No description available.

Social housing, traditionally provided by not-for-profit (NFP) housing associations, has become increasingly competitive as exchequer subsidy has reduced and the market has opened up to the profit-making private sector. These changes have increased the need for housing associations to engage and collaborate with stakeholders. The author’s research examines stakeholder engagement and collaboration in One Vision Housing, a NFP housing association. A constructivist epistemology, based on an idealist ontology, using primarily inductive logic, is adopted through a case study methodology. Data is collected through interviews, focus groups, surveys, participant observation, direct observation and physical artefacts. The review of literature highlights the relationship between stakeholder theory, stakeholder management, organisational culture, organisational learning and knowledge management. The author has developed a conceptual model in respect of these relationships.

No description available.

No description available.

Bakgrund: En bostadsrättsförening är ingen kommersiell verksamhet och drivs inte i vinstsyfte. Resultaträkningen kan därmed inte anses avgörande för bostadsrättsföreningars ekonomiska välmående. Det som bör betonas är föreningens kassaflödesanalys som visar finansiella flöden, samt behovet att göra avsättningar för att möta framtida underhåll. Således bör kompletterande information om bostadsrättsföreningars ekonomiska situation tillföras årsredovisningen. Syfte: Syftet är att undersöka om K2-redovisande bostadsrättsföreningar bör komplettera sina årsredovisningar med en kassaflödesanalys för att ge en bättre bild av ekonomiskt välmående. Metod: Studien utgår ifrån en kvalitativ forskningsstrategi. Empirisk data har samlats in genom semi-strukturerade intervjuer. Studiens respondenter består av tre av Sveriges största aktörer inom fastighetsförvaltning, samt en auktoriserad revisor på EY. Resultat: K2-redovisande bostadsrättsföreningar bör komplettera sina årsredovisningar med en kassaflödesanalys. En kassaflödesanalys bidrar till förståelse för betalningsströmmar under ett räkenskapsår, vilket förtydligar hur likvida medel har använts. Ett positivt kassaflöde bidrar till ett ökat ekonomiskt välmående hos bostadsrättsföreningar, eftersom likvida medel kan användas till att betala amorteringar, underhåll och investeringar. Kassaflödesanalysen bidrar således till att ge en bättre bild av bostadsrättsföreningars ekonomiska välmående. Författarna betonar dock att kassaflödesanalysen ensam inte bidrar till en komplett bild av bostadsrättsföreningars ekonomiska välmående. Årsredovisningen bör även kompletteras med nyckeltal. Vidare bör en underhållsplan upprättas samt avsättningar göras till yttre fond. / Background: Housing associations are not a commercial activity and are profit driven. The income statement can therefore not be described as crucial for housing associations. However, what should be emphasized are the association’s cash flow statements that shows the financial flows and also the need to make provisions to meet future maintenance. Thus, additional information of housing associations financial situation should be added to the annual report. Purpose: The purpose is to investigate whether housing associations reporting according to K2 should supplement their financial statement with a cash flow analysis to provide a clearer measure of economic wellbeing. Method: The study is based on an qualitative research strategy. Empirical data were collected through semi-structured interviews. The respondents consist of three of the largest companies for housing administration, as well as an accountant at EY. Result: K2-reporting housing associations should complement their annual reports with a cash flow statement. A cash flow statement contributes to the understanding of the past year´s cash flows, which clarifies how cash is used. A positive cash flow contributes to better economic wellbeing for housing associations, because cash can be used to pay debt service, maintenenace and investments. Cash flow statements helps to give a better picture of the economic wellbeing of housing associations. The authors, however, states that a cash flow analysis alone does not contribute to a complete picture of the economic wellbeing of housing associations. The annual report should also be supplemented with key figures. Furthermore, maintenance is established and provisions made to the external fund.

