I takt med att samhället upptäckt de effekter som de mänskliga utsläppen skapat så har ettstort kall på omställning till mer hållbara affärsmodeller börjat ske. En bransch somidentifierats och har stor potential att signifikant reducera sina utsläpp är bygg- ochfastighetsbranschen, som idag bidrar till cirka 21% av de årliga växthusgasutsläppen iSverige. Omställningen i branschen innebär att de nuvarande linjära arbetsmetoderna måsteövergå till cirkulära, där återbruk av byggnadsmaterial spelar en betydande roll.Uppfattningen från branschen är att grannlandet Danmark ligger steget före när det kommertill omställningen och arbetar mer med återbruk. I denna studie så har det undersökts om såär fallet samt vad det är som begränsar återbruk i Sverige. Syftet med studien har varit att utreda om det förekommer några större skillnader mellanländerna och utifrån resultatet ge förslag på vilka områden som Sverige bör prioritera föratt påskynda omställningen. Studien är uppdelad i tre delar. Den första är en litteraturstudiedär det teoretiska ramverket byggs upp kring respektive land. Den andra är en kvalitativintervjustudie som utgår från en strukturerad intervju där svaren analyserats kring följandetvå områden: (1) Myndighetsaspekter och (2) Branschrelaterade aspekter. Studiens sista delär en integrerad analys där frågeställningen besvaras med hjälp av insamlade data. Studiens resultat visar att Danmark har ett visst försprång när det kommer tillimplementering av regler som främjar ett ökat återbruk inom sektorn. Samtidigt visarstudien att båda länderna har antagit liknande strategier och står inför liknande utmaningar,både externa som interna. Studien visar bland annat behovet av att skapa affärsmodeller förhantering demonterat material från byggnader. Det skulle underlätta för planering kring ochfrämjar återbruk i branschen. Utifrån resultaten har det identifierats tre områden som författarna anser behöver prioriterasför att påskynda omställningen. Dessa är (1) Branschsammarbeten, (2) Effektiv marknadför återvunnet material, (3) Regler och krav från myndigheter. / As society has discovered the effects of human emissions, there has been a great call for atransition to more sustainable business models. One industry that has been identified andhas great potential to significantly reduce its emissions is the construction and real estateindustry, which today contributes to about 21% of the annual greenhouse gas emissions inSweden. The transition in the industry requires that the current linear working methods mustbe transformed into circular ones, where reuse of building materials plays a significant role.The industry’s perception is that neighboring Denmark is one step ahead when it comes tothe transition and works more with reuse. In this study, it has been investigated whether thisis the case and which factors limit reuse in Sweden. The purpose of the study has been to investigate whether there are any major differencesbetween the countries and, based on the results, suggest which areas Sweden shouldprioritize to accelerate the transition. The study is divided into three parts. The first is aliterature study where the theoretical framework is built up around each country. The secondis a qualitative interview study based on a structured interview where the answers areanalyzed around the following two areas: (1) Regulatory aspects and (3) Industry-relatedaspects. The last part of the study is an integrated analysis where the question is answeredwith the help of collected data. The results of the study show that Denmark has a certain advantage when it comes toimplementing rules that promote increased reuse in the sector. However, the study showsthat both countries have adopted similar strategies and face similar challenges, both externaland internal. Among other things, the study shows the need to create business models formanaging dismantled materials from buildings. This would ease planning and promote reusein the industry. Based on the results, three areas have been identified that the authors believe need to beprioritized to accelerate the transition. These are (1) Industry collaboration, (2) Effectivemarkets for recycled materials, (3) Rules and requirements from authorities.

