Syfte: Syftet med detta arbete är att studera om de tre nya lagregleringarna, att allmännyttan inte längre är hyresnormerande, att de allmännyttiga bostadsföretagen högst får föra över 50% av fjolårets vinst, samt ska driva sin verksamhet efter affärsmässiga principer, påverkat den allmänna hyresnivån och gjort att lägesfaktorn fått större inverkan på bruksvärdet, samt vilka effekter det fått på hyresbostadsmarknaden. Metod: Vi har först samlat in sekundärdata genom litteraturstudier. Sedan har vi samlat in primärdata genom kvalitativ metod i form av fem intervjuer med aktörer på hyresbostadsmarknaden. Primärdatan har vi sedan analyserats genom en kategorianalys. Resultat & slutsats: Eftersom det allmännyttiga bostadsföretaget Mitthem redan innan omregleringen drivit sin verksamhet efter affärsmässiga principer, påverkar omregleringen inte den allmänna hyresnivån. De privata fastighetsägarna har efter omregleringen hyresförhandlat före allmännyttan. Lägesfaktorn har fått en större inverkan på bruksvärdet då allmännyttan inte längre är hyresnormerande. Segregationen, rörligheten och bruksvärdessystemets funktion som besittningsskydd har till följd av den ökade hyresdifferentieringen påverkats marginellt. De höga byggkostnaderna, samt presumtionshyran, gör att ökningen av hyresintäkter i högnivåområden till följd av ökad hyresdifferentieringen inte påverkar byggandet och därmed utbudet i någon större grad. Förslag till fortsattforskning: Vi skulle gärna se att denna studie genomförs om några år, då lagregleringarna eventuellt fått större påverkan på hyresbostadsmarknaden. Uppsatsens bidrag: Detta arbete kan vara till nytta för de aktörer på hyresbostadsmarknaden, samt deras intressenter.

I denna studien undersöks hur hyresmarknaden kan påverkas av att marknadshyror införs. Uppsatsens syfte är bilda förståelse för hur Sveriges hyressättningssystem fungerar samt hur marknadshyror påverkar hyrorna, flyttkedjor, segregation och byggandet. Arbetet har genomförts med en kvalitativ metod där uppsatsens analys och resultat främst baseras på semistrukturerade intervjuer med företrädande från hyresmarknaden inom Skåne för att få en så transparent bild som möjligt. Respondenterna blev tillfrågade om vilka effekter de tror att en avreglering av hyresmarknaden hade lett till. Det teoretiska ramverket sammanfattar forskning från forskning från Finland, Tyskland och Norge för att se hur deras hyresmarknader påverkades när de avreglerades. Studien kom fram till att en höjning av hyresnivåerna i Sverige är det mest troliga resultat av att hyresmarknaden avregleras. Hur detta kommer fördela sig över landet och kommunerna är däremot mindre klart. Hyrorna på nyproduktion förväntas vara oförändrade då dessa redan motsvarar marknadshyror. Studien visade även att byggandet generellt kommer öka i de mest attraktiva områdena eftersom efterfrågan är störst där. Inlåsningseffekten minskar eftersom hyresgäster flyttar i från lägenheter där marginalnyttan är för låg vilket gör att beståndet utnyttjas effektivt. Hur marknadshyror kommer påverka segregationen är svårt att säkerställa. Studien visar dock att det kan dock leda till ekonomisk segregation eftersom att låginkomsttagare kommer bo i mindre efterfrågade områden med lägre hyresnivåer och höginkomsttagare i efterfrågade områden med höga hyresnivåer. / This study examines the effect of deregulation on the rental market. The effects that have been studied closer are the price, moving chains, segregation and construction.The purpose of the study is to form an understanding of how Sweden's renting system works today and how it affects the rental market. The work has been carried out with a qualitative method in which the essay's analysis and results are primarily based on semi-structured interviews with representation from the rental market in Skåne, to achieve a transparent picture of the market. The participants were questioned about what effects they believed deregulation of the rental market would lead to. The theoretical framework summarizes research from Finland, Germany and Norway to see how their rental markets were affected when they were deregulated. The study concluded that increased rental levels in Sweden would most likely result in a deregulation of the rental market. How this will be distributed across the country and the municipalities, on the other hand, is less clear. The rental levels on new properties are expected to remain unchanged as these are already in line with market demand. The study also concluded that building construction would generally increase in the most popular areas, as there is a higher demand. The lock-in effect decreases as tenants move away from apartments where the marginal value is too low, which means that the stock is used more efficiently. How market rentals will affect the segregation is difficult to predict. However, the findings show that this can lead to economic segregation, because lower-income individuals will live in less prominent areas with lower rental levels and higher-income individuals in higher in demand areas with high rental levels.