Storstäderna växer och folk vill bo allt mer centralt, men det finns inte mycket yta att bygga på ifall man inte vill offra naturområden. En lösning är att bygga på höjden, det vill säga öka antalet våningar. Det är vad denna uppsats handlar om och hur bostads- och hyresrättsföreningar kan dra nytta av detta genom att öka sin ekonomiska vinning, samtidigt som de gör samhället en tjänst och är med och mättar behovet. Det denna uppsats kommer att behandla är hur ekonomin i olika föreningar ändras i samband med takpåbyggnad med en eller flera våningar och hur detta skiljer sig utifrån olika tekniska lösningar. Syftet är att utifrån detta skapa en uppsats som kan gagna framtida fastigheter som överväger att göra en sådan ombyggnation. De metoder vi kommer använda är granskning av dokumentation och handlingar från olika föreningar som har genomgått en takpåbyggnad av en eller flera våningar. Dessa kommer att användas för att göra uträkningar och egna analyser. Även intervjuer med styrelsemedlemmar i bostadsrättsföreningarna och företag som utför takombyggnationer förekommer. Tekniska och juridiska krav behandlas även om vad som generellt gäller för en takpåbyggnad. I slutet så sker en analys av objekten, där man får se resultatet av det som undersökts. Avslutningsvis så kommer slutsatsen som ger oss svaret att en bostadsrättsförenings ekonomi med största sannolikhet gynnas av en ombyggnation av detta slag om möjligheten finns. De variationer som förekom var oftast lägesrelaterade och man kan se en tydlig korrelation mellan vinsten och ju mer centralt man hamnade. Slutsatsen är alltså i sin enkelhet att om möjligheten finns så är en våningstakpåbyggnad med stor sannolikhet ett lönsamt alternativ. / The big cities are growing and people want to live ever more centrally, but there is not much space to build on if you do not want to sacrifice the natural areas. One solution is to build higher, namely increasing the number of floors. That's what this essay is about and how housing and tenancy associations can take advantage of this by increasing their financial gain, while they’re doing the community a service and is with and saturates need. There we will examine is how the economies of various compounds change with a storey extension with one or more floors and how this differs from different technical solutions. The aim is that by this create an essay that will benefit future properties that are considering doing such conversions. The methods we will use is the examination of records and documents of various cases that have undergone a storey extension of one or more floors. These will be used to make the calculations and their own analyzes. Interviews with board members of housing cooperatives and companies that perform storey extensions occur. Technical and legal claims are pending, although generally applicable for a storey extension. In the end this happens, an analysis of the items, where you see the results of what has been investigated. Finally it will conclude that gives us the answer to a housing association economy most likely benefits from a reconstruction of this kind if the possibility exists. The variations that occurred were usually locational and one can see a clear correlation between the gain and the more centrally it ended. The conclusion is thus in its simplicity that if there is a possibility to do a storey extension, then it probably is a viable alternative.

