Denna licentiatavhandling handlar om lediga hyreslägenheter. I avhandlingens första del beskrivs och analyseras dels hur problemet med lediga lägenheter ser ut på den svenska bostadshyresmarknaden under åren 1990-1994 och dels hur problemet hanteras av svenska kommunala bostadsföretag. Dataunderlaget har insamlats via enkäter och hämtats från offentlig statistik. I avhandlingens andra del görs en litteraturundersökning som leder vidare till en bestämning av begrepp, relevanta att använda vid teoretiska analyser av vakansgrader på en marknad. Resultaten i den första delen visar att de lediga lägenheterna på bostadshyresmarknaden koncentrerats till vissa delmarknader. Lägenheterna karakätiseras av egenskaper som gör dem oattraktiva på marknaden, alternativt för dyra. Företagen hanterar problemet lediga lägenheter på sätt som kan försklaras av marknadsmodellen monopol, nämligen genom prisanpassningari form av prisdiskriminaering och kvantitetsanpassningar i form av rivning. Rivning har använts i oväntat stor omfattning, ca 3% av företagens bestånd har rivits under den undersökta perioden. Sänkt hyra har inget smaband med efterfrågeförändringar, däremot med utbudsförändringar i form av ökad konkurrens. Flera resultat av den statistiska analysen pekar spledes mot att marknadsstrukturen har betydelse för att förutsäga hur de kommunala bostadsföretagen kommer att agera i situationer som kräver pris- eller kvantitetsanpassningar. Företagen har också använt sig av olika slag av kortsiktiga kvantitetsanpassningar, vilket är intressant ur teoretisk synpunkt därför att man inte bruka r tala om kvantitetsanpassningar på kort sikt. Genomgången av vetenskaplig litterautr i anhandlingens andra del, visar att begreppet naturlig vakansgrad är ett etablerat teoretiskt begrepp men att det hittills varken är entydgit definierat eller entydigt använt. För att råda bot på detta göra en bestämning och komplettering av de begrepp som används för att analysera vakanser med metodiken kvalitativ komparativ statik. Begreppen är gilitga både för marknadsmodellen perfekt konkurrens och marknadsmodellen monopolitsisk konkurrens och enheterna kan vara antal lägenheter såväl som antal veckor. / This licentiate thesis treats the problem of vacancies in the rental housing market. THe first part of the thesis consists of an empirical study aimed at enlighten how the vacancies are handled by Swedish Municipal Housing Companies between the years 1990 and 1994. THe data is collected through a postal survey which was sent to a choice of Swedish Municipal Housing Companies, namely those companies with a high overall vacancy rate so that it could be expected that these companies have a vacancy problem. The results of the survey is structured in a way that make them possible to relate to economic theory and conduct an analysis in terms of what kinds of adjustments have been made by the companies as a response to exogenic changes on the local housing market. IN a descriptive part of the results, it becomes clear that housing vacancies are concentrated to certain submarkets, which means that on these submarkets the vacancy rate can be very high. The submarkets are characteristically neighbourhoods built either during the sities, the so called million homes programme, which often means a less attractive location or appearence, or neighbourhoods built later which often means high rents. The companies handle the vacancies in a way that can be explained by the market models monopolistic competition as well as monopoly. Price adjustments are conducted as different forms of price discrimination, for instance lower rents for young people. THe companies have demolished apartments, which is a quantity adjustment. Demolitions have been used to a surprisingly great extent. Three percent of the total stock of these companies has been demolished during a period of five years. THe statistical analysis shows that a lowered rent has no connection with changes in demand bur it has connection with changes in supply in fomrs of an increased number of apartments in nearby substitute markets, for instance an increase of condominiums and rental apartments owned by other municipal housing companies. Several results of the statistical analyses implies that the market structure is of importance when predicting how a municipal housing company will act in situations demanding price- or quantity adjustments. A theoretically interesting result is that the companies have invented different forms of short-run quantity adjustments, for instance locking one bedroom in a two-bedroom