Det råder idag bostadsbrist i Sverige men trots detta så är antalet nybyggnationer avbostadslägenheter fortfarande mycket lägre än vad som krävs för att behandla bostadsbristen. Närfastighetsmarknaden befinner sig i en uppgångsfas så ökar bostadsproduktionen av hyresrätter ochinvesteringar på den svenska fastighetsmarknaden. Idag står vi inför en nedgång påfastighetsmarknaden vilket gör att färre investeringar i produktion av bostäder görs trots attefterfrågan samt bostadsbehovet består. Det ligger en osäkerhet i dels vilja och dels förmåga attproducera fler hyresrätter idag. Frågan är vilka faktorer som påverkar fastighetsbolagensinvesteringsbeslut gällande nyproduktion av hyresrätter idag? Detta är en kvalitativ studie som grundas av en empirisk insamling och byggs upp av dels enlitteraturstudie och dels en kvalitativ intervjustudie med en avsikt av att kunna ge stöd för varandra.Insamlingsdatan av litteraturstudien är grundad på tidigare forskning och rapporter som berörämnet. Insamlingsdatan av intervjustudien grundas på 7 intervjuer med aktörer som representerarprivata fastighetsbolag och besitter mycket kunskap om dagens marknad och investeringsbeslut. Resultatet av denna studie visar att den största faktorn som påverkar fastighetsbolagensinvesteringsbeslut gällande nyproduktion är att projektet behöver vara lönsamt och genereraavkastning. Konjunkturen är också en faktor på så sätt att det är svårt att tajma projekt eftersom detär svårt att förutse vad som kommer hända på marknaden i framtiden. Samtliga respondenter anseratt Sveriges bostadsbrist inte är en faktor som påverkar bolagens investeringsbeslut utan att detsnarare är fastighetens geografiska läge som påverkar. Sveriges regelverk och lagar tas också uppsom faktorer där Svea hovrätts nya dom om presumtionshyra påverkar många fastighetsbolagsinvesteringar av hyresrätter. Den stigande räntan, inflationen, avkastningskraven ochproduktionskostnaden är också faktorer som har lett till att fastighetsbolagen är mer defensiva iinvesteringar idag. Det förekommer också vissa skiljaktiga åsikter angående vilken investering som ärmest lönsam: hyresrätter eller bostadsrätter. Detta påverkar också många fastighetsbolag i vilkenupplåtelseform de väljer att investera i. Slutsatsen är att faktorerna som påverkar fastighetsbolagens investeringsbeslut i nyproduktion tillstor del är påverkade av konjunkturläget i samhället. I nuläget kostar det helt enkelt för mycket förfastighetsbolagen att starta nyproduktion. Det går inte att anta ett projekt som genererar en lönsaminvestering, vilket är det viktigaste för alla fastighetsbolag vid ett investeringsbeslut. Ett förslag påvidare forskning är att utvidga arbetet och intervjua ytterligare fastighetsbolag vilket skulle leda tillökad validitet i studien. Det hade varit intressant att göra en likartad studie men att också få in deallmännyttiga fastighetsbolagens perspektiv. Ett ytterligare förslag på vidare forskning är attundersöka forskningsfrågan i andra områden i Sverige eller utifrån ett internationellt perspektiv sområder av andra marknader och förutsättningar. / Today, there is a housing shortage in Sweden, but despite this, the number of new constructions ofresidential apartments is still much lower than what is required to address the housing shortage.When the real estate market is in an upswing, the production of rental properties and investments inthe Swedish real estate market increases. Today we are facing a downturn in the real estate market,which means that fewer investments in the production of housing are made, even though thedemand and the need for housing remain. There is an uncertainty in both the will and the ability toproduce more rental properties today. The question is which factors influence the real estatecompanies' investment decisions regarding new production of rental properties today? This is a qualitative study that is based on an empirical collection and is built up partly by a literaturestudy and partly by a qualitative interview-study with the intention of being able to provide support for each other. The collection data of the literature-study is based on previous research and reports concerning the subject. The interview-study is based on seven interviews with people who representprivate real estate companies and possess a lot of knowledge about today's market and investmentdecisions. The results of this study indicate that the biggest factor that influences real estate companiesinvestment decisions regarding new production is that the project needs to be profitable andgenerate yield. The economy is also a factor in that it is difficult to account for happenings in themarket when planning a project. All respondents believe that Sweden's housing shortage is not afactor that affects companies investment decisions, but rather that it is the property's geographicallocation that affects it. Sweden's regulations and laws are also brought up as a factor. Svea Court ofAppeal's new ruling on presumptive rent has affected many property companies desire to invest inrental properties. The rising interest rate, inflation, yield requirements and production costs are alsofactors that have led to real estate companies being more defensive in investments today. There arealso some differing opinions regarding which investment is more profitable: rental properties orcondominiums. This also affects many property companies in which form of lease they choose toinvest in. The conclusion is that the factors that influence the real estate companies investment decisions innew production are largely influenced by the economic situation in society. Today, it costs too muchfor property companies to start new production. It is not possible to adopt a project that generates aprofitable investment, which is the most important thing for all real estate companies when makingan investment decision. A suggestion for further research is to expand the work and interviewadditional real estate companies, which would lead to increased validity in the study. It would havebeen interesting to do a similar study but to also get the perspective of the public propertycompanies. Another suggestion for further research is to investigate the research question in otherareas in Sweden or from an international perspective that is governed by other markets andconditions.

