Syftet med denna uppsatsen är att förstå hur fastighetsföretagets process, ramverk, och rutiner vid en fastighetsinvestering påverkar lönsamheten, samt om processen följer det ramverk som framtagits av Robert’s & Henneberry’s studie från 2007. Forskningsfrågan ‘Vad har fastighetsbolagets investeringsprocess för påverkan på lönsamheten vid investeringar av hyresbostäder?’ studeras genom en abduktiv ansats där teori från tidigare forskning varvats med empiri från 8 semistrukturerade intervjuer med fastighetsföretag. Resultatet av studien var att det inte finns något tydligt samband mellan företagets investeringsprocess och dess lönsamhet. Istället var det företagets storlek som var den drivande faktorn i företagets lönsamhet, då mindre fastighetsbolag sällan har en formell investeringsprocess och ibland väljer att avvika från sina lönsamhetskrav för att istället investera i fastigheter med ett visst geografiskt läge. Det fanns inte heller något som tydde på att företagen hade sämre avkastning än vad de haft om dem följt Roberts & Henneberrys 8- stegsmodell för investeringsprocessen. Istället visade det sig att för flera företag finns det en marknadsfördel i att kunna agera snabbt och utan att behöva följa en formell process vid investeringarna. / The purpose of this paper is to understand how the process, frameworks and routines in a property investment affect a real estate company’s profitability, as well as if the processes follow the framework developed by Roberts & Henneberry's (2007). The research question "What does the real estate company's investment process have for the effect on the profitability of investment in rental housing?" gets tackled through an abductive approach where theory from previous research was mixed with empirical data from 8 semistructured interviews with real estate companies. The result of the study was that there is no clear link between a company's investment process and its profitability. Instead, it was the size of the company that was the driving factor in corporate profitability, as smaller real estate companies rarely have a formal investment process and are sometimes welcome to deviate from their profitability requirements to invest in properties with a certain geographical location. There was also no proof that the companies had worse returns than if they would’ve followed Roberts & Henneberry's 8-step investment process model. Instead, it turned out for several companies, there is a market advantage in being able to act quickly and without having to follow a formal investment process when acquiring real estate.

Bakgrund: Hållbarhetsaspekterna har blivit allt mer omdiskuterade i dagens samhälle. Därför är det viktigt för företag att visa sitt engagemang i dessa frågor. Användningen av ekonomistyrning möjliggör att verksamheter mer framgångsrikt uppnår hållbara mål. Tidigare studier har däremot visat att det finns en brist på mätsystem och praktiska exempel av verksamheters användning av ekonomistyrning för att uppnå hållbara mål. Syftet: Syftet med studien är att öka förståelse för hur ekonomistyrning används för att kunna identifiera utmaningar för kommunala bolag vid ekonomistyrning för att uppnå hållbara mål. Metod: Denna kvalitativa studie utgår från det hermeneutistiskt tolkningsperspektiv med en abduktiv ansats. En fallstudie har genomförts på Hyresbostäder i Norrköping AB genom dokumentstudier och semistrukturerade intervjuer. Slutsats: Studien visar att direktiven från Norrköpings kommun är otydliga och misslyckas att förklara hur, varför och vem som ska uppnå målen. En utmaning för Hyresbostäder är att bidra till allmännytta och agera på affärsmässig grund, vilket kan leda till motsägelsefulla målsättningar. Det finns även begränsade resurser och en intressekonflikt som leder till en obalans mellan hållbarhetsaspekterna. / Background: Sustainability aspects have become increasingly debated in today's society, so it is also important for companies to show their commitment to these issues. The use of financial management enables businesses to more successfully achieve sustainable goals. Previous studies have, however, shown that there is a lack of measurement systems and practical examples of municipal companies use of financial control to achieve sustainable goals. Purpose: The purpose of this study is to increase understanding of how financial control is used to identify challenges for municipal companies in financial control to achieve sustainability goals. Method: This qualitative study is based on a hermeneutical perspective with an abductive approach. A case study has been carried out at Hyresbostäder in Norrköping AB through document studies and semi-structured interviews. Conclusion: The study shows that the directives from the municipality of Norrköping are unclear and fail to explain how, why and who should achieve the goals. A challenge for Hyresbostäder is to contribute to public benefit and act on a commercial basis, which can lead to contradictory objectives. There is as well limited resources and a conflict of interest that leads to an imbalance between the sustainability aspects.