apartment and lease it as a one-bedroom apartment. Among theorists there are different opinions on whether the short run supply curve for housing is fixed or not. The findings here could be an argument against a fixed short run supply curve. The second part of the thesis consists of a literature study. In analysing wellknown papers on vacancies it is found that although "the natural vacancy rate" is an established concept there is need for a definition. Therefore the concept is analysed and defined. Five related vacancy concepts are suggested: 1) observed vacancy rate, 2) natural vacancy rate in short run equilibrium, 3) deviation of vacancy rate in short run equilibrium, 4) natural vacancy rate in long run equilibrium and 5) deviation of natural vacancy rate in long run equilibrium. These concepts are useful in analysing vacancies whether the units are number of apartments or number of weeks. To measure vacancies in time is of great importance to be able to analyse vacancy persistence. / <p>QC 20151216</p>

Vakansgraden på kontorslokaler i Malmö har traditionellt sett alltid varit hög och legat omkring 15 %. Enligt NewSec Nordic City Report spring 2006 uppgår vakansgraden till 16 % på kontorsfastigheter i Malmö city. Störst vakansgrad finner man i de gamla fastigheterna som har vakanser på uppåt 25 %. Vårt syfte med denna uppsats är att analysera och undersöka vilka strategier fastighetsföretagen, som äger och förvaltar kontorsfastigheter i centrala Malmö, har för att sänka vakansgraden. Det vi har kommit fram till är att företagen ser på kontorsvakanserna i city på olika sätt, beroende på sina individuella situationer och affärsidéer. Fastighetsföretagen som har stora vakanser på de kontor i city som de förvaltar är de som anser att situationen är allvarligast. De som har en lägre vakansbild tenderar att se vakanserna som en naturlig och ofrånkomlig del av marknaden. De företag som arbetar med projektutveckling av lokaler tenderar att se vakanserna som möjligheter, vilka kan exploateras. Vårt resultat visar även att det som orsakar vakanserna bland kontor i Malmö city är bland annat konkurrensen från nybyggda kontor i stadsdelen Västra Hamnen. Även om det finns vakanser i Västra Hamnen har dessa moderna kontor egenskaper som kontoren i city har svårt att konkurrera med, vilket gör att dessa ter sig omoderna i jämförelse. Det finns emellertid kontor i city som är så pass omoderna att de inte går att bygga om till moderna kontor och heller inte går att hyra ut i befintligt skick och dessa lokaler måste man, förr eller senare, göra något åt. Det alternativ som ligger närmast till hands i dessa situationer är att bygga om dem till bostäder, även om detta innebär stora investeringar. / The vacancy rate among office premises in Malmö has by tradition always been high, with levels at approximately 15 %. According to NewSec Nordic City Report spring 2006 the vacancy rate amounts to 16 % among office premises in Malmö city. The greatest vacancy rate is to be found in the older properties with vacancy rates at about 25 %. Our purpose with this essay is to analyze and examine which strategies the real estate companies, that own and manage office premises in Malmö city, have to lower the vacancy rate. What we have concluded is that the real estate companies view the vacancies in the city area in different ways, depending on their individual situations and business philosophies. Companies in the business of property management which have great vacancies among their office premises in the city area are the ones who find the situation to be the most serious, while the companies with a lower overall vacancy rate tend to see the vacancies as a natural and inevitable part of the real estate market. The companies who work with project development of office premises tend to see the vacancies as opportunities, which can be exploited.What causes the vacancies among office premises in the city area is among other things the competition from newly built offices in the Västra Hamnen (Western Harbour) area. These modern offices have features that the offices in the city area have a hard time competing with, which makes them seem old fashioned in comparison. There are however offices in the city area which are so outdated that they cannot be converted to modern offices and cannot be rented in their current shape and these premises have to be, sooner or later, dealt with. The alternative closest at hand in these situations is to convert them to residential properties, even if this means great investments.

No description available.