Syftet med uppsatsen har varit att analysera uppdaterad lagtext kring förhandsavtal iBostadsrättslagens 5:e kapitel. Inom uppsatsens ramar har även en kvalitativ fallstudiegenomförts utifrån tre bostadsutvecklares informationsgivning, för att se hur väl lagstiftarensintentioner stämmer överens med avtalen i praktiken. Först ges en historisk återblick kring bostadsrätten, som fick sitt inträde som upplåtelseformår 1930. Sedan beskrivs definitionen av ett förhandsavtal och vilka som är parterna i ettsådant. Vidare ges en beskrivning av den kritik som dåvarande lagstiftning fått. Kritiken hardels handlat om att det bindande avtalet som löper under en lång tidshorisont är en storekonomisk risk för konsumenten, och information kring risken har saknats. Det har ocksåfunnits ett generöst tolkningsutrymme kring lagen som bidragit till att bostadsutvecklarekunnat leverera diffusa avtalsvillkor till konsument. Ett exempel är att det inte varit tydligt hurlångt intervall för beräknad tid för upplåtelse fått vara. Många domar bevittnar även om attdomslut inte legat i linje med det ursprungliga syftet med lagtexten. Den här kritiken har letttill att en uppdatering av lagen skedde år 2023. Uppsatsen kommer i detalj att analysera den nya lagstiftningen med stöd av rättspraxis,juridisk doktrin samt litteratur. Ett exempel på krav som införts i laguppdateringen är att detinte längre är tillräckligt att endast informera om bestämmelserna, utan i många delar ska detäven säkerställas att konsument förstått innebörden av avtalet och dess villkor. Resultatet visar på att bostadsutvecklare har anpassat sina processer till den nyalagstiftningen. I många delar har företagen gjort liknande tillämpningar av lagen. I de delar avlagtexten som möjliggör en mer generös tolkning skiljer sig tillämpningarna åt, av naturligaskäl. Utifrån det som framkommit i studien går det att konstatera att de uppdateringar sombostadsutvecklare gjort, på det stora hela, ligger i linje med lagstiftarens syfte. / The purpose of this thesis has been to analyze updated legislation regarding preliminaryagreements in Chapter 5 of the Housing Ownership Act. Within the scope of the thesis, aqualitative case study has also been conducted based on the information provided by threehousing developers to assess how well the legislators' intentions align with the agreements inpractice. First, a historical overview of housing ownership is provided, which emerged as a form oftenure in 1930. Then, the definition of a preliminary agreement and the parties involved aredescribed. Furthermore, criticism of the previous legislation is addressed. This criticism hasrevolved around the fact that the binding agreement, which spans a long time horizon, poses asignificant financial risk for the consumer, and there has been a lack of information regardingit. There has also been a generous room for interpretation of the law, allowing housingdevelopers to include vague contractual terms for the consumer. For example, it has not been clear how long the interval for the estimated tenure period couldbe. Many court decisions testify that the judgments have not been in line with the originalpurpose of the legislation. This criticism led to an update of the law in 2023.The purpose of the law is to strengthen consumer protection. The thesis will analyze the newlegislation in detail, supported by legal precedents, legal doctrine, and literature. For instance,it is no longer sufficient to merely inform about the provisions; in many aspects, it must alsobe ensured that the consumer understands the meaning of the agreement and its terms. The results show that housing developers have adapted their processes to comply with thenew legislation. In many aspects, companies have implemented similar applications of thelaw. However, in parts of the legislation that allow for more generous interpretation, theapplications differ for natural reasons. Based on the findings of the study, it can be concludedthat the updates made by housing developers largely align with the legislators' intentions.

Bostadsmarknaden i Stockholm är fortsatt stark, och efterfrågan på unika bostäder växer. En variant på dessa är konverteringar av tidigare industrilokaler till bostäder, där karaktären från den tidigare verksamheten behålls för att skapa en häftig känsla. Allt eftersom staden växer hamnar industriområden i centrala lägen, och marken får ett högre alternativvärde som bostadsmark. Dessa områden har ofta stor potential för lönsamma utvecklingsprojekt. Fastighetsföretag som kommer över marken ställs då inför ett val: att konvertera eller bygga nytt. Flera fastighetsutvecklare har följt trenden med industrikonverteringar. Andra aktörer har vid samma förutsättningar istället valt att riva den tidigare industrin för att nyproducera.  I det här arbetet har ett antal fastighetsföretag intervjuats angående ämnet för att undersöka hur dessa bolag resonerar kring potentiella industrikonverteringar. Företagens praktiska perspektiv jämförs mot teorin för att analysera och diskutera om trenden att konvertera industrier är här för att stanna eller inte. Det har utifrån arbetet kommit fram att företagen tycker det i många fall är allt för kostnadskrävande att genomföra en konvertering. Rådande byggregler medför att det ofta tenderar att bli djupa och mörka bostäder, om konverteringen inte genomförs på rätt sätt. Att paketera en produkt i ett varumärke för att på så vis differentiera sig från andra likartade produkter har i många branscher visat sig vara en framgångsnyckel. I arbetet har frågan hur varumärkesbyggande för bostadsprojekt kan påverka lönsamheten diskuterats med de intervjuade företagen samt i vilken utsträckning de använder sig av det idag. / The property market in Stockholm is remaining strong, and demand for exclusive housing is growing. A variant of these are conversions of industrial buildings to residential, where the industry character of the building is retained to create a unique feeling. As the city is growing industrial areas gain more central locations. These areas often show great potential for profitable development projects. Property developers who acquire these lands have a choice to make: to convert or construct from scratch. Several property developers have chosen to follow the trend of industrial conversions. Others have chosen to tear down the former industries to construct new productions.  In this project, a few property developers have been interviewed concerning this topic, to study their views regarding potential industrial conversions. The companies’ perspectives will be compared against theory to analyze and discuss whether the trend of converting industrial properties is here to stay or not. This project has revealed that property developers in most cases think that converting is to costly. Due to current constructions rules, a converted apartment tends to be deep and dark, if the conversion is not properly conducted. Packaging a product into a brand to differentiate itself from other similar products has proven to be a key to success in several industries. In this project, the question about how branding of residential projects could affect profitability has been discussed with the interviewed companies, and to what extent they use property branding as of today.

