No description available.

This study has examined what effects rent control deregulation in new production could have for the profitability of real estate companies at the Swedish housing market and the supply of rental apartments. The study also examined what role the reintroduced investment aid plays when deregulating rent control in new production. In order to answer the study´s research questions, a qualitative method was adopted in which 10 semi-structured interviews was conducted. After the interviews, the theoretical framework was further supplemented according to new approaches that was found during the interviews. The study therefore started in a deductive method approach, but during the later stage inductive elements were implemented, which resulted in an abductive approach. The study showed that real estate companies’ profitability will not be affected by higher rents but rather by safer investments with less risk. A free market-based rent in new production will not lead to increased rents as these are already close to an expected market level. Real estate companies would have more safety in that the rent set applies. It is hard to say exactly how a deregulation of rent control in new production will affect the supply of rental apartments at the Swedish housing market. The Swedish housing market has a slowly adapted supply range, which creates difficulties for the supply to meet the demand. The fact that it takes a long time to plan and build new construction leads to a risk that a lot may have changed, both in terms of economic conditions and in demand, before the construction is actually completed. Despite the fact that investment support was reformed when it was reintroduced, both the industry organizations and the majority of the real estate companies that participated in the study are of the opinion that it could have worked more efficiently.

No description available.

As the construction of homes and villas in Sweden is increasing, the need for electricity will also increase. This leads us to develop new existing solutions to increase electricity production, at the same time we need to increase the use of renewable energy sources. To supply houses with sustainable and renewable energy sources, solar power is a good option to invest in. The purpose of this work is to design a photovoltaic system on a villa. Our expectation after the design is to see how much the purchased share of electricity decreases. At the end of the project, we expect that this design can be used as a model for other similar villas, it is difficult to include all villas, considering how different conditions there are in Sweden. The villa is in Hallstahammar and has an area of 138 m^2, and the roof area where solar cells are mounted is 84 m^2. The roof is facing southwest and has an azimuth of about 45°, which means that the sun shines on a large part of the roof. The villa has different roof slopes, at the garage and lower roof the slope is 20 ° and at the upper roof´s is 46 °. The report answers the questions that arise during designing a photovoltaic system, as well as the villa's annual electricity consumption, and the facility's annual electricity production once it is installed. It is then analyzed whether the installation is profitable in terms of production cost and payback time. At the end of the report, it is more discussed challenges in solar cell design, such as shading and weather and their impact on the plant's electricity production. To be able to answer the questions, various methods were used, including a literature study about solar cells to increase both interest and knowledge. The writers made saturations on the roof such as lengths, widths, and slopes. Thereafter, the simulation program PVGIS was used to calculate the plant's annual electricity production, and finally, calculations were performed to make financial calculations. The results showed that the villa's electricity consumption in 2020 was 14,272 kWh and the electricity consumption was most during the winter period. The electricity cost during that year was SEK 21,140. The photovoltaic plant produces approximately 14,185 kWh per year and that production was highest during the summer period. The payback period for the plant was just over 9 years and the production cost was SEK 0.55 / kWh. Even though electricity production and electricity consumption did not match well and were efficient in different periods, the results still showed that the investment is profitable and provides a saving of SEK 629,000 over a lifespan of 30 years.

Den här uppsatsen är en djupdykning i det statliga investeringsstödet i två avseenden. Dels ifall en etablerad matematisk modell kan förklara förändringarna i bostadsbeståndet som skett efter införandet av stödet, dels hur det har fungerat och vilka problem man ser med det. I ett ständigt växande Sverige är bostadsbristen ett faktum, och som en i raden åtgärder införde man år 2016 “Det nya investeringsstödet”. Subventionen har mötts av såväl positiv respons som svidande kritik, och det finns anledning att titta närmare på det hela. Med en omfattande litteraturundersökning samt flertalet intervjuer försöker vi dra slutsatser om huruvida stödet varit ändamålsenligt eller ej. Våra resultat indikerar att den matematiska formeln har en begränsad men dock förmåga att förklara förändringarna i bostadsbeståndet, och att det finns goda möjligheter till en alternativ och mer lämplig framtida utformning av stödet. / This essay delves into the state investment aid from two perspectives. First, whether an established mathematical model can explain the changes in the housing stock that occurred after the introduction of the support, and second, what the subsidy has resulted in and what problems have been observed. In an ever-growing Sweden, the housing shortage is a fact, and as one of several measures, “the new state investment aid” was introduced in 2016. The subsidy has been met with both positive responses and harsh criticism, and there is reason to take a closer look at it. Through a comprehensive literature review and several interviews, we attempt to draw conclusions about whether the support has been effective or not. Our findings indicate that the mathematical formula has a limited but nonetheless existing ability to explain the changes in the housing stock, and that there are significant opportunities for alternative, more appropriate designs of such future support.

