<p>Syftet med uppsatsen är att undersöka hur bostadsföretags finansiering ser ut samt om,</p><p>och i så fall på vilket sätt, finansieringen skiljer sig mellan allmännyttiga och privata</p><p>bostadsföretag. Undersökningen har gjorts genom öppna telefonintervjuer med tio</p><p>bostadsföretag med främst bostäder i innehavet. Fem av företagen är allmännyttiga och</p><p>fem är privata. Eftersom det är bostadsbolagens situation i dagsläget som undersöks är</p><p>studien i första hand beskrivande och eftersom det är förhållandet vid en viss tidpunkt</p><p>som undersöks är det en tvärsnittsstudie som genomförs. I teoriavsnittet redogörs kort</p><p>för relevant investeringsteori medan tyngden lagts på finansieringsteorin.</p><p>Undersökningen visar att både allmännyttiga och privata bostadsföretag har en varierad</p><p>låneportfölj och de flesta använder sig av både intern och extern finansiering. De</p><p>vanligaste finansieringsformerna är lån från bank och återinvestering av kassaflöde. Det</p><p>sistnämnda beror på att företagen blivit mer stabila och idag kan finansiera sina</p><p>investeringar med det egna kassaflödet i större utsträckning. Samtidigt anses banklån</p><p>generellt vara en fördelaktig finansieringsform. Finansieringskällorna har förändrats</p><p>något över tid och företagen använder sig idag av fler typer av finansiering än tidigare.</p><p>För vissa allmännyttiga företag har internbanker införts.</p><p>Skillnaderna i finansieringsmöjligheter ligger i större utsträckning i företagens storlek</p><p>än i ägandeformen. Större företag kan dra nytta av billigare finansieringskällor som de</p><p>mindre inte har möjlighet till, exempelvis obligationslån och värdepapperisering.</p><p>Fördelar för allmännyttan gentemot privata bostadsföretag är att de allmännyttiga</p><p>företagen har stabila fastighetsbestånd över tid och har en kommunal borgen, vilket ger</p><p>en trygghet för långivarna. Stora allmännyttiga företag kan dessutom använda sig av</p><p>internbanker som ger mer förmånlig ut- och inlåning. Teoretiskt innebär internbanken</p><p>fördelar, men i dagsläget uttrycker inte bostadsföretagen detta som en speciellt stor</p><p>skillnad. Anledningen kan vara att marknaden i dagsläget är gynnsam för alla</p><p>bostadsföretag, till exempel när det gäller att få fördelaktiga lån. Privata bostadsföretag</p><p>använder över lag något mer riskfyllda finansieringsformer så som aktier, fonder och</p><p>obligationslån.</p>

Syftet med uppsatsen är att undersöka hur bostadsföretags finansiering ser ut samt om, och i så fall på vilket sätt, finansieringen skiljer sig mellan allmännyttiga och privata bostadsföretag. Undersökningen har gjorts genom öppna telefonintervjuer med tio bostadsföretag med främst bostäder i innehavet. Fem av företagen är allmännyttiga och fem är privata. Eftersom det är bostadsbolagens situation i dagsläget som undersöks är studien i första hand beskrivande och eftersom det är förhållandet vid en viss tidpunkt som undersöks är det en tvärsnittsstudie som genomförs. I teoriavsnittet redogörs kort för relevant investeringsteori medan tyngden lagts på finansieringsteorin. Undersökningen visar att både allmännyttiga och privata bostadsföretag har en varierad låneportfölj och de flesta använder sig av både intern och extern finansiering. De vanligaste finansieringsformerna är lån från bank och återinvestering av kassaflöde. Det sistnämnda beror på att företagen blivit mer stabila och idag kan finansiera sina investeringar med det egna kassaflödet i större utsträckning. Samtidigt anses banklån generellt vara en fördelaktig finansieringsform. Finansieringskällorna har förändrats något över tid och företagen använder sig idag av fler typer av finansiering än tidigare. För vissa allmännyttiga företag har internbanker införts. Skillnaderna i finansieringsmöjligheter ligger i större utsträckning i företagens storlek än i ägandeformen. Större företag kan dra nytta av billigare finansieringskällor som de mindre inte har möjlighet till, exempelvis obligationslån och värdepapperisering. Fördelar för allmännyttan gentemot privata bostadsföretag är att de allmännyttiga företagen har stabila fastighetsbestånd över tid och har en kommunal borgen, vilket ger en trygghet för långivarna. Stora allmännyttiga företag kan dessutom använda sig av internbanker som ger mer förmånlig ut- och inlåning. Teoretiskt innebär internbanken fördelar, men i dagsläget uttrycker inte bostadsföretagen detta som en speciellt stor skillnad. Anledningen kan vara att marknaden i dagsläget är gynnsam för alla bostadsföretag, till exempel när det gäller att få fördelaktiga lån. Privata bostadsföretag använder över lag något mer riskfyllda finansieringsformer så som aktier, fonder och obligationslån.

