Arbetet bygger på en jämförande undersökning mellan arkitekters-, mäklares- och bostadsköpares syn på interiöra kvalitéer i en bostad. Arbetet definierar mindre uppenbara faktorer i en bostad där värderingarna kan skilja sig åt. Undersökningen baseras på intervjuer med branschfolk samt enkätundersökningar riktat mot arkitekter, mäklare och köpare. Resultatet visar en tydlig skillnad i hur arkitekter, mäklare och köpare värderar arkitektoniska kvalitéer i bostaden. Nyckelord: Bostadsrätter, Nyproduktion, Arkitektoniska kvalitéer, Arkitekt, Mäklare, Köpare, Bostadsrättsägare, Flerfamiljshus, Lägenheter. / The study is based on a comparative measurement of the viewpoint on interior qualities in a home of respectively architects, estate agents and potential house buyers. The study explains the less obvious elements in a house where the perspectives could differ. The research is based on interviews with business people and surveys to architects, estate agents and house buyers. The result shows a clear and distinct difference in such a viewpoint between architects, estate agents and house buyers. Keywords: Co-operative apartment, New production, Architectural qualities, Architect, Estate agent, Buyer, Condominium owner, Tenement building, Apartments.

Prefabricerade kataloghus är ett typhus som saluförs i en katalog. Denna uppsats tar upp de problem man som konsument kan stöta på vid den här typen av husköp. Den undersöker vilka regler och lagar som reglerar branschen och vilka konsekvenser eventuella kontraktsbrott får. Uppsatsen är baserad på litteraturstudier, kvalitativa intervjuer och offentlig statistik.

This report is created in order to pay attention to moisture safety in new constructions with the help of weather protection systems. This is a new technique which has been introduced to the construction business, but it is a technique that has still not raised enough attention in the business. It is obvious that the advantages with such a system outweigh the cons although most clients choose the traditional way of retaining a smaller budget when the production starts, a short term solution which leads to greater risks due to a lack of moisture protection during construction. It could be difficult to win procurement for an entrepreneur, with calculations included for weather protection system because of high costs. The combination of weather protected construction and prefabricated material can be used to minimize the risk of moisture damage. Prefabricated construction also contributes to shorter construction times and less workspace. Due to the difficulty in presenting concrete calculations for usage of weather protection systems, the efficiency gains are highlighted to promote knowledge about benefits. The earlier the decision of implementation of weather protection systems are made, the better the construction is secured from moisture. Many clients have been interviewed during this project and they found the high costs of such a system to be a disadvantage. The purpose of this research is to change this viewpoint and prove the long-term practical and economic advantages. Production not reliant on weather will yield favorable results for multiple parties invested in the project. / Denna rapport är framtagen till att uppmärksamma fuktsäkerhet i nyproduktion med hjälp av väderskyddssystem. Detta är en teknik som har introducerats till byggbranschen, men som fortfarande inte har fått tillräckligt med uppmärksamhet i branschen. Det är uppenbart att fördelar med väderskydd överväger nackdelar, men dock väljer oftast beställare det traditionella sättet för att hålla sig till en mindre budget vid byggstart. Detta är ett kortsiktigt beslut som leder till risk för brist i fuktsäkerheten vid produktionsskedet. Det kan vara svårt att vinna en upphandling för en byggentreprenör med inkluderad kalkyl för väderskyddet, då det medför högre kostnader. Kombinationen väderskyddat bygge och användandet av prefabricerade byggelement kan minimera risk för fuktupptag. Prefabricerade konstruktion bidrar även till en kortare byggtid och mindre arbetsplats. Ju tidigare beslut av insättning väderskyddssytem tas, desto bättre fuktsäkras konstruktionen. De beställare som har intervjuats i detta projekt, ansåg den höga kostnaden som en nackdel. I detta examensarbete är avsikten att ändra synen på väderskydd. Påvisa de långsiktiga fördelar, samt besparingar som i stort sett är lika stora som nackdelarna. Väderoberoende produktion resulterar i goda effekter som gynnar fler än en part i projektet.

När fastighetsbolag ägnar sig åt nyproduktion har de ett antal utmaningar och osäkerheter som de behöver bemöta. Vissa utmaningar kan de hantera internt, andra är externt styrda. Oavsett utmaningarnas dignitet behöver fastighetsbolaget skaffa sig möjlighet att och faktiskt genomföra investeringar. Denna studie ämnar undersöka hur fastighetsbolag tar sina investeringsbeslut och vilka faktorer som påverkar hur investeringsbesluten tas. Med semistrukturerade intervjuer från personer i fem olika fastighetsbolag visar studien att de fastighetsbolag som bygger för att hyra skiljer sig mot de som bygger för att sälja. Studien konstaterar att de fastighetsbolag som bygger föra att hyra ut använder en strategi som är förknippad med mindre risk medan de fastighetsbolag som bygger för att sälja använder en strategi vilken är förknippad med ett större risktagande.