Problem background/problem discussion: Today there is a housing shortage in most of Sweden's municipalities. The municipalities have a high responsibility in this matter through their planning monopoly and the detailed plans. A lot of housing has been built in Sweden, but not for everyone. The financial situation affects the industry, especially when construction prices have risen. At the same time, we can see that the construction and real estate industry is one of the industries that affects the climate the most, in a negative sense. The industry's decisions affect society at large in many ways, and therefore they need to be as well-founded as possible. The previous research that we discovered on the subject does not include the particular research area that we have investigated.    Purpose: The purpose of this study is to explore which factors are decisive when real estate companies make decisions about new production of rental properties. In particular, this must be investigated with regard to sustainability and the housing situation that exists in Sweden.   Method: An inductive research approach has been adopted. Furthermore, a qualitative study with elements of grounded theory has been carried out using semi-structured interviews of managers at real estate companies in Sweden. The purpose of semi-structured interviews was to have as open and informative dialogues with the respondents as possible.   Conclusion: The conclusions drawn after this investigation are that real estate companies base their decisions on primarily four different factors; targets, market, economy and location. CSR is something that the majority of companies work actively with. The housing situation in Sweden also affects their decisions, but there are many parameters that limit their ability to influence the situation.

Mot bakgrund av den rådande bostadsbristen infördes 2006 presumtionshyra, ettkostnadsbaserat hyressystemet för nyproduktion. Systemet har utvecklats och diskuteratslivligt de kommande åren och 31 maj 2021 ska även en ny utredning offentliggöra gällandefri hyressättning och då även eventuell utfasning av presumtionssystemet. Syftet med studien är att genom en kartläggning av litteraturen undersöka hur inställningarnatill presumtionssystemet har förändrats sedan införandet av presumtionshyra 2006, vad detfinns för åsikter kring övergångsfasen från presumtionshyra till bruksvärdeshyra och varförman väljer en hyresreglering över en annat vid nyproduktion. Uppsatsen har genomförts som en kvalitativ litteraturstudie där tidigare arbeten, lagtexter ochutredningar används för att bygga en databas med material från samtliga källor. Resultat ochanalyser bygger på uttalanden från regering, Hyresgästföreningen och fastighetsföretagen. Uppsatsen finner att regeringen och fastighetsföretagen inställning till presumtionshyra blivitallt sämre då fri hyressättning ses som ett bättre alternativ. Hyresgästföreningen harfortfarande en positiv syn på systemet. Aktörerna är överen om att det förstapresumtionshyror som infasas till bruksvärdeshyra kommer genomförs utan större problemdock ser man risk för senare övergångar. Fastighetsföretag väljer hyressystem främst eftervilket system som ger högst hyra men andra faktorer som säkerheten med en förhandladhyran spelar även in. / In light of the current housing shortage, a presumptive rent was introduced in 2006, acost-based rental system for new production. The system has since been developed anddiscussed intensely in the following years, and on 31 May 2021, a new investigation will bepublished regarding market rent and the possible end of the presumption system. The purpose of this study is to examine through a literature review how approaches to thepresumption system have changed since its introduction in 2006, what opinions there areabout the transition phase from presumption rent to utility value rent and why one chooses arent regulation over another during new production. The thesis was carried out as a qualitative literature study where previous thesis, legal textsand investigations were used to build a database with material from all sources. Results andanalyzes are based on statements from the government, the Tenant union and the real estatecompanies. This thesis finds that the government and the real estate companies' approach to presumptiverent has become worse and worse as market rent is seen as a better alternative. The Tenantunion still has a positive view of the presumption system. The participant on the marketagrees that the first presumptive rents that will be phased in to utility value rent will beimplemented without major problems, however, there is a risk for later agreements. Realestate companies choose rental systems primarily according to which system provides thehighest rent, but other factors such as the security of a negotiated rent also play a role.

