Titel: Svag efterfrågan på nyproducerade bostadsrätter – en studie av bostadsrättsmarknaden   Nivå: C-uppsats i ämnet företagsekonomi   Författare: Lina Nilsson   Handledare: Agneta Sundström   Datum: 2012 – juni   Syfte: Studiens syfte är att undersöka om prisbilden på den lokala bostadsrättsmarknaden kan orsaka svag efterfrågan på nyproducerad bostadsrätt. Bostadsmarknaden i Norrköping har valts ut som ett case och ett delsyfte är att jämföra Norrköping med andra kommuner för att se om det finns eventuella avvikelser.   Metod: Arbetet har bedrivits både genom kvalitativ- och kvantitativmetod. Den kvalitativa delen har bestått av att tolka insamlat material till exempel från intervjuer med fastighetsmäklare, fastighetsvärderare och banktjänstemän. Den kvantitativa metoden har använts för att med hjälp av statistik klargöra prisbilden på bostadsrättsmarknaden i Norrköping och för att kunna göra jämförelser med andra kommuner.   De teorier som arbetet utgår ifrån är beslutsteori och marknadsteori som båda härrör till den mikroekonomiska teorin.   Resultat och slutsats: Den här studien har visat att de högsta boendeutgifterna i Norrköping erhålls i nyproducerad hyresrätt och nyproducerad bostadsrätt. De nybyggnadsprojekt som har bäst möjligheter att attrahera köpare är de som finns i attraktiva lägen där priset inte avviker i för stor utsträckning från begagnatmarknaden.   På nyproducerade bostadsrätter är det endast mindre prisskillnader mellan kommunerna. Även i Linköping och Jönköping som har de högsta priserna på begagnatmarknaden säljs nyproducerade bostadsrätter i samma prisnivå som i Norrköping. Det gör att merkostnaden för att bo i eller att köpa nyproduktion är lägre för hushållen i dessa städer vilket kan ge en ökad efterfrågan.   Det största och mest allvarliga hindret för köp av bostäder i Norrköping just nu är köparnas brist på kontantinsats. Om köparna inte har möjlighet att låna pengar kommer de inte att kunna köpa till samma prisnivå som tidigare.   Förslag till fortsatt forskning: För att kunna starta byggprojekt i Norrköping krävs att tillräckligt många köpare tecknar sig för köp av lägenheterna. Det hade därför varit intressant att studera kunden närmare för att få kännedom deras tankar kring bostadsmarknaden och prisbildningen.   Uppsatsens bidrag: Studien har klargjort prisbildningen på bostadsrättsmarknaden och att prisskillnaden mellan nyproduktion och begagnatmarknaden är högre i Norrköping än i jämförbara kommuner.

Den tilltagande bristen på tillgängliga bostäder påverkar på lång sikt förutsättningarna för den ekonomiska tillväxten i Sverige. Genomförandet av nyproduktion fyller därmed en viktig roll i den ekonomiska välfärden. Ur ett företagsekonomiskt perspektiv ses den höga efterfrågan på bostäder som en intressant investeringsmöjlighet. Syftet med denna studie är därmed att undersöka och analysera hur investeringsprocessen vid nyproduktion av hyreslägenheter ser ut i kommunala bostadsföretag samt att identifiera vilka faktorer som påverkar investeringsprocessen. Denna studie har en deduktiv ansats och har genomförts som en fallstudie. Sex fallföretag har medverkat. Datainsamling har skett genom kvalitativa semistrukturerade intervjuer samt analys av årsredovisningar och ägardirektiv. Det empiriska materialet har analyserats tematiskt i förhållande till studiens referensram. Resultatet visar att det finns stora likheter mellan fallföretagens investeringsprocess och teoretiska investeringsmodeller. Studien visar därtill att investeringskalkyler är helt avgörande för fallföretagens investeringsbeslut. Slutligen kan nämnas att det tydligaste resultatet som framkom i denna studie är att det finns ett stort antal faktorer som i olika omfattning påverkar nyproduktion av hyreslägenheter. Uppsatsen bidrar till en ökad förståelse i anknytning till hur kommunala bostadsföretag agerar i investeringsprocessen vid nyproduktion av hyreslägenheter. Uppsatsen belyser även hur investeringsunderlag används i fallföretagen. Denna undersökning styrker tidigare forskning gällande faktorer som påverkar investeringsprocessen samt tillför därigenom ytterligare empiriskt bevis för betydelsen av dessa. Fortsatt forskning kan ha till syfte att utreda varför bostadsföretag använder olika investeringskalkyler och lönsamhetsmått. Ett annat förslag är att generalisera viktiga faktorer samt förklara varför dessa faktorer påverkar investeringsprocessen. Ytterligare ett förslag till vidare forskning är att kartlägga den teoretiska kompetensen hos beslutsfattare inom bostadsföretag, med fokus på företagsekonomiska begrepp.