Sandviksvägen 38 är ett av många flerbostadshus byggt under åren 1961 – 1975, de så kallade rekordårens bostäder. Byggnaden står inför en omfattande renovering, och då finns det samtidigt goda möjligheter att minska byggnadens energiförbrukning. I studien undersöks och beskrivs ett antal av de åtgärder som kan genomföras. Målet är att föreslå åtgärdspaket för att minska byggnadens specifika energiförbrukning med 20 respektive 50 procent jämfört med dagens användning. Energiberäkningar av åtgärderna har genomförts med programmet VIP-Energy och en enklare form av LCC-analys har genomförts för att undersöka investeringarnas totala energibesparingspotential. Resultatet kan användas som underlag vid en eventuell investeringsberäkning. / Sandviksvägen 38 is one of many apartment buildings built during the years 1961 - 1975. The building faces a major renovation, which provides good opportunities to reduce building energy consumption. The study examines and describes energy saving actions that can be implemented. The goal is to propose actions that reduce the building's specific energy consumption by 20 or 50 percent compared to current use. Energy calculations of the actions have been examined with the program VIP-Energy and a simpler form of LCC-analysis have been performed to examine the actions total energy saving potential. The result can be used as a basis for future investment calculations.

Hyresmarknaden för bostäder i Sverige utgår i stora drag från den förenklade bilden att lägenheter hyrs ut enligt bruksvärdesprincipen, vilket fastställs genom förhandlingar med hyresgästföreningen. De senaste åren har undantag som avviker från huvudlinjen kunnat noteras, företeelsen är det så kallade blockhyresundantaget. Syftet med denna kandidatuppsats är att dels undersöka och kartlägga blockhyresavtalens rättsliga ställning, dels undersöka hur privata aktörers möjlighet att nyttja blockhyresavtal kan komma att påverkas av den pågående rättsutvecklingen. Följande frågeställningar kommer att behöva besvaras. Hur uppfattas regelverken för hyra respektive andrahandsuthyrning av aktörer på marknaden. Vad tycker aktörer på marknaden om blockuthyrning. Hur ser aktörer på framtiden för blockuthyrning. För att svara på dessa frågor har först en rättsdogmatisk metod genomförts för att sammanfatta den relevanta bakgrunden som sedan kompletterats av en kvalitativ metod med intervjuer. Blockuthyrning är en form av andrahandsuthyrning som sker då minst tre bostadslägenheter hyrs ut till en förstahandshyresgäst som i sin tur hyr ut lägenheterna i andra hand. Vid ett sådant avtal får parterna avtala om villkor som kan strida mot hyreslagen kring sådana lägenheter. En förutsättning är dock att det inte strider mot bestämmelser om lokaler och inte avser rätten till förlängning av avtal eller grunder för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Dessa villkor gäller endast efter godkännande av hyresnämnden. Blockuthyrning är ett känsligt ämne som står inför mycket förändring. Grundproblemet som pekas ut är bostadsbristen och det blir därför av stor vikt hur förändringarna kommer påverka incitamenten för fastighetsutvecklare att våga ta risker. Förhoppningen från aktörerna på marknaden är att förändringarna ska göra det tydligare, både för hyresvärdar och hyresgäster. Framtiden för blockuthyrning ser ljus ut men inte för de aktörer där det finns en intressegemenskap och det är tydligt att blockuthyrning enbart används för att kringgå den traditionella lagstiftningen för bostadsavtal. / The rental market for properties in Sweden largely assumes the simplistic picture that apartments are rented using the use value system, which is determined through negotiations with the tenant association. In recent years there has been some noticeable exceptions from the mainstream, the phenomenon called the block-letting exception. The purpose of this bachelor ́s thesis is partly to examine and chart block-lease and its current legal position, partly to examine how private operators' ability to utilize block-lease is affected by the ongoing legal development. The following questions will need to be answered. How is the law for rent and subletting perceived by the market? What do the market think of block-lettings? How does the market see the future of block-lettings? To answer these questions a legal dogmatic method has been carried out to summarize the relevant background. This has been supplemented with a qualitative method using interviews. Block-lease is a form of subletting that can come into effect if at least three apartments are rented out to a primary tenant which in turn sublet the apartments. In this agreement the parties can arrange terms that go against the law of rent for those types of apartments. One prerequisite is that it does not go against the regulations on premises and does not take away the right to extend the contract or the groundwork for determination of rental conditions regarding the extension. These terms are only valid after being approved by the regional rent tribunal. Block-letting is a sensitive topic that stands before a lot of change. The core problem is pointed out to be the housing shortage and because of this it is important how these changes will affect property developers’ incentives to take risks. The market hopes that the changes will make the situation clearer, both for landlords and tenants. The future for block-letting looks bright but not for companies that are clearly taking advantage of the system.