Den tilltagande bristen på tillgängliga bostäder påverkar på lång sikt förutsättningarna för den ekonomiska tillväxten i Sverige. Genomförandet av nyproduktion fyller därmed en viktig roll i den ekonomiska välfärden. Ur ett företagsekonomiskt perspektiv ses den höga efterfrågan på bostäder som en intressant investeringsmöjlighet. Syftet med denna studie är därmed att undersöka och analysera hur investeringsprocessen vid nyproduktion av hyreslägenheter ser ut i kommunala bostadsföretag samt att identifiera vilka faktorer som påverkar investeringsprocessen. Denna studie har en deduktiv ansats och har genomförts som en fallstudie. Sex fallföretag har medverkat. Datainsamling har skett genom kvalitativa semistrukturerade intervjuer samt analys av årsredovisningar och ägardirektiv. Det empiriska materialet har analyserats tematiskt i förhållande till studiens referensram. Resultatet visar att det finns stora likheter mellan fallföretagens investeringsprocess och teoretiska investeringsmodeller. Studien visar därtill att investeringskalkyler är helt avgörande för fallföretagens investeringsbeslut. Slutligen kan nämnas att det tydligaste resultatet som framkom i denna studie är att det finns ett stort antal faktorer som i olika omfattning påverkar nyproduktion av hyreslägenheter. Uppsatsen bidrar till en ökad förståelse i anknytning till hur kommunala bostadsföretag agerar i investeringsprocessen vid nyproduktion av hyreslägenheter. Uppsatsen belyser även hur investeringsunderlag används i fallföretagen. Denna undersökning styrker tidigare forskning gällande faktorer som påverkar investeringsprocessen samt tillför därigenom ytterligare empiriskt bevis för betydelsen av dessa. Fortsatt forskning kan ha till syfte att utreda varför bostadsföretag använder olika investeringskalkyler och lönsamhetsmått. Ett annat förslag är att generalisera viktiga faktorer samt förklara varför dessa faktorer påverkar investeringsprocessen. Ytterligare ett förslag till vidare forskning är att kartlägga den teoretiska kompetensen hos beslutsfattare inom bostadsföretag, med fokus på företagsekonomiska begrepp.

Syfte: Syftet med uppsatsen är att undersöka på vilket sätt allmännyttiga bostadsföretags redovisningar har blivit påverkade av lagen om hållbarhetsredovisning. Särskilt vill vi skapa en förståelse för hur balansen ser ut mellan de tre dimensionerna. Vår förhoppning är att studiens resultat ska bidra till en förståelse kring varför hållbarhetsredovisningar ser ut som de gör. Metod: Vi har använts oss av en kvalitativ metod och en abduktiv forskningsansats. För att få en djupare förståelse av ämnet genomfördes åtta semistrukturerade intervjuer med de ansvariga för hållbarhetsredovisningen i olika allmännyttiga bostadsföretag. Slutsats: Vi har kommit fram till att lagen om hållbarhetsredovisning har haft en stor inverkan på redovisningen inom de allmännyttiga bostadsföretagen. Det har lett till att ett behov av en gemensam standard för framtagningen av en hållbarhetsredovisning har uppstått. Under studien framkom det även att den sociala dimensionen av hållbarhet är mer framträdande vilket har lett till en obalans mellan de tre dimensionerna.