Den svenska bostadsmarknaden är minst sagt bristfällig. Utbudet av prisrimliga bostäder ärbegränsat i mer eller mindre hela landet. De lägenheter som finns tillgängliga är dyrabostadsrätter eller nyproducerade hyresrätter med höga hyror. Den begränsadebostadstillgängligheten har resulterat i subventioner för att öka tillgängligheten avhyresbostäder. Investeringsstödet infördes som ett försök till att, bland annat, erbjuda billigahyresrätter till hushåll med låg eller genomsnittlig inkomst och pressa ner byggkostnader.Uppsatsen har som utgångspunkt att beskriva bostadssituationen i dagsläget samt utvärderainvesteringsstödet. Arbetet består både av en kvalitativ och kvantitativ studie där de kvalitativamomenten består av en teoretisk litteraturstudie och semi-strukturerade intervjuer medsakkunniga inom området. Det kvantitativa momentet bygger på en områdesbaseradkassaflödeskalkyl. Det vill säga att nyckeltal och antaganden som använts i kalkylerna beror påvilket område i landet som det fiktiva projektet genomförs i.Resultatet påvisar att investeringsstödets genomförbarhet är områdesberoende, det vill säga attdet styrs av hyresnivåerna i området. Respondenterna betraktade investeringsstödet som enkortsiktig lösning. Långsiktigt måste innovationen i byggbranschen utvecklas därbyggkostnaderna och byggrätterna är två hämmande faktorer i dagsläget.Med utgångspunkt från litteraturstudien och resultatet belyses den aktuella bostadsbrist ochdisfunktionalitet som grundar sig i en avsaknad av en tydlig bostadspolitisk plan. Resultatet avdetta är att det finns ett behov av subventionering på bostadsmarknaden. Om investeringsstödetär rätt lösning är argumenterbart. Stödet har inte haft en nämnvärd effekt på bostadsbyggandetoch bestraffar, genom en överkompensationsmodell, fastighetsutvecklare som kan pressa nerbyggkostnader. Vidare är det svårt att uppfylla målen med stödet när subventionering är riktadmot utbudssidan. Av dessa anledningar är investeringsstödet inte en bra lösning på dagensbostadsbrist. Subventioneringen bör genomföras på ett annorlunda sätt, möjligtvis genom attrikta subventioneringen mot efterfrågesidan.+ / The Swedish housing market is flawed. The supply of affordable housing is limited throughoutthe country. The available apartment stock consists of either expensive condominiums or newlyproduced rental apartments with high rents. The limited stock has resulted in subsidies toincrease the availability of rental apartments. The investment support was implemented as anattempt to increase the stock of affordable housing for low- to mid-income households and topressure real estate developers to minimize buildings costs.The essay aims to describe the current housing situation and to evaluate the investment support.Both a quantitative and qualitative study will be conducted where the qualitative parts consistof a theoretical literature review and semi-structured interviews with experts within the subjectarea. The quantitative segment of the essay consists of an area-based cash-flow simulationwhere the key figures and assumptions are dependent upon the chosen area.The results show that the investment supports feasibility is highly dependent on location. Theinterviewees consider the subsidy to be a short-term solution. In the long-term the intervieweesbelieve that innovation in the building sector is necessary to reduce building costs.The literature review and the results show that there is a clear housing supply shortage as aresult of the dysfunctionality that has emerged from the lack of a clear housing policy. This hasled to the need of housing subsidies. Whether the investment support is the right way tosubsidize housing is questionable. The subsidy has not had a notable effect on the housingsupply and decreases the profitability for real estate developers that have achieved low buildingcosts. Furthermore, it is quite difficult to achieve the goals that have been set when the subsidyis addressed towards the supply-side. For these reasons the investment support is not a goodsolution for the current housing supply shortage. The subsidy should be carried out in a differentmanner, possibly by subsidizing the demand-side.