Den här uppsatsen avhandlar ”populariteten” hos de vanliga hyresbostäder i Uppsalahems ägo per 2010-12-31 som förmedlades med kontraktsformen tillsvidarekontrakt under de fem åren 2006 till och med 2010. De ”popularitetsmätningar” som utförts inom ramarna för uppsatsens undersökning, baseras på ett faktiskt aktivt agerande, i aggregerad form, av de aktivt bostadssökande individerna i bolagets bostadskö under perioden, i förhållande till ovan nämnda bostäder. Den för författaren initialt tillgängliga variabeln avseende det undersökta agerandet är antalet intresseanmälningar, alltså intressefrekvensen, för var och en av de vanliga hyresbostäder som under perioden utbjudits för förmedling, enligt normalt förfarande, via Uppsalahems ordinarie publiceringskanal på bolagets webbplats. Ingen direkt redovisning av dessa intressefrekvenser sker dock. Istället fokuseras den relativa intressefördelningen samt den inverkan på bostädernas ”popularitet” som tycks ha följt av dessas egenskaper. Den relativa intressefördelningen redovisas utifrån de förmedlade bostädernas klasstillhörighet för var och en av dessa egenskapsvariabler, medan graden av inverkan undersöks för varje egenskap med kontroll för de övriga. Egenskapernas absoluta bakomliggande variabelvärden var antingen direkt eller indirekt observerbara för de bostadssökande då dessa gjorde intresseanmälningarna. De aktuella egenskaperna valdes på basis av att de enligt författaren är jämförbara, kvantifierbara och i någon mening möjliga att ha en objektiv uppfattning om. De klassindelade egenskapsvariablerna utgör undersökningens oberoende variabler, det vill säga de som ska förklara variationerna i utfall i undersökningens beroende variabel; relativ intressefördelning/”popularitet”. Egenskapsvariablerna speglar bostädernas klassindelade avstånd till innerstaden, grund- och relativhyra, storlek samt typ. Klasstillhörigheterna för de förmedlade bostäderna är i sin tur härledda utifrån varje bostads förhållande, för egenskapsvariablerna, till preciserade bakomliggande bostadsbestånd. Dessa utgörs av ett sammanlagt bestånd innehållande bolagets bostäder, som i sin tur består av fem underliggande (typ-)delbestånd om 1-5 rum, utifrån bostädernas rumsantal exklusive kök. På ovan beskrivna sätt används alltså de förmedlade bostädernas relativa förhållande till bolagets övriga bostäder inom respektive typbestånd för att tillskriva dem dess egenskaper. Även förmedlingarna delas in i sex kategorier; en för samtliga förmedlingar och fem kategorier efter bostadstyp, utifrån medianantalet intresseanmälningar för varje enskild kategori, dels för att varje kategori då får en ”populär” och en ”mindre populär” hälft, och dels utifrån tanken att skillnader i ”populariteten” mellan de olika förmedlingskategorierna är intressanta att utröna.Utifrån upplägget visas, i författarens mening, på åtminstone någon dimension av dessa bostäders ”popularitet” i de bostadssökandes ögon, och hur dessas ”popularitet” skiljde sig åt.De mer centrala resultaten av undersökningen är, för det första, att bostäder med färre antal rum i större utsträckning var ”populära”. Undersökningen av egenskapernas inverkan visar överlag på en betydande sådan ifrån främst variablerna avstånd till innerstaden respektive grundhyra, då de andra egenskaperna kontrolleras för. Övriga variablers påvisade inverkan överskuggas dock närmast av den mycket stora inverkan på sannolikheten att en förmedlad bostad var ”populär” vilken uppvisas beroende på dennas avstånd till innerstaden. Utifrån resultaten för samtliga förmedlingar skulle en i alla avseenden ”populär” bostad ha få rum, ligga nära innerstaden, ha en låg grundhyra och medellåg relativhyra samt en liten boyta.