Denna kandidatuppsats undersöker svensk hyressättning, med ett särskilt fokus på Malmömodellen. Vi beskriver vad ett hyressättningssystem utifrån alltmer liberala reformer har för inverkan på segregationen. Malmömodellen har utökat attraktivitetens betydelse när det kommer till hyressättning, därför diskuterar vi begreppet attraktivitet inom ramarna för just hyressättning. För att få fram en bild av den svenska hyresmarknaden, som har beskrivits som mjukt reglerad, jämför vi en reglerad marknads sociala konsekvenser med marknadshyrors sociala påverkan. En jämförelse som blir relevant då Malmömodellen kan ses som en utveckling av det nuvarande svenska hyressystemet med tydligare marknadstendenser. En inblick i aktörernas syn på den svenska hyresmarknaden förankrar vår studie i verkligheten, och bidrar till en nyanserad diskussion kring Malmömodellen. Vår sammanfattande slutsats får oss att tro att hyressystemets utformning är en av de bakomliggande orsakerna för segregation, oberoende på hur den utformas kommer den alltid bidra till en viss ojämlikhet. Det övergripande sociala målet för utformningen, borde enligt vår uppfattning vara att minimera dessa olikheter som riskerar att leda till en segregerad stad. / This bachelor thesis explores the swedish rental system, with a particular focus on Malmömodellen. We describe what kind of impact a rental system based on liberal reforms has on segregation. Malmömodellen has expanded the significance that attractivity plays when it comes to rents, therefore we discuss the concept of attractivity within the frames of rent setting. To paint a picture of the swedish rental market, often described as soft rent-control, we compare the social consequences of a regulated market with market rents’ social effects. This comparison becomes relevant since Malmömodellen can be viewed as a development of the current swedish rental system but with more distinguishable market tendencies. An insight on the actors view on the swedish rental market establishes our study in the real world, and contributes to a nuanced discussion surrounding Malmömodellen. Our summarized conclusion leads us to believe that the configuration of the rental system is one of the underlying reasons for segregation, independently of its modelling it will always contribute to some sort of inequality. The overall social aim for the modelling, should in our opinion be to minimize these inequalities which risks to result in a segregated city.

This study has examined what effects rent control deregulation in new production could have for the profitability of real estate companies at the Swedish housing market and the supply of rental apartments. The study also examined what role the reintroduced investment aid plays when deregulating rent control in new production. In order to answer the study´s research questions, a qualitative method was adopted in which 10 semi-structured interviews was conducted. After the interviews, the theoretical framework was further supplemented according to new approaches that was found during the interviews. The study therefore started in a deductive method approach, but during the later stage inductive elements were implemented, which resulted in an abductive approach. The study showed that real estate companies’ profitability will not be affected by higher rents but rather by safer investments with less risk. A free market-based rent in new production will not lead to increased rents as these are already close to an expected market level. Real estate companies would have more safety in that the rent set applies. It is hard to say exactly how a deregulation of rent control in new production will affect the supply of rental apartments at the Swedish housing market. The Swedish housing market has a slowly adapted supply range, which creates difficulties for the supply to meet the demand. The fact that it takes a long time to plan and build new construction leads to a risk that a lot may have changed, both in terms of economic conditions and in demand, before the construction is actually completed. Despite the fact that investment support was reformed when it was reintroduced, both the industry organizations and the majority of the real estate companies that participated in the study are of the opinion that it could have worked more efficiently.

Authors: Ivar Hof and Douglas Hayes Supervisor: Bo Sjö  Background: Housing shortage is a heavily debated topic amongst today’s politicians and mainly originates from rent control regulations on today’s housing-market (Kopsch, 2019; Bokriskommittén, 2014). There have been suggestions made about a deregulation of the housing market and to instead impose market-rent (Donner, Englund, Persson, 2017). In the municipality of Linköping, the estimation is that market-rent would increase rent levels in all districts, a consequence of this would be a decrease of tenants’ disposable income. (Ramboll, 2021). