<p><strong><p>Regeringen i Sverige har länge diskuterat ägarlägenheter som ny boendeform på den svenska bostadsmarknaden. Sedan den nya lagen som tillåter ägarlägenheter infördes den första maj 2009 har inga större förändringar skådats. Ägarlägenheter kan ses som en utveckling av bostadsrätten och en liknelse vid småhusägandet. Den stora skillnaden mellan en bostadsrätt och en ägarlägenhet är att en ägarlägenhet ger ägaren full äganderätt, medan en bostadsrätt enbart ger innehavaren full nyttjanderätt. Ägaren till en ägarlägenhet har rätten att hyra ut fritt i andra hand utan övriga boendes godkännande. I en bostadsrätt krävs bostadsrättsföreningens godkännande för uthyrning i andra hand. Den övervägande delen av de flerbostadshus som produceras idag består av bostadsrätter. Under förra året byggdes 14 527 nybyggda lägenheter, varav enbart sex lägenheter av dessa var ägarlägenheter. <strong></strong></p><p>Syftet med vårt examensarbete är att beskriva och förklara vilka aspekter som kan påverka produktionen av ägarlägenheter, varför byggbolagen väljer och inte väljer denna typ av boendeform samt kunna förklara varför ägarlägenheter ännu inte slagit igenom på marknaden. <strong></strong></p><p>För att finna ett svar på vår undersökning valde vi att använda oss av väsentlig och tillförlitlig litteratur i form av vetenskapliga artiklar, böcker och Internet. Vi valde sedan att följa upp våra teorier med besöks- och telefonintervjuer.</p><p><strong>Resultatet av undersökningen har visat att den största bromsen för genomslaget av ägarlägenheter är bruksvärdeshyran, den bristande kunskapen hos både byggföretagen och allmänheten och bostadsrättens djupt rotade historia. I och med att bruksvärdeshyran finns i Sverige finns det ingen möjlighet att göra någon vinst på att hyra ut ägarlägenheten i andra hand, vilket medfört ett minskat intresse för ägarlägenheterna. </strong></p></strong></p> / <p><strong><p>The Swedish government has been discussing condominiums as a new type of housing in the Swedish real estate market for a long time. Since the new law allowing condominiums was introduced on May 1, 2009, no major changes have happened. Condominiums can be seen as a development of a tenant- ownership apartment. A condominium is real estate like a detached house. This means that the owner of the condominium owns the apartment and has the title deed of it, as opposed to tenant-owner who only owns the right to the apartment and the house is common title deed. Another difference is that the owner of a condominium has the right to sublease it without getting an approval from the body corporate. In a tenant-ownership apartment, the body corporate´s approval is required for subleasing. The vast majority of the apartment buildings that are produced today is made up of tenant-ownership apartments. Last year was 14 527 newly built apartments, of which only six of these apartments were condominiums. <strong></strong></p><p>The purpose of this study is to describe and to explain the various aspects that may affect the production of condominiums, why construction companies choose this type of developments or not and explain why condominiums are still a rare feature on the Swedish real estate market. <strong></strong></p><p>To find an answer to our investigation, we have chosen to use substantial and reliable literature in the form of scientific articles, books and the Internet. We have then chosen to follow up our theories with visits and telephone interviews.</p><p><strong>The results of the investigation show that the biggest obstacles for the impact of the condominiums are the use-value rent, the unawareness from both construction companies and the public as well as the long history of tenant-ownership apartments. Due to the Swedish use-value rent it is not possible to make a profit by renting out condominiums, which has also lessen the interest of this type of real estate. </strong></p></strong></p>

Regeringen i Sverige har länge diskuterat ägarlägenheter som ny boendeform på den svenska bostadsmarknaden. Sedan den nya lagen som tillåter ägarlägenheter infördes den första maj 2009 har inga större förändringar skådats. Ägarlägenheter kan ses som en utveckling av bostadsrätten och en liknelse vid småhusägandet. Den stora skillnaden mellan en bostadsrätt och en ägarlägenhet är att en ägarlägenhet ger ägaren full äganderätt, medan en bostadsrätt enbart ger innehavaren full nyttjanderätt. Ägaren till en ägarlägenhet har rätten att hyra ut fritt i andra hand utan övriga boendes godkännande. I en bostadsrätt krävs bostadsrättsföreningens godkännande för uthyrning i andra hand. Den övervägande delen av de flerbostadshus som produceras idag består av bostadsrätter. Under förra året byggdes 14 527 nybyggda lägenheter, varav enbart sex lägenheter av dessa var ägarlägenheter. Syftet med vårt examensarbete är att beskriva och förklara vilka aspekter som kan påverka produktionen av ägarlägenheter, varför byggbolagen väljer och inte väljer denna typ av boendeform samt kunna förklara varför ägarlägenheter ännu inte slagit igenom på marknaden. För att finna ett svar på vår undersökning valde vi att använda oss av väsentlig och tillförlitlig litteratur i form av vetenskapliga artiklar, böcker och Internet. Vi valde sedan att följa upp våra teorier med besöks- och telefonintervjuer. Resultatet av undersökningen har visat att den största bromsen för genomslaget av ägarlägenheter är bruksvärdeshyran, den bristande