The building and construction sector accounts for a significant proportion of carbon dioxide emissions in Sweden, a total of 12.2 million tons of carbon dioxide equivalents, which corresponds to approximately 19 % of the total emissions of greenhouse gas in Sweden. As a response to the fact that construction has a major impact, different environmental certification systems have emerged for buildings. One certification system is the Swedish certification system “Miljöbyggnad”, which includes sustainability issues through the whole construction process. The building can achieve three grades in Miljöbyggnad: bronze; which corresponds to the level in legislations, silver; which is the most common certification grade, and gold; that corresponds to the highest grade, thus requiring the most effort. The grade is given according to how the building performs in different assessment areas, called indicators. For new construction, the system consists of 15 different indicators within three areas: energy, indoor environment and materials. The indicators are connected to both ecological and social sustainability. The indicators connected to ecological sustainability are considered to either minimize hazardous substances, increase the amount of renewable energy or decrease the use of energy, thus a reduction in climate impact. Social sustainability is connected to how the tenant’s wellbeing is impacted by the building. The meaning of wellbeing is, in this case, health and comfort. In this master thesis the theoretical possibility of raising the Miljöbyggnad grade from silver to gold has been studied for the construction of new student housing. Stockholms studentbostäder´s new construction of four houses at Lappkärrsberget has been the study case. Stockholm’s student housing, “Stockholms studentbostäder”, is the largest actor of student housing in Sweden, with approximately 8000 housings. Stockholms studentbostäder is currently in the middle of the process that within the next ten years build 2000 new student housings. A major expansion with 800 housings will be built in their largest housing area, Lappkärrsberget. In the first building phase, the new construction of four houses is carried out, with the buildings having 10 to 13 floors which include 297 housings, mainly one room apartments and some two room apartments. The houses are built for the Miljöbyggnad grade silver according to the manual in version 2.2. After version 2.2, later versions, as version 3.0 have been launched. The main focus has been to identify what theoretical actions are required to raise the grade to gold, and to what cost. Four main questions have been studied:Is it possible to reach the grade gold for the four new buildings in Lappkärrsberget?What would it mean for the buildings, in terms of costs and actions, to raise the grade from silver to gold in version 2.2?How high grade is possible to reach for the indicator energy types, if the tenants have their own electricity agreements in the current version of Miljöbyggnad 2.2, and the later version 3.0? What general differences would it make to build in a later version 3.0, instead of 2.2? The method used has been to study the current status and then together with the manual for Miljöbyggnad make a comparison to achieve the grade gold in a specific gold scenario formulated together with Stockholms studentbostäder. In the next step, actors from the building industry both internal from Stockholms studentbostäder, external at other companies together with suppliers, were asked about what actions were needed to achieve gold and to what cost.For the first question, if it is theoretically possible to build with Miljöbyggnad gold for the new housing in Lappkärrsberget, it was concluded that it would not be possible to achieve gold due to the limited opportunities to optimize the properties of the windows with the current building performance. Therefore, it is recommended to decide what grades off the indicators to aim for and in an early stage develop the construction design and make the construction planning after the indicator grades. To achieve high grades, it is especially important to optimize the windows, in line with the requirements for the indicators. Another uncertain factor concerns how the students would respond in a survey which requires an approved result to reach a gold grade. Although it is not possible to reach gold as a building grade, it was noted that several of the indicators were close to gold and it would not be hard to raise these grades to gold to improve the overall performance of the buildings. In the second question, the cost was calculated when raising the grade from silver to gold. For this it was assumed that the windows and surveys did reach the desirable grade, and in that case the cost would increase between 0,4 % and 1,3 % of the contract budget of the project. The probable value would be somewhere in between, estimated to 0,6 %, which is a low increase in cost. In the third question, it was investigated what grade would be possible to achieve for the indicator energy types if the tenants are required to manage their own electricity agreement, in both version 2.2 and version 3.0. It was concluded that the district heating was required to change, to make an impact on the grade. Stockholm Exergi is the supplier of the district heating for the houses in Lappkärrsberget. Thus, Stockholm Exergi´s three alternatives have been studied, which differs in district heating composition and impact on the environment. The alternatives were studied for different years, due to the fact that district heating changes composition for each year. The preliminary certification of the grade in Lappkärrsberget was made with district heating data from 2016 and no matter what district heating alternative was used from 2016, the highest reachable grade is bronze in version 