This study has examined what effects rent control deregulation in new production could have for the profitability of real estate companies at the Swedish housing market and the supply of rental apartments. The study also examined what role the reintroduced investment aid plays when deregulating rent control in new production. In order to answer the study´s research questions, a qualitative method was adopted in which 10 semi-structured interviews was conducted. After the interviews, the theoretical framework was further supplemented according to new approaches that was found during the interviews. The study therefore started in a deductive method approach, but during the later stage inductive elements were implemented, which resulted in an abductive approach. The study showed that real estate companies’ profitability will not be affected by higher rents but rather by safer investments with less risk. A free market-based rent in new production will not lead to increased rents as these are already close to an expected market level. Real estate companies would have more safety in that the rent set applies. It is hard to say exactly how a deregulation of rent control in new production will affect the supply of rental apartments at the Swedish housing market. The Swedish housing market has a slowly adapted supply range, which creates difficulties for the supply to meet the demand. The fact that it takes a long time to plan and build new construction leads to a risk that a lot may have changed, both in terms of economic conditions and in demand, before the construction is actually completed. Despite the fact that investment support was reformed when it was reintroduced, both the industry organizations and the majority of the real estate companies that participated in the study are of the opinion that it could have worked more efficiently.

Radon är en radioaktiv gas som är färg- och luktlös och finns naturligt i marken. Radon bildas genom att grundämnet uran i jordskorpan omvandlas till andra ämnen i en sönderfallskedja. Exponering för radon ökar risken att utveckla lungcancer och det är framförallt rökare som drabbas. Radon orsakar störst problem i hus som har otätheter mot mark och/eller är dåligt ventilerade. Radon i inomhusluften kan komma från tre källor: byggnadsmaterial, hushållsvatten och mark runtom och under bostaden. I Sverige är det marken som ger upphov till de högsta radonhalterna i inomhusmiljö. I Sverige drabbas cirka 500 personer årligen av lungcancer på grund av radon i bostaden och av dessa är det cirka 450 som är rökare. I syfte att förebygga radonproblem har Boverket fastställt gränsvärde på 200 Bq/m3 för radon i inomhusluften för nya byggnader. Utöver myndighetens krav finns det andra styrmedel inom byggbranschen som förespråkar en god inomhusmiljö och radon ingår ofta som en parameter i bedömningskriterierna. Certifiering avseende hållbara byggnader är en trend som pågår inom byggbranschen. Två miljöcertifieringssystem som är relevanta för radonfrågor är Miljöbyggnad och Svanen. I detta projekt har syftet varit att utvärdera de krav och kriterier avseende radon som myndigheter och miljöcertifieringsorganisationer ställer. Metodiken inkluderade en litteraturstudie av relevanta artiklar och rapporter. Mätdata för radon i nyproducerade bostäder samlades och analyserades. Statistiska analyser visar att myndighetens krav på 200 Bq/m3 verkar vara uppnåeligt i allmänhet. Vad gäller kriterierna från miljöcertifieringsorganisationerna är ett GULD-krav (<60 Bq/m3) inte svårt att uppnå. Det fanns däremot några bostäder som hade radonhalter över 100 Bq/m3. I denna studie har beräkningar av erforderlig tjocklek och armering för bottenplatta av betong enligt Eurokod 2 utförts med hjälp av Mathcad Prime. Syftet var för att ta reda på minsta tjocklek för en radontät betongplatta med hänsyn till högsta tillåtna sprickviddskrav. Resultatet av beräkningen visar att det går att bygga på olika sätt och samtidigt uppfylla de olika kraven. Det beror på vilka förutsättningar som finns i samband med byggandet och i vilket markområde byggnaden ska uppföras. / Radon is a radioactive gas that is both colorless and odorless. It occurs naturally in the ground. Radon is formed in the decay chain of the element uranium. Long term exposure to radon increases the risk of developing lung cancer and smokers are the main risk group. In Sweden there are about 500 people that are diagnosed with lung cancer per year as a result of being exposed to radon in their houses, 450 of these people are smokers.  Radon in indoor air is a problem in houses that have air leaks towards the ground and/or houses with poor ventilation system. The sources of radon in indoor environment are: construction material, domestic water as well as soils/bedrocks around and under the ground of a building. In Sweden, radon coming from the ground (soils and rocks) is the most important source and often gives rise to very high radon concentrations in indoor air. The National Board of Housing, Building and Planning (Boverket) has established a regulatory limit of 200 Bq/m3 for radon in indoor environment in new buildings. The aim of this limit is to ensure that new buildings are constructed radon-proof to avoid radon problems in the indoor environment. Besides the limit issued by Boverket, there are other guidelines in the construction industry that promote healthy indoor environments. In these guidelines, radon is included as a parameter for assessment of indoor air quality. The ongoing trend in the construction industry is to build sustainable buildings and certification of the buildings and is often aimed at. Two systems of certification in Sweden, which includes radon, are Miljöbyggnad and Svanen. The purpose of this study is to assess the guidelines regarding radon in new buildings issued by authorities and non-governmental organizations. The methodology includes a literature study of relevant articles and reports, as well as statistical analysis of collected data for measured radon concentrations in new buildings. Statistics shows that the regulatory limit of 200 Bq/m3 is achievable in new buildings. In order to reach the Miljöbyggnad certification requirement for GOLD, the radon content needs to be less than 60 Bq/m3. Based on the data collected, show that even this requirement seems to be attainable as well. However there are also a few houses with radon concentrations above 100 Bq/m3. In this study calculations were also made to determine the least required thickness for a concrete slab, according to Eurocode, that is compact enough from being exposed to radon. Calculations have been done using the program Mathcad Prime. The concentration was taken for the highest allowable crack width in a concrete slab. The result from the calculations shows that it is possible to design the slab and still fulfill the requirements. However it depends on the assumptions that correlate to the building as well as the ground which it is built on.