Stockholm is one of the fastest growing cities in the world. Its population is growing every day and the housing needs are becoming higher. Despite the growth and the need for more houses only a few new housing units are being built every year. Critics argue that if the building rate stays as it is today the development of the city will be very limited since there is no capacity for the city to embrace new incomers. The decision makers in the municipality of Stockholm are planning for large investments in housing units for the coming years up until 2030. There are plans of building approximately 140 000 new apartments to mend the ascending need for new houses. Farsta County is part of Stockholm and lies a few kilometers to the south of the city center. Today the county contains roughly 5 000 housing units. It also contains enormous office facilities rented by the Swedish Telecom company TeliaSonera. These facilities are the current TeliaSonera headquarters, but due to the aging nature of the facilities the company has decided to move out. It is known among market experts that Farsta does not possess the most attractive office location. Thus when TeliaSonera leaves the premises there is potential risk that they will be vacant for quite a long time. And in such situation the opportunity comes to exploit the land in different use than its original. The high need of housing combined with the high office vacancy rate of the county generate the idea of using the land for housing purposes. One can either use the already existing buildings and convert them into apartments and then complete the rest of the land with new buildings, which is a more sustainable alternative. Or one can demolish the existing stock and build a completely new compound. Feasibility and social studies have been carried out in this paper to determine which alternative is the most suitable in the current situation. Out of social point of view the alternative where a completely new compound is produced is more beneficial than the alternative with the conversion and completion. This is due to the higher standard the new apartments will have compared to the other alternative plus, and according to the study, the higher number of flats obtained. It will also be more beneficial economically in the future due to the reduced costs of maintenance. Regardless of which alternative to be chosen the project is going to be costly and it is therefore important to organize it well by finding the financiers and studying all the legal and economic aspects before starting off with it. This project is estimated to produce over 2 500 apartments, a number that says much about the size of the project. / Stockholm är en av världens snabbast växande städer. Dess befolkning ökar för varje dag och behovet av nya bostäder växer. Trots stadens utveckling och det växande bostadsbehovet byggs det enbart ett fåtal nya bostäder årligen. Om det fortsätter att byggas så lite som det görs idag kommer stadens utveckling att hämmas rejält då det inte finns möjlighet för nyinflyttade att bo i staden. Stockholms stad planerar för stora investeringar i bostadssektorn i de kommande åren och fram till år 2030. Avsikten är att bygga färdigt runt 140 000 nya lägenheter fram till 2030 för att minska det växande bostadsbehovet. Farsta är en stadsdel som är belägen ca 10 kilometer söder om Stockholms stadskärna. Idag finns det cirka 5 000 bostäder i stadsdelen. I Farsta finns också TeliaSoneras huvudkontor som består av ett stort kontorsområde. TeliaSonera har beslutat att flytta från Farsta år 2016. Det är känt bland marknads experter att Farsta inte är attraktivt för kontorsverksamhet. När TeliaSonera flyttar ut finns det därför stor risk att lokalerna står vakanta en längre period utan att hyras. Därför är det lämpligt att tänka på alternativa användningar för området. Det växande bostadsbehovet kombinerat med områdets höga vakansgrad på kontor skapar iden om att omvandla området till bostäder. Då finns det sätt att tillgå. Antingen konverteras det gamla beståndet till lägenheter och kompletteras med nya hus för att uppnå önskad täthet för marken, vilket är ett grönare alternativ. Eller rivs allt gammalt och nytt byggs istället. Ekonomiska och sociala faktorer vägs in för att avgöra vilket alternativ är mer passande för dagens behov. Utav samhälleliga anledningar tycks alternativet med totalomvandling (där det gamla beståndet rivs ner) vara mer fördelaktigt jämfört med konverteringsalternativet. Det är på grund av att totalomvandlingen skapar fler lägenheter samt att de nyproducerade lägenheterna har högre standard. I längden kommer detta alternativ att också vara mer ekonomiskt fördelaktig då det har mindre drift- och underhållskostnader. Oavsett vilket alternativ som föredras innebär ett sådant projekt stora kostnader. Därför är det viktigt att redan i ett tidigt skede organisera projektet genom att hitta lämpliga investerare samt att studera de juridiska och ekonomiska aspekterna. Detta projekt beräknas producera drygt 2 500 lägenheter, något som talar om storleken av projektet.

<p>Under 1980-talets andra halva hade bostadsmarknaden sin storhetstid, många nya bostäder byggdes och antalet vakanser var nästan obefintliga. Till följd av den stora fastighetskraschen som inträffade under tidigt 1990-tal fick många bostadsföretag ekonomiska problem. Många kommunala bostadsföretag fick höga vakanser att arbeta med. För att komma till rätta med dessa problem behövde bostadsföretagen vidta åtgärder och dessa kunde bland annat vara, hyressänkningar och rabatter, marknadsföring, försäljningar, rivningar, ombyggnad och att lägga fastigheter i malpåse. För de mest utsatta kommunerna fanns i slutet av 1990-talet även möjligheten att söka statligt stöd.</p><p>Som en bakgrund till studien ges en förklaring till begreppet vakanser och naturlig vakansgrad, här beskrivs även hur vakanser i vissa fall kan ha uppkommit. Vidare ges en översiktlig beskrivning av hur bostadsmarkanden utvecklats under åren 1986 till 2006 – vad som har påverkat utvecklingen hos de kommunala bostadsföretagen och vad som har inträffat under perioden.</p><p>Syftet har i studien varit att reda ut hur kommuner med höga vakanser har arbetat, om åtgärder vidtagits och i sådana fall vilka. För att undersöka detta har ett urval på 10 kommuner med höga vakanstal gjorts. Dessa kommuner är Arboga, Bräcke, Eda, Fagersta, Karlsborg, Munkedal, Skara, Skellefteå, Surahammar och Överkalix. För att få en tydlig bild av utvecklingen i dessa kommuner har ekonomisk och demografisk statistik noggrant bearbetats.