Den här uppsatsen är en djupdykning i det statliga investeringsstödet i två avseenden. Dels ifall en etablerad matematisk modell kan förklara förändringarna i bostadsbeståndet som skett efter införandet av stödet, dels hur det har fungerat och vilka problem man ser med det. I ett ständigt växande Sverige är bostadsbristen ett faktum, och som en i raden åtgärder införde man år 2016 “Det nya investeringsstödet”. Subventionen har mötts av såväl positiv respons som svidande kritik, och det finns anledning att titta närmare på det hela. Med en omfattande litteraturundersökning samt flertalet intervjuer försöker vi dra slutsatser om huruvida stödet varit ändamålsenligt eller ej. Våra resultat indikerar att den matematiska formeln har en begränsad men dock förmåga att förklara förändringarna i bostadsbeståndet, och att det finns goda möjligheter till en alternativ och mer lämplig framtida utformning av stödet. / This essay delves into the state investment aid from two perspectives. First, whether an established mathematical model can explain the changes in the housing stock that occurred after the introduction of the support, and second, what the subsidy has resulted in and what problems have been observed. In an ever-growing Sweden, the housing shortage is a fact, and as one of several measures, “the new state investment aid” was introduced in 2016. The subsidy has been met with both positive responses and harsh criticism, and there is reason to take a closer look at it. Through a comprehensive literature review and several interviews, we attempt to draw conclusions about whether the support has been effective or not. Our findings indicate that the mathematical formula has a limited but nonetheless existing ability to explain the changes in the housing stock, and that there are significant opportunities for alternative, more appropriate designs of such future support.

Statligt investeringsstöd för hyresbostäder är ett rambegränsat produktionsstöd, som efter ansökan och beviljande av Länsstyrelsen kan betalas ut av Boverket till byggherrar av projekt som uppfyller vissa uppställda krav. Avsikten är att stimulera byggandet av hyresbostäder, ge sänkta byggkostnader och sedan komma hyresgäster till del genom relativt lägre hyra. Stöd får lämnas för att bygga hyresbostäder i områden med bostadsbrist, som i sin tur innebär en kategorisering av Sverige i FA-regioner kopplat till möjlig stöd- och hyresnivå. Sedan 1 februari 2020 gäller delvis nya reviderade bestämmelser som syftar till att göra investeringsstödet effektivare och mer ändamålsenligt. Syftet med denna studie är att undersöka hur Det nya investeringsstödet genom Förordning (2016:881) används i FA-region Stockholm, hur det påverkar investeringsbeslut för projekt, samt har utformats i jämförelse med tidigare och liknande stöd. Studien utgår från kvalitativa metoder i form av litteratur- och dokumentstudier samt semistrukturerade intervjuer med 15 kommunala och privata bolag som förvaltar och utvecklar hyresbostäder i FA-region Stockholm.  Resultatet visar att antalet inkomna ansökningar för investeringsstöd har ökat sedan införandet av Det nya investeringsstödet, men endast en bråkdel av dessa har hunnit beviljas och utbetalas. Stödet har tidigare ifrågasatts, främst för att inte ha allokerats till marknader där bostadsbristen anses som störst, för att inte leda till en ökning av bostadsbyggandet utöver redan planerade projekt samt för att ha otillräckliga nivåer på bidrag och normhyra. Denna studie visar att effekten och nyttjandet av stödet är lägesberoende. Bostadsutvecklare avstår investeringsstöd i region Stockholm på marknader där efterfrågan tillåter högre hyra. Nivån på bidrag och normhyra anses överlag vara för låg och inte anpassad till övriga kostnadsfaktorer. Stödet anses dock emellertid vara en nyckelfaktor i utvecklingen av bostäder med lägre hyra i region Stockholms ytterområden eller i mer perifera lägen och den ekonomiska kompensationen kan då vara avgörande för existensen av dessa projekt. Investeringsstöd kan förbättra vakansrisk och belåningsgrad, öka konkurrenskraften och vara ett incitament för att minska energianvändningen i fastigheten. Standardiserade konstruktioner och ramavtal används ofta för att hålla ner produktionskostnader.   Beslut om investeringsstöd fattas vanligen utifrån en jämförelse mellan två investeringskalkyler, med och utan stöd. De kontextuella egenskaperna verkar huvudsakligen påverka bolagens beslut om stöd. Avgörande är ekonomiska, fysiska, sociala och politiska faktorer. Det uppfattas som om att bolagen tar rationella beslut genom avvägningar mellan kännbara utfall. Osäkerheter och brist på information, kan dock uppstå under ansöknings- och utbetalningsprocessen, vilket gör att alla konsekvenser av beslutet inte kan förutses. De kommunala bolagen ställs inför mer motstridiga intressen än de privata, men mål och affärsidé stämmer vanligen bättre överens med stödets syfte. Investeringsstödets bestämmelser anses ha utvecklats utifrån bostadspolitiska mål, efterfrågan av hyresbostäder liksom att fungera som ett verktyg för att ställa motkrav på den som vill ta del av stödet. Bestämmelser har förändrats för att passa rådande bostadsmarknad, EU-lagstiftning och skiftande politiska målsättningar samt förbättra social sammanhållning och miljö- och hållbarhetsaspekter. Fortsatt gynnas små bostäder av stödet även om lagstiftaren försökt styra stödet till att skapa en större blandning av lägenhetsstorlekar. En större förskjutning av tillgängliga medel till storstadsregionerna verkar ha givit visst utslag i antalet beviljanden, men än efterfrågar bostadsutvecklare en större differentiering av stödets bidrag och normhyresnivå.  