kunskapen hos både byggföretagen och allmänheten och bostadsrättens djupt rotade historia. I och med att bruksvärdeshyran finns i Sverige finns det ingen möjlighet att göra någon vinst på att hyra ut ägarlägenheten i andra hand, vilket medfört ett minskat intresse för ägarlägenheterna. / The Swedish government has been discussing condominiums as a new type of housing in the Swedish real estate market for a long time. Since the new law allowing condominiums was introduced on May 1, 2009, no major changes have happened. Condominiums can be seen as a development of a tenant- ownership apartment. A condominium is real estate like a detached house. This means that the owner of the condominium owns the apartment and has the title deed of it, as opposed to tenant-owner who only owns the right to the apartment and the house is common title deed. Another difference is that the owner of a condominium has the right to sublease it without getting an approval from the body corporate. In a tenant-ownership apartment, the body corporate´s approval is required for subleasing. The vast majority of the apartment buildings that are produced today is made up of tenant-ownership apartments. Last year was 14 527 newly built apartments, of which only six of these apartments were condominiums. The purpose of this study is to describe and to explain the various aspects that may affect the production of condominiums, why construction companies choose this type of developments or not and explain why condominiums are still a rare feature on the Swedish real estate market. To find an answer to our investigation, we have chosen to use substantial and reliable literature in the form of scientific articles, books and the Internet. We have then chosen to follow up our theories with visits and telephone interviews. The results of the investigation show that the biggest obstacles for the impact of the condominiums are the use-value rent, the unawareness from both construction companies and the public as well as the long history of tenant-ownership apartments. Due to the Swedish use-value rent it is not possible to make a profit by renting out condominiums, which has also lessen the interest of this type of real estate.

Authors: Ivar Hof and Douglas Hayes Supervisor: Bo Sjö  Background: Housing shortage is a heavily debated topic amongst today’s politicians and mainly originates from rent control regulations on today’s housing-market (Kopsch, 2019; Bokriskommittén, 2014). There have been suggestions made about a deregulation of the housing market and to instead impose market-rent (Donner, Englund, Persson, 2017). In the municipality of Linköping, the estimation is that market-rent would increase rent levels in all districts, a consequence of this would be a decrease of tenants’ disposable income. (Ramboll, 2021). Thus, the debate is about whether the deregulation should be implemented and to what extent those who are financially affected should be compensated.   Purpose: The purpose of this essay is to research how current tenants in could be compensated during a transition to market-rent levels, based on the rental market in Linköping municipality.  Method: To calculate the compensations for each chosen area and answer the purpose of the essay, we have chosen to use Andersson and Söderberg’s method for compensations. The reason for choosing this method is that we consider it to be the most relevant to the theories chosen and the purpose of this essay.  Conclusion: Based on the chosen calculation-method (Andersson and Söderberg, 2002), the size of the compensation will vary between tenants, depending on where they live in Linköping municipality. The net present value of the compensation for tenants living in Centrum is 346,205 SEK, in Ryd/Skäggetorp the net present value of the compensation is 65,616 SEK and in Linköping municipality in general, the net present value of the compensation is 236,257 kr. The results are heavily dependent on the approximation of the variables included in the method and it is difficult to estimate exactly how much the rent levels will increase should a deregulation of the housing market be implemented. Key words: Market-rent, utility-value rent, compensation, rent control, deregulation

Mot bakgrund av den rådande bostadsbristen infördes 2006 presumtionshyra, ettkostnadsbaserat hyressystemet för nyproduktion. Systemet har utvecklats och diskuteratslivligt de kommande åren och 31 maj 2021 ska även en ny utredning offentliggöra gällandefri hyressättning och då även eventuell utfasning av presumtionssystemet. Syftet med studien är att genom en kartläggning av litteraturen undersöka hur inställningarnatill presumtionssystemet har förändrats sedan införandet av presumtionshyra 2006, vad detfinns för åsikter kring övergångsfasen från presumtionshyra till bruksvärdeshyra och varförman väljer en hyresreglering över en annat vid nyproduktion. Uppsatsen har genomförts som en kvalitativ litteraturstudie där tidigare arbeten, lagtexter ochutredningar används för att bygga en databas med material från samtliga källor. Resultat ochanalyser bygger på uttalanden från regering, Hyresgästföreningen och fastighetsföretagen. Uppsatsen finner att regeringen och fastighetsföretagen inställning till presumtionshyra blivitallt sämre då fri hyressättning ses som ett bättre alternativ. Hyresgästföreningen harfortfarande en positiv syn på systemet. Aktörerna är överen om att det förstapresumtionshyror