Sammanfattning Författare: Jonny Andersson och Anders Nordenberg Handledare: Tommy Bergquist Titel: It´s an ecenomic thing – Energieffektivt byggande Inledning och problem:Idag produceras det fler bostadsrätter än hyresrätter. Följaktligen kommer de nyproducerade bostadsrätterna i allt högre grad avgöra hur energieffektivt det svenska nyproducerade fastighetsbeståndet byggs. En än mer energieffektiv nyproduktion kan vara förenad med en högre initial kostnad för grundinvesteringen. Ett fastighetsbolag som är långsiktig i sitt ägande kan med fördel välja en mer energieffektiv byggnad eftersom det ger lägre driftskostnader över fastighetens livscykel. En byggentreprenör som producerar bostadsrätter i egen regi saknar det långsiktiga ägarperspektivet då förvaltningen när byggnaden är färdigställd övergår till bostadsrättsföreningen. Det gör det följaktligen svårt för byggentreprenörerna att motivera en mer kostsam grundinvestering i syfte att uppnå en mer energieffektiv byggnad. Syfte:Syftet med denna kandidatuppsats är att undersöka om det finns någon skillnad i hur energieffektivt hyres- och bostadsrätter produceras. Vidare ämnar uppsatsen att undersöka de ekonomiska incitament som kan möjliggöra en mer energieffektiv nyproduktion av hyres- och bostadsrätter. Metod:Uppsatsen bygger på både en kvalitativ och en kvantitativ metod. Den kvalitativa delen gjordes genom fem intervjuer där tre respondenter var byggentreprenörer och två var fastighetsbolag. Den kvantitativa delen genomfördes genom att studera statistik som inhämtats från Boverket angående energiförbrukning för nyproducerade fastigheter under åren 2006-2008. Slutligen analyserades och diskuterades denna empiri utifrån uppsatsens referensram. Slutsats:Utifrån uppsatsen kan vi fastslå att hyresrätter inte produceras mer energieffektivt än bostadsrätter. Det råder ett omvänt förhållande. Vi kan vidare dra slutsatsen att flerbostadshus med bostads- och hyresrätter överlaginte produceras så energieffektivt som idag är rimligt. Samtidigt som det kan konstateras att en mer energieffektiv nyproduktion inte nödvändigtvis är förenad med en väsentligt högre initial grundinvestering. Vi kan avslutningsvis dra slutsatsen att ett det finns ekonomiska incitament för aktörer i den svenska bygg- och fastighetssektorn att vara miljöprofilerade.

Stockholms befolkning växer för varje dag som går och det finns ett stort behov av bostäder i hela regionen. Trots det byggs det inte tillräckligt och bostadsbristen ökar stadigt. De senaste tio åren har det varit en omfattande utveckling av ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter. Samma utveckling syns också i andelen hyresrätter kontra bostadsrätter i nybyggda bostäder. Den här kandidatuppsatsen tar sin utgångspunkt i varför det inte byggs mer bostäder i allmänhet och hyresrätter i synnerhet i Stockholmsområdet. Vi har belyst ett antal problem och har kommit fram till flera olika slutsatser. Hyresregleringen kan vara en återhållande faktor i de mest eftertraktade områdena där hyrorna skulle kunna höjas på en fri marknad. Men regleringen påverkar inte byggnadstakten i stort. I stället har vi kommit fram till att tiden för detaljplaneprocessen och handläggningen av dess överklaganden gör att många projekt blir väldigt kostsamma och i vissa fall inte blir av. De flesta aktörerna på Stockholms bostadsmarknad anser att de huvudsakliga problemen ligger i bristen på handläggare hos kommun och länsstyrelse samt utformningen av reglerna för överklaganden. Det efterfrågas tydligare spelregler och en marknad utan subventioner och bonusar vilket skulle ge en stabilare marknad där privata aktörer skulle kunna få mer förutsägbarhet vilket skulle underlätta för framtida satsningar. Till sist är det en genomgående bild att större infrastruktursatsningar i Stockholmsområdet från stat och landsting skulle ge hela regionen möjligheten att bygga fler bostäder då bristen på attraktiv, byggbar, mark är en vital anledning till det låga byggandet.