No description available.

<p>Abstract</p><p>This paper is about how the future picture of the public housing sector in Stockholm (capital of Sweden) may look like. It will focus on how these companies need to develop to be able to handle future threats. A recent bill proposed by the government will make it possible for right of tenancy owners to reorganize their tenancy right to tenant-ownership, without permission from county administration. This bill will most likely be approved. This increases the risk/possibilities that large parts of the public housing sector in the inner city may disappear. This will make the public housing sector in Stockholm less attractive.</p><p>The questions how the public housing sectors run its business and what its goals should be have always been discussed. This paper will from an organizational perspective describe the role of public housing in Sweden. It will also discuss possible development of the public housing sector, how the bill may affect the public housing sector and which related tasks these companies work with today.</p><p>This paper will also describe the importance of working with strategic marketing and which problems non-profit companies have had in the past in this area. Research has shown that these companies often in their marketing try to aim at all people. Historical this has shown to be a non successful approach. Therefore working with segmentation has become more and more important to companies. The paper shows that this also is the case in Stockholm’s public housing sector and will show areas were the strategic work with segmentation can be improved.</p><p>To make this paper as reliable as possible interviews with market responsibility persons who work in the public housing sector in Stockholm were made. These interviews made it possible to compare the theoretical starting-point with the reality in these companies and show were the lack in there organizations are.</p><p>One of the results this study will show is that the public housing companies in Stockholm run their business in a less strategic way. Today’s public housing companies often wait until problems appear before they try to obstruct it. This paper claims that one of the reasons for this way of dealing with changes in the environment has to do with the companies political steering.</p><p>In conclusion of this paper it will be discussed how the future of the public housing sector in Stockholm may look like and in what way its organizations need to change direction. Points will also be made on some of the things that must be taken care of if public housing in the future wants to stay as an attractive alternative on the housing market. Today’s activity makes it hard to think in longer terms and act strategic. According to the paper this depends a great deal on their political steering and how changes in politics can redirect the company’s whole activity. This makes the employees in these companies less enthusiastic to think in long terms.</p><p>Why work in a strategic way when the focus can change the next day? The paper argues that there need to be a change in how Stockholm’s public housing sector works today if they want to stay competitive in the future.</p>

<p>Syfte:</p><p>Enligt IAS 40 ska noterade bolag fastställa det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna på balansdagen. De allmännyttiga bostadsföretagen är inte noterade. Deras ekonomiska rapporter styrs av delvis andra redovisnings- och värderingsregler än de regler som gäller för de noterade bolagen. Den grundläggande problemställningen är vilka regler som gäller för de allmännyttiga bostadsföretagens redovisning av fastigheters värden samt hur dessa värden redovisas och beskrivs i företagens årsredovisningar.</p><p>Syftet med uppsatsen är att väcka uppmärksamhet avseende vissa frågor relaterade till värdering av fastigheter i allmännyttiga bostadsföretag</p><p>Metod:</p><p>Problemställningen har resulterat i att jag har valt en beskrivande och explorativ ansats där förutsättningarna för generalisering är begränsade. Undersökningens uppläggning har inriktats mot djup i ställer för bredd. Den har givits en så kallad intensiv inriktning. Kvalitativ metod har tillämpats.</p><p>Data har insamlats genom dokumentundersökning och genom individuell öppen intervju. Intervjuerna har haft samtalsform med avsikt att vara ett komplement till dokumentundersökningen. Dokumentundersökningen har inneburit studium och registrering av information från offentligt tryck, råd och anvisningar från normgivande organ m.fl. och granskning av årsredovisningar.