Den svenska bostadsmarknaden är minst sagt bristfällig. Utbudet av prisrimliga bostäder ärbegränsat i mer eller mindre hela landet. De lägenheter som finns tillgängliga är dyrabostadsrätter eller nyproducerade hyresrätter med höga hyror. Den begränsadebostadstillgängligheten har resulterat i subventioner för att öka tillgängligheten avhyresbostäder. Investeringsstödet infördes som ett försök till att, bland annat, erbjuda billigahyresrätter till hushåll med låg eller genomsnittlig inkomst och pressa ner byggkostnader.Uppsatsen har som utgångspunkt att beskriva bostadssituationen i dagsläget samt utvärderainvesteringsstödet. Arbetet består både av en kvalitativ och kvantitativ studie där de kvalitativamomenten består av en teoretisk litteraturstudie och semi-strukturerade intervjuer medsakkunniga inom området. Det kvantitativa momentet bygger på en områdesbaseradkassaflödeskalkyl. Det vill säga att nyckeltal och antaganden som använts i kalkylerna beror påvilket område i landet som det fiktiva projektet genomförs i.Resultatet påvisar att investeringsstödets genomförbarhet är områdesberoende, det vill säga attdet styrs av hyresnivåerna i området. Respondenterna betraktade investeringsstödet som enkortsiktig lösning. Långsiktigt måste innovationen i byggbranschen utvecklas därbyggkostnaderna och byggrätterna är två hämmande faktorer i dagsläget.Med utgångspunkt från litteraturstudien och resultatet belyses den aktuella bostadsbrist ochdisfunktionalitet som grundar sig i en avsaknad av en tydlig bostadspolitisk plan. Resultatet avdetta är att det finns ett behov av subventionering på bostadsmarknaden. Om investeringsstödetär rätt lösning är argumenterbart. Stödet har inte haft en nämnvärd effekt på bostadsbyggandetoch bestraffar, genom en överkompensationsmodell, fastighetsutvecklare som kan pressa nerbyggkostnader. Vidare är det svårt att uppfylla målen med stödet när subventionering är riktadmot utbudssidan. Av dessa anledningar är investeringsstödet inte en bra lösning på dagensbostadsbrist. Subventioneringen bör genomföras på ett annorlunda sätt, möjligtvis genom attrikta subventioneringen mot efterfrågesidan.+ / The Swedish housing market is flawed. The supply of affordable housing is limited throughoutthe country. The available apartment stock consists of either expensive condominiums or newlyproduced rental apartments with high rents. The limited stock has resulted in subsidies toincrease the availability of rental apartments. The investment support was implemented as anattempt to increase the stock of affordable housing for low- to mid-income households and topressure real estate developers to minimize buildings costs.The essay aims to describe the current housing situation and to evaluate the investment support.Both a quantitative and qualitative study will be conducted where the qualitative parts consistof a theoretical literature review and semi-structured interviews with experts within the subjectarea. The quantitative segment of the essay consists of an area-based cash-flow simulationwhere the key figures and assumptions are dependent upon the chosen area.The results show that the investment supports feasibility is highly dependent on location. Theinterviewees consider the subsidy to be a short-term solution. In the long-term the intervieweesbelieve that innovation in the building sector is necessary to reduce building costs.The literature review and the results show that there is a clear housing supply shortage as aresult of the dysfunctionality that has emerged from the lack of a clear housing policy. This hasled to the need of housing subsidies. Whether the investment support is the right way tosubsidize housing is questionable. The subsidy has not had a notable effect on the housingsupply and decreases the profitability for real estate developers that have achieved low buildingcosts. Furthermore, it is quite difficult to achieve the goals that have been set when the subsidyis addressed towards the supply-side. For these reasons the investment support is not a goodsolution for the current housing supply shortage. The subsidy should be carried out in a differentmanner, possibly by subsidizing the demand-side.