Hyresrättens status och andel av bostadsbeståndet minskar för varje år medan bostadsrätten å andra sidan ökar. Detta beror både på att andelen hyresrätter i nyproduktion är lägre än andelen bostadsrätter samt att många av hyresrätterna ombildas till bostadsrätter. I Sverige är det kommunens ansvar att se till att goda bostäder finns åt alla invånare. För att åstadkomma detta finns flera olika möjligheter, kommunen kan bland annat använda sig av planmonopolet, strategiska markförvärv och markförsäljningar. Den enkätundersökning som genomförts visar att de allra flesta kommunerna anser att det är brist på hyresrätter. De större kommunerna menar att detta beror på både nyproduktion och på ombildning medan de mindre kommunerna i större utsträckning anser att det bara beror på nyproduktion. Vissa kommuner har valt att inte påverka upplåtelseformen på något sätt utan låter marknaden styra medan många andra använder sig av flera olika verktyg för att påverka i den riktning de vill. I Stockholms län har 75 procent av alla ombildningar ägt rum, detta betyder att hyresrättens försvagade ställning märks mycket tydligt just där. Dock ser bostadsmarknaden mycket olika ut i olika delar av länet. I kommuner som ligger en bit från Stockholms innerstad är det svårt att få bostadsrättsproduktion att gå ihop ekonomiskt så där finns det många hyreslägenheter medan det i kommuner närmare innerstaden är lättare att sälja bostadsrätter till högre pris och därmed finns det också fler. I arbetet har tre kommuner som alla gör på olika sätt intervjuats. Tyresö kommun anser inte att det finns något problem med för få hyresrätter och gör därför ingenting alls för att påverka vilken upplåtelseform som byggs. Järfälla kommun däremot äger mycket mark och säljer den till ett lägre pris till de byggherrar som planerar att bygga hyresrätter. I Stockholms stad använder de sig av tomträttsupplåtelser vid hyresrättsproduktionen.