Många av de bostadsrättsföreningar som har stora lån redovisar negativa resultat systematiskt år efter år. Att föreningarna redovisar underskott är inte ett juridiskt problem men det kan få andra konsekvenser. Intäkterna täcker inte avskrivningarna vilket gör att föreningarna blir beroende av bankerna för att kunna underhålla sina fastigheter i framtiden.  Uppsatsens syfte är att öka förståelsen för den ekonomiska situation som nybyggda bostadsrättsföreningar befinner sig i. Frågan är hur bankerna ser på bostadsrättsföreningar som redovisar negativa resultat, vilka riskerna är och om de kommer bevilja lån till dem.  Metoden som används är semistrukturerade intervjuer med tjänstemän från banker och genom att fråga dem hur de förhåller sig till att låna ut pengar till bostadsrättsföreningar som ständigt går med underskott få en förståelse för problemet. Intervjuerna tolkas kvalitativt och sker med ett litet urval.  Resultatet av studien visar på att bankerna i dagsläget inte ser några större problem med de negativa resultaten. Dock så menar två av de intervjuade bankerna att de ser problem med att föreningarna sparar för lite. Den ena menar på att enbart det negativa resultatet inte är avgörande för om en förening får lån eller inte. Man ser fortfarande till helheten med kassaflöde och skuldkvot som grund samt ekonomiska planer och underhållsplaner. Medan den andre anser att föreningar som gör underskott sparar för lite.  Slutsatsen som dragits är att även om bankerna inte ser några större problem med den ekonomiska situation som bostadsrättsföreningar befinner sig i idag så är det något som kan förändras i framtiden. Att vara så pass ekonomiskt beroende av banken kan bli ett problem i framtiden. Utifrån institutionell teori och agentteori menar vi att det finns en risk med dagens system som innebär att både banker och föreningsstyrelser ser kortsiktigt på den ekonomiska planeringen samt att bankerna tar en för hög risk. Något som talar för att föreningarna kommer att få lån i framtiden är att bankerna har lån till föreningarna sedan tidigare där panten riskerar att tappa i värde om inte ytterligare lån beviljas för att vårda panten. Vi tror att bankerna kommer ge lån i framtiden men att avgifterna kommer att behöva höjas generellt, ju förr desto bättre och att bostadsrätterna i samband med det kommer att sjunka i värde. / Many of the housing associations with large loans systematically report negative results year after year. The fact that associations are running deficits is not a legal problem, but it can have other consequences. Income does not cover depreciation, leaving associations dependent on banks to maintain their properties in the future.  The aim of the paper is to increase understanding of the financial situation of newly built housing associations. The question is how banks view housing associations that report negative results, the risks and whether they will grant loans to them.   The method used for the interviews is semi-structured with officials from banks and by asking them how they feel about lending money to housing associations that are constantly running deficits gain an understanding of the problem. The interviews are interpreted qualitatively and a small sample is used.  The results of the study show that banks do not currently see any major problems with the negative results, but that at least two banks see problems with associations saving too little. However, one of them argues that the negative result alone does not determine whether an association receives a loan or not. They look at the overall cash flow and debt ratio as well as the financial plans and the maintenance plan. While the other believes that associations that make deficits save too little.  The conclusion is that although banks do not see any major problems with the financial situation of housing associations today, this is something that may change in the future. Being so financially dependent on the bank may become a problem in the future. Based on institutional theory and agency theory we argue that there is a risk in the current system that both banks and association boards take a short-term view of financial planning and that banks therefore take too much risk. One indication that the associations will receive loans in the future is that the banks have loans to the associations in the past where the collateral risks losing value if additional loans are not granted to maintain the collateral. We believe that banks will provide loans in the future but that fees will have to be raised in general, the sooner the better, and that the apartments therefore will fall in value.

Tidigare forskning: Studien grundas framförallt på teorier om redovisningsval och desspåverkan på ekonomisk ställning, men även forskning om förståelse av finansiell information. Problem: Tidigare forskning har marginellt beforskat hur avskrivningsmetod påverkarekonomisk ställning. Dessutom används vinstdrivande organisationer i större utsträckning änicke vinstdrivande organisationer som empiriska exempel inom forskningen. Studie och syfte: Studien utreder hur sparandet hos bostadsrättsföreningar har påverkats avavskaffandet av progressiv avskrivningsmetod, till följd av införandet av K-regelverken, somledde till en ökning av avskrivningskostnader för föreningar som tidigare tillämpat dennaavskrivningsmetod. Syftet är att undersöka vad ökade avskrivningskostnader till följd av byteav redovisningsprincip får för konsekvenser för bostadsrättsföreningars sparande. Metod: Metoden är kvantitativ där data har samlats in från 70 bostadsrättsföreningarsårsredovisningar, varav 35 stycken tillämpade progressiv avskrivningsmetod innan införandetav K-regelverken och 35 stycken redan tillämpade linjär avskrivningsmetod. Eftersom studienämnar undersöka skillnader i medelvärden för olika grupper lämpar sig en kvantitativ metod. Resultat: Studiens resultat visar att sparandet inte har ökat mer för de bostadsrättsföreningarsom tidigare använde progressiv avskrivningsmetod, vilket även bekräftas av ett robusthetstest. Bidrag: Denna studie bidrar till ett breddat forskningsfält inom byte av redovisningsprincipereftersom den bidrar med hur specifikt avskrivningsmetod påverkar underliggande ekonomiskahändelser och således ekonomisk ställning. Dessutom kan vårt resultat bidra genom huruvidatidigare forskning kan tillämpas på en typ av icke vinstdrivande organisation. Resultatet avdenna studie kan användas av praktiker eftersom det visar att sparande inte ökar på grund avökade avskrivningskostnader, och därmed att andra metoder för sparande kan vara merlämpliga.

