Författare: Linda JonssonHandledare: Helena BohmanSyfte: En lagförändring trädde i kraft år 2006 där möjlighet till presumtionshyror för nyproduktion infördes. Uppsatsens syfte är att se om och hur det har gett effekt på Malmös bostadsmarknad.Metod: Uppsatsen bygger på en enkätundersökning till hyresfastighetsföretag i Malmö samt på statistik från SCB. Tillsammans med studier av tidigare forskning och teorier ligger det till grund för slutsatserna kring hur möjligheten till presumtionshyror påverkat Malmös bostadsmarknad.Teoretiskt perspektiv: Uppsatsen bygger på teorier kring effekterna av hyresreglering och dess utfall både på marknaden i stort men också på just nyproduktion. Teorierna presenterar också hur effekterna skiljer sig åt för olika nivåer av hyresreglering.Resultat: Den sammanställda statistiken från SCB visar på korrelation mellan hyresutvecklingen för nyproduktion i Malmö och bostadsrättspriserna vilket tyder på att hyrorna för nyproduktion följer marknadens efterfrågan. Enligt hyresgästföreningen är det dock bara vid tre projekt som presumtionshyror använts i Malmö vilket tyder på att möjligheten till presumtionshyror inte påverkat marknaden i Malmö i någon större utsträckning. Istället kan korrelationen bero på att aktörerna i Malmö arbetat aktivt med att förbättra systemet för bruksvärdeshyror enligt den så kallade Malmö-modellen. De svar som inkommit från fastighetsföretagen på marknaden i Malmö visar att okunskapen kring presumtionshyror är relativt stor och att det föreligger andra problem kring nyproduktionen i Malmö. Bland annat uppges att betalningsviljan för de invånare som önskar att hyra lägenhet i Malmö är för låg och att hyresskillnaden mellan befintligt bestånd och nyproduktion är för stor men också att produktionskostnaderna är för höga till följd av fördyrande regelverk och särkrav. En anledning till de svaga effekterna av presumtionshyrorna kan också vara att lagen inte varit applicerbar under tillräckligt lång tid. Presumtionshyrornas utfall kan också ha påverkats negativt av att lagen infördes år 2006 då finanskrisen inträffade år 2008.

Bakgrund och problem: Ett fastighetsbolag som förvaltar hyresrätter vill hyra ut bostaden med så stor lönsamhet som möjligt, något som idag är svårt p.g.a., av den hyresreglering vi har i Sverige. Hyresregleringen gör att intäktssidan för bostadsföretag blir låst och det blir svårt att hitta en lönsamhet i hyresrätter. Samtidigt som det behövs byggas fler bostäder och vara lönsamt för bostadsföretagen måste konsumenten komma i första hand och skyddas från för höga hyror. Syfte: Syftet med den här studien är på ett deskriptivt sett visa vilken effekt hyresregleringen kan ha på privata fastighetsbolag som producerar, förvärvar och/eller renoverar hyresrätter i Västsverige. Syftet är även att beskriva vilka bedömningsmått som används inför investeringar. Metod: Studien kännetecknas av en metod som är av samhällsvetenskapligt - hermeneutik, abduktiv och kvalitativ karaktär. Studien kommer därmed använda sig av teori och empiri för att nå en slutsats. Semi-strukturerade intervjuer har genomförts med sju olika bolag inom bostadsbranschen och en intervju med hyresgästföreningen. Slutsats: Med utgångspunkten i en våra forskningsfrågor ”Hur stor påverkan kan hyresregleringen ha vid investering av hyresrätter i privata fastighetsbolag?” kunde vi finna att alla bostadsföretag påverkas av hyresregleringen. En låst intäktssida gör att de inte finns några ekonomiska incitament till att bygga hyresrätter. Förslag till framtida forskning: Något som vi har märkt är att hyresgästföreningen har mycket makt i förhandlingarna med bostadsföretag, men hur mycket makt har de egentligen? Vad kommer hända när presumtionshyrorna år 2021 går ut och kan bruksvärdesprövas. De här är två intressanta forskningsfrågor som kräver mer forskning.

No description available.