Co-living is a new modern tenure form that has emerged due to the current critical state of the Swedish residential housing market in larger cities, such as Stockholm. Moreover, the climate crisis has called for more sustainable solutions. The concept of sharing space is aligned with this ambition and is perceived as a sustainable way of living. The benefits and drawbacks of co-living from a resident’s point of view has been discussed in journal publications. However, there is a lack of research regarding this sub-category of real estate as a potential investment opportunity. Therefore, the aim of this academic report is to collect and analyze information from knowledgeable stakeholders, and systemize the findings regarding a co-living project. Vital core investment characteristics and factors are identified to create structure regarding investments in the development of this ambiguous product. Furthermore, the advantages and drawbacks of investing in co-living will be investigated and compared with conventional rental real estate investments. Moreover, the study will try to answer two research questions: - Are there any differences between investing in the development of conventional rental real estate and co-living spaces? - How are the key factors associated with investment analysis adjusted for this type of investment? The report aspires to: (1) fill the gap of knowledge in the research field, (2) study the prospective future, and (3) assess the possibilities and uncertainties associated with this potential investment asset. Given that this new field of research is only now unfolding, deductive qualitative methodology is adopted in order to uncover interesting material. Another reason is the lack of transactional data. It was found that the investment in co-living developments entails several differences compared to investments in conventional rental real estate. However, it is concluded that the co-living product is a valuable addition to real estate portfolios and generates several economic, societal and environmental benefits. / Co-living är en ny och modern boendeform som har blivit alltmer aktuell i och med den bostadsbrist som råder i storstäderna, framförallt i Stockholm. Aktuella hållbarhetsstrategier och trender går också väl i linje med den nya boendeformen. För- och nackdelarna med att leva i ett co-living-boende har diskuterats i flertalet tidskrifter, framförallt från ett hyresgästperspektiv. Däremot saknas det studier gällande de potentiella möjligheterna och riskerna ur ett investeringsperspektiv. Därför är målet med uppsatsen att samla och analysera information från kunniga aktörer inom fastighetsbranschen och från ett pågående co-living projekt. Uppsatsen identifierar avgörande investeringsfaktorer för att skapa klarhet och vägledning vid investeringsbeslut för nya co-living-projekt. Dessutom undersöks för- och nackdelarna med att investera i produkten i jämförelse med den vanliga hyresrätten. Studien försöker besvara två frågeställningar: - Vad är skillnaderna mellan att investera i ordinära hyresfastighetsprojekt och i coliving-projekt? - Hur är nyckeltalen i en investeringskalkyl justerade för denna typ av fastighetsinvestering? Uppsatsen strävar efter att: (1) bidra med mer kunskap till detta relativt outforskade område, (2) bedöma dess framtida utsikter och (3) undersöka de potentiella möjligheterna och riskerna som förknippas med co-living. En kvalitativ studie tillämpas då detta bedöms vara det mest givande sättet att studera ett område där begränsad transaktionsdata finns tillgänglig. Studien avslöjar att det finns flera skillnader mellan att investera i co-living-projekt och konventionella hyresrätter. Slutsatsen är att produkten co-living är ett värdefullt komplement till en fastighetsportfölj och produkten genererar flertalet fördelar, både från ett ekonomiskt, socialt och miljöperspektiv.

