I  Sverige  just  nu  undandras  en  stor  mängd  hyresrätter  från  den  öppna marknaden och erbjuds sedan av mellanhänder som en ny uthyrningsform till högre  hyra.  Då  en  högre  hyra  kan  uttas  finns  det  goda  incitament  för fastighetsägaren att hyra ut till dessa mellanhänder. Förlorarna i slutändan är alla människor som försöker skaffa ett boende i en sedvanlig hyresrätt. I en ännu opublicerad rapport från Hyresgästföreningen region Stockholm presenteras omfattningen av problemet. Som ett resultat av den bostadsbrist som  råder  i  Sverige  har  nya  uthyrningsformer  dykt  upp.  En  av  dessa uthyrningsformer är företagslägenheter som ska vara ett rymligare och mer prisvärt alternativ till hotell för anställda som behöver boende på annan ort. Detta  vållar  problem  då  denna  uthyrningsform  står  mellan  ett  traditionellt boende  i  hyresrätt  och  hotellverksamhet.  Läser  man  jordabalken  ordagrant framstår det som att uthyrning av hotellrum ska omfattas av dess tillämpningsområde. Men  genom  en hovrättsdom  från  1983  har  hotell kommit att undantas från jordabalkens tillämpningsområde.

Blockuthyrning är en relativt modern uthyrningsform vars förutsättningar knappt förändrats sedan 1983. Blockuthyrning regleras i 12:1 6 st. JB och innebär uthyrning av minst tre bostadslägenheter. Uthyrning av fler än två bostadslägenheter avviker från hyreslagens grundläggande principer och dispens, eller tillstånd, måste därför erhållas avhyresnämnden. I prop. 1983/84:137 har kriteriet seriöst behov etablerats och enligt lagförarbetet skallhyresnämnden pröva om det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrningen. Syftet med kriteriets tillblivelse var dels att förhindra att en mindre nogräknad hyresvärd skulle utnyttja uthyrningsmodellen i vinstdrivande syfte, dels att förenkla för myndigheter som bedriver vård, skola och migration som alltjämt är i behov av smidiga bostadslösningar.Hyresnämnden behöver dock inte tillämpa kriteriet seriöst behov, eftersom det endast är fråga om ett uttalande i lagförarbetet. Hyresnämnden ska vid sin prövning av blockuthyrning utgå från lagtext, men får som nämnd inhämta annan juridisk litteratur än det processmaterial som lagts fram av parterna om det är till gagn för prövningen. I praktiken ger valmöjligheten att tillämpa kriteriet upphov till inkonsekventa beslut och Sveriges hyresråd verkar vara av olika uppfattning avseende tillämpningen av uttalandenai lagförarbetet. Hyresråd tillåts således att välja om en prövning av seriöst behov ska göras, vilket innebär att de hyresråd som är av olika uppfattning kommer tillämpa olika bedömningsmodeller. I rättsfallstudien har analyserats 350 hyresnämndsavgöranden som avsett hyresnämndens dispensprövning av blockuthyrning. Av totalt 350 ansökningar har i 66 nämndavgöranden domskäl förekommit, med andra ord har hyresnämnderna i 284 avgöranden inte motiverat anledningen till att dispens beviljats eller avslagits. Till Stockholms hyresnämnd har inkommit totalt 177 ansökningar under den angivna tidsperioden. Stockholms hyresnämnd har beviljat dispens i 111 beslut som avsett ansökningar ingivna av privata bolag men endast i 18 beslut tillämpat en prövning av kriteriet seriöst behov, vilket motsvarar ca 16 procent. I längden riskerar skiljaktiga bedömningsmodeller resultera i att ansökande parter inte bedöms på samma sätt om det bortses från en tydlig normstruktur.Syftet med uppsatsen är att klargöra huruvida kriteriet seriöst behov är tillfyllest och om förutsättningen bör krävas av hyresvärden, så som en grundläggande förutsättning, för att få bedriva blockuthyrning i praktiken

Hyresmarknaden för bostäder i Sverige utgår i stora drag från den förenklade bilden att lägenheter hyrs ut enligt bruksvärdesprincipen, vilket fastställs genom förhandlingar med hyresgästföreningen. De senaste åren har undantag som avviker från huvudlinjen kunnat noteras, företeelsen är det så kallade blockhyresundantaget. Syftet med denna kandidatuppsats är att dels undersöka och kartlägga blockhyresavtalens rättsliga ställning, dels undersöka hur privata aktörers möjlighet att nyttja blockhyresavtal kan komma att påverkas av den pågående rättsutvecklingen. Följande frågeställningar kommer att behöva besvaras. Hur uppfattas regelverken för hyra respektive andrahandsuthyrning av aktörer på marknaden. Vad tycker aktörer på marknaden om blockuthyrning. Hur ser aktörer på framtiden för blockuthyrning. För att svara på dessa frågor har först en rättsdogmatisk metod genomförts för att sammanfatta den relevanta bakgrunden som sedan kompletterats av en kvalitativ metod med intervjuer. Blockuthyrning är en form av andrahandsuthyrning som sker då minst tre bostadslägenheter hyrs ut till en förstahandshyresgäst som i sin tur hyr ut lägenheterna i andra hand. Vid ett sådant avtal får parterna avtala om villkor som kan strida mot hyreslagen kring sådana lägenheter. En förutsättning är dock att det inte strider mot bestämmelser om lokaler och inte avser rätten till förlängning av avtal eller grunder för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Dessa villkor gäller endast efter godkännande av hyresnämnden. Blockuthyrning är ett känsligt ämne som står inför mycket förändring. Grundproblemet som pekas ut är bostadsbristen och det blir därför av stor vikt hur förändringarna kommer påverka incitamenten för fastighetsutvecklare att våga ta risker. Förhoppningen från aktörerna på marknaden är att förändringarna ska göra det tydligare, både för hyresvärdar och hyresgäster. Framtiden för blockuthyrning ser ljus ut men inte för de aktörer där det finns en intressegemenskap och det är tydligt att blockuthyrning enbart används för att kringgå den traditionella lagstiftningen för bostadsavtal. / The rental market for properties in Sweden largely assumes the simplistic picture that apartments are rented using the use value system, which is determined through negotiations with the tenant association. In recent years there has been some noticeable exceptions from the mainstream, the phenomenon called the block-letting exception. The purpose of this bachelor ́s thesis is partly to examine and chart block-lease and its current legal position, partly to examine how private operators' ability to utilize block-lease is affected by the ongoing legal development. The following questions will need to be answered. How is the law for rent and subletting perceived by the market? What do the market think of block-lettings? How does the market see the future of block-lettings? To answer these questions a legal dogmatic method has been carried out to summarize the relevant background. This has been supplemented with a qualitative method using interviews. Block-lease is a form of subletting that can come into effect if at least three apartments are rented out to a primary tenant which in turn sublet the apartments. In this agreement the parties can arrange terms that go against the law of rent for those types of apartments. One prerequisite is that it does not go against the regulations on premises and does not take away the right to extend the contract or the groundwork for determination of rental conditions regarding the extension. These terms are only valid after being approved by the regional rent tribunal. Block-letting is a sensitive topic that stands before a lot of change. The core problem is pointed out to be the housing shortage and because of this it is important how these changes will affect property developers’ incentives to take risks. The market hopes that the changes will make the situation clearer, both for landlords and tenants. The future for block-letting looks bright but not for companies that are clearly taking advantage of the system.