Ett fastighetsföretag som hyr ut kontorslokaler till hyresgäster arbetar dagligen med vakanser d.v.s. tomma, outhyrda lokaler och strävar efter en lägsta möjliga vakansgrad i sina fastigheter. Vakanser har en stor ekonomisk påverkan på ett fastighetsföretag då det innebär förlorade hyresintäkter och leder i vissa fall till att fastigheterna minskar i värde. Vakanser i kontorsfastigheter kan uppstå på grund av olika orsaker; fastighetsmarknaden, fastighetens läge och fastighetens skick är faktorer som har stor påverkan på efterfrågan av lokalerna. Syftet med uppsatsen är att undersöka orsaker till varför vakanser i kontorsfastigheter uppstår, vilka problem de medför samt hur fastighetsföretaget arbetar för att uppnå lägsta möjliga vakansgrad. Vi har avgränsat vår undersökning geografiskt till Stockholm och har utfört intervjuer med fem väletablerade aktörer på kontorsmarknaden. Ett fastighetsföretag måste arbeta mycket med differentiering på den konkurrensutsatta hyresmarknaden i Stockholm. För att kunna särskilja sig från sina konkurrenter bör företaget arbeta kreativt med kundrelationer, marknadsföring samt med utformningen av hyreskontrakt. För att locka till sig nya hyresgäster måste de utforma ett erbjudande som är mer attraktivt än konkurrenternas. Genom att arbeta för att tillfredsställa och möta upp behov hos sina befintliga hyresgäster kan fastighetsföretaget bygga upp hållbara relationer som är gynnsamma för båda parter. Kundrelationer är en av de viktigaste delarna i arbetet med vakanser och en nära kontakt är väsentligt för ett fastighetsföretag som vill ha nöjda hyresgäster. Nöjda hyresgäster kan sägas vara grunden till ekonomisk lönsamhet för fastighetsföretaget. Allt eftersom hyresgästernas verksamheter utvecklas eller förändras så uppstår nya behov och därför är efterfrågan på flexibla och anpassningsbara kontorslokaler hög. Det är således viktigt att företaget är lyhört och har en kontinuerlig kontakt med sina hyresgäster för att kunna möta upp de förändrade behoven i tid och på så sätt bibehålla sina hyresgäster. En annan högt efterfrågad egenskap hos kontorslokaler är yteffektivitet som innebär att lokalens yta ska kunna nyttjas fullt ut. Att yteffektiva lokaler efterfrågas allt mer beror på att kostnad per anställd ligger i fokus och hyresgäster vill inte ha en lokal som rymmer kostsamma och oanvändbara ytor. Med grund i vår teori samt i vår empiri har vi kunnat dra slutsatsen att vakans är oundvikligt då det inte går att uppnå en perfekt balans mellan kontorsutbudet och hyresgästernas efterfrågan. En viss grad av vakans behöver dock inte vara negativt då det innebär att fastighetsföretagen har lediga lokaler att erbjuda på hyresmarknaden. Det innebär också att de kan behålla befintliga hyresgäster om det finns en bättre passande lokal att erbjuda då hyresgästen behöver flytta på grund av förändrade behov.

SCB gör en vakansundersökning varje månad, granskningssystemet för undersökningen ska eventuellt ändras till en metod som kallas för significance editing. Med den granskningsmetoden behövs ett jämförelsevärde för att kunna avgöra om enkäten är korrekt besvarad eller om ett värde är misstänkt och behöver granskas ytterligare. Uppsatsens syfte är att genom poissonregression ta fram en bra modell som kan generera detta jämförelsevärde. Ett antal hjälpvariabler togs fram och testades för att se om de passade i poissonregressionen och om de kunde förklara antalet vakanser. De hjälpvariabler som har använts är antal vakanser föregående månad, antal anställda på arbetsstället, dummyvariabel för Sveriges län och månaderna. Metoden testades på två olika branscher, pappersmassaindustrin och metallindustrin. I de resultat som togs fram kan man se att variablerna antal anställda på arbetsstället och antalet vakanser föregående månad alltid blir signifikanta och tillför till att skatta antalet vakanser. Därför kan dessa användas för att skatta ett jämförelsevärde. Län och månader behövs i modellen men det är olika län och månader som blir signifikanta för de två olika branscherna. Generellt kan man dra slutsatsen att antalet vakanser ökar på våren och sommaren. Huruvida metoden går att tillämpa på det ogranskade datamaterialet får vidare undersökningar visa.