Statligt investeringsstöd för hyresbostäder är ett rambegränsat produktionsstöd, som efter ansökan och beviljande av Länsstyrelsen kan betalas ut av Boverket till byggherrar av projekt som uppfyller vissa uppställda krav. Avsikten är att stimulera byggandet av hyresbostäder, ge sänkta byggkostnader och sedan komma hyresgäster till del genom relativt lägre hyra. Stöd får lämnas för att bygga hyresbostäder i områden med bostadsbrist, som i sin tur innebär en kategorisering av Sverige i FA-regioner kopplat till möjlig stöd- och hyresnivå. Sedan 1 februari 2020 gäller delvis nya reviderade bestämmelser som syftar till att göra investeringsstödet effektivare och mer ändamålsenligt. Syftet med denna studie är att undersöka hur Det nya investeringsstödet genom Förordning (2016:881) används i FA-region Stockholm, hur det påverkar investeringsbeslut för projekt, samt har utformats i jämförelse med tidigare och liknande stöd. Studien utgår från kvalitativa metoder i form av litteratur- och dokumentstudier samt semistrukturerade intervjuer med 15 kommunala och privata bolag som förvaltar och utvecklar hyresbostäder i FA-region Stockholm.  Resultatet visar att antalet inkomna ansökningar för investeringsstöd har ökat sedan införandet av Det nya investeringsstödet, men endast en bråkdel av dessa har hunnit beviljas och utbetalas. Stödet har tidigare ifrågasatts, främst för att inte ha allokerats till marknader där bostadsbristen anses som störst, för att inte leda till en ökning av bostadsbyggandet utöver redan planerade projekt samt för att ha otillräckliga nivåer på bidrag och normhyra. Denna studie visar att effekten och nyttjandet av stödet är lägesberoende. Bostadsutvecklare avstår investeringsstöd i region Stockholm på marknader där efterfrågan tillåter högre hyra. Nivån på bidrag och normhyra anses överlag vara för låg och inte anpassad till övriga kostnadsfaktorer. Stödet anses dock emellertid vara en nyckelfaktor i utvecklingen av bostäder med lägre hyra i region Stockholms ytterområden eller i mer perifera lägen och den ekonomiska kompensationen kan då vara avgörande för existensen av dessa projekt. Investeringsstöd kan förbättra vakansrisk och belåningsgrad, öka konkurrenskraften och vara ett incitament för att minska energianvändningen i fastigheten. Standardiserade konstruktioner och ramavtal används ofta för att hålla ner produktionskostnader.   Beslut om investeringsstöd fattas vanligen utifrån en jämförelse mellan två investeringskalkyler, med och utan stöd. De kontextuella egenskaperna verkar huvudsakligen påverka bolagens beslut om stöd. Avgörande är ekonomiska, fysiska, sociala och politiska faktorer. Det uppfattas som om att bolagen tar rationella beslut genom avvägningar mellan kännbara utfall. Osäkerheter och brist på information, kan dock uppstå under ansöknings- och utbetalningsprocessen, vilket gör att alla konsekvenser av beslutet inte kan förutses. De kommunala bolagen ställs inför mer motstridiga intressen än de privata, men mål och affärsidé stämmer vanligen bättre överens med stödets syfte. Investeringsstödets bestämmelser anses ha utvecklats utifrån bostadspolitiska mål, efterfrågan av hyresbostäder liksom att fungera som ett verktyg för att ställa motkrav på den som vill ta del av stödet. Bestämmelser har förändrats för att passa rådande bostadsmarknad, EU-lagstiftning och skiftande politiska målsättningar samt förbättra social sammanhållning och miljö- och hållbarhetsaspekter. Fortsatt gynnas små bostäder av stödet även om lagstiftaren försökt styra stödet till att skapa en större blandning av lägenhetsstorlekar. En större förskjutning av tillgängliga medel till storstadsregionerna verkar ha givit visst utslag i antalet beviljanden, men än efterfrågar bostadsutvecklare en större differentiering av stödets bidrag och normhyresnivå.  Studiens slutsatser visar att de faktorer som är avgörande för beslutet om att söka investeringsstöd huvudsakligen är ekonomiska, lägesmässiga och projektspecifika. I FA-region Stockholm nyttjas stödet framförallt i områden där betalningsviljan ligger i linje med normhyresnivån för stödet. / The state investment aid for rental housing is a production support, which after application and approval by the County Administrative Board can be paid by the National Board of Housing, Building, and Planning to developers of projects that fulfill a certain set of requirements. The state allocates a certain amount of money to the aid annually. The purpose of the ordinance is to stimulate the construction of rental accommodations by financing a share of the construction costs which will then benefit the tenants through relatively lower rents. Support may be provided to the constructions of affordable rental accommodations in areas with housing shortages. The maximum amount of support that may be granted and the maximum rental level that may be charged for, are differentiated by functional analysis region (FA regions). Investment aid was introduced in the early 2000s but several amendments have been incorporated over the years. Since 1 February 2020, partly newly revised regulations apply which aim to make investment support more efficient and effective. The purpose of