<p>Under 1980-talets andra halva hade bostadsmarknaden sin storhetstid, många nya bostäder byggdes och antalet vakanser var nästan obefintliga. Till följd av den stora fastighetskraschen som inträffade under tidigt 1990-tal fick många bostadsföretag ekonomiska problem. Många kommunala bostadsföretag fick höga vakanser att arbeta med. För att komma till rätta med dessa problem behövde bostadsföretagen vidta åtgärder och dessa kunde bland annat vara, hyressänkningar och rabatter, marknadsföring, försäljningar, rivningar, ombyggnad och att lägga fastigheter i malpåse. För de mest utsatta kommunerna fanns i slutet av 1990-talet även möjligheten att söka statligt stöd.</p><p>Som en bakgrund till studien ges en förklaring till begreppet vakanser och naturlig vakansgrad, här beskrivs även hur vakanser i vissa fall kan ha uppkommit. Vidare ges en översiktlig beskrivning av hur bostadsmarkanden utvecklats under åren 1986 till 2006 – vad som har påverkat utvecklingen hos de kommunala bostadsföretagen och vad som har inträffat under perioden.</p><p>Syftet har i studien varit att reda ut hur kommuner med höga vakanser har arbetat, om åtgärder vidtagits och i sådana fall vilka. För att undersöka detta har ett urval på 10 kommuner med höga vakanstal gjorts. Dessa kommuner är Arboga, Bräcke, Eda, Fagersta, Karlsborg, Munkedal, Skara, Skellefteå, Surahammar och Överkalix. För att få en tydlig bild av utvecklingen i dessa kommuner har ekonomisk och demografisk statistik noggrant bearbetats.</p><p>Studien visar att alla kommuner som undersökts har vidtagit någon typ av konkret åtgärd för att komma till rätta med sina vakansproblem. Det har även visat sig att alla de kommuner som fått statligt stöd valt åtgärden rivning medan de kommuner som inte sökt stöd haft större benägenhet att även välja andra alternativ. Få kommuner har använt sig av åtgärder som exempelvis olika typer av rabatter och ökad marknadsföring för att fylla de tomma lägenheterna, utan de har istället vidtagit åtgärder som lett till minskning av hela bostadsbeståndet.</p><p>6</p> / <p>During the late 1980’s the Swedish housing market was booming, there were almost no vacancies and the construction of new housing was substantial. The big real estate collapse that occurred in the early 1990’s left many housing companies with economic problems. Many municipality-owned housing associations faced high vacancy rates. To solve their problems the housing associations had to consider a number of measures, including rent reductions and discounts, marketing, selling, demolishing, reconstruction for alternative use and to put properties in mothballs. In the late 1990’s the most exposed municipalities could even apply for Government subsidies.</p><p>As a background, the concepts vacancy rate and natural vacancy, are explained as well as the cause of vacancies in some cases. Furthermore, there is a description of how the housing market developed from 1986 to 2006, what influenced the housing associations and what happened during the period.</p><p>The purpose of this study is to investigate how municipalities with high vacancies have acted to dealing with their problem, if any measures have been taken and if so; what measures? Ten municipalities with high vacancies were examined. These municipalities are Arboga, Bräcke, Eda, Fagersta, Karlsborg, Munkedal, Skara, Skellefteå, Surahammar and Överkalix. To get a clear image of the development in these municipalities economic and demographic statistics have been carefully analysed.</p><p>The study shows that all the municipalities examined have taken some concrete measures to deal with their vacancy problems. All the municipalities that were given Government subsidies have demolished housing properties rather than tried other measures. Few municipalities has used offered rent discounts or applied marketing activities to fill empty apartments. Instead, measures that lead to a reduction of the number of apartments have been used.</p>

Under 1980-talets andra halva hade bostadsmarknaden sin storhetstid, många nya bostäder byggdes och antalet vakanser var nästan obefintliga. Till följd av den stora fastighetskraschen som inträffade under tidigt 1990-tal fick många bostadsföretag ekonomiska problem. Många kommunala bostadsföretag fick höga vakanser att arbeta med. För att komma till rätta med dessa problem behövde bostadsföretagen vidta åtgärder och dessa kunde bland annat vara, hyressänkningar och rabatter, marknadsföring, försäljningar, rivningar, ombyggnad och att lägga fastigheter i malpåse. För de mest utsatta kommunerna fanns i slutet av 1990-talet även möjligheten att söka statligt stöd. Som en bakgrund till studien ges en förklaring till begreppet vakanser och naturlig vakansgrad, här beskrivs även hur vakanser i vissa fall kan ha uppkommit. Vidare ges en översiktlig beskrivning av hur bostadsmarkanden utvecklats under åren 1986 till 2006 – vad som har påverkat utvecklingen hos de kommunala bostadsföretagen och vad som har inträffat under perioden. Syftet har i studien varit att reda ut hur kommuner med höga vakanser har arbetat, om åtgärder vidtagits och i sådana fall vilka. För att undersöka detta har ett urval på 10 kommuner med höga vakanstal gjorts. Dessa kommuner är Arboga, Bräcke, Eda, Fagersta, Karlsborg, Munkedal, Skara, Skellefteå, Surahammar och Överkalix. För att få en tydlig bild av utvecklingen i dessa kommuner har ekonomisk och demografisk statistik noggrant bearbetats. Studien visar att alla kommuner som undersökts har vidtagit någon typ av konkret åtgärd för att komma till rätta med sina vakansproblem. Det har även visat sig att alla de kommuner som fått statligt stöd valt åtgärden rivning medan de kommuner som inte sökt stöd haft större benägenhet att även välja andra alternativ. Få kommuner har använt sig av åtgärder som exempelvis olika typer av rabatter och ökad marknadsföring för att fylla de tomma lägenheterna, utan de har istället vidtagit åtgärder som lett till minskning av hela bostadsbeståndet. 6 / During the late 1980’s the Swedish housing market was booming, there were almost no vacancies and the construction of new housing was substantial. The big real estate collapse that occurred in the early 1990’s left many housing companies with economic problems. Many municipality-owned housing associations faced high vacancy rates. To solve their problems the housing associations had to consider a number of measures, including rent reductions and discounts, marketing, selling, demolishing, reconstruction for alternative use and to put properties in mothballs. In the late 1990’s the most exposed municipalities could even apply for Government subsidies. As a background, the concepts vacancy rate and natural vacancy, are explained as well as the cause of vacancies in some cases. Furthermore, there is a description of how the housing market developed from 1986 to 2006, what influenced the housing associations and what happened during the period. The purpose of this study is to investigate how municipalities with high vacancies have acted to dealing with their problem, if any measures have been taken and if so; what measures? Ten municipalities with high vacancies were examined. These municipalities are Arboga, Bräcke, Eda, Fagersta, Karlsborg, Munkedal, Skara, Skellefteå, Surahammar and Överkalix. To get a clear image of the development in these municipalities economic and demographic statistics have been carefully analysed. The study shows that all the municipalities examined have taken some concrete measures to deal with their vacancy problems. All the municipalities that were given Government subsidies have demolished housing properties rather than tried other measures. Few municipalities has used offered rent discounts or applied marketing activities to fill empty apartments. Instead, measures that lead to a reduction of the number of apartments have been used.