som infasas till bruksvärdeshyra kommer genomförs utan större problemdock ser man risk för senare övergångar. Fastighetsföretag väljer hyressystem främst eftervilket system som ger högst hyra men andra faktorer som säkerheten med en förhandladhyran spelar även in. / In light of the current housing shortage, a presumptive rent was introduced in 2006, acost-based rental system for new production. The system has since been developed anddiscussed intensely in the following years, and on 31 May 2021, a new investigation will bepublished regarding market rent and the possible end of the presumption system. The purpose of this study is to examine through a literature review how approaches to thepresumption system have changed since its introduction in 2006, what opinions there areabout the transition phase from presumption rent to utility value rent and why one chooses arent regulation over another during new production. The thesis was carried out as a qualitative literature study where previous thesis, legal textsand investigations were used to build a database with material from all sources. Results andanalyzes are based on statements from the government, the Tenant union and the real estatecompanies. This thesis finds that the government and the real estate companies' approach to presumptiverent has become worse and worse as market rent is seen as a better alternative. The Tenantunion still has a positive view of the presumption system. The participant on the marketagrees that the first presumptive rents that will be phased in to utility value rent will beimplemented without major problems, however, there is a risk for later agreements. Realestate companies choose rental systems primarily according to which system provides thehighest rent, but other factors such as the security of a negotiated rent also play a role.

Idag tillämpas den s.k. bruksvärdeshyran som har sin grund i att lägenhetens standard avgör hyran. Företagets produktionskostnader ska ej tas i beaktande vid ett bruksvärdessystem. Det medför både för- och nackdelar för hyresgästen. Om företagets kostnader överstiger värderingen av de standardhöjande åtgärderna kan detta inte åläggas hyresgästerna samtidigt som hyresgästerna ej ålägger en hyresrabatt när åtgärderna kan avses avbetalad. De standardhöjande åtgärderna i samband med upprustningar av dagens bostadsbestånd är inte kopplade till någon kostnad. Den nya hyran framförhandlas av Hyresgästföreningen och fastighetsägaren och hyran bedöms utifrån den nya standarden enligt upprustningsperiod och läge utifrån normerande medelhyror, enligt studier av Hyresgästföreningens egen rapport gällande hyresstrukturen i Stockholm samt enskilda avtal. Utifrån diskuterade modeller och förslag i rapport och debatt, behandlar författaren tre av dessa genom jämförbara exempel. Med utgångspunkt i en grundmodell som förenklat förklarar hyressättningen idag vid renovering presenteras tre alternativa modeller; ROTavdrag för hyresrätten, successiva extrahöjningar vid ökade byggkostnader samt samrådskrav med hyresgästerna inför renoveringen. Två av modellerna beräknas utifrån en mer kostnadsbaserad hyressättning för standarduppehållande åtgärder inklusive badrumsrenovering, vilken kan implementeras i hyressättningssystemet i kombination med den tredje modellen som avser samrådskrav med hyresgästerna inför en upprustning. Författaren har under rapportens skrivande upptäckt att det hyresskydd som sägs finnas idag är starkt begränsat. Författaren anser efter rapportens skrivande att dagens hyressättningssystem är inkonsekvent med en återhållsam årlig hyresjustering vilket gör att fastighetsägarens enda möjlighet till en ökad omsättning står i proportion till ombyggnad (eller försäljning), varvid dessa har möjlighet att utnyttjas. / Ever since the 1940s Sweden has had rent control for their residential properties. The rent is not to be decided by the market but by a so called use value system. This means that rent should be determined by the standard and modernity of the apartment. The system comes with both benefits as well as disadvantages. A use value system should not take regards to a real estate companies funding meaning that if the cost in the end is higher than predicted the tenant will not be affected. On the other hand the tenant cannot claim a lower rent when the renovation is repaid. Value-adding renovations are therefore not connected to any cost. The rent is instead decided by negotiations between a local union of tenants and the landlord. The rent should be decided due to the standard of the apartment and the property, as well as the location and communications. The rent and the rent control, especially in Stockholm are frequently discussed in media and politics. This rapport presents three suggestions for a more reliable rent system that have been up for discussion; renovation discount for housing properties, periodic rent increase due to higher production costs and requirements for consultation with tenants due to inner renovations. The first two models can be implemented in today’s system together with the third model. The protection of the tenants’ rights is highly restricted when it comes to big restorations. The authors conclusion is that the rent system today is inconsistent with a restrained yearly rent adjustment, which makes a big inner restoration the landlords only option to an increased profit. Therefore can these renovations be used in purpose to increase rent