Denna kandidatuppsats undersöker svensk hyressättning, med ett särskilt fokus på Malmömodellen. Vi beskriver vad ett hyressättningssystem utifrån alltmer liberala reformer har för inverkan på segregationen. Malmömodellen har utökat attraktivitetens betydelse när det kommer till hyressättning, därför diskuterar vi begreppet attraktivitet inom ramarna för just hyressättning. För att få fram en bild av den svenska hyresmarknaden, som har beskrivits som mjukt reglerad, jämför vi en reglerad marknads sociala konsekvenser med marknadshyrors sociala påverkan. En jämförelse som blir relevant då Malmömodellen kan ses som en utveckling av det nuvarande svenska hyressystemet med tydligare marknadstendenser. En inblick i aktörernas syn på den svenska hyresmarknaden förankrar vår studie i verkligheten, och bidrar till en nyanserad diskussion kring Malmömodellen. Vår sammanfattande slutsats får oss att tro att hyressystemets utformning är en av de bakomliggande orsakerna för segregation, oberoende på hur den utformas kommer den alltid bidra till en viss ojämlikhet. Det övergripande sociala målet för utformningen, borde enligt vår uppfattning vara att minimera dessa olikheter som riskerar att leda till en segregerad stad. / This bachelor thesis explores the swedish rental system, with a particular focus on Malmömodellen. We describe what kind of impact a rental system based on liberal reforms has on segregation. Malmömodellen has expanded the significance that attractivity plays when it comes to rents, therefore we discuss the concept of attractivity within the frames of rent setting. To paint a picture of the swedish rental market, often described as soft rent-control, we compare the social consequences of a regulated market with market rents’ social effects. This comparison becomes relevant since Malmömodellen can be viewed as a development of the current swedish rental system but with more distinguishable market tendencies. An insight on the actors view on the swedish rental market establishes our study in the real world, and contributes to a nuanced discussion surrounding Malmömodellen. Our summarized conclusion leads us to believe that the configuration of the rental system is one of the underlying reasons for segregation, independently of its modelling it will always contribute to some sort of inequality. The overall social aim for the modelling, should in our opinion be to minimize these inequalities which risks to result in a segregated city.

I denna uppsats undersöks hyressättningssystemet i Malmö: Malmömodellen. Syftet bakom denna systematiska hyressättningsmodellen var att försöka få till en förbättrad situation på Malmös bostadsmarknad där svarthandel med kontrakt och svårmotiverade skillnader i hyresnivåer var ett utbrett problem. Malmömodellens införande innebar att stadens bostadsområden rangordnades utifrån attraktivitet - lägets attraktivitet skulle få större inverkan på hyran. Det innebar även att en modell för hyrespåslag utifrån olika parametrar kopplade till bostadens standard infördes. Studien tar sin utgångspunkt i att studera hur dessa förändringar påverkar segregation och gentrifiering och hur respondenter från inblandade och drivande parter ser på dessa frågor. Semistrukturerade intervjuer utfördes med respondenter från Malmös Kommunala Bostadsbolag (MKB), Hyresgästföreningen samt Heimstaden. Studien följer en kvalitativ metod och resultaten bearbetades kvalitativt. Detta för att vi ville fånga de enskilda respondenternas uppfattningar. Studiens respondenter menade att de inte trodde att Malmömodellen hade någon nämnvärd påverkan på segregation, men med förbehållet att den eventuellt kan ha bidragit något till att förstärka redan rådande segregationsmönster. En oro över att själva rangordningen av bostadsområdena kan bidra till negativa självuppfyllande spiraler lyftes även, vilket även går att koppla till studiens teoridel. Utöver det utfördes en dokumentanalys av några av de dokument som legat till grund för Malmömodellens utformning. Resultaten indikerar att den enkät som låg till grund för rangordningen av de områden man valt att dela in Malmö i eventuellt hade vissa brister gällande urval och utformning och att många respondenter var skeptiska till syftet samt områdesindelningen. / This essay examines the rental system in Malmö: Malmömodellen [The Malmö Model]. The purpose behind this systematic rental model was to try to get an improved situation on Malmö's housing market where black market trading with contracts and differences in rental levels, that were difficult to motivate, was a widespread problem. The introduction of the Malmö model meant that the city's residential areas were ranked based on attractiveness - the attractiveness of the location were to have a greater impact on the rent. This also meant that a model for rent levels based on various parameters linked to the housing standard were introduced. The study examines how these changes affect segregation and gentrification and how respondents from involved and driving parties view these issues. Semistructured interviews were conducted with respondents from Malmö's Municipal Housing Company (MKB), Hyresgästföreningen (the Tenants' Association) and Heimstaden. The study and its results were conducted and processed by using a qualitative method, because we wanted to capture the perceptions of the individual respondents. The respondents did not believe that the Malmö model had any significant impact on segregation, but with the reservation that it may have contributed somewhat to exacerbating the already existing segregation pattern. Concerns that the actual ranking of the residential areas could also contribute to negative self-fulfilling spirals is also raised, which can also be linked to the study's theoretical chapter.In addition, a document analysis of some of the documents that formed the basis of the Malmö model was performed. The results indicate that the questionnaire, on which the ranking of the areas of Malmö were based on, might have had some shortcomings regarding selection and design and that many respondents were skeptical of the purpose and the division of the residential areas.