Utbudet av ekonomiskt överkomliga bostäder har varit begränsat i många delar av världen och möter inte konsumenternas efterfrågan, bland annat i Sverige, Finland, Australien och England. Till följd av detta har bostadsbrist, ökade bostadspriser,  bostäder med höga hyror och långa kötider ökat med åren. Subventioner infördes som ett försök till att minska produktionskostnader för byggherren och därmed erbjuda billiga hyresrätter genom subventioner till utbudssidan eller genom att bidra med med subventioner direkt till efterfrågesidan, vilket omfattar hyresgästerna i form av bostadsbidrag.  De här arbetet syftar till att fastställa de olika subventionerna som används i Australien, England, Sverige och Finland. Samtidigt undersöks vilka typ av direkta subventioner som används i dessa länder för att slutligen undersöka vilka konsekvenser utbudssidan subventioner har haft på respektive bostadsmarknad. Studien är en kvalitativ forskning baserad på en litteraturgenomgång av de olika länderna. Stödet till hyresbostäder skiljer sig åt i olika delar av världen. Regeringarna i var av dessa länder bestämmer hur finansieringen ska fördelas på bostadsmarknaden.Finansieringen kan gå till efterfrågesidan som hyreskompensation alternativt till utbudssida som subvention till konstruktören för att sänka sin produktionskostnad med förbehållet att den nya hyran för bostäderna är lägre än marknadshyran. Resultatet visar på att regeringarna har olika typer av av bostadsmarknader, men att samtliga undersökta länder föredrar hyres kompensationer framför subventioner till utbudssidan. Resultaten visar också att det största behovet av finansiell stöd till konstruktören är under lågkonjunktur, där den privata finansieringen är som lägst. Studien visar även de olika kraven för subventioner till utbudssidan, där Sverige och England har mer specifika krav än Australien och England. Under slutsatsen diskuteras för- och nackdelar med båda typerna av subventioner, där samtliga regeringar föredrar subventioner till efterfrågesidan eftersom dessa är lättare att utföra på en individbasis. De hjälper till med bostäder till rimliga priser men inte bostadsproblemet. Subventioner till utbudssidan har varit väl utnyttjade under lågkonjunkturer som en säkerhet för byggherren. Ett problem som lyfts upp med denna typ av subvention är dess kapitalintensiva natur då stora summor pengar går in i ett långt projekt, och anses av vissa inte vara en lösning på problemet med överkomliga bostäder eftersom den reglerade hyran övergår till marknadshyra efter en period. / The range of affordable housing prices has been limited in many parts of the world and does not meet consumer demand, such is the case in Sweden, Finland, Australia and England. As a result of this housing shortage, rising housing prices, homes with high rents and long queue times have increased over the years. Subsidies were introduced as an attempt to reduce production costs for the developer and thereby offer cheap rental apartments through subsidies to the supply side or by contributing a subsidy directly to the demand side, which includes the tenants in the form of housing subsidies. This paper aims to determine the different subsidies used in Australia, England, Sweden and Finland, while also researching what type of direct subsidies are used in these countries, and finally viewing what consequence the supply-side subsidies have had on their respective housing markets. The study is qualitative research based on a literature review of the different countries. The support for rental housing differs in different parts of the world, by where the government chooses to focus their financing. The financing can go to the demand side as rent compensation or to the supply side, as payment to the constructor to reduce their cost on the caveat that the new rent for this building is lower than the market rent. The results show that while different governments have different housing markets, they all favor the option for rent compensation over subsidies to newly produced real estate with lower market average rent. The results also show that the biggest need for financial support to the constructor is during a recession, where the private financing is at its lowest. The study also shows the differing local requirements for where the supply-side subsidies can go, with England and Sweden having certain requirements, while Australia and Finland have a lack of these.The conclusion discusses the advantages and disadvantages of both types of subsidies, where all governments prefer subsidies to the demand side as these are easier to perform on an individual basis. They help with affordable housing but not the housing problem. Subsidies to the supply side have been well utilized during recessions as a security for the house developers. A problem that is highlighted with this type of subsidy is its capital-intensive nature as large sums of money go into a long project, and is considered by some not to be a solution to the problem of affordable companies as regulated rents change to market rents after a period.