Nyproducerade bostäder upplevs ofta som väldigt lika. Öppen planlösning, trestavigt ekparkettgolv och vitmålade väggar beskriver idag en typisk nyproduktion. Idag ligger fokus på att skapa funktionella, yteffektiva bostäder och kostnadseffektivitet eftersträvas. Prefabricerade standardlösningar bidrar till en förkortad byggtid. Vid jämförelse av nyproducerade bostäder och äldre sekelskifteslägenheter kan man se mer detaljarbeten i de äldre lägenheterna. Syftet har varit att fastställa om den svenska nyproduktionen är likriktad och upplevelsefattig. För att undersöka om detta stämmer har ett flertal byggföretag i Stockholm intervjuats. I undersökningen har även mäklare och andra representanter från branschen deltagit för att bidra med sina åsikter och för att skapa ett bredare perspektiv i frågan. Byggföretagens nyproducerade lägenheter har besökts. Under visningarna har lägenheterna studerats och bedömts utifrån de upplevelsevärden som presenteras i Ola Nylander och Kjell Forsheds bok Bostadens omätbara värden. Dessa värden beskriver både subjektiva upplevelser och tekniska detaljer som sägs bidra till en god bostad.  Undersökningen är begränsad till bostadsrätter i flerbostadshus i Stockholmsområdet. Resultatet blev att hela 80 % av de intervjuade tycker att dagens nyproduktion är likriktad. Även om företagen skulle få ekonomiskt bidrag väljer de ändå inte att prioritera förbättringar av de kvalitéer som bidrar med karaktär och personlighet i en bostad. Visningarna påvisade att det fanns brist på dessa kvalitéer i de flesta bostäderna men även att det fanns några få företag som urskilde sig från mängden med sin produktion.   Förhoppningen är att detta arbete ska uppmärksamma avsaknaden av upplevelsevärden i nyproducerade bostäder samt inspirera till mer fantasi och variation i den annars likriktade nyproduktionen. / Nowadays the planning in the buildings is strongly controlled by authorities, designed by architects and built by construction companies. Newly built dwellings are often considered as very similar. Open planning, parquetted flooring by oak and white walls are common words in description of todays’ dwellings. The priorities of the construction companies are to create functional space-efficient apartments and strive for cost-efficiency in the production. The use of prefabricated building parts and standardized modules contribute to a shortened building process. When comparing newly built dwelling with older dwellings from the beginning of the 20th century a great difference in materials and details can be found. The purpose has been to determinate whether the Swedish production is similar and unsatisfying. To determine if these theses are true, a number of construction companies located in Stockholm where contacted and interviewed. In the research a few real estate agents and other representatives from the industry participated to contribute with their own opinions and perspectives. A study of the building companies dwellings were examined during showings and evaluated by the different qualities described in the book Bostadens omätbara värden, by Ola Nylander and Kjell Forshed. These qualities describe both subjective perceptions and technical aspects which are supposed to contribute to a “good housing”. The research has been limited to co-operative apartments in tenement building in the area around Stockholm. 80% of the interviewed agreed with the thesis that the Swedish production is undiversified and unsatisfying. Even if the companies would have received financial founding, they would not choose to give priority to the qualities that would improve the character and the individuality in the dwellings. The showings proved a lack of these qualities in most dwellings but also that some construction companies were distinguished from the others with their production. Hopes are that this composition will draw attention to the absence of the qualities regarding the experience of the dwellings and inspire to a greater variation and diversity in the otherwise similar production.