</p><p>Studien visar att alla kommuner som undersökts har vidtagit någon typ av konkret åtgärd för att komma till rätta med sina vakansproblem. Det har även visat sig att alla de kommuner som fått statligt stöd valt åtgärden rivning medan de kommuner som inte sökt stöd haft större benägenhet att även välja andra alternativ. Få kommuner har använt sig av åtgärder som exempelvis olika typer av rabatter och ökad marknadsföring för att fylla de tomma lägenheterna, utan de har istället vidtagit åtgärder som lett till minskning av hela bostadsbeståndet.</p><p>6</p> / <p>During the late 1980’s the Swedish housing market was booming, there were almost no vacancies and the construction of new housing was substantial. The big real estate collapse that occurred in the early 1990’s left many housing companies with economic problems. Many municipality-owned housing associations faced high vacancy rates. To solve their problems the housing associations had to consider a number of measures, including rent reductions and discounts, marketing, selling, demolishing, reconstruction for alternative use and to put properties in mothballs. In the late 1990’s the most exposed municipalities could even apply for Government subsidies.</p><p>As a background, the concepts vacancy rate and natural vacancy, are explained as well as the cause of vacancies in some cases. Furthermore, there is a description of how the housing market developed from 1986 to 2006, what influenced the housing associations and what happened during the period.</p><p>The purpose of this study is to investigate how municipalities with high vacancies have acted to dealing with their problem, if any measures have been taken and if so; what measures? Ten municipalities with high vacancies were examined. These municipalities are Arboga, Bräcke, Eda, Fagersta, Karlsborg, Munkedal, Skara, Skellefteå, Surahammar and Överkalix. To get a clear image of the development in these municipalities economic and demographic statistics have been carefully analysed.</p><p>The study shows that all the municipalities examined have taken some concrete measures to deal with their vacancy problems. All the municipalities that were given Government subsidies have demolished housing properties rather than tried other measures. Few municipalities has used offered rent discounts or applied marketing activities to fill empty apartments. Instead, measures that lead to a reduction of the number of apartments have been used.</p>

Under 1980-talets andra halva hade bostadsmarknaden sin storhetstid, många nya bostäder byggdes och antalet vakanser var nästan obefintliga. Till följd av den stora fastighetskraschen som inträffade under tidigt 1990-tal fick många bostadsföretag ekonomiska problem. Många kommunala bostadsföretag fick höga vakanser att arbeta med. För att komma till rätta med dessa problem behövde bostadsföretagen vidta åtgärder och dessa kunde bland annat vara, hyressänkningar och rabatter, marknadsföring, försäljningar, rivningar, ombyggnad och att lägga fastigheter i malpåse. För de mest utsatta kommunerna fanns i slutet av 1990-talet även möjligheten att söka statligt stöd. Som en bakgrund till studien ges en förklaring till begreppet vakanser och naturlig vakansgrad, här beskrivs även hur vakanser i vissa fall kan ha uppkommit. Vidare ges en översiktlig beskrivning av hur bostadsmarkanden utvecklats under åren 1986 till 2006 – vad som har påverkat utvecklingen hos de kommunala bostadsföretagen och vad som har inträffat under perioden. Syftet har i studien varit att reda ut hur kommuner med höga vakanser har arbetat, om åtgärder vidtagits och i sådana fall vilka. För att undersöka detta har ett urval på 10 kommuner med höga vakanstal gjorts. Dessa kommuner är Arboga, Bräcke, Eda, Fagersta, Karlsborg, Munkedal, Skara, Skellefteå, Surahammar och Överkalix. För att få en tydlig bild av utvecklingen i dessa kommuner har ekonomisk och demografisk statistik noggrant bearbetats. Studien visar att alla kommuner som undersökts har vidtagit någon typ av konkret åtgärd för att komma till rätta med sina vakansproblem. Det har även visat sig att alla de kommuner som fått statligt stöd valt åtgärden rivning medan de kommuner som inte sökt stöd haft större benägenhet att även välja andra alternativ. Få kommuner har använt sig av åtgärder som exempelvis olika typer av rabatter och ökad marknadsföring för att fylla de tomma lägenheterna, utan de har istället vidtagit åtgärder som lett till minskning av hela bostadsbeståndet. 6 / During the late 1980’s the Swedish housing market was booming, there were almost no vacancies and the construction of new housing was substantial. The big real estate collapse that occurred in the early 1990’s left many housing companies with economic problems. Many municipality-owned housing associations faced high vacancy rates. To solve their problems the housing associations had to consider a number of measures, including rent reductions and discounts, marketing, selling, demolishing, reconstruction for alternative use and to put properties in mothballs. In the late 1990’s the most exposed municipalities could even apply for Government subsidies. As a background, the concepts vacancy rate and natural vacancy, are explained as well as the cause of vacancies in some cases. Furthermore, there is a description of how the housing market developed from 1986 to 2006, what influenced the housing associations and what happened during the period. The purpose of this study is to investigate how municipalities with high vacancies have acted to dealing with their problem, if any measures have been taken and if so; what measures? Ten municipalities with high vacancies were examined. These municipalities are Arboga, Bräcke, Eda, Fagersta, Karlsborg, Munkedal, Skara, Skellefteå, Surahammar and Överkalix. To get a clear image of the development in these municipalities economic and demographic statistics have been carefully analysed. The study shows that all the municipalities examined have taken some concrete measures to deal with their vacancy problems. All the municipalities that were given Government subsidies have demolished housing properties rather than tried other measures. Few municipalities has used offered rent discounts or applied marketing activities to fill empty apartments. Instead, measures that lead to a reduction of the number of apartments have been used.