2.2. In version 3.0, the household electricity, meaning the tenant´s apartment electricity, is optional to use for the calculation of the grade. When calculating the grade without household electricity, with the same data as the preliminary certification, from 2016, the grade was raised to silver. With the alternatives of the district heating that were available year 2020 from Stockholm Exergi it would be possible to reach grade gold with the most environmentally friendly alternative, in version 2.2 and silver would be the highest grade in version 3.0. In the last question, version 2.2 and 3.0 were compared and some differences were noted. For example, the indicator nitrogen dioxide was removed in version 3.0 and the indicator climate impact of the foundation of the building and the building frame was added. The requirements have been updated in version 3.0. For example, the indicator percentage of energy types has a requirement that at least 5 % of the energy needs to be locally produced and renewable to reach gold level, for example with solar panels. The requirements for surveys have also been reduced in version 3.0, to fewer indicators in need of surveys and there is also an alternative to verify the grades by using measurements instead of surveys. / Bygg- och fastighetssektorn står för en avsevärd del av koldioxidutsläppen i Sverige, hela 12,2 miljoner ton koldioxidekvivalenter, vilket motsvarar cirka 19 % av de totala utsläppen av växthusgaser i Sverige. Flera miljöcertifieringssystem har vuxit fram som ett svar på att byggandet har en stor påverkan på miljön där fokus ligger på ett mer hållbart samhällsbyggande. Ett sådant certifieringssystem för byggnader är Miljöbyggnad vilket är ett system som inkluderar hållbarhetsarbete genom hela byggprocessen. Det finns tre betyg som en byggnad kan uppnå i Miljöbyggnad: brons som motsvarar lagkrav, silver som är det vanligaste certifieringsbetyget och guld som motsvarar högsta betyg, vilket därmed kräver mest ansträngning. Betyget ges efter hur byggnaden presterar enligt olika bedömningsområden eller indikatorer som de kallas. För nyproduktion består systemet av 15 olika indikatorer inom tre områden: energi, inomhusmiljö och material. Indikatorerna kopplar både mot ekologisk och social hållbarhet. Där indikatorerna som kopplar mot ekologisk hållbarhet anses antingen ge en minimering i farliga ämnen, ökning i förnybar energi eller en minskning av energianvändning och därmed en minskning i klimatpåverkan. Social hållbarhet kopplas mot om det påverkar hyresgästernas välmående. Där det med välmående menas hälsa och trivsel.I det här examensarbetet har den teoretiska möjligheten att höja Miljöbyggnadsbetyg från silver till guld studerats för Stockholms studentbostäders nyproduktion av studentbostäder. Betygshöjningen har studerats i en fallstudie för ett projekt med fyra punkthus på Lappkärrsberget. Stockholms studentbostäder är Sveriges största studentbostadsaktör med ungefär 8000 bostäder. För närvarande är de mitt uppe i arbetet att under de kommande tio åren bygga 2000 nya studentbostäder. En stor expandering med 800 bostäder kommer att göras i deras största bostadsområde Lappkärrsberget. I en första etapp sker en nyproduktion av de fyra punkthusen vilket inkluderar hus på tio till tretton våningar på totalt 297 studentbostäder i form av främst studentettor, ett rum med kök samt några tvårumslägenheter. Punkthusen byggs för Miljöbyggnad silver, enligt manualen för version 2.2. Det har efter version 2.2 lanserats senare versioner av Miljöbyggnad, såsom version 3.0. Ett särskilt fokus har varit vilka teoretiska åtgärder som behöver vidtas för att höja betyget till guld, samt till vilken kostnad. Fyra huvudfrågeställningar har tagits fram:Är det möjligt att bygga enligt Miljöbyggnad guld för punkthusen?Vad skulle det innebära för punkthusen i form av kostnader och åtgärder att bygga enligt Miljöbyggnad guld istället för silver i version 2.2?Hur högt betyg är det möjligt att nå för indikatorn energislag om hyresgästerna fortsätter ha egna elabonnemang i version 2.2 och 3.0?Vilka generella skillnader skulle det innebära för ett nyproduktionsprojekt om det istället byggdes enligt en senare version, det vill säga Miljöbyggnad version 3.0? Metoden för att besvara frågeställningarna har varit att studera aktuell status för punkthusen och därefter med hjälp av Miljöbyggnadsmanualen jämfört det med kriterierna för guld vid ett guldscenario framtaget tillsammans med Stockholms studentbostäder. I nästa steg har personer i branschen, både internt hos Stockholms studentbostäder, externt hos andra företag samt leverantörer till punkthusen tillfrågats om vilka åtgärder de skulle vidta för att uppnå guld, samt vilken kostnad de uppskattar dessa till. För den första frågan om det är teoretiskt möjligt att bygga med Miljöbyggnad guld för punkthusen blev resultatet att det inte vore möjligt. Det beror på att det inte skulle gå att optimera fönsteregenskaperna tillräckligt med nuvarande utformning på byggnaderna. Det rekommenderas därför att redan från början av projektet bestämma vilka indikatorbetyg det satsas mot och ta fram ritningar och projektera byggnaden med betygen i åtanke. Särskilt viktigt är det att optimera fönstrena i linje med indikatorkraven för att uppnå höga betyg. En annan osäker faktor för guldbetyg gäller hur hyresgästerna skulle svara i en enkätundersökning, där det krävs ett godkänt resultat för att nå guld. Även om det som byggnadsbetyg inte vore möjligt att nå guld för punkthusen, konstaterades det att flera av indikatorerna låg väldigt nära guldbetyg och det hade krävts lite för att höja dessa till guld för att förbättra byggnadens prestanda.I nästa fråga har det tagits reda på hur dyrt det skulle vara att höja betyget till guld. I den frågan har det antagits att fönstrena klarade kraven och enkätundersökningen blev godkänd, vilket skulle