Uppsatsen ämnar utreda huruvida ett förhandsavtal anses giltigt enligt de lagstiftade kriterierna i 5 kap 3 § BRL. Rekvisitet ”beräknad tidpunkt för upplåtelse” har flertalet gånger bedömts i tingsrätterna, där bland annat ett tidsintervall på 6 månader har ansetts vara en godkänd formulering. Vidare finns det utrymme för spekulation kring hur Högsta domstolen skulle gjort sin bedömning. Vid tingsrättens bedömning refererade de till rättsfallet NJA 2016 s. 3, där Högsta domstolen uttalat att lagtextens ordalydelse är det viktigaste vid tolkning av en lagregels innebörd, men att lagregler även måste tolkas med hänsyn till andra förhållanden, såsom syftet med lagstiftningen. Detta kan framgå av doktrin, rättspraxis och förarbeten. Enligt just förarbetena så är syftet med att sätta ut en tidpunkt i förhandsavtalet att fastställa startpunkten för en ev. dröjsmålsbedömning, vilken är lagstiftad i 5 kap 8 § första stycket andra punkten BRL. Tingsrätterna har i 9 av 10 granskade fall dömt till förhandstecknarnas nackdel och därmed bedömt förhandsavtalen som giltiga. Att parterna blir bundna till förhandsavtalet i ett så tidigt skede av byggprocessen gör att förhandstecknaren utsätts för flertalet risker, som varken föreningen eller mäklaren är särskilt måna om att upplysa om.Lösningar för att stärka konsumentskyddet har bland annat presenterats i SOU 2017:31 där man föreslår införandet av en informationsskyldighet för bostadsrättsföreningen. Ytterligare lösningar har kommit från flera av byggbranschens största aktörer som skapat organisationen Trygg BRF där man gör en striktare tolkning av “beräknad tidpunkt” och menar att tidpunkten för upplåtelse ska sättas till månad och år. Branschorganisationen Mäklarsamfundet rekommenderar att man skriver ett så exakt datum som möjligt och tidsintervallet bör inte överskrida två veckor. Att i praktiken genomföra dessa förslag utmanas mot bakgrund av den finansieringsmodell som i dagsläget används vid byggprojekt. Där blir man som bostadsutvecklare hårt pressad med krav från banken för att få beviljat byggkreditiv. För att undvika risken med att behöva köpa upp osålda bostäder vid byggnadens färdigställande, binder bostadsutvecklarna tidigt upp framtida köpare genom förhandsavtal. Vidare skapar den långa byggprocessen svårigheter i att fastställa en exakt tidpunkt för upplåtelse, vilket flertalet domstolar har med i beaktning. / The thesis intends to investigate whether a pre-contract is considered valid in accordance with the statutory criteria in chapter 5, article 3 BRL. Requisition "estimated time for leasing" has been assessed several times in district courts, where, among other things, a time interval of 6 months has been considered an approved formulation. Furthermore, there is room for speculation about how the Supreme Court would make its assessment. In the district court's judgment, they referred to the NJA 2016 s. 3, where the Supreme Court stated that the wording of the statute is the most important in interpreting the meaning of a statute, but that statutory rules must also be interpreted with regard to other circumstances, such as the purpose of the legislation. This can be seen in the doctrine, case law and legislative history. According to the legislative history, the purpose of setting a time in the pre-contract is to determine the starting point for a delay assessment, which is legislated in chapter 5, article 8, first paragraph BRL. The district courts have, in 9 out of 10 cases reviewed, judged to the disadvantage of the pre-signers and thus deemed the pre-contracts to be valid. The fact that the parties become bound to the pre-contract at such an early stage of the construction process means that the pre-signer is exposed to several risks, which neither the association nor the broker is particularly keen to disclose.Solutions to strengthen consumer protection have, among other things, been presented in SOU 2017: 31 where it proposes the introduction of an information obligation for the housing association. Additional solutions have come from several of the largest players in the construction industry who created the organization Trygg BRF, where they make a stricter interpretation of the “estimated time” and believe that the time for leasing should be set to month and year. The industry organization Mäklarsamfundet recommends that you write as accurate a date as possible and the time interval should not exceed two weeks. In practice, implementing these proposals is challenged considering the financing model currently used in construction projects. There, as a housing developer, you are under pressure with demands from the bank to get a building credit. In order to avoid the risk of having to buy unsold apartments at the completion of the building, the housing developers early tie up future buyers through pre-contracts. Furthermore, the long construction process creates difficulties in determining an exact time for leasing, which is taken into account by most courts.

Over the years, Sweden have been good at reducing landfilling of waste and increasing recycling, but we have not been as good at reducing the amount of waste. The Swedish Environmental Protection Agency has begun to work towards reducing Sweden's waste amount, where one of the priority areas is the construction sector. Prevention is only a small part of the waste management itself. The biggest difference is made in material handling and resource efficiency.  The aim of this project is to investigate through a case study how new production in construction manages to reduce its climate footprint by reducing its waste measured in kg / BTA. The goal of the project is to present compiled statistics on the waste management of selected new production projects and draw conclusions from the connection between the statistics and working methods. The study is a case study based on six randomly selected projects carried out by Peab Sverige AB, locally in Umeå, Sweden. The study was conducted by studying documents and already collected data as well as qualitative, semi-structured interviews with key roles for each project. The waste statistics show that only one of the six projects meets the goal of 25 kg / BTA. The worst result is 62.82 kg / BTA. The results regarding working methods show that there is no concrete strategy at company level to reach the target of 25 kg / BTA. The purchasing department is largely centrally controlled because Peab works with long-term framework agreements with nationwide suppliers and contractors. Furthermore, the results showed that some projects chose prefabricated solutions but that most elements were built on site. Most projects stored their material indoors or in tents except for one project that stored their material outdoors, sometimes not covered up. On those projects, material had to be thrown away because it was unprotected. The same project also had problems with construction defects that led to the need to demolish and redo. Most projects used Peab's planning form VPP (Visual Production Planning) in addition to one project. Follow-ups and feedback of experience differ between the projects. All projects use experience feedback after the end of the project, but not all did follow ups on individual steps. The conclusions that could be drawn from the study are that storage of material should take place in tents or indoors to reduce waste due to damaged materials, only if just-in-time deliveries are not possible. Furthermore, the study showed that neither type nor size of project has an impact on the amount of waste measured in kg / BTA. Because each project is unique, it is difficult to compare the work of site managers because they do not use the same methods. Experience feedback would therefore need more space between the projects. Good communication, planning and coordination are fundamental if dealing with problems that arise in production and to be able to continue working towards reducing waste at construction sites.