År 2015 fastställde FN 17 globala mål för hållbar utveckling. Delmål 7.2, en del av det sjunde målet om hållbar energi för alla, anger att den globala andelen förnybar energi behöver öka för att minska effekterna av fossila bränslen. Förnybara energikällor framstår som avgörande för framtiden, med människor som viktiga aktörer. Privata fastighetsägare som överväger att investera i solceller möter utmaningar när det gäller att samla in och förstå information om ämnet. Investering i solceller är fördelaktigt ur ett miljöperspektiv,men det finns ytterligare anledningar för en investerare att överväga solceller, särskilt den ekonomiska aspekten. En investerare kan spara pengar genom att köpa mindre el från det allmänna nätet och samtidigt sälja överskottet av egenproducerad el.Examensarbete har tre mål: 1. redogöra för vilka typer av solceller som finns på marknaden, 2. fastställa hur faktorer som takriktning, taklutning och solinstrålning påverkar den årliga elproduktionen och 3. undersöka om elpriserna i södra och norra Sverige har en betydande inverkan på den årliga besparingen, försäljningen av överskottsel samt återbetalningstiden/lönsamheten. En kalkyl har utförts för en fastighet för att beräkna hur mycket el solcellerna kan producera årligen.Med hänsyn till den tid som var tillgänglig för genomförandet av arbetet, var vissa begränsningar nödvändiga. Solcellsteknik är ett omfattande ämnesområde, vilket resulterade i betydande begränsningar under forskningsprocessen. Ytterligare begränsningar inkluderade specifika investeringskostnader, såsom kostnader för profilskenor, skruvar för att säkra solpanelerna, och arbetskraftskostnader för solcellsinstallatörer.Arbetet grundades på beräkningar, platsbesök och intervju med en privat fastighetsägare. Beräkningarna grundades på olika antaganden och statistiska genomsnittsvärden, med hänsyn till potentiell vinst och solcellernas effektiva elproduktion i olika geografiska områden och för olika solcellsfabrikat. Fastighetsägaren deltog i en strukturerad intervju som genomfördes på ett hus i Vetlanda där platsbesöket ägde rum. Huset har ett sadeltakmed en area på 140 m2, som lutar mot öster och väster. Två telefonintervjuergenomfördes med två elbolag i Sverige. Ett av bolagen, där fastighetsägaren är kund, bedriver sin verksamhet i södra Sverige, medan det andra elbolaget, där huset omplacerades som en del av undersökningen, bedriver sin verksamhet i norra Sverige. De metoder som valdes för arbetet var relevanta för att uppnå målen med arbetet. Två olika scenarier undersöktes. Det första scenariot baserades på en relativt låg elförbrukning på 4500 kWh/år, medan det andra scenariot baserades på ett hushåll med en relativt hög elförbrukning på 20 000 kWh/år. Utöver solinstrålning och elpriser, undersöktes dessa två scenarier för att jämföra olika elförbrukningsscenarier och analysera hur de påverkar potentiella besparingar och vinster genom försäljning av överskottsel. Elprisernas fluktuationer och mängden solinstrålning på fastighetens plats är betydande faktorer som starkt påverkar det slutgiltiga resultatet. En strategisk investering i urvalet av lämpliga solcellspaneler och växelriktare från början kan visa sig vara effektiv för att påverka återbetalningstiden och lönsamheten för den totala investeringen i efterhand. / In 2015, the United Nations outlined 17 global goals for sustainable development, with Target 7.2 falling under the seventh goal, focusing on sustainable energy for all. This target emphasizes the necessity of increasing the global share of renewable energy to mitigate the impacts of fossil fuel consumption. Renewable energy sources are deemed essential for the future, with individuals playing a crucial role in this transition. Private property owners investing in solar cells face various challenges in gathering and comprehending information on the subject. While the environmental benefits of solar cell investments are evident, there are additional reasons for investors to consider this solution, particularly from a financial standpoint. By reducing reliance on public grid electricity and selling excess self-produced electricity, investors can both save money and contribute to sustainable practices.The thesis sets three objectives: 1. to delineate the available types of solar panels in the market, 2. to assess how factors such as roof direction, slope, and solar radiation impact annual electricity production, and 3. to explore the influence of electricity prices in southern and northern Sweden on annual savings, surplus electricity sale, and the payback period/profitability. Calculations have been conducted to estimate the annual electricity production potential of solar cells for a specific property.Considering the time constraints, certain limitations were imposed, mainly due to the vastness of solar cell technology. These limitations encompassed specific investment costs such as profile rails, screws for securing solar panels, and labour costs for installers.The study relied on calculations, site visits, and interviews with a private property owner, incorporating various assumptions and statistical averages related to potential profit and efficient electricity production in different geographical areas and from different solar cell manufacturers.Two scenarios were explored: the first, based on a relatively low electricity consumption of 4,500 kWh/year, and the second, assuming a higher consumption of 20,000 kWh/year. Beyond solar radiation and electricity prices, these scenarios were investigated to compare different consumption levels and analyse their impact on potential savings and profits through excess electricity sales.Fluctuations in electricity prices and solar radiation at the property's location significantly influence the final results. A strategic choice of solar panels and inverters from the outset can effectively impact the payback period and overall profitability of the investment.