This study has examined what effects rent control deregulation in new production could have for the profitability of real estate companies at the Swedish housing market and the supply of rental apartments. The study also examined what role the reintroduced investment aid plays when deregulating rent control in new production. In order to answer the study´s research questions, a qualitative method was adopted in which 10 semi-structured interviews was conducted. After the interviews, the theoretical framework was further supplemented according to new approaches that was found during the interviews. The study therefore started in a deductive method approach, but during the later stage inductive elements were implemented, which resulted in an abductive approach. The study showed that real estate companies’ profitability will not be affected by higher rents but rather by safer investments with less risk. A free market-based rent in new production will not lead to increased rents as these are already close to an expected market level. Real estate companies would have more safety in that the rent set applies. It is hard to say exactly how a deregulation of rent control in new production will affect the supply of rental apartments at the Swedish housing market. The Swedish housing market has a slowly adapted supply range, which creates difficulties for the supply to meet the demand. The fact that it takes a long time to plan and build new construction leads to a risk that a lot may have changed, both in terms of economic conditions and in demand, before the construction is actually completed. Despite the fact that investment support was reformed when it was reintroduced, both the industry organizations and the majority of the real estate companies that participated in the study are of the opinion that it could have worked more efficiently.

Authors: Ivar Hof and Douglas Hayes Supervisor: Bo Sjö  Background: Housing shortage is a heavily debated topic amongst today’s politicians and mainly originates from rent control regulations on today’s housing-market (Kopsch, 2019; Bokriskommittén, 2014). There have been suggestions made about a deregulation of the housing market and to instead impose market-rent (Donner, Englund, Persson, 2017). In the municipality of Linköping, the estimation is that market-rent would increase rent levels in all districts, a consequence of this would be a decrease of tenants’ disposable income. (Ramboll, 2021). Thus, the debate is about whether the deregulation should be implemented and to what extent those who are financially affected should be compensated.   Purpose: The purpose of this essay is to research how current tenants in could be compensated during a transition to market-rent levels, based on the rental market in Linköping municipality.  Method: To calculate the compensations for each chosen area and answer the purpose of the essay, we have chosen to use Andersson and Söderberg’s method for compensations. The reason for choosing this method is that we consider it to be the most relevant to the theories chosen and the purpose of this essay.  Conclusion: Based on the chosen calculation-method (Andersson and Söderberg, 2002), the size of the compensation will vary between tenants, depending on where they live in Linköping municipality. The net present value of the compensation for tenants living in Centrum is 346,205 SEK, in Ryd/Skäggetorp the net present value of the compensation is 65,616 SEK and in Linköping municipality in general, the net present value of the compensation is 236,257 kr. The results are heavily dependent on the approximation of the variables included in the method and it is difficult to estimate exactly how much the rent levels will increase should a deregulation of the housing market be implemented. Key words: Market-rent, utility-value rent, compensation, rent control, deregulation

