No description available.

Det här är ett projekt som undersöker ett nytt sätt för bostäder att utformas. Hyresägenheter med fler rum, där kontraktet kan delas upp mellan de boende. Samtidigt värnas arkitektoniska kvalitéer, som burspråk i varje rum. För att minimera de uppvärmda allmänna ytorna i byggnaden går trapphuset och hissen utomhus, och binder samman lägenheterna med en slags loftbalkong. Varje våningsplan får sålunda en mötesplats där grannar kan socialisera. Byggnaden har en offentlig gång genom sig, för att behålla den ofta använda rörelse mellan St. Göransgatan och parken som idag existerar. I källaren har byggnaden tagit i anspråk den yta som idag innehåller rulltrappa upp till gatunivå från tunnelbanans biljetthall. Uppgången flyttas till andra sidan gatan, där en trevligare plats att anlända till Stadshagen på skapas. / This is a project that examines the possibilities of a new kind of cheap rental apartments. The apartments contains several rooms, where the contract can be split between the habitants. Still, the arcitectural qualities are kept through nice windows in every room etc. To minimize the warmed up spaces in the building, the staircase and elevator runs outdoors, connecting the apartments with a balcony. Every floor therefore gets a nice place for socializing neighbours inbetween. The building has a public passage, to keep the often used connection between the street and the park. In the basement the building has taken the space that today is used as elevator-staircase from the subway, and made it into laundry and storage space. The subway exit is moved to the other side of the street, where it creates a nicer place to first meet Stadshagen.

Bakgrund: Idag behövs det fler hyresrätter för att möta efterfrågan på marknaden. Bostadsbristen grundas i en för låg hyresrättsproduktion med höga kostnader och en ständig befolkningstillväxt. Bristen leder till att människor behöver ta både andra- och tredjehandskontrakt som bidrar till en ökad svart marknad med höga hyror. Många människor är på grund av olika sociala och ekonomiska förutsättningar hindrade från att äga sin fastighet och alternativet är att bo i hyresrätt. 135 Svenska kommuner uppger idag att det finns brist på bostäder i deras områden och det är en ökning sedan 1990-talet. Det kommer att behövas 50 000 nya lägenheter i 16 år framåt för att få bukt med bristen på bostäder. Bristen på hyresrätter är främst centraliserad i städer med högskolor, universitet och en av orsakerna är expanderingen av studieplatser. Målet med uppsatsen är att klargöra en planerad produktion ur ekonomiska och sociala aspekter samt hur investerarna väljer att acceptera eller förkasta ett projekt. Fyra faktorer behandlas: produktionskostnader, hyresregleringar, vinst i hyresrättsproduktion och investeringsrisk. Problemformulering: Hur resonerar privata och kommunala bolag kring investeringsbesluten vid nyproduktion av hyresrätter? Syfte: Syftet är att undersöka privata och kommunala bolags resonemang kring nyproduktion av hyresrätter och olika investeringsbeslut som framkommer under processens gång, samt framhäva den skillnad som finns mellan privata och kommunala bolag och hur investerare fattar beslut kring produktion eller inte. Metod: I uppsatsen har vi utgått från en deduktiv metod med en kvalitativ ansats. Vi har använt sekundärdata till teorikapitlet och primärdata till empirin. Primärdata samlades in genom öppna, personliga intervjuer med företagen Derome, HFAB samt Varbergs Bostad. Slutsats: De tre bolagen har i grunden lika resonemang och tankar då de agerar på samma marknad. Skillnaderna är att Derome är privatägt och det influerar deras åsikter på ett annat sätt än de två kommunala bolagen, som har ett socialt ansvar. Bolagen påverkas i stora drag på samma sätt av produktionskostnaderna förutom skillnaden i markanskaffning hos de privata och kommunala bolagen. En reformering av hyreslagstiftningen hade genererat ett snabbare kassaflöde för investerarna och produktion av hyresrätter hade kunnat öka. Vinstberäkning är ett individuellt val från företag till företag men lönsamheten styr företagen till att hellre producera bostadsrätter på grund av att det genererar snabbare kassaflöden. Dock är det stor skillnad mellan bolagsformen då kommunala bolag har ett socialt ansvar att producera hyresrätter vilket inte privata bolag har. Risk beror på var i länet företagen befinner sig samt om det är kommunalt- eller privatägt. En annan skillnad är riskprocedurens storlek som grundas i hur stor marginal för misstag som företagen har.