Statligt investeringsstöd för hyresbostäder är ett rambegränsat produktionsstöd, som efter ansökan och beviljande av Länsstyrelsen kan betalas ut av Boverket till byggherrar av projekt som uppfyller vissa uppställda krav. Avsikten är att stimulera byggandet av hyresbostäder, ge sänkta byggkostnader och sedan komma hyresgäster till del genom relativt lägre hyra. Stöd får lämnas för att bygga hyresbostäder i områden med bostadsbrist, som i sin tur innebär en kategorisering av Sverige i FA-regioner kopplat till möjlig stöd- och hyresnivå. Sedan 1 februari 2020 gäller delvis nya reviderade bestämmelser som syftar till att göra investeringsstödet effektivare och mer ändamålsenligt. Syftet med denna studie är att undersöka hur Det nya investeringsstödet genom Förordning (2016:881) används i FA-region Stockholm, hur det påverkar investeringsbeslut för projekt, samt har utformats i jämförelse med tidigare och liknande stöd. Studien utgår från kvalitativa metoder i form av litteratur- och dokumentstudier samt semistrukturerade intervjuer med 15 kommunala och privata bolag som förvaltar och utvecklar hyresbostäder i FA-region Stockholm.  Resultatet visar att antalet inkomna ansökningar för investeringsstöd har ökat sedan införandet av Det nya investeringsstödet, men endast en bråkdel av dessa har hunnit beviljas och utbetalas. Stödet har tidigare ifrågasatts, främst för att inte ha allokerats till marknader där bostadsbristen anses som störst, för att inte leda till en ökning av bostadsbyggandet utöver redan planerade projekt samt för att ha otillräckliga nivåer på bidrag och normhyra. Denna studie visar att effekten och nyttjandet av stödet är lägesberoende. Bostadsutvecklare avstår investeringsstöd i region Stockholm på marknader där efterfrågan tillåter högre hyra. Nivån på bidrag och normhyra anses överlag vara för låg och inte anpassad till övriga kostnadsfaktorer. Stödet anses dock emellertid vara en nyckelfaktor i utvecklingen av bostäder med lägre hyra i region Stockholms ytterområden eller i mer perifera lägen och den ekonomiska kompensationen kan då vara avgörande för existensen av dessa projekt. Investeringsstöd kan förbättra vakansrisk och belåningsgrad, öka konkurrenskraften och vara ett incitament för att minska energianvändningen i fastigheten. Standardiserade konstruktioner och ramavtal används ofta för att hålla ner produktionskostnader.   Beslut om investeringsstöd fattas vanligen utifrån en jämförelse mellan två investeringskalkyler, med och utan stöd. De kontextuella egenskaperna verkar huvudsakligen påverka bolagens beslut om stöd. Avgörande är ekonomiska, fysiska, sociala och politiska faktorer. Det uppfattas som om att bolagen tar rationella beslut genom avvägningar mellan kännbara utfall. Osäkerheter och brist på information, kan dock uppstå under ansöknings- och utbetalningsprocessen, vilket gör att alla konsekvenser av beslutet inte kan förutses. De kommunala bolagen ställs inför mer motstridiga intressen än de privata, men mål och affärsidé stämmer vanligen bättre överens med stödets syfte. Investeringsstödets bestämmelser anses ha utvecklats utifrån bostadspolitiska mål, efterfrågan av hyresbostäder liksom att fungera som ett verktyg för att ställa motkrav på den som vill ta del av stödet. Bestämmelser har förändrats för att passa rådande bostadsmarknad, EU-lagstiftning och skiftande politiska målsättningar samt förbättra social sammanhållning och miljö- och hållbarhetsaspekter. Fortsatt gynnas små bostäder av stödet även om lagstiftaren försökt styra stödet till att skapa en större blandning av lägenhetsstorlekar. En större förskjutning av tillgängliga medel till storstadsregionerna verkar ha givit visst utslag i antalet beviljanden, men än efterfrågar bostadsutvecklare en större differentiering av stödets bidrag och normhyresnivå.  