<p>Under 1980-talets andra halva hade bostadsmarknaden sin storhetstid, många nya bostäder byggdes och antalet vakanser var nästan obefintliga. Till följd av den stora fastighetskraschen som inträffade under tidigt 1990-tal fick många bostadsföretag ekonomiska problem. Många kommunala bostadsföretag fick höga vakanser att arbeta med. För att komma till rätta med dessa problem behövde bostadsföretagen vidta åtgärder och dessa kunde bland annat vara, hyressänkningar och rabatter, marknadsföring, försäljningar, rivningar, ombyggnad och att lägga fastigheter i malpåse. För de mest utsatta kommunerna fanns i slutet av 1990-talet även möjligheten att söka statligt stöd.</p><p>Som en bakgrund till studien ges en förklaring till begreppet vakanser och naturlig vakansgrad, här beskrivs även hur vakanser i vissa fall kan ha uppkommit. Vidare ges en översiktlig beskrivning av hur bostadsmarkanden utvecklats under åren 1986 till 2006 – vad som har påverkat utvecklingen hos de kommunala bostadsföretagen och vad som har inträffat under perioden.</p><p>Syftet har i studien varit att reda ut hur kommuner med höga vakanser har arbetat, om åtgärder vidtagits och i sådana fall vilka. För att undersöka detta har ett urval på 10 kommuner med höga vakanstal gjorts. Dessa kommuner är Arboga, Bräcke, Eda, Fagersta, Karlsborg, Munkedal, Skara, Skellefteå, Surahammar och Överkalix. För att få en tydlig bild av utvecklingen i dessa kommuner har ekonomisk och demografisk statistik noggrant bearbetats.</p><p>Studien visar att alla kommuner som undersökts har vidtagit någon typ av konkret åtgärd för att komma till rätta med sina vakansproblem. Det har även visat sig att alla de kommuner som fått statligt stöd valt åtgärden rivning medan de kommuner som inte sökt stöd haft större benägenhet att även välja andra alternativ. Få kommuner har använt sig av åtgärder som exempelvis olika typer av rabatter och ökad marknadsföring för att fylla de tomma lägenheterna, utan de har istället vidtagit åtgärder som lett till minskning av hela bostadsbeståndet.</p><p>6</p> / <p>During the late 1980’s the Swedish housing market was booming, there were almost no vacancies and the construction of new housing was substantial. The big real estate collapse that occurred in the early 1990’s left many housing companies with economic problems. Many municipality-owned housing associations faced high vacancy rates. To solve their problems the housing associations had to consider a number of measures, including rent reductions and discounts, marketing, selling, demolishing, reconstruction for alternative use and to put properties in mothballs. In the late 1990’s the most exposed municipalities could even apply for Government subsidies.</p><p>As a background, the concepts vacancy rate and natural vacancy, are explained as well as the cause of vacancies in some cases. Furthermore, there is a description of how the housing market developed from 1986 to 2006, what influenced the housing associations and what happened during the period.</p><p>The purpose of this study is to investigate how municipalities with high vacancies have acted to dealing with their problem, if any measures have been taken and if so; what measures? Ten municipalities with high vacancies were examined. These municipalities are Arboga, Bräcke, Eda, Fagersta, Karlsborg, Munkedal, Skara, Skellefteå, Surahammar and Överkalix. To get a clear image of the development in these municipalities economic and demographic statistics have been carefully analysed.</p><p>The study shows that all the municipalities examined have taken some concrete measures to deal with their vacancy problems. All the municipalities that were given Government subsidies have demolished housing properties rather than tried other measures. Few municipalities has used offered rent discounts or applied marketing activities to fill empty apartments. Instead, measures that lead to a reduction of the number of apartments have been used.</p>