Syftet med denna studie är att undersöka hur bostadsutvecklingsbolag väljer upplåtelseform vid nyproduktion och hur omvärldsfaktorer påverkar detta beslut. Studien behandlar valet företagen gör mellan att bygga hyresrätter eller bostadsrätter. Som teoretisk utgångspunkt används beslutsteorier om hur besluten tas av investerare. Sedan beskrivs de analyser och metoder som är lämpliga för ett bostadsutvecklingsbolag som ger ytterligare information inför beslutsfattandet. Tidigare forskning av Kauskale & Geipele (2017) visar på hur viktigt det är att beakta omvärldsfaktorer inför ett beslut inom fastighetsbranschen. Vilket har lett till att dessa omvärldsfaktorer fått stor vikt och ett eget kapitel i denna studie. Metoden för denna studie har varit att kvalitativt undersöka få företag med utgångspunkt att gå från teori till empiri med en abduktiv ansats. För att få fram empiri till studien har fem företag intervjuats, där det viktigaste kriteriet var att de producerar både hyresrätter och bostadsrätter. Ämnet för studien är stort och komplext vilket gör att studien ligger nära att vara en fallstudie, då få företag undersöks noggrant. Intervjuerna och intervjuguiden är uppbyggd utefter teorierna om hur besluten tas och vilket underlag de grundas på, samt vilken påverkan respondenterna ansåg omvärldsfaktorerna har. De slutsatser som kan dras av denna begränsade studie visar på att de intervjuade företagen har byggt till stor del bostadsrätter på senare tid och att de i de allra flesta fallen ser detta som ett givet förstahandsalternativ. De få hyresrätter som har byggts av företagen har tillkommit nästan enbart genom markanvisningar från kommunerna. Ytterligare en stor slutsats i studien visar på att kommunerna genom sina verktyg och beslut har en central roll i vilken upplåtelseform som byggs, både direkt och indirekt.

Att minska energianvändningen är lika mycket ett globalt mål som ett nationellt mål. Sverige har som mål att öka effektiviseringen av energianvändningen med 20 % fram till år 2020. Det gör att nästan alla sektorer påverkas och inte minst bostads- och servicesektorn som står för nästan 40 % av Sveriges energianvändning. Ventilationssystem är en av de saker som kan bidra till energibesparingen. I den här studien har en nybyggd grundskola simulerats avseende energi och komfort där olika ventilationssystem testats för att se vilket system som är mest lönsamt ekonomiskt, energi- och komfortmässigt. Det som skiljer ventilationssystemen åt är de olika typerna av flödesreglering. Två huvudtyper av ventilationsflödesreglering har testats: ”Variable Air Volume” = Luftflödet varierar efter behovet (VAV) och ”Constant Air Volume” = Konstant luftflöde (CAV). Byggnaden, som är välisolerad och har tung stomme, har även simulerats med ökad personbelastning för att se hur det påverkar ventilationssystemet. Metoden som används för att utföra arbetet är en simuleringsstudie av komparativt slag, där datorprogrammet IDA ICE 4.8 har använts för att modellera byggnaden och utföra simuleringarna. Modellen som har simulerats efterliknar delar av grundskolan Stigslundsskolan i Gävle, i både uppbyggnad, ventilation och användningsgrad. Data har samlats in från konsultföretaget Rambolls databaser med information om projekteringen av skolan och genom personlig kommunikation. Simuleringen av ett skolår har utförts och ett schema för personbelastningen har ställts in för varje sal för att efterlikna det schema som eleverna går efter i dagsläget. Resultatet av simuleringarna visade att VAV -ventilationssystemet som efterliknar det projekterade fallet väl täckte ventilationsbehovet, använde mindre energi än CAV-systemet och skapade ett mycket bra termiskt klimat i byggnaden. Resultatet visade också att ökad personbelastning hade stor inverkan på ventilationssystemet, och medförde bland annat att återbetalningstiden för VAV-systemet ökade från 11 till 30 år. / To reduce the energy use is as much a global goal as it is an international goal. The Swedish goal is to increase the efficiency of energy use with 20 % by year 2020. This means that almost all the sectors are affected, that includes the housing and service sector which accounts for almost 40 % of Sweden’s energy use. The ventilation system is one thing that can contribute to saving energy. In this study a new built primary school has been simulated, regarding energy use and thermal comfort, where different ventilation system has been tested to determine which system are the most profitable in economically, energy and comfortably. The ventilation system different in the flow control. Two main types of flow control have been tested: Variable Air Volume (VAV) and Constant Air Volume (CAV). The building, which is well insulated and has a heavy body has also been simulated with increased personal load to see how it affects the ventilation system. The method used to perform the work is a comparative type simulation study. The computer program IDA ICE 4.8 has been used to build the model and do the simulations. The model that has been simulated resemble the primary school Stigslundsskolan in Gävle in both construction, ventilation and degree of use. Data has been collected from the consulting company Ramboll’s database with information on the planning of the school. Personal communication has also been used to collect information. The simulations have been performed for a school year and a schedule for the personal load has been set for each hall to imitate the schedule that the students are following today. The result of the simulations showed that the VAV ventilation system, which resemble the planned case, cover the ventilation requirements, uses less energy than the CAV system and create a very good thermal climate in the building. The result also shows that the increased personal load had a great influence on the VAV ventilation system and increased the repayment period from 11 to 30 years.