Vacancies are an everyday concept in the real estate world and are used frequently in the commercial office leasing market to describe empty premises that awaits a tenant. The concept of natural vacancies is not as recognized, but just as important. This concept aims at the vacancies the market would experience even though it was in an equilibrium state, where supply meets demand. It is at this vacancy level property owners seek to retain in their portfolio to meet future demand and to keep the option to rent to tomorrow's higher rental listings. Differences between the actual and natural vacancy rate occurs because of friction that is created when demand and supply cannot move at the same pace. The frictions arise due to it is time consuming and a costly process to match premises with possible tenants, both for property owners and tenants. Even if there were no costs associated with changing premises or that it would not be a time consuming process, there would still be vacancies in the market due to the fact that it exist more than just one lease period. The concept of natural vacancy rates are not only an important concept to describe frictions or strategies based on the property owner's point of view. According to (Sanderson, Farrelly, & Thoday, 2006)the exact value of the vacancy level will not determine whether or not any given real estate market is at its equilibrium. Rather, it is the difference or gap between the actual and natural vacancy rate that determines the deviations from equilibrium in the rental adjustment process. On the basis of studies on the subject natural and actual vacancy rates is a clear correlation between changes in rental listings and actual vacancies in the market. It is also here, if we assume that there are no changes, we can measure the natural vacancy rate the market consists of. Because the natural vacancy rates are not as readily observable or measurable as the actual vacancy rate is , it requires transparency and a wide information flow to provide the ability to accurately measure it. However, the natural vacancy rate is a very useful tool both for the landlords and tenants at strategic decisions making. If the natural vacancy rate would be as commonly used as the actual market vacancies then the market would become more elastic and the frictions would decrease. The understanding of how the actual vacancies interact with changes in rental listings and what levels of natural vacancies they generate may be an important tool for establishment on the market. It is also useful tool for the understanding of what generates changes in rents when more traditional forecasting tools are struggling with their estimates. Since the purpose of this work is not at all to investigate the natural vacancy rate, it gives us better understanding of what I want to examine in this work . Since the studied articles are using the today generally measured vacancy rate, I will examine how this can be made more specific. I also want to show that all vacancies are not able to explain the changes in rental listings as well. Since no previous studies have been done on this subject, I will first examine what factors seem to explain the perceived quality of a property. Investigation is made with the objective of demonstrating the possibility of dividing the vacancies in the office leasing market after the perceived quality of a property and then also the premises. To simplify the categorization I assume only two different levels of quality, high-quality and low-quality real estate, but also realize that there are more levels of perceived qualities when the term can be considered subjective. After the investigation is made the best explanatory variable is assumed to be used for the leveling of high-and low-quality vacancies. The classification is then used to develop the model for natural vacancies. The study is based on the work hypothesis. High-quality vacancies affect the change of rental listings negatively, while low-quality vacancies do not affect the notes at all. Where the hypothesis is that changes in rental listings better explained and are more affected by high quality vacancies than what low-quality vacancies can. / Vakanser