this study is to investigate how The new investment aid through Ordinance (2016: 881) is used in FA region of Stockholm, how it affects investment decisions for projects, and finally, how it is developed in comparison with previous and similar support. The study is based on qualitative methods such as literature and document studies as well as semi-structured interviews with 15 municipally owned companies as well as private companies that manage and develop rental housing in the FA region of Stockholm. The results show that the number of received applications for investment aid has increased since the introduction of The new state investment aid, but only a fraction of these have been granted and paid. Of previous evaluations, the support has been questioned for not being allocated to markets where the housing shortage is the greatest, the level of the maximum rent and support that can be granted, and whether the aid really leads to an increase in housing constructions in addition to already planned projects. This study shows that the effect and use of the support is situation-dependent. Housing developers refrain from investment support in the Stockholm region in markets where demand allows for higher rents. The level of the support and the rent are considered to be too low and not adapted to other cost factors in the market. However, the aid is considered to be a key factor in the development of affordable housing and financial compensation has been essential for the existence of certain projects, mainly located in the outer edges of the region and in more peripheral areas. Investment support can improve vacancy risk and loan-to-value ratio, increase competitiveness and be an incentive to reduce the building’s energy consumption. Standardized constructions or framework agreements are commonly used to keep production costs down. Decisions on whether to apply for support or not are usually based on a comparison between two investment analyzes, with and without support. The contextual characteristics seem to mainly influence the companies' decision on investment aid. Economic, physical, social, and political factors are decisive. It is perceived that companies make rational decisions through trade-offs between tangible outcomes. Uncertainties and lack of information, however, can arise during the application and payment process, which means that not all consequences of the decision can be forecasted. The municipal companies are faced with more conflicts of interest than the private ones, but their goal and business concept usually correspond better with the purpose of the aid.  The requirements of the investment aid are considered to have developed based on housing policy goals, the demand for rental accommodation, and improving the energy consumption in the real estate market. The Ordinance has been developed to conform with the prevailing housing market, EU legislation, and changing policies, as well as to improve social cohesion and environmental and sustainability aspects. Small apartments still benefit from the support, even though the legislator has tried to steer the support to create a larger mix of apartment sizes. A larger shift in available funds to the metropolitan regions seems to have had a limited effect, in terms of the number of grants. However, housing developers are still demanding a greater differentiation of the maximum rent level and support. The conclusion of this study shows that the factors that are decisive for the decision to apply for investment aid are mainly financial, situational, and project-specific. In the FA region of Stockholm, the support is used primarily in areas where the willingness to pay conforms with the maximum rental level for the support.

<p><strong><p>Ringdansens bostadsområde som är del av Hyresbostäder i Norrköping miljöanpassades under slutet av 1990-talet. Sopstationer med fraktioner för olika avfall infördes. För många hushåll har detta system inneburit problem. Hyresbostäder vill försöka åtgärdaproblemen genom att göra bättre och tydligare information i soprummen.</p><p>Genom intervjustudier undersöks hushållens önskemål och klagomål på det nuvarande systemet, den egna hanteringen av sopor samt motivationen bakom deras handlande. Resultaten visar atthushållen efterfrågar bättre och tydligare information. Vissa av soprummen upplevs som skräpiga och ofräscha. Hushållen sorterar mestadels av pliktkänsla samt av ekonomiska och miljömässiga orsaker.</p></strong></p>

Ringdansens bostadsområde som är del av Hyresbostäder i Norrköping miljöanpassades under slutet av 1990-talet. Sopstationer med fraktioner för olika avfall infördes. För många hushåll har detta system inneburit problem. Hyresbostäder vill försöka åtgärdaproblemen genom att göra bättre och tydligare information i soprummen. Genom intervjustudier undersöks hushållens önskemål och klagomål på det nuvarande systemet, den egna hanteringen av sopor samt motivationen bakom deras handlande. Resultaten visar atthushållen efterfrågar bättre och tydligare information. Vissa av soprummen upplevs som skräpiga och ofräscha. Hushållen sorterar mestadels av pliktkänsla samt av ekonomiska och miljömässiga orsaker.