärdering. Med hjälp av semistrukturerade intervjuer fastställde studien att den praktiska värderingen var oförändrad under pandemin. Däremot uppkom högre osäkerhetsnivåer, vilket innebar att bevis på marknaden behövde inväntas innan förändringar gjordes i värderingen. Hyresgästernas betalningsförmåga var ännu en osäkerhet, men genom att inkludera statens coronabidrag i kalkylerna uppnåddes fortsatt realistiska resultat. Vidare tog bolagen hänsyn till vakanser för de fastighetssegment som påverkades av dem mest. Kunskapen implementerades dock på olika sätt, där ett bolag räknade med fortsatta hyresintäkter medan ett annat gjorde avdrag. Slutligen fastställdes det att användning av relevanta jämförelseobjekt, undvikande att skriva ned fastighetsvärden innan bevis på marknaden kan stödja antagandena och god kontakt med branschkollegor är de lärdomarna som bolagen kommer tillämpa i framtiden. / Despite its ups and downs, the Swedish real estate market has been relatively stable over the years, until the corona pandemic hit the country. The market was affected by higher levels of uncertainty and vacancies increased for several property segments. The purpose of the essay was to investigate how three selected real estate companies proceeded in valuing their rental properties during the pandemic. Furthermore, the increased vacancies were also examined, and how the companies were affected by these. Finally, the lessons learned from the companies during the pandemic were clarified, and how these will be applied in future property valuation. Using semi-structured interviews, the study established that the practical valuation was unchanged during the pandemic. On the other hand, higher levels of uncertainty arose, which meant that evidence on the market needed to be awaited before changes were made to the valuation. The tenants' ability to pay rent was another uncertainty, but by including the state's corona contribution in the calculations, continued realistic results were achieved. Furthermore, the companies took into account vacancies for the property segments that were most affected by them. However, the knowledge was implemented in different ways, where one company counted on continued rental income while another made deductions. Finally, it was established that the use of relevant comparative objects, avoiding writing down property values before evidence on the market can support the assumptions and good contact with industry colleagues are the lessons that the companies will apply in the future.

Denna fallstudie i Helsingborg har genomförts med en kvalitativ metod där det gjorts sex intervjuer med både fastighetsägare, samverkansorganisationen och butiksägare för att få en bild från flera perspektiv. Syftet med studien är att undersöka hur fastighetsägare arbetar med att fortsätta hålla Helsingborgs stadskärnan attraktiv med hänsyn till hotet från e-handel och externa handelsplatser. Samt vilka effekter dessa faktorer har på vakansnivåer och hyresnivåer. I studien presenterar vi teorier kring utbud, efterfrågan, platsmarknadsföring, platsutveckling och hyror. Resultatet i studien visar den huvudsakliga strategin är för att möta hotet från e-handel och externhandel och hur strategin ser ut för att utveckla värdet på en plats. Vakansgraden speglar hur attraktiv en stadskärna är, det är viktigt att platsen erbjuder något unikt som andra handelsplatser har svårt att efterlikna. För att utveckla en attraktiv stadskärna behöver alla aktörer arbeta tillsammans, vilket är Citysamverkans huvudsakliga mål. Fastighetsägare har också en stor roll i hur området utvecklas eftersom det är de som väljer vilka verksamheter som placeras i ett område. I studien kommer det fram att samverkan är en stor faktor för att behålla och utveckla värdet av en plats. / This case study in Helsingborg, Sweden is done with a qualitative method where six interviewers were made with both property owner, cooperative organization and shop owners to get the picture from several perspectives. The purpose of the study is to investigate how property owners work to keep the city centre of Helsingborg attractive in contest of the threat from e-commerce and shopping centres, as well as the effects it has on vacancy and rental levels. I this paper we present theories of supply, demand, place marketing, place development and rents. The results of the study show that the main strategy to meet the threat from e-commerce and external commerce and how the strategy is to develop the value of a location. The vacancy rate reflects how attractive the city centre is, which makes it important for the locations to possess something unique that other commercial locations have a hard time to mimic. To develop an attractive city centre, every stakeholder must work together, which is something that the cooperative organization strives for. The property owners also have a major role in how the area is being developed since they are the ones who decides what businesses is placed in an area. The result of the study is that the cooperative organization is a big factor in maintaining and developing the value of a location.

Gröna byggnader hjälper till att driva den hållbara utvecklingen framåt, vilket behövs inom fastighetsbranschen på grund av dess stora miljöpåverkan. Den fortsatta utvecklingen kännetecknas av problem såsom bristande medvetenhet samt en osäkerhet kring det ekonomiska utfallet. Resultaten som framförs i denna studie bidrar till en ökad förståelse av hur medvetna fastighetsföretag är om gröna bostadsbyggnader samt hur de uppfattar de ekonomiska följderna. Studiens syfte är att belysa hur fastighetsföretag uppfattar de ekonomiskt positiva faktorerna (hyra, vakans, drift- och underhåll, image, inomhusmiljö och risk) som sammankopplas med gröna byggnader. Enbart en del av problemområdet berörs, varvid fokus är på de positiva faktorer som frekvent förekommit i tidigare studier på ämnesområdet. För att besvara syftet har en kvalitativ metod med ett deduktivt ansats valts. Sex fastighetsföretag med varierande miljöengagemang har intervjuats, där samtliga är verksamma i södra Värmland. Intervjufrågorna har baserats på identiskt material för att sedan delvis anpassas efter respektive fastighetsföretag. Resultatet av intervjuerna framkommer i studiens empiriska sammanställning samt analyseras utgående från den teoretiska referensramen. Både likheter och skillnader har observerats. Slutsatsen är att samtliga av de intervjuade fastighetsföretagen värdesätter någon av faktorerna, samt vidrör att ett långsiktigt förhållningssätt är viktigt. Det har framkommit att minskade drifts- och underhållskostnader samt en förbättrad image är de faktorerna som värdesätts högst. Den faktor som företagen anser har minst samband med gröna byggnader är minskad vakans, vilket kan bero på den rådande bostadsbristen. / Green buildings help to drive the sustainable development forward, which is needed in the real estate industry due to its major environmental impact. The continued development is characterized by problems such as a lack of awareness and an uncertainty about the economic outcome. The results presented in this study contributes to an increased understanding of how aware real estate companies are, and how they perceive green residential buildings financial impact. The purpose of this study is to illustrate how real estate companies perceive the economically positive factors (rent, vacancy, operating- and maintenance costs, image, indoor environment and risk) which are linked to green buildings. Only a part of the problem area is examined, whereas focus is going to be on the positive factors which frequently appear in previous studies on the subject area. A qualitative method with an deductive approach has been chosen for this essay in order to answer the purpose of the study. Interviews have been conducted with six real estate companies located in Southern Värmland, whom had varied environmental commitment. The questions that was used have been based on identical material and then been partly adapted after each company. The results from the interviews are stated in the empirical compilation and are being analysed in connection to the theoretical framework. Both similarities and differences have been observed. The concludes are that all of the interviewed real estate companies appreciate some of the factors. All of them mention that a long term approach is of relevance despite their varied startup presumption. It has emerged that the reduced operation- and maintenance cost and an improved image are the most appreciated factors. The factor that the real estate companies consider to have least correlance with green buildings is reduced vacancy, which can be due to the current lack of housing.