är ett vardagligt begrepp inom fastighetskretsar och används frekvent på den kommersiella kontorshyresmarknaden för att beskriva tomma lokalytor i väntan på en hyresgäst. Begreppet naturliga vakanser är inte lika vedertaget men precis lika viktigt, enligt studier kring ämnet. Detta begrepp syftar till de vakanser marknaden skulle uppleva även fast den befann sig i ett jämviktsläge, där utbud möter efterfrågan. De är den vakansnivå som fastighetsägarna strävar efter att hålla i sitt bestånd för att möta kommande efterfrågan på marknaden och för att behålla optionen att hyra ut till morgondagens eventuellt högre kontorshyror. Skillnader mellan den faktiska och den naturliga vakansnivån förekommer på grund av friktioner som skapas då efterfrågan och utbud inte kan röra sig i samma takt. Friktionerna uppkommer då det tar tid och är en kostsam process att matcha lokaler med hyresgäster, både för fastighetsägarna och för hyresgästerna. Även om det inte skulle finnas några kostnader förenade med att byta lokaler eller att det inte skulle vara en tidskrävande process skulle det finnas vakanser på marknaden då det finns fler än en hyresperiod. Begreppet naturliga vakanser är inte bara ett viktigt begrepp för att beskriva friktioner eller strategier utifrån fastighetsägarens synvinkel. Enligt (Sanderson, Farrelly, & Thoday, 2006) så avgör det exakta värdet av vakansgraden inte om någon given fastighetsmarknad är i jämvikt. Snarare, det är skillnaden eller gapet mellan den faktiska och den naturliga vakansgraden som bestämmer avvikelser från jämvikt i hyresjusteringen. Utifrån studier kring ämnet naturliga och faktiska vakanser finns ett klart samband mellan förändringar i hyror och faktiska vakanser på marknaden. Det är även här, om vi antar att det inte sker några förändringar, som vi kan mäta den naturliga vakansgraden marknaden består av. För de naturliga vakanser är inte alls lika tydligt observerbara eller mätbara som de faktiska vakanserna är, utan förutsätter en transparens och ett brett informationsflöde för att skapa möjligheten att korrekt mäta denna. Dock menar studierna, är de naturliga vakanserna ett mycket användbart verktyg både för fastighetsägare och hyresgäster vid strategiskt viktiga beslut. Om de naturliga vakanserna skulle vara lika vardagligt använt som de faktiska skulle marknaden bli mer elastisk och friktionerna skulle minska. Förståelsen för hur de faktiska vakanserna interagerar med förändringar av hyror och vilka nivåer av naturliga vakanser dessa genererar kan vara ett viktigt verktyg vid etableringar på marknaden. Det är även ett hjälpmedel för förståelsen av vad som genererar förändringar i kontorshyror när mer vedertagna prognosverktyg har svårt med estimeringarna. Då syftet med detta arbete inte är att undersöka den naturliga vakansgraden ger den oss ändå en bättre förståelse för vad jag vill undersöka. Då studerade artiklar använder den generella vakansgraden, vill jag undersöka hur denna kan göras mer specifik. Jag vill även visa på att alla vakanser inte alls förmår att förklara förändringar i kontorshyror lika bra. Då inga tidigare studier har gjorts kring ämnet undersöker jag först vilka faktorer som verkar för att kunna förklara den upplevda kvalitén av en fastighet. Undersökning görs med målet att visa på en möjlighet till att dela in vakanser på kontorshyresmarknaden efter den upplevda kvalitén av en fastighet och då även dess lokaler. För att förenkla indelningen antar jag endast två olika klasser av kvalitet, högkvalitativa och lågkvalitativa fastigheter, men inser även att det finns fler nivåer av upplevda kvalitéer då begreppet kan anses subjektivt. Efter undersökningen gjorts antas den bäst förklarande variabeln för att användas till den indelningen av hög- respektive lågkvalitativa vakanser. Indelningen används därefter för att utveckla modellen för naturliga vakanser. Undersökningen grundar sig i arbetets hypotes. Högkvalitativa vakanser påverkar förändringen av kontorshyror negativt medan lågkvalitativa vakanser inte påverkar förändringarna alls. Där hypotesen är att förändringar av hyresnoteringar förklaras bättre och påverkas mer av högkvalitativa vakanser än vad lågkvalitativa vakanser förmår.