Den nuvarande bostadshyresmarknaden i Stockholm är allt annat än välfungerande. Det låga utbudet av hyresrätter har bland annat resulterat i långa bostadsköer, en omfattande svart hyresmarknad och inlåsningseffekter. I skenet av denna illa fungerande hyresmarknad reser sig frågan om det inte är på tiden att reformera alternativt frångå det nuvarande bruksvärdesystemet, till förmån för en ny alternativ hyressättningsmodell. En modell som förhoppningsvis reducerar de negativa effekterna vi idag ser på hyresmarknaden. Rapporten har som utgångspunkt att beskriva dagens hyressystem samt redogöra för potentiella hyresmodeller. Nuvarande hyressystem och de potentiella modellerna är alla relativt väl utredda ur ett hyresmässigt perspektiv. Utredning gällande förslagens inverkan på marknadsvärdet beträffande fastigheterna saknas. Två av de utredda modellerna innebär en infasning mot marknadshyror. Värderingssimuleringar utförs för att fånga de eventuella marknadsmässiga värdeförändringarna dessa modeller har. För att göra välgrundade antaganden till värderingssimuleringarna hämtades nationell och internationell data från IPD och Newsec, samt kunskap från intervjuer. Det inhämtade materialet visade på ett proportionerligt samband om 0,5 – 1,5 procent differens i yielden mellan bostads – och kontorsmarknaderna runt om i Europa där hyresmarknaden i någon mån är avreglerad. Motsvarande förhållande i Stockholm ligger på 2,0 – 3,0 procent. Värderingssimuleringarna visar att en introduktion mot marknadshyror inte resulterar i markanta värdeökningar, detta då avkastningskrav samt drift – och underhållskostnader antas motverka hyresökningen. Störst genomslag på värdet noteras i det befintliga beståndet där amplituden mellan utgående hyra och marknadshyra är som störst. / The current rental housing market in Stockholm is anything but functional. The supply of rental housing is low, which has resulted in long queues, an extensive black rental market and lock in effects. The ill-functioning rental market raises the question whether it is time to reform or abandon the current rental system, in favor of a new approach in the rental market where a new alternative rent setting model would be introduced. A model that hopefully reduces the negative effects we see on the rental market today. The report sets out to describe the current rental system and outline potential rental models. Both current and potential models are all relatively well explained from a rental perspective, but none have been investigated from a market value perspective. Two of the investigated models involve a change toward market rents. Valuation simulations are performed to capture the potential market value change these models entail. To make informed assumptions in the simulations, national and international data have been collected from IPD and Newsec, as well as knowledge from interviews. The collected data showed a proportionate relation of 0.5 to 1.5 percent difference in yield between residential and office markets around Europe, where the rental housing market to some extent is deregulated. The corresponding ratio in Stockholm is 2.0 to 3.0 percent. Results from the simulations showed that an introduction to market rents do not result in a significant increase in the market value. Yields and operating - and maintenance costs is assumed to counteract the increased rent, making the value impact less significant. The greatest value impact is recorded in the existing stock where the amplitude between the outgoing rent and market rent is greatest.

Denna uppsats försöker besvara frågan: Vad förklarar skillnader i trångboddhet mellan OECD:s medlemsländer? Detta görs genom tvärsnittsstudie där jag analyserar vilken effekt faktorerna Hyresreglering, Reglering av byggbranschen, Demografiska förändringar, Styrande regeringsparti och Välstånd har på Trångboddheten. Tjugonio av OECD:s medlemsländer har tagits med i analysen. Med hjälp av en multipel linjär regression baserat på observationsdata från variablerna presenteras resultaten. Slutsatserna är att Reglering av byggbranschen och Välstånd har störst effekt på Trångboddheten. / This paper attempts to answer the research question: What explains the differences in housing density between the members of the OECD? This is done by a cross-sectional study in which I analyze the impact of rent regulation, regulation of the construction industry, demographic changes, executive government party and wealth has on the dependent variable housing density. Twenty-nine of the OECD members have been included in the analysis. The paper is using a multiple linear regression to analyze the results. The conclusions are that the regulation of the construction industry and wealth has the greatest effect on housing density.