innebära en ökning på mellan ungefär 0,4 % och 1,3 % av entreprenadkostnaden för projektet, med ett generellt påslag på 0,6 %, vilket är ett litet påslag. I den tredje frågan undersöktes hur långt det skulle vara möjligt att nå med indikatorn energislag när hyresgästerna tecknar egna elabonnemang, både för Miljöbyggnad version 2.2 och version 3.0. När hyresgästerna har egna elabonnemang konstaterades det att fjärrvärmen behövde ändras för att påverka betyget. Stockholm Exergi är fjärrvärmeleverantör för punkthusen, därmed har deras tre fjärrvärmealternativ studerats. Deras alternativ skiljer sig åt i fjärrvärmesammansättning och därmed även i påverkan på miljön. Alternativen har även studerats för olika år då sammansättningen av fjärrvärmen förändras med tiden. Preliminärcertifieringen av punkthusen gjordes med data från 2016 och oavsett alternativ från 2016 uppnås inte mer än brons i version 2.2. Medan i version 3.0 är hushållselen, det vill säga hyresgästernas egna elabonnemang en frivillig post att räkna in för Miljöbyggnadsbetyg. Räknas hushållselen bort kan det med 2016 års värden uppnås silver. För de fjärrvärmealternativ som erbjuds år 2020 skulle det gå att uppnå guld med det mest miljövänliga alternativet, i version 2.2 medan silver blir det högsta betyget i version 3.0. I den sista frågeställningen jämfördes version 2.2 och 3.0 och det finns en del skillnader, exempelvis att indikatorn kvävedioxid tagits bort i 3.0 och att indikatorn stommen och grundens klimatpåverkan lagts till. Kraven har uppdaterats något i version 3.0, för exempelvis indikatorn andel av energislag finns det för guld ett krav på att minst 5 % av energin ska vara lokalt producerad i anslutning till byggnaden med förnybar energi exempelvis med solceller. Kraven på enkäter har också förändrats där färre indikatorer kräver enkäter i version 3.0 och det erbjuds ett alternativ till enkäter med mätning vid verifiering av guldbetyg.

Bakgrund: Den senaste tiden har en debatt blossat upp i media om huruvida det är rimligt att bostadsrättsföreningar får tillämpa progressiva avskrivningar och om raka avskrivningar är ett bättre alternativ. Bokföringsnämnden beslöt under våren år 2014 att progressiva avskrivningar inte är en tillämplig avskrivningsmetod för byggnader. I media har många uttalat sig om vad detta kommer få för effekt på marknaden för bostadsrätter, men det har ännu inte utretts ur ett vetenskapligt perspektiv. Syfte: Uppsatsen syftar till att bidra med detta vetenskapliga perspektiv genom att analysera huruvida progressiva avskrivningar är en förutsättning för nyproduktion. I uppsatsen ämnas även undersöka om detta skiljer mellan olika regioner i Sverige. Metod: För att besvara de i syftet ställda problemformuleringarna har en teoretisk modell utvecklats med grundantagandet att köpare av bostadsrätter ska vara indifferenta till vilken avskrivningsmetod som används. Regler och praxis kring avskrivningar i bostadsrättsföreningar har kartlagts för att kunna ge modellen adekvat utformning. Modellens slutresultat visar hur en övergång från progressiva till raka avskrivningar påverkar lönsamheten i nyproduktion av bostadsrätter. En diskussion har förts kring rimligheten i de antaganden som gjorts i modellen och det framtagna resultatet, med utgångspunkt i mikroekonomisk teori och en generell analys av bostadsmarknaden. Slutsats: Enligt de antaganden som gjorts i denna studie och den modell som tagits fram har slutsatsen dragits att de progressiva avskrivningarna på kort sikt är en förutsättning för nyproduktion. Det finns dock ett antal omständigheter som tyder på att reaktionen i verkligheten blir något mildare än vad resultatet från modellen visar. Vidare tycks effektens storlek minska ju högre marknadspriset för bostadsrätter var innan övergången till raka avskrivningar. På lång sikt är inte progressiva avskrivningar en förutsättning för nyproduktion av bostadsrätter. / Background: In Sweden, there has been a recent debate about the reasonability of the use of progressive depreciations by housing cooperatives and if straight line depreciations is a better alternative. The Swedish Accounting Standards Board decided during the spring of 2014 that progressive depreciation is not an applicable depreciation method for buildings. In media, many have discussed the effect on the market for housing cooperative shares but it has not yet been investigated with a scientific perspective. Purpose: The aim of the thesis is to contribute with this scientific perspective by analyzing if progressive depreciations is a prerequisite for production of new dwellings. The thesis is also meant to look into regional differences of this matter. Method: To answer the two problem formulations above, a theoretical model has been developed with the basic assumption that buyers of housing cooperative shares should be indifferent to which depreciation method is applied. Rules and practices of housing cooperative depreciations have been charted in order to make the model adequate. The end result of the model shows how a transition from progressive to straight line depreciation affects the profitability of production of new dwellings. With respect to microeconomic theory and a general analysis of the housing market, a discussion has been carried out about the model assumptions and the model results. Conclusions: According to the used model and its assumptions, the conclusion has been made that progressive depreciations is a short term prerequisite for production of new dwellings. Although, there are circumstances that indicate that the market reaction would be milder than what the model results show. Furthermore, the effect of the depreciation method transition seems to decrease with higher market prices for the housing cooperative shares. In the long term, progressive depreciations is not a prerequisite for production of new dwellings.