Syftet med denna uppsats är att empiriskt testa Browns jämviktsmodell, genom att på regional nivå i huvudsak undersöka relationen mellan flöden av arbetskraft och arbetslöshet. Uppsatsen testar även för fler variabler för regionala karaktäristika som i tidigare litteratur används för att förklara regional arbetslöshet. Med hjälp av poolad regression och upprepade tvärsnitt erhålls varierande resultat för observationsperioden 2007-2011. Den årsvisa variationen i resultatet är tydlig dels genom signifikansen hos de årsvisa intercepten i regressionen baserad på poolad data, men också på hur koefficienter varierar i de upprepade tvärsnitten. Detta leder oss till slutsatsen att Browns jämviktsmodell varierar i hur väl den fungerar empiriskt över observationsperioden. En trolig orsak till de varierande resultaten är den exogena chocken, finanskrisen, som nådde Sverige år 2008.

I slutet av år 2016 hade Norrköping dubbelt så hög arbetslöshet än Linköping, trots att kommunerna har många likheter och att det endast skiljer 4 mil mellan städerna. För att analysera huruvida matchningseffektiviteten skiljer sig åt mellan landet som helhet och kommunerna Norrköping och Linköping har nationella beveridgekurvor för Sverige, samt lokala beveridgekurvor för Norrköping och Linköping skapats. Minsta kvadratmetoden med fixa effekter och robusta standardfel används med näst intill alla Sveriges kommuner för att skatta den långsiktiga jämviktsrelationen mellan arbetslöshet och vakansgrad med arbetskraftens rörlighet, invandring och månatliga säsongsvariationer som kontrollvariabler. Beveridgekurvorna som skapats för Sverige, Norrköping och Linköping visar ett liknande mönster under merparten av åren från 1995. Matchningseffektiviteten har gått från en sämre matchning till en bättre, men efter den finansiella krisen 2009 återhämtade sig Linköping till en bättre matchning när Norrköping samt Sverige stagnerade på en hög arbetslöshet samt en hög vakansgrad. Regressionen skattar en jämviktsrelation mellan arbetslöshet och vakansgrad och visar ett negativt samband mellan de två. Ett högt utbyte av arbetskraft, genom in- och utpendling, samt invandring har en tilltagande effekt på arbetslösheten.

Det här arbetet syftar till att belysa butiksdöden och det pågående detaljhandelsskiftet som handlingsutrymme att närma sig en mer rättvis fördelning av stadskärnans rum. I arbetet problematiseras rådande strukturer kring att stadskärnans innehåll fokuserar på konsumtion. Utifrån studiens teoretiska perspektiv avser studien att se detaljhandelsskiftet som ett potentiellt tillfälle att utmana dessa strukturer. Genom att upplåta några av stadskärnans vakanta bottenvåningslokaler till icke-kommersiella verksamheter vill vi peka på att det finns en möjlighet att inkludera fler i stadskärnan, vilket medför en något mer rättvis fördelning av stadskärnans rum. Studien fokuseras till att belysa relationen mellan planerare och andra stadsutvecklingsaktörer och deras respektive handlingsutrymme att motverka vakanta bottenvåningslokaler för utvecklingen av en levande stadskärna. I studien används konstruktivistisk grundad teori för att koda och analysera olika stadsutvecklingsaktörers verklighetsbilder och beskrivningar, vilket använts för att producera empirinära förklaringar kring användningen av stadskärnans bottenvåningslokaler och stadsutvecklingsaktörers handlingsutrymme. Utifrån Kristianstads stadskärna som forskningsobjekt har en teoretisk modell konstruerats som visuellt kan förklara dessa verklighetsbilder och beskrivningar i relation till studiens teoretiska perspektiv. Detta sker i avsikt att kritiskt diskutera bottenvåningslokalernas roll i staden och hur de kan användas för att stärka stadskärnan som demokratiskt rum. När det gäller bottenvåningslokalernas användning påvisar studien att fastighetsägarna innehar det största och mest direkta handlingsutrymmet. Dock understryker studien att planerare och andra stadsutvecklingsaktörer har möjlighet att påverka utvecklingen och användningen genom samverkan. Den teoretiska modellen påvisar en kommersiell låsning som begränsar stadsutvecklingsaktörers handlingsutrymme. Utöver att begränsa användningen av stadskärnans bottenvåningslokaler kan denna låsning hävdas begränsa vilka stadsutvecklingsaktörer som samverkar i frågor om stadskärnans utveckling. Genom en breddad samverkan mellan stadsutvecklingsaktörer, där planeraren kan ta en mer aktiv roll, kan en variation av användningar lyftas vilket kan bidra till en mer rumsligt rättvis fördelning i stadskärnan.