Stockholm is today one of the fastest growing regions in Europe and the demand for housing is increasing by the day. In order to achieve the target of becoming Europe's most attractive metropolitan region the city needs highly educated and skilled labour to satisfy the demand of companies today and in the future. However, the housing situation for students in the Stockholm area is at the moment very bleak. Stockholm is at least 7,000 student housings short and the quetime reaches as high as two years. Despite the lack of housing for students, we can’t see any increase in construction. This means that the students have a difficult time finding somewhere to live which results in that they choose to study elsewhere. In 2009 Boverket said that we must examine alternative solutions for resolving shortage of housing for students. In recent years a couple of projects can be seen in which existing buildings have converted its use from office or shops to student housing. An investigation of how the market views this option has been lacking. This essay aims to examine the student housing market in Stockholm in order to investigate whether conversion of existing buildings is an effective supplement when construction of new housing can’t meet the demand. We have furthermore examined a couple of restraining factors, in order to make the process more effective and finished of by drawing a couple of conclusions. The current planning process is considered to be one of the most restraining factors that leads to the fact that conversion can’t be utilized to its full extent. Lead times are said to be long and the fact that the plan is to detailed and precise makes it difficult to convert properties. With the help of more administrators and a more open plan, conversion could be used to its full extent. Building regulations are considered to be another reason why so few projects are being converted. The same rules apply when you build new buildings as when you convert. The market is looking for a change in the presentation of the current rules in order for these to be more applicable and beneficial for the market. Unpredicted expenses are always a risk when converting but with more experience the risk becomes lower. A system where you subsidize a part is not a market request since a lot of the answers suggest that this affects a market negatively in the long run. Rent control is not a factor that is considered to be restraining when converting buildings for student housing. / Stockholm är idag en av de snabbast växande regionerna i Europa och efterfrågan på bostäder i staden blir allt större för varje dag. För att uppnå de mål som finns om att bli Europas mest attraktiva storstadsregion behövs kompetent arbetskraft till staden för att fylla det behov som företagen efterfrågar nu och i framtiden. Den bostadssituation som råder för studenterna i Stockholmsområdet är dock väldigt dyster. Det saknas i dagsläget minst 7000 studentbostäder och kötiden för en studentbostad uppgår i dagsläget till minst två år. Trots detta ser vi inte någon större ökning av nyproducerade studentbostäder. När studenterna har svårt att hitta bostäder tenderar dessa att studera på annan ort och kunskap förloras, vilket hämmar Stockholms utveckling. Boverket kom 2009 med åsikten att man måste utreda alternativa lösningar för att lösa bostadsbristen för studenter. På senare år har man kunnat se projekt där befintliga fastigheter konverterats och ändrat användning från lokaler till studentbostäder. En utredning kring hur marknaden ser på detta alternativ har saknats. Denna rapport syftar till att studera studentbostadsmarknaden i Stockholm för att undersöka om konvertering av befintliga fastigheter är ett slagkraftigt komplement när nyproduktionen inte når upp till de mål som eftersöks. Genom att uppmärksamma ett antal återhållande faktorer har vi kunnat komma fram till ett antal slutsatser. Dagens system för planprocessen anses vara en faktor som gör att detta komplement inte kan utnyttjas till sin fulla grad. Ledtiderna uppges vara för långa och detaljplanens precisa och detaljerade utformning försvårar möjligheten att konvertera fastigheter. Med hjälp av fler handläggare och en mer öppen plan skulle detta komplement kunna tillämpas till sin fulla grad. Byggregler som tillämpas anses vara en annan anledning till att färre projekt genomförs. Samma byggregler som tillämpas för nyproduktion eftersträvas även vid konvertering. Marknaden söker en ändring av utformningen på dagens regler för att dessa ska vara mer tillämpbara och nyttiga för marknaden. Oförutsedda kostnader är en risk som alltid kommer vara ett orosmoln vid konverteringsprojekt men desto mer erfarenhet aktörerna har desto mindre blir risken. Subventionssystem är inte något som eftersträvas då resultatet pekar på att bidrag och investeringsstöd påverkar en marknad negativt i det långa loppet. Att hyresreglering för bostäder existerar anses inte vara en återhållande faktor för att detta komplement ska bli slagkraftigt