</p><p>Urval av undersökningsenheter och uppgiftslämnare i den empiriska delen har genomförts utifrån principen – mest lämpad för att belysa problemställningen.</p><p>Resultat och slutsats:</p><p>Undersökningen har visat att viss oklarhet råder ifråga om gällande normer för redovisning och värdering. Pågående normgivningsprojekt inom bokföringsnämnden avser att ge ökad tydlighet. Från undersökningens empiriska del noteras att de större bolagen genomför en systematisk och periodisk värdering. Information från övriga mindre bolag visar inte att lagens krav följs vad avser prövning av redovisade värden mot verkliga värden.</p><p>Förslag till fortsatt forskning:</p><p>Brist på information hos de flesta bolag om prövning av redovisade värden mot verkliga värden kan tyda på att det döljs betydande nedskrivningsbehov inom flera bolag. Att blottlägga dessa nedskrivningsbehov skulle i många fall innebära nödvändiga kapitaltillskott för att undvika obestånd. Inför detta väljer styrelse och revisorer att ligga lågt i värderingsfrågan.</p><p>Uppsatsens bidrag:</p><p>Uppsatsen kan med fördel studeras av styrelse och revisorer verksamma inom små och medelstora allmännyttiga bostadsföretag.</p> / <p>Title:</p><p>Valuation of real estate in public housing companies</p><p>Aim:</p><p>According to the IAS 40 listed companies shall establish the true value of their administrative real estates on the balance date. Public housing companies are not listed. Their financial reports are partly governed by other accounting and valuation regulations than those that apply to listed companies. The fundamental question for this thesis is which regulations that apply to the valuation of real estates for public housing companies and how the valuation is described and presented in the annual reports of the companies.</p><p>The purpose of this thesis is to draw attention to certain issues related to the valuation of properties in public housing companies.</p><p>Method:</p><p>The fundamental question for this thesis has made me choose a descriptive and explorative approach where the conditions for generalization are limited. The investigation is aimed in depth rather than mass. It has been given a so called intensive direction. A qualitative method has been used.</p><p>Data has been collected through documents review and by individual open interviews. The interviews have been of a conversational character with intent of being a compliment to the documents review. The document review has been based on public press, regulations from normative authorities and annual reports.</p><p>The selection of objects and source of information in the empirical part has been implemented on the basis of the principal – most suitable for illustrating the fundamental problem.</p><p>Result and Conclusions:</p><p>The investigation has shown that there is a certain amount of ambiguity concerning the norms of accounting and valuation. A present project within the Swedish Accounting Standards Board aims to obtain increased clarity.</p><p>In the study’s empirical part it shall be noted that larger companies carry out a systematic and periodic valuation.</p><p>Information given by smaller company’s does not show that the requirements in laws are fulfilled, concerning portrayed values to true values.</p><p>Suggestions for future research:</p><p>Most company’s lack information concerning examination of presented values compared to real values. This can indicate that many companies could conceal significant means of write downs. Exposure of these would in many cases mean a necessary infusion of capital in order to avoid insolvency. With this in mind, the board and accountants choose to lie low when it comes to the question of valuation.</p><p>Contribution of the thesis:</p><p>The board of directors as well as auditors within small and medium size public housing companies can benefit from studying this paper.</p><p>Key words:</p><p>Public housing, municipal real estate company, real estate, valuation, accounting.</p>