Vakansgraden på kontorslokaler i Malmö har traditionellt sett alltid varit hög och legat omkring 15 %. Enligt NewSec Nordic City Report spring 2006 uppgår vakansgraden till 16 % på kontorsfastigheter i Malmö city. Störst vakansgrad finner man i de gamla fastigheterna som har vakanser på uppåt 25 %. Vårt syfte med denna uppsats är att analysera och undersöka vilka strategier fastighetsföretagen, som äger och förvaltar kontorsfastigheter i centrala Malmö, har för att sänka vakansgraden. Det vi har kommit fram till är att företagen ser på kontorsvakanserna i city på olika sätt, beroende på sina individuella situationer och affärsidéer. Fastighetsföretagen som har stora vakanser på de kontor i city som de förvaltar är de som anser att situationen är allvarligast. De som har en lägre vakansbild tenderar att se vakanserna som en naturlig och ofrånkomlig del av marknaden. De företag som arbetar med projektutveckling av lokaler tenderar att se vakanserna som möjligheter, vilka kan exploateras. Vårt resultat visar även att det som orsakar vakanserna bland kontor i Malmö city är bland annat konkurrensen från nybyggda kontor i stadsdelen Västra Hamnen. Även om det finns vakanser i Västra Hamnen har dessa moderna kontor egenskaper som kontoren i city har svårt att konkurrera med, vilket gör att dessa ter sig omoderna i jämförelse. Det finns emellertid kontor i city som är så pass omoderna att de inte går att bygga om till moderna kontor och heller inte går att hyra ut i befintligt skick och dessa lokaler måste man, förr eller senare, göra något åt. Det alternativ som ligger närmast till hands i dessa situationer är att bygga om dem till bostäder, även om detta innebär stora investeringar. / The vacancy rate among office premises in Malmö has by tradition always been high, with levels at approximately 15 %. According to NewSec Nordic City Report spring 2006 the vacancy rate amounts to 16 % among office premises in Malmö city. The greatest vacancy rate is to be found in the older properties with vacancy rates at about 25 %. Our purpose with this essay is to analyze and examine which strategies the real estate companies, that own and manage office premises in Malmö city, have to lower the vacancy rate. What we have concluded is that the real estate companies view the vacancies in the city area in different ways, depending on their individual situations and business philosophies. Companies in the business of property management which have great vacancies among their office premises in the city area are the ones who find the situation to be the most serious, while the companies with a lower overall vacancy rate tend to see the vacancies as a natural and inevitable part of the real estate market. The companies who work with project development of office premises tend to see the vacancies as opportunities, which can be exploited.What causes the vacancies among office premises in the city area is among other things the competition from newly built offices in the Västra Hamnen (Western Harbour) area. These modern offices have features that the offices in the city area have a hard time competing with, which makes them seem old fashioned in comparison. There are however offices in the city area which are so outdated that they cannot be converted to modern offices and cannot be rented in their current shape and these premises have to be, sooner or later, dealt with. The alternative closest at hand in these situations is to convert them to residential properties, even if this means great investments.