Direktavkastningskravet är ett avgörande mått inom fastighetsbranschen för att bedöma lönsamheten hos en fastighetsinvestering. Genom att tillämpa direktavkastningskravet kan investerare jämföra och utvärdera lönsamheten hos olika fastigheter och tillgångsslag. De senaste två decennierna har kännetecknats av en komprimering av direktavkastningskravet på flera fastighetsmarknader, vilket till stor del har påverkats av det gynnsamma makroekonomiska klimatet under den tiden. Under inledningen av 2022 har det ekonomiska landskapet genomgått betydande förändringar då flera länder har ställts inför utmaningar med hög inflation och ökande styrräntor som en följd av en överstimulerad ekonomi. Förändringen har inneburit att den tidigare trenden av sjunkande direktavkastningskrav har brutits i takt med att fastighetsinvesterare har justerat upp risken för att kompensera för den ökade osäkerheten på marknaden. Mot bakgrund av direktavkastningskravets utveckling över tid syftar studien till att undersöka vilka faktorer som har bidragit till denna förändring. Studien undersöker några av dessa faktorer genom att analysera olika makroekonomiska och marknadsspecifika variabler och deras påverkan på direktavkastningskravet för kontorsmarknaden i Stockholm CBD under perioden 2000 till och med 2022. Studien visade att förändringen i direktavkastningskravet över tidsperioden signifikant kunde förklaras av faktorer som BNP-tillväxt, förändringen i riskfri ränta och hyrestillväxt. Även förändringen i vakansgrad undersöktes, men enligt regressionsresultaten visade den ingen signifikant effekt på den beroende variabeln. Det är dock viktigt att notera att studiens förklaringsgrad var låg, vilket innebär att trots det att regressionen indikerar statistisktsignifikanta samband mellan förändringen i direktavkastningskravet och några av de oberoende variablerna, kan inga slutsatser dras om att det faktiskt föreligger ett samband mellan den beroende och de oberoende variablerna. / The capitalization rate is a crucial measure in the real estate industry for assessing the profitability of a property investment. By applying the capitalization rate, investors can compare and evaluate the profitability of different properties and asset classes. The past two decades have been characterized by a compression of the capitalization rate in several real estate markets, largely influenced by the favorable macroeconomic climate during that time. In the early stages of 2022, the economic landscape has undergone significant changes as several countries have faced challenges with high inflation and rising interest rates due to an overheated economy. This change has resulted in breaking the previous trend of declining capitalization rates, as real estate investors have adjusted upwards for risk to compensate for the increased market uncertainty. Taking into account the evolving nature of the capitalization rate over time, the study aims to explore the underlying factors contributing to this transformation. Specifically, the study examines a range of macroeconomic and market-specific variables and their influence on the capitalization rate for the office market in Stockholm CBD between 2000 and 2022. The study found that the change in the capitalization rate over the time period could be significantly explained by factors such as GDP growth, changes in risk-free interest rates, and rental growth. The change in vacancy rate was also examined, but according to the regression results, it showed no significant effect on the dependent variable. However, it is important to note that the study had a low explanatory power, which means that despite the regression indicating statistically significant relationships between the change in the capitalization rate and some of the independent variables, no conclusions can be drawn about the existence of a relationship between the dependent and independent variables.