<p>Sedan två år tillbaka byggs det för fösta gången i Sverige fler bostadsrätter än hyresrätter. Enligt resultatet av Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät 2008 råder det bostadsbrist i 50 % av landets kommuner. Trots bostadsbrist i storstadsregioner är nyproduktionen anmärkningsvärt låg. Inte sedan 1920- och 1930-talet har nyproduktionen varit så låg i Sverige.</p><p> </p><p>Hyresrätten är viktig som upplåtelseform. Den tillåter ett flexibelt boende som möjliggör effektiv förflyttning av arbetskraft, ett första boende för unga och ofta enda alternativet för låginkomsttagare.</p><p> </p><p>En anledning till att det produceras så få hyresrätter i dagsläget är att de statliga investerings- och räntebidragen försvann 2006. Höga produktionskostnader har gjort det allt svårare att få lönsamhet i nyproduktion. Det har förts en högljudd infekterad debatt angående det hyresreglerande bruksvärdessystemet. Motståndarna till bruksvärdessystemet vill införa marknadshyror och menar att det skulle förbättra dagens bostadssituation. Andra röster menar att ett återinförande av statliga subventioner är rätt väg att gå för att stimulera nyproduktion av hyresrätter. Andra säger att det krävs en förändring och effektivisering av själva byggprocessen och därigenom åstadkomma sänkta produktionskostnader. Energipriserna stiger och förväntas bli allt högre i framtiden. Därför kan det löna sig att bygga energieffektivt och sänka sina driftkostnader på hyreshus.</p><p> </p><p>Vi vill med denna uppsats undersöka vilka möjligheter det finns för att stimulera nyproduktion av hyresrätter i Sverige. Vi valde att undersöka tre mycket olika fastighetsmarknader för att kunna bilda oss en uppfattning av problemen på olika marknader. Förutom att intervjua nyckelpersoner på de olika marknaderna utförde vi en marknadssimulering samt deltog i ett bostadsseminarium.</p><p> </p><p>Vårt resultat av våra undersökningar visar att problemen vid nyproduktion ser mycket olika ut på de tre marknaderna. Dock finns ett behov av hyresrätter/bostäder på samtliga marknader. Vidare har vi i korthet kunnat dra följande slutsatser.</p><p> </p><ul><li>Statliga subventioner är ingen fungerande långsiktig lösning på problemet. De tenderar att enbart höja produktionskostnaden.</li><li>Marknadshyror är ingen generell lösning på problemet och skulle förmodligen bara öka nyproduktionen på mycket attraktiva marknader. </li><li>Omfattande detaljplaner tvingar nyproduktion att se ut på ett visst sätt, som inte alltid är kostnadseffektivt. Vidare krävs en effektivare planprocess.</li><li>Att bygga med lägre standard resulterar inte i någon nämnvärd besparing och är svårt att administrera.</li><li>Att bygga energieffektivare hyreshus medför en ökad lönsamhet i ett längre perspektiv på samtliga marknader.</li></ul><p> </p>