The purpose of this thesis was to study the requirement profile for obtaining a newly produced rental apartment via the municipal housing queue in Stockholm and what perceptions and differences about the geographical areas of the housing are conveyed in the process. This has been researched in relation to the new housing policy regarding the political incitement of market rents in Sweden. This study was conducted with a focus on vulnerable groups in society. In this study, a qualitative content analysis was used as the research method and the empirical data consists of rental advertisements from the statistical service of The Stockholm Housing Agency. The selected theories that have been applied in the analysis are Goffman's theory of stigma and the theory of social constructivism. The results of the study show that there is a lack of suitable and available forms of housing for low-income households in the municipal housing market as the majority of landlords do not accept unemployment insurance, social welfare or sickness benefit as a source of income. As an outcome, it is not possible to obtain a rental apartment via the municipal queue if you belong to that category of income. The results also show segregating patterns in the landlords' qualification requirements, as they demand a significantly higher gross income for housing in residential areas with a high socio-economic status, while requirements are more relaxed in areas with lower incomes. The results also show that the marketing of the housing is clearly aimed at a specific target group through language use. In summary, the results show that segregating practices take place in the municipal housing market as low-income households are not given access to resource-rich areas due to high income requirements and a strategic marketing that communicates what type of people are ideal for living in the area.

This thesis aims to explore property developer’s view of the choice between rebuilding (converting) commercial properties into housing or to demolish existing buildings in order to make way for new construction. This means, among other things, to examine which types of economical, legal and technical problems that may occur when converting a building. Also to find possible reasons why conversion is not used as a method by more property developers to create housing. To analyze conversions from an additional perspective, an examination of how people that lives in converted buildings experiences their homes was made. A comparison of operation and maintenance costs between converted buildings and housing in general was carried through. The thesis is based on a qualitative study which has involved interviews targeting real estate developers and residents in converted buildings. This method was the chosen as the primary technique to gather information. A conclusion that converted office buildings can be suitable for housing has been done, another conclusion is that it is not possible to suppose that a converted building would be less efficient from a cost perspective. This based on the result from the comparison of operating and maintenance costs. Since conversions, in general, take shorter time than new construction is it interesting to discuss if conversions could be a tool for solving the shortage of housing in Stockholm. However, the fact that argues against this is that it is difficult to build the large amount of volume that is needed with conversion as method. The thesis presents as a final point, obstacles to conversions and the decision process when real estate developers make the decision of which method to use. / Detta examensarbete syftar till att undersöka fastighetsutvecklares syn på valet mellan att bygga om (konvertera) kommersiella fastigheter till bostäder eller att riva befintliga fastigheter för att göra plats åt nyproduktion. Detta innefattar bland annat att undersöka vilken typ av problematik som kan uppstå vid konvertering ur tre perspektiv, ekonomiskt, juridiskt och tekniskt, samt vad det är som gör att inte fler företag arbetar med konvertering. För att analysera konverteringar ytterligare genomfördes en undersökning kring hur boende i konverteringar upplever sina bostäder samt hur konverterade byggnader fungerar i relation till bostäder generellt ur ett drift- och underhållskostnadsperspektiv. Examensarbetet är baserat på en kvalitativstudie där intervjuer riktade mot fastighetsutvecklare och boende i konverterade byggnader valdes som den främsta metoden för att samla underlag. Slutsatser om att konverterade kontorsbyggnader eller kontorsliknande byggnader lämpar sig som bostäder har kunnat dras. Utifrån resultatet från kostandsstudien går det inte att säga att konverterade fastigheter skulle ha högre drift- och underhållskostnader än bostäder generellt. Det är även intressant att föra diskussionen kring huruvida konvertering av byggnader kan påverka bostadsbristen i Stockholm då genomförandet av konverteringar i genomsnitt tar kortare tid än nyproduktion. Det som dock talar mot detta är att det är svårt att skapa volym med konvertering som metod vilket är det som behövs när många nya bostäder ska skapas. Examensarbetet lyfter slutligen fram hinder för konverteringar samt påvisar hur olika fastighetsutvecklares beslutsprocesser ser ut vid val av tillgånggångssätt