Stockholms befolkning växer för varje dag som går och det finns ett stort behov av bostäder i hela regionen. Trots det byggs det inte tillräckligt och bostadsbristen ökar stadigt. De senaste tio åren har det varit en omfattande utveckling av ombildningar från hyresrätter till bostadsrätter. Samma utveckling syns också i andelen hyresrätter kontra bostadsrätter i nybyggda bostäder. Den här kandidatuppsatsen tar sin utgångspunkt i varför det inte byggs mer bostäder i allmänhet och hyresrätter i synnerhet i Stockholmsområdet. Vi har belyst ett antal problem och har kommit fram till flera olika slutsatser. Hyresregleringen kan vara en återhållande faktor i de mest eftertraktade områdena där hyrorna skulle kunna höjas på en fri marknad. Men regleringen påverkar inte byggnadstakten i stort. I stället har vi kommit fram till att tiden för detaljplaneprocessen och handläggningen av dess överklaganden gör att många projekt blir väldigt kostsamma och i vissa fall inte blir av. De flesta aktörerna på Stockholms bostadsmarknad anser att de huvudsakliga problemen ligger i bristen på handläggare hos kommun och länsstyrelse samt utformningen av reglerna för överklaganden. Det efterfrågas tydligare spelregler och en marknad utan subventioner och bonusar vilket skulle ge en stabilare marknad där privata aktörer skulle kunna få mer förutsägbarhet vilket skulle underlätta för framtida satsningar. Till sist är det en genomgående bild att större infrastruktursatsningar i Stockholmsområdet från stat och landsting skulle ge hela regionen möjligheten att bygga fler bostäder då bristen på attraktiv, byggbar, mark är en vital anledning till det låga byggandet.

No description available.

Bakgrund och problem: Ett fastighetsbolag som förvaltar hyresrätter vill hyra ut bostaden med så stor lönsamhet som möjligt, något som idag är svårt p.g.a., av den hyresreglering vi har i Sverige. Hyresregleringen gör att intäktssidan för bostadsföretag blir låst och det blir svårt att hitta en lönsamhet i hyresrätter. Samtidigt som det behövs byggas fler bostäder och vara lönsamt för bostadsföretagen måste konsumenten komma i första hand och skyddas från för höga hyror. Syfte: Syftet med den här studien är på ett deskriptivt sett visa vilken effekt hyresregleringen kan ha på privata fastighetsbolag som producerar, förvärvar och/eller renoverar hyresrätter i Västsverige. Syftet är även att beskriva vilka bedömningsmått som används inför investeringar. Metod: Studien kännetecknas av en metod som är av samhällsvetenskapligt - hermeneutik, abduktiv och kvalitativ karaktär. Studien kommer därmed använda sig av teori och empiri för att nå en slutsats. Semi-strukturerade intervjuer har genomförts med sju olika bolag inom bostadsbranschen och en intervju med hyresgästföreningen. Slutsats: Med utgångspunkten i en våra forskningsfrågor ”Hur stor påverkan kan hyresregleringen ha vid investering av hyresrätter i privata fastighetsbolag?” kunde vi finna att alla bostadsföretag påverkas av hyresregleringen. En låst intäktssida gör att de inte finns några ekonomiska incitament till att bygga hyresrätter. Förslag till framtida forskning: Något som vi har märkt är att hyresgästföreningen har mycket makt i förhandlingarna med bostadsföretag, men hur mycket makt har de egentligen? Vad kommer hända när presumtionshyrorna år 2021 går ut och kan bruksvärdesprövas. De här är två intressanta forskningsfrågor som kräver mer forskning.