<p>Kunddriven fastighetsförvaltning handlar om att bostadsföretag i sin strävan efter att utvecklas, bör förändra sin service och värna om sina kunder, det vill säga sätta hyresgästerna i fokus. För att lyckas som bostadsföretag måste verksamheten inriktas på det som är viktigast för hyresgästen och det är enligt kundundersökningarna trygghet. Att sätta kunden i centrum blir allt viktigare, men hur kan bostadsföretag kombinera det med en effektiv ekonomisk förvaltning?</p><p>Ett arbetssätt för att skapa trygghet är brottsförebyggande åtgärder, eller situationell brottsprevention som det också kallas. Det handlar om att minska antalet gynnsamma brottstillfällen och att ta bort vinningen med att begå brott. Fastighetsförvaltning är ett vågspel av uppoffringar och prestationer som ger olika ekonomiska konsekvenser, vilket gör att bostadsföretagen måste vara noggranna i sina avvägningar av vad de ska satsa på.</p><p>Denna studie syftar till att redogöra för hur bostadsföretag har identifierat lönsamhet i att arbeta med att skapa trygghet i sina bostadsområden genom frågeställningen: <em>Hur kan kunddriven fastighetsförvaltning skapa värde i allmännyttiga bostadsföretag? </em>För att kunna svara på frågan användes variablerna omflyttning, skadegörelse och vakanser. Studien har utförts kvalitativt med intervjuer i fem allmännyttiga bostadsföretag, spridda över landet. <em></em></p><p>Undersökningen visar att resultaten har haft stor variation mellan företagen. Några kan se minskningar i skadegörelsen, andra ser att omflyttningarna har minskat. Gemensamt för företagen i undersökningen är dock att samtliga satsar mycket på trygghetsskapande åtgärder och företagen menar att de gör det för att hyresgästerna ska trivas och stanna kvar.</p>

Kunddriven fastighetsförvaltning handlar om att bostadsföretag i sin strävan efter att utvecklas, bör förändra sin service och värna om sina kunder, det vill säga sätta hyresgästerna i fokus. För att lyckas som bostadsföretag måste verksamheten inriktas på det som är viktigast för hyresgästen och det är enligt kundundersökningarna trygghet. Att sätta kunden i centrum blir allt viktigare, men hur kan bostadsföretag kombinera det med en effektiv ekonomisk förvaltning? Ett arbetssätt för att skapa trygghet är brottsförebyggande åtgärder, eller situationell brottsprevention som det också kallas. Det handlar om att minska antalet gynnsamma brottstillfällen och att ta bort vinningen med att begå brott. Fastighetsförvaltning är ett vågspel av uppoffringar och prestationer som ger olika ekonomiska konsekvenser, vilket gör att bostadsföretagen måste vara noggranna i sina avvägningar av vad de ska satsa på. Denna studie syftar till att redogöra för hur bostadsföretag har identifierat lönsamhet i att arbeta med att skapa trygghet i sina bostadsområden genom frågeställningen: Hur kan kunddriven fastighetsförvaltning skapa värde i allmännyttiga bostadsföretag? För att kunna svara på frågan användes variablerna omflyttning, skadegörelse och vakanser. Studien har utförts kvalitativt med intervjuer i fem allmännyttiga bostadsföretag, spridda över landet. Undersökningen visar att resultaten har haft stor variation mellan företagen. Några kan se minskningar i skadegörelsen, andra ser att omflyttningarna har minskat. Gemensamt för företagen i undersökningen är dock att samtliga satsar mycket på trygghetsskapande åtgärder och företagen menar att de gör det för att hyresgästerna ska trivas och stanna kvar.