<p>Syftet med uppsatsen är att beskriva och analysera sociala insatser för hemlösa i en mindre kommun med avseende på olika aktörers insatser och om det sker någon samverkan mellan olika verksamheter. Frågeställningar som jag har ställt är: Hur ser olika aktörer på gruppen hemlösa? Vilka mål har aktörerna för de insatser som görs i förhållande till gruppen hemlösa? Hur arbetar olika aktörer konkret med hemlösas situation? Vilka är vägarna till framgång när det gäller arbetet med hemlösa? Metoden som studien utgick ifrån är en explorativ studie med syfte att fånga upp de intressenter som är intressanta inför en fördjupad studie. I den fördjupade studien intervjuade jag två privata bostadsbolag, två trossamfund och enhetschefen för socialtjänsten i Gläntans kommun. Studien har kommit fram till att ett trossamfund har en målsättning för hemlösa som kommer till deras behandlingshem. Socialtjänstens mål för hemlösa är att alla skall ha en bostad. De andra aktörerna har inga mål för hemlösa i kommunen. Det finns bostadsbolag i kommunen som erbjuder hemlösa en bostad, trossamfunden har öppen verksamhet, en daglig verksamhet för hemlösa och kan erbjuda stöd och samtal. Kommunens verksamhet består av fyra boenden och tre olika dagliga verksamheter. Vägarna till framgång med arbetet med hemlösa är att det finns ett fungerande samarbete mellan socialtjänst, bostadsbolag och även Allmännyttan och andra aktörer i samhället som trossamfund och ideella föreningar som arbetar med hemlösa. Vidare är det positivt om hemlösa kan välja mellan olika verksamheter att vända sig till så att de får komma dit där de känner att de är välkomna och kan få motivation till att komma ur sin hemlöshet.</p>

Abstract This paper is about how the future picture of the public housing sector in Stockholm (capital of Sweden) may look like. It will focus on how these companies need to develop to be able to handle future threats. A recent bill proposed by the government will make it possible for right of tenancy owners to reorganize their tenancy right to tenant-ownership, without permission from county administration. This bill will most likely be approved. This increases the risk/possibilities that large parts of the public housing sector in the inner city may disappear. This will make the public housing sector in Stockholm less attractive. The questions how the public housing sectors run its business and what its goals should be have always been discussed. This paper will from an organizational perspective describe the role of public housing in Sweden. It will also discuss possible development of the public housing sector, how the bill may affect the public housing sector and which related tasks these companies work with today. This paper will also describe the importance of working with strategic marketing and which problems non-profit companies have had in the past in this area. Research has shown that these companies often in their marketing try to aim at all people. Historical this has shown to be a non successful approach. Therefore working with segmentation has become more and more important to companies. The paper shows that this also is the case in Stockholm’s public housing sector and will show areas were the strategic work with segmentation can be improved. To make this paper as reliable as possible interviews with market responsibility persons who work in the public housing sector in Stockholm were made. These interviews made it possible to compare the theoretical starting-point with the reality in these companies and show were the lack in there organizations are. One of the results this study will show is that the public housing companies in Stockholm run their business in a less strategic way. Today’s public housing companies often wait until problems appear before they try to obstruct it. This paper claims that one of the reasons for this way of dealing with changes in the environment has to do with the companies political steering. In conclusion of this paper it will be discussed how the future of the public housing sector in Stockholm may look like and in what way its organizations need to change direction. Points will also be made on some of the things that must be taken care of if public housing in the future wants to stay as an attractive alternative on the housing market. Today’s activity makes it hard to think in longer terms and act strategic. According to the paper this depends a great deal on their political steering and how changes in politics can redirect the company’s whole activity. This makes the employees in these companies less enthusiastic to think in long terms. Why work in a strategic way when the focus can change the next day? The paper argues that there need to be a change in how Stockholm’s public housing sector works today if they want to stay competitive in the future.