<p>Att äga och förvalta fastigheter innebär ett ansvarstagande gällande säkerheten för människor som vistats i och i anknytning till dessa fastigheter. En stor mängd lagar och förordningar ställer höga krav på fastighetsägaren. För att fullgöra sin skyldighet krävs det att fastighetsägaren har god kännedom om lagen och dess innebörd.Syftet med denna uppsats var att sammanställa de viktigaste lagar, förordningar, föreskrifter och allmänna råd som en fastighetsägare ska ha kännedom om för att uppfylla säkerhetskraven. Vidare var även syftet att ta reda på fastighetsägarnas synpunkter om gällande lagstiftning i fråga om överblickbarhet, innehåll och behov av förändringar eller kompletteringar. Vad fastighetsägarna ansåg om den ansvarsfördelning lagen ger upphov till var också en fråga som utreddes genom en enkätundersökning. Studien är avgränsad mot kommunala och privata fastighetsföretag och inkluderar endast allmänna utrymmen kopplade till hyresrätter.</p><p>Resultatet av denna uppsats visar att lagstiftningen för detta område är komplext och är spridd över en mängd olika lagar och förordningar. Undersökningen bland fastighetsägarna visar att hälften av dessa anser att det är svårt att få en samlad bild över vilka skyldigheter man har som fastighetsägare i fråga om olyckor och förebyggande arbete i det syftet. En fjärdedel upplevde också att det fanns tolknings- och gränsdragningssvårigheter med lagstiftningen.71 % av de tillfrågade ansåg att lagen är komplett men trots det tyckte 66 % att gällande regelverk bör förändras eller förtydligas i något avseende. Flertalet företag eftersöker ett större ansvarstagande från hyresgästens sida. Mer än hälften av företagen ansåg att lagen ställer rimliga krav på fastighetsägaren, men ingen av de tillfrågade ansåg att lagen var rättvis i sin bedömning av fastighetsägarens ansvar när väl en olycka inträffat. Undersökningen visade även att trapphuset är det allmänna utrymme som vållar mest bekymmer för fastighetsägarna i deras olycksförebyggande arbete. Sammanfattningsvis ansåg tre av fyra företag att lagen fungerar väl i praktiken.</p><p>Slutsatsen är att det är många lagar och bestämmelser som reglerar området och dessa är spridda över flera olika dokument. Det leder till att många fastighetsägare anser att det är svårt att veta sina skyldigheter för att kunna åstadkomma en säker och trygg miljö för sina hyresgäster. Det finns ett behov av förtydliganden av lagen i vissa avseenden men framförallt finns ett behov av ett mer samlat regelverk för detta område.</p><p>Nyckelord: skydd mot olyckor, allmänna utrymmen, hyresrätter, fastighetsägare</p>

Att äga och förvalta fastigheter innebär ett ansvarstagande gällande säkerheten för människor som vistats i och i anknytning till dessa fastigheter. En stor mängd lagar och förordningar ställer höga krav på fastighetsägaren. För att fullgöra sin skyldighet krävs det att fastighetsägaren har god kännedom om lagen och dess innebörd.Syftet med denna uppsats var att sammanställa de viktigaste lagar, förordningar, föreskrifter och allmänna råd som en fastighetsägare ska ha kännedom om för att uppfylla säkerhetskraven. Vidare var även syftet att ta reda på fastighetsägarnas synpunkter om gällande lagstiftning i fråga om överblickbarhet, innehåll och behov av förändringar eller kompletteringar. Vad fastighetsägarna ansåg om den ansvarsfördelning lagen ger upphov till var också en fråga som utreddes genom en enkätundersökning. Studien är avgränsad mot kommunala och privata fastighetsföretag och inkluderar endast allmänna utrymmen kopplade till hyresrätter. Resultatet av denna uppsats visar att lagstiftningen för detta område är komplext och är spridd över en mängd olika lagar och förordningar. Undersökningen bland fastighetsägarna visar att hälften av dessa anser att det är svårt att få en samlad bild över vilka skyldigheter man har som fastighetsägare i fråga om olyckor och förebyggande arbete i det syftet. En fjärdedel upplevde också att det fanns tolknings- och gränsdragningssvårigheter med lagstiftningen.71 % av de tillfrågade ansåg att lagen är komplett men trots det tyckte 66 % att gällande regelverk bör förändras eller förtydligas i något avseende. Flertalet företag eftersöker ett större ansvarstagande från hyresgästens sida. Mer än hälften av företagen ansåg att lagen ställer rimliga krav på fastighetsägaren, men ingen av de tillfrågade ansåg att lagen var rättvis i sin bedömning av fastighetsägarens ansvar när väl en olycka inträffat. Undersökningen visade även att trapphuset är det allmänna utrymme som vållar mest bekymmer för fastighetsägarna i deras olycksförebyggande arbete. Sammanfattningsvis ansåg tre av fyra företag att lagen fungerar väl i praktiken. Slutsatsen är att det är många lagar och bestämmelser som reglerar området och dessa är spridda över flera olika dokument. Det leder till att många fastighetsägare anser att det är svårt att veta sina skyldigheter för att kunna åstadkomma en säker och trygg miljö för sina hyresgäster. Det finns ett behov av förtydliganden av lagen i vissa avseenden men framförallt finns ett behov av ett mer samlat regelverk för detta område. Nyckelord: skydd mot olyckor, allmänna utrymmen, hyresrätter, fastighetsägare