Studiens slutsatser visar att de faktorer som är avgörande för beslutet om att söka investeringsstöd huvudsakligen är ekonomiska, lägesmässiga och projektspecifika. I FA-region Stockholm nyttjas stödet framförallt i områden där betalningsviljan ligger i linje med normhyresnivån för stödet. / The state investment aid for rental housing is a production support, which after application and approval by the County Administrative Board can be paid by the National Board of Housing, Building, and Planning to developers of projects that fulfill a certain set of requirements. The state allocates a certain amount of money to the aid annually. The purpose of the ordinance is to stimulate the construction of rental accommodations by financing a share of the construction costs which will then benefit the tenants through relatively lower rents. Support may be provided to the constructions of affordable rental accommodations in areas with housing shortages. The maximum amount of support that may be granted and the maximum rental level that may be charged for, are differentiated by functional analysis region (FA regions). Investment aid was introduced in the early 2000s but several amendments have been incorporated over the years. Since 1 February 2020, partly newly revised regulations apply which aim to make investment support more efficient and effective. The purpose of this study is to investigate how The new investment aid through Ordinance (2016: 881) is used in FA region of Stockholm, how it affects investment decisions for projects, and finally, how it is developed in comparison with previous and similar support. The study is based on qualitative methods such as literature and document studies as well as semi-structured interviews with 15 municipally owned companies as well as private companies that manage and develop rental housing in the FA region of Stockholm. The results show that the number of received applications for investment aid has increased since the introduction of The new state investment aid, but only a fraction of these have been granted and paid. Of previous evaluations, the support has been questioned for not being allocated to markets where the housing shortage is the greatest, the level of the maximum rent and support that can be granted, and whether the aid really leads to an increase in housing constructions in addition to already planned projects. This study shows that the effect and use of the support is situation-dependent. Housing developers refrain from investment support in the Stockholm region in markets where demand allows for higher rents. The level of the support and the rent are considered to be too low and not adapted to other cost factors in the market. However, the aid is considered to be a key factor in the development of affordable housing and financial compensation has been essential for the existence of certain projects, mainly located in the outer edges of the region and in more peripheral areas. Investment support can improve vacancy risk and loan-to-value ratio, increase competitiveness and be an incentive to reduce the building’s energy consumption. Standardized constructions or framework agreements are commonly used to keep production costs down. Decisions on whether to apply for support or not are usually based on a comparison between two investment analyzes, with and without support. The contextual characteristics seem to mainly influence the companies' decision on investment aid. Economic, physical, social, and political factors are decisive. It is perceived that companies make rational decisions through trade-offs between tangible outcomes. Uncertainties and lack of information, however, can arise during the application and payment process, which means that not all consequences of the decision can be forecasted. The municipal companies are faced with more conflicts of interest than the private ones, but their goal and business concept usually correspond better with the purpose of the aid.  The requirements of the investment aid are considered to have developed based on housing policy goals, the demand for rental accommodation, and improving the energy consumption in the real estate market. The Ordinance has been developed to conform with the prevailing housing market, EU legislation, and changing policies, as well as to improve social cohesion and environmental and sustainability aspects. Small apartments still benefit from the support, even though the legislator has tried to steer the support to create a larger mix of apartment sizes. A larger shift in available funds to the metropolitan regions seems to have had a limited effect, in terms of the number of grants. However, housing developers are still demanding a greater differentiation of the maximum rent level and support. The conclusion of this study shows that the factors that are decisive for the decision to apply for investment aid are mainly financial, situational, and project-specific. In the FA region of Stockholm, the support is used primarily in areas where the willingness to pay conforms with the maximum rental level for the support.