Syfte: Enligt IAS 40 ska noterade bolag fastställa det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna på balansdagen. De allmännyttiga bostadsföretagen är inte noterade. Deras ekonomiska rapporter styrs av delvis andra redovisnings- och värderingsregler än de regler som gäller för de noterade bolagen. Den grundläggande problemställningen är vilka regler som gäller för de allmännyttiga bostadsföretagens redovisning av fastigheters värden samt hur dessa värden redovisas och beskrivs i företagens årsredovisningar. Syftet med uppsatsen är att väcka uppmärksamhet avseende vissa frågor relaterade till värdering av fastigheter i allmännyttiga bostadsföretag Metod: Problemställningen har resulterat i att jag har valt en beskrivande och explorativ ansats där förutsättningarna för generalisering är begränsade. Undersökningens uppläggning har inriktats mot djup i ställer för bredd. Den har givits en så kallad intensiv inriktning. Kvalitativ metod har tillämpats. Data har insamlats genom dokumentundersökning och genom individuell öppen intervju. Intervjuerna har haft samtalsform med avsikt att vara ett komplement till dokumentundersökningen. Dokumentundersökningen har inneburit studium och registrering av information från offentligt tryck, råd och anvisningar från normgivande organ m.fl. och granskning av årsredovisningar. Urval av undersökningsenheter och uppgiftslämnare i den empiriska delen har genomförts utifrån principen – mest lämpad för att belysa problemställningen. Resultat och slutsats: Undersökningen har visat att viss oklarhet råder ifråga om gällande normer för redovisning och värdering. Pågående normgivningsprojekt inom bokföringsnämnden avser att ge ökad tydlighet. Från undersökningens empiriska del noteras att de större bolagen genomför en systematisk och periodisk värdering. Information från övriga mindre bolag visar inte att lagens krav följs vad avser prövning av redovisade värden mot verkliga värden. Förslag till fortsatt forskning: Brist på information hos de flesta bolag om prövning av redovisade värden mot verkliga värden kan tyda på att det döljs betydande nedskrivningsbehov inom flera bolag. Att blottlägga dessa nedskrivningsbehov skulle i många fall innebära nödvändiga kapitaltillskott för att undvika obestånd. Inför detta väljer styrelse och revisorer att ligga lågt i värderingsfrågan. Uppsatsens bidrag: Uppsatsen kan med fördel studeras av styrelse och revisorer verksamma inom små och medelstora allmännyttiga bostadsföretag. / Title: Valuation of real estate in public housing companies Aim: According to the IAS 40 listed companies shall establish the true value of their administrative real estates on the balance date. Public housing companies are not listed. Their financial reports are partly governed by other accounting and valuation regulations than those that apply to listed companies. The fundamental question for this thesis is which regulations that apply to the valuation of real estates for public housing companies and how the valuation is described and presented in the annual reports of the companies. The purpose of this thesis is to draw attention to certain issues related to the valuation of properties in public housing companies. Method: The fundamental question for this thesis has made me choose a descriptive and explorative approach where the conditions for generalization are limited. The investigation is aimed in depth rather than mass. It has been given a so called intensive direction. A qualitative method has been used. Data has been collected through documents review and by individual open interviews. The interviews have been of a conversational character with intent of being a compliment to the documents review. The document review has been based on public press, regulations from normative authorities and annual reports. The selection of objects and source of information in the empirical part has been implemented on the basis of the principal – most suitable for illustrating the fundamental problem. Result and Conclusions: The investigation has shown that there is a certain amount of ambiguity concerning the norms of accounting and valuation. A present project within the Swedish Accounting Standards Board aims to obtain increased clarity. In the study’s empirical part it shall be noted that larger companies carry out a systematic and periodic valuation. Information given by smaller company’s does not show that the requirements in laws are fulfilled, concerning portrayed values to true values. Suggestions for future research: Most company’s lack information concerning examination of presented values compared to real values. This can indicate that many companies could conceal significant means of write downs. Exposure of these would in many cases mean a necessary infusion of capital in order to avoid insolvency. With this in mind, the board and accountants choose to lie low when it comes to the question of valuation. Contribution of the thesis: The board of directors as well as auditors within small and medium size public housing companies can benefit from studying this paper. Key words: Public housing, municipal real estate company, real estate, valuation, accounting.