The purpose of this paper is to present and analyze the yearly expenses for Swedish rental apartments during the period 1999 to 2007. At the end, it will give the reader a general picture of how the cost-level has fluctuated depending on the production year when the apartment building was finished, and where the same building is located. This paper has the following questions as a starting point: - Can there be an identification of regions depending on where people tend to favor renting an apartment? - How are those regions distributed? That is, where are the cost-levels of the yearly rental expenses highest and where are the levels lowest? Nine statistical surveys from the Swedish government agency Statistics Sweden (Statistiska Centralbyrån) have been used as primary sources for this paper. These surveys deal with price pictures of housing in general, but for this paper the only information that has been used is the one about rental apartments. After analyzing the acquired data it can be established that the highest rental level is found in Stockholm, after that come Göteborg, which is followed by Larger municipalities and at the bottom Smaller municipalities can be observed as having the lowest amount of yearly rental expenses. There could also be observed two major raises in the rental expenses that were common in all four geographical categories in addition to the more even, but substantially smaller, raises that could be observed during the surveys course. The earliest raise could be found in the apartment buildings that were produced in Stockholm after the 1940-s. The same pattern could be followed in Smaller municipalities, Göteborg and Larger municipalities the following decades. The second major raise occurred in a simultaneous similar way in the apartment buildings that were produced during the 1980-s. In this case three of the regions that were in the survey, Stockholm, Göteborg and Large municipalities were found to have an unusual amount of raises in the rental expenses during this decade. The exception were Small municipalities whose rental expenses did not experience the same raise as the other categories in the apartment buildings that were produced until the first part of the 1990-s. The rental levels that were extracted from the surveys made by Statistics Sweden are found as an appendix in the end of this paper.

År 1965 till år 1975 var den tid i Sverige då bostadsproduktionen var som störst. Det är denna period som kallas för ”miljonprogrammet”. Idag brukar man räkna på att bostäderna från miljonprogrammet utgör en tredjedel av dagens bostäder.  Idag har över 50 år passerat sedan miljonprogrammet sattes igång. Därför har frågan kring renovering av bostäderna tagits upp. Beståndet är idag i behov av upprustningar på grund av skärpta samhällskrav, sociala faktorer, behovet av marknadsanpassning och tekniska brister. Problemet är att staten inte längre kan bidra till finansiering av ombyggnader eller renoveringar vilket har lett till bostadspolitiska frågor.  Syftet med studien är att göra en lönsamhetsutredning för renoveringarna som erfordras för dagens eftersatta miljonprogramsområden i allmännyttiga bostadsbolag. För att kunna bedöma lönsamheten utfördes investeringskalkyler av renovering i ett miljonprogramsbestånd från Kungälvsbostäder. Dessutom använde man sig av litteraturstudier och intervjuer för att komplettera studien.  Beräkningarna utfördes utifrån  fyra olika scenarion där en totalrenovering samt en renovering som bara innefattar arbeten i lägenheterna jämfördes med två olika hyror. Kalkylerna visar att renoveringsarbetena för en totalupprustning är en ren förlustaffär. På grund av de höga byggpriserna och de låga hyresintäkterna så blir det svårt att täcka över de kostnader som uppstår i samband med renoveringen av denna byggnad. En förutsättning för att bostadsföretag skall kunna utföra totalrenoveringar i sitt bestånd från miljonprogrammet är att man har varierat bestånd av bostäder och lokaler i alla åldrar. De bostäder som är i bra skick och som byggdes innan år 2006 är de som bidrar till finansiering av projekt som inte är lönsamma såsom renoveringsprojekt. / Year 1965 to 1975 was a time in Sweden when building production was on it highest point. This period is called the "Millions Homes Program”. It is believed that buildings from the Millions Homes Program make up one-third of today's housing stocks in Sweden. Now 50 years has passed since the Millions Homes Program was started. Since it has been 50 years since the program started the issue of renovation of the housing has been actualized. The stock is today in need of upgrades because of  sharpened social requirements, social factors, the need for market adaptation and technical defects. The problem is that the state no longer can contribute to the financing of reconstruction or renovation, which has led to housing policy issues. The purpose of the study is to make a profitability study for the renovations required for today's deprived Millions Homes Program areas in public housing companies.  In order to assess profitability, investment calculations were preformed out of renovation in a Millions Homes Program financial aid from Kungälvsbostäder. In addition, literature studies and interviews were used to complete the study. The calculations were performed based on four different scenarios. Total renovation and renovation involving only the work in the apartments were compared to two different rents. The estimates show that the renovation work for a total refurbishment is a pure loss business. Due to the high building prices and the low rental income, it will be difficult to cover the costs incurred in the renovation of these buildings. A prerequisite for companies to be able to perform total refurbishments in their stocks from the environmental program is that stocks have been varied at all ages. The homes that are in good condition and built before 2006 are those that help finance projects that are not profitable as renovation projects.