This technical report contains a study of the construction industries work regarding landfill waste. More specifically Sweden’s and the company Skanska’s development to prevent landfill and fulfill an ecofriendly society. The construction companies in Sweden are accountable for over a third of the country’s total waste and are prioritized to improve their statistics. Skanska have a goal to reach zero percent landfill waste, therefor should all the construction material be able to reuse or recycle. The purpose of this study is to find the causes and background of the landfill waste and to identify the factors of success. The goal is to give recommendations to Skanska on how they progressively can phase out landfill waste. The content of the report is built from a background part where the general challenge and goals is explained. Thereafter are the methods for information acquisition, interview study and literature study explained along with some typical landfill material and how it can be reused or recycled. A few projects are listed under chapter four to give the reader an understanding for what the authors have been looking at. Lastly the report will take the reader through the study’s results, discussion and recommendations. The results show that some recycling methods are available for the fractions which usually ends up as landfill. But the requirements for recycling and reuse are often too hard to fulfill in the construction industries. The interviews show that a high commitment is necessary for a highly qualified work with the landfill waste. Future projects are recommended to early on identify material that easily becomes landfill and avoid them as much as possible. Use smaller bins where there is less space and work continently with waste plans.

<p>Prefabricerade kataloghus är ett typhus som saluförs i en katalog. Denna uppsats tar upp de problem man som konsument kan stöta på vid den här typen av husköp. Den undersöker vilka regler och lagar som reglerar branschen och vilka konsekvenser eventuella kontraktsbrott får. Uppsatsen är baserad på litteraturstudier, kvalitativa intervjuer och offentlig statistik.</p>

Bostadsfrågor utgör en stor del i samhällsplanering, och boendesegregation har under de senaste åren uppmärksammats. Syftet med denna masteruppsats är att analysera befolkningssammansättningen i nyproducerade bostadsområden med särskilt fokus på blandade upplåtelseformer som metod för att uppnå social blandning. Uppsatsen är skriven på uppdrag av Arbetsmarknadsdepartementet och grundas i en teori om att blandade upplåtelseformer bidrar till en ökad social blandning och därmed ett mindre boendesegregerat samhälle. Teorier angående social blandning och dess effekter, samt strategin att blanda upplåtelseformer diskuteras. Frågeställningarna lyder: Bidrar social blandning i nyproducerade bostadsområden till mindre boendesegregation? Hur ser en eventuell förändring av befolkningssammansättningen ut i upplåtelseformerna? Har upplåtelseformer i nyproduktion förändrats över tid? Vilken roll har hyresrätten? Metoden är kvantitativ och bygger på LOUISE-data inom projektet SPaDE, och behandlar SAMS-områden i utvalda kommuner och stadsdelar i Sverige. Resultatet visar bland annat en skillnad mellan befolkningen i befintliga bostadsområden med befolkningen i områden med nyproduktion, trots en ökad blandning av upplåtelseformer och en ökad andel hyresrätter. Befolkningsutvecklingen ser även olika ut över tid då färre är arbetslösa, har socialbidrag eller studiebidrag, och fler är födda i Sverige, inom områden med nyproduktion. Den sociala blandningen som eftersträvas kan kopplas till blandade upplåtelseformer, men detta sker på olika skalor och kontext och förutsättningar är avgörande. / SPaDE