Utbudet av ekonomiskt överkomliga bostäder har varit begränsat i många delar av världen och möter inte konsumenternas efterfrågan, bland annat i Sverige, Finland, Australien och England. Till följd av detta har bostadsbrist, ökade bostadspriser,  bostäder med höga hyror och långa kötider ökat med åren. Subventioner infördes som ett försök till att minska produktionskostnader för byggherren och därmed erbjuda billiga hyresrätter genom subventioner till utbudssidan eller genom att bidra med med subventioner direkt till efterfrågesidan, vilket omfattar hyresgästerna i form av bostadsbidrag.  De här arbetet syftar till att fastställa de olika subventionerna som används i Australien, England, Sverige och Finland. Samtidigt undersöks vilka typ av direkta subventioner som används i dessa länder för att slutligen undersöka vilka konsekvenser utbudssidan subventioner har haft på respektive bostadsmarknad. Studien är en kvalitativ forskning baserad på en litteraturgenomgång av de olika länderna. Stödet till hyresbostäder skiljer sig åt i olika delar av världen. Regeringarna i var av dessa länder bestämmer hur finansieringen ska fördelas på bostadsmarknaden.Finansieringen kan gå till efterfrågesidan som hyreskompensation alternativt till utbudssida som subvention till konstruktören för att sänka sin produktionskostnad med förbehållet att den nya hyran för bostäderna är lägre än marknadshyran. Resultatet visar på att regeringarna har olika typer av av bostadsmarknader, men att samtliga undersökta länder föredrar hyres kompensationer framför subventioner till utbudssidan. Resultaten visar också att det största behovet av finansiell stöd till konstruktören är under lågkonjunktur, där den privata finansieringen är som lägst. Studien visar även de olika kraven för subventioner till utbudssidan, där Sverige och England har mer specifika krav än Australien och England. Under slutsatsen diskuteras för- och nackdelar med båda typerna av subventioner, där samtliga regeringar föredrar subventioner till efterfrågesidan eftersom dessa är lättare att utföra på en individbasis. De hjälper till med bostäder till rimliga priser men inte bostadsproblemet. Subventioner till utbudssidan har varit väl utnyttjade under lågkonjunkturer som en säkerhet för byggherren. Ett problem som lyfts upp med denna typ av subvention är dess kapitalintensiva natur då stora summor pengar går in i ett långt projekt, och anses av vissa inte vara en lösning på problemet med överkomliga bostäder eftersom den reglerade hyran övergår till marknadshyra efter en period. / The range of affordable housing prices has been limited in many parts of the world and does not meet consumer demand, such is the case in Sweden, Finland, Australia and England. As a result of this housing shortage, rising housing prices, homes with high rents and long queue times have increased over the years. Subsidies were introduced as an attempt to reduce production costs for the developer and thereby offer cheap rental apartments through subsidies to the supply side or by contributing a subsidy directly to the demand side, which includes the tenants in the form of housing subsidies. This paper aims to determine the different subsidies used in Australia, England, Sweden and Finland, while also researching what type of direct subsidies are used in these countries, and finally viewing what consequence the supply-side subsidies have had on their respective housing markets. The study is qualitative research based on a literature review of the different countries. The support for rental housing differs in different parts of the world, by where the government chooses to focus their financing. The financing can go to the demand side as rent compensation or to the supply side, as payment to the constructor to reduce their cost on the caveat that the new rent for this building is lower than the market rent. The results show that while different governments have different housing markets, they all favor the option for rent compensation over subsidies to newly produced real estate with lower market average rent. The results also show that the biggest need for financial support to the constructor is during a recession, where the private financing is at its lowest. The study also shows the differing local requirements for where the supply-side subsidies can go, with England and Sweden having certain requirements, while Australia and Finland have a lack of these.The conclusion discusses the advantages and disadvantages of both types of subsidies, where all governments prefer subsidies to the demand side as these are easier to perform on an individual basis. They help with affordable housing but not the housing problem. Subsidies to the supply side have been well utilized during recessions as a security for the house developers. A problem that is highlighted with this type of subsidy is its capital-intensive nature as large sums of money go into a long project, and is considered by some not to be a solution to the problem of affordable companies as regulated rents change to market rents after a period.