Studiens slutsatser visar att de faktorer som är avgörande för beslutet om att söka investeringsstöd huvudsakligen är ekonomiska, lägesmässiga och projektspecifika. I FA-region Stockholm nyttjas stödet framförallt i områden där betalningsviljan ligger i linje med normhyresnivån för stödet. / The state investment aid for rental housing is a production support, which after application and approval by the County Administrative Board can be paid by the National Board of Housing, Building, and Planning to developers of projects that fulfill a certain set of requirements. The state allocates a certain amount of money to the aid annually. The purpose of the ordinance is to stimulate the construction of rental accommodations by financing a share of the construction costs which will then benefit the tenants through relatively lower rents. Support may be provided to the constructions of affordable rental accommodations in areas with housing shortages. The maximum amount of support that may be granted and the maximum rental level that may be charged for, are differentiated by functional analysis region (FA regions). Investment aid was introduced in the early 2000s but several amendments have been incorporated over the years. Since 1 February 2020, partly newly revised regulations apply which aim to make investment support more efficient and effective. The purpose of this study is to investigate how The new investment aid through Ordinance (2016: 881) is used in FA region of Stockholm, how it affects investment decisions for projects, and finally, how it is developed in comparison with previous and similar support. The study is based on qualitative methods such as literature and document studies as well as semi-structured interviews with 15 municipally owned companies as well as private companies that manage and develop rental housing in the FA region of Stockholm. The results show that the number of received applications for investment aid has increased since the introduction of The new state investment aid, but only a fraction of these have been granted and paid. Of previous evaluations, the support has been questioned for not being allocated to markets where the housing shortage is the greatest, the level of the maximum rent and support that can be granted, and whether the aid really leads to an increase in housing constructions in addition to already planned projects. This study shows that the effect and use of the support is situation-dependent. Housing developers refrain from investment support in the Stockholm region in markets where demand allows for higher rents. The level of the support and the rent are considered to be too low and not adapted to other cost factors in the market. However, the aid is considered to be a key factor in the development of affordable housing and financial compensation has been essential for the existence of certain projects, mainly located in the outer edges of the region and in more peripheral areas. Investment support can improve vacancy risk and loan-to-value ratio, increase competitiveness and be an incentive to reduce the building’s energy consumption. Standardized constructions or framework agreements are commonly used to keep production costs down. Decisions on whether to apply for support or not are usually based on a comparison between two investment analyzes, with and without support. The contextual characteristics seem to mainly influence the companies' decision on investment aid. Economic, physical, social, and political factors are decisive. It is perceived that companies make rational decisions through trade-offs between tangible outcomes. Uncertainties and lack of information, however, can arise during the application and payment process, which means that not all consequences of the decision can be forecasted. The municipal companies are faced with more conflicts of interest than the private ones, but their goal and business concept usually correspond better with the purpose of the aid.  The requirements of the investment aid are considered to have developed based on housing policy goals, the demand for rental accommodation, and improving the energy consumption in the real estate market. The Ordinance has been developed to conform with the prevailing housing market, EU legislation, and changing policies, as well as to improve social cohesion and environmental and sustainability aspects. Small apartments still benefit from the support, even though the legislator has tried to steer the support to create a larger mix of apartment sizes. A larger shift in available funds to the metropolitan regions seems to have had a limited effect, in terms of the number of grants. However, housing developers are still demanding a greater differentiation of the maximum rent level and support. The conclusion of this study shows that the factors that are decisive for the decision to apply for investment aid are mainly financial, situational, and project-specific. In the FA region of Stockholm, the support is used primarily in areas where the willingness to pay conforms with the maximum rental level for the support.