Denna licentiatavhandling handlar om lediga hyreslägenheter. I avhandlingens första del beskrivs och analyseras dels hur problemet med lediga lägenheter ser ut på den svenska bostadshyresmarknaden under åren 1990-1994 och dels hur problemet hanteras av svenska kommunala bostadsföretag. Dataunderlaget har insamlats via enkäter och hämtats från offentlig statistik. I avhandlingens andra del görs en litteraturundersökning som leder vidare till en bestämning av begrepp, relevanta att använda vid teoretiska analyser av vakansgrader på en marknad. Resultaten i den första delen visar att de lediga lägenheterna på bostadshyresmarknaden koncentrerats till vissa delmarknader. Lägenheterna karakätiseras av egenskaper som gör dem oattraktiva på marknaden, alternativt för dyra. Företagen hanterar problemet lediga lägenheter på sätt som kan försklaras av marknadsmodellen monopol, nämligen genom prisanpassningari form av prisdiskriminaering och kvantitetsanpassningar i form av rivning. Rivning har använts i oväntat stor omfattning, ca 3% av företagens bestånd har rivits under den undersökta perioden. Sänkt hyra har inget smaband med efterfrågeförändringar, däremot med utbudsförändringar i form av ökad konkurrens. Flera resultat av den statistiska analysen pekar spledes mot att marknadsstrukturen har betydelse för att förutsäga hur de kommunala bostadsföretagen kommer att agera i situationer som kräver pris- eller kvantitetsanpassningar. Företagen har också använt sig av olika slag av kortsiktiga kvantitetsanpassningar, vilket är intressant ur teoretisk synpunkt därför att man inte bruka r tala om kvantitetsanpassningar på kort sikt. Genomgången av vetenskaplig litterautr i anhandlingens andra del, visar att begreppet naturlig vakansgrad är ett etablerat teoretiskt begrepp men att det hittills varken är entydgit definierat eller entydigt använt. För att råda bot på detta göra en bestämning och komplettering av de begrepp som används för att analysera vakanser med metodiken kvalitativ komparativ statik. Begreppen är gilitga både för marknadsmodellen perfekt konkurrens och marknadsmodellen monopolitsisk konkurrens och enheterna kan vara antal lägenheter såväl som antal veckor. / This licentiate thesis treats the problem of vacancies in the rental housing market. THe first part of the thesis consists of an empirical study aimed at enlighten how the vacancies are handled by Swedish Municipal Housing Companies between the years 1990 and 1994. THe data is collected through a postal survey which was sent to a choice of Swedish Municipal Housing Companies, namely those companies with a high overall vacancy rate so that it could be expected that these companies have a vacancy problem. The results of the survey is structured in a way that make them possible to relate to economic theory and conduct an analysis in terms of what kinds of adjustments have been made by the companies as a response to exogenic changes on the local housing market. IN a descriptive part of the results, it becomes clear that housing vacancies are concentrated to certain submarkets, which means that on these submarkets the vacancy rate can be very high. The submarkets are characteristically neighbourhoods built either during the sities, the so called million homes programme, which often means a less attractive location or appearence, or neighbourhoods built later which often means high rents. The companies handle the vacancies in a way that can be explained by the market models monopolistic competition as well as monopoly. Price adjustments are conducted as different forms of price discrimination, for instance lower rents for young people. THe companies have demolished apartments, which is a quantity adjustment. Demolitions have been used to a surprisingly great extent. Three percent of the total stock of these companies has been demolished during a period of five years. THe statistical analysis shows that a lowered rent has no connection with changes in demand bur it has connection with changes in supply in fomrs of an increased number of apartments in nearby substitute markets, for instance an increase of condominiums and rental apartments owned by other municipal housing companies. Several results of the statistical analyses implies that the market structure is of importance when predicting how a municipal housing company will act in situations demanding price- or quantity adjustments. A theoretically interesting result is that the companies have invented different forms of short-run quantity adjustments, for instance locking one bedroom in a two-bedroom apartment and lease it as a one-bedroom apartment. Among theorists there are different opinions on whether the short run supply curve for housing is fixed or not. The findings here could be an argument against a fixed short run supply curve. The second part of the thesis consists of a literature study. In analysing wellknown papers on vacancies it is found that although "the natural vacancy rate" is an established concept there is need for a definition. Therefore the concept is analysed and defined. Five related vacancy concepts are suggested: 1) observed vacancy rate, 2) natural vacancy rate in short run equilibrium, 3) deviation of vacancy rate in short run equilibrium, 4) natural vacancy rate in long run equilibrium and 5) deviation of natural vacancy rate in long run equilibrium. These concepts are useful in analysing vacancies whether the units are number of apartments or number of weeks. To measure vacancies in time is of great importance to be able to analyse vacancy persistence. / <p>QC 20151216</p>