Under 1980-talets andra halva hade bostadsmarknaden sin storhetstid, många nya bostäder byggdes och antalet vakanser var nästan obefintliga. Till följd av den stora fastighetskraschen som inträffade under tidigt 1990-tal fick många bostadsföretag ekonomiska problem. Många kommunala bostadsföretag fick höga vakanser att arbeta med. För att komma till rätta med dessa problem behövde bostadsföretagen vidta åtgärder och dessa kunde bland annat vara, hyressänkningar och rabatter, marknadsföring, försäljningar, rivningar, ombyggnad och att lägga fastigheter i malpåse. För de mest utsatta kommunerna fanns i slutet av 1990-talet även möjligheten att söka statligt stöd. Som en bakgrund till studien ges en förklaring till begreppet vakanser och naturlig vakansgrad, här beskrivs även hur vakanser i vissa fall kan ha uppkommit. Vidare ges en översiktlig beskrivning av hur bostadsmarkanden utvecklats under åren 1986 till 2006 – vad som har påverkat utvecklingen hos de kommunala bostadsföretagen och vad som har inträffat under perioden. Syftet har i studien varit att reda ut hur kommuner med höga vakanser har arbetat, om åtgärder vidtagits och i sådana fall vilka. För att undersöka detta har ett urval på 10 kommuner med höga vakanstal gjorts. Dessa kommuner är Arboga, Bräcke, Eda, Fagersta, Karlsborg, Munkedal, Skara, Skellefteå, Surahammar och Överkalix. För att få en tydlig bild av utvecklingen i dessa kommuner har ekonomisk och demografisk statistik noggrant bearbetats. Studien visar att alla kommuner som undersökts har vidtagit någon typ av konkret åtgärd för att komma till rätta med sina vakansproblem. Det har även visat sig att alla de kommuner som fått statligt stöd valt åtgärden rivning medan de kommuner som inte sökt stöd haft större benägenhet att även välja andra alternativ. Få kommuner har använt sig av åtgärder som exempelvis olika typer av rabatter och ökad marknadsföring för att fylla de tomma lägenheterna, utan de har istället vidtagit åtgärder som lett till minskning av hela bostadsbeståndet. 6 / During the late 1980’s the Swedish housing market was booming, there were almost no vacancies and the construction of new housing was substantial. The big real estate collapse that occurred in the early 1990’s left many housing companies with economic problems. Many municipality-owned housing associations faced high vacancy rates. To solve their problems the housing associations had to consider a number of measures, including rent reductions and discounts, marketing, selling, demolishing, reconstruction for alternative use and to put properties in mothballs. In the late 1990’s the most exposed municipalities could even apply for Government subsidies. As a background, the concepts vacancy rate and natural vacancy, are explained as well as the cause of vacancies in some cases. Furthermore, there is a description of how the housing market developed from 1986 to 2006, what influenced the housing associations and what happened during the period. The purpose of this study is to investigate how municipalities with high vacancies have acted to dealing with their problem, if any measures have been taken and if so; what measures? Ten municipalities with high vacancies were examined. These municipalities are Arboga, Bräcke, Eda, Fagersta, Karlsborg, Munkedal, Skara, Skellefteå, Surahammar and Överkalix. To get a clear image of the development in these municipalities economic and demographic statistics have been carefully analysed. The study shows that all the municipalities examined have taken some concrete measures to deal with their vacancy problems. All the municipalities that were given Government subsidies have demolished housing properties rather than tried other measures. Few municipalities has used offered rent discounts or applied marketing activities to fill empty apartments. Instead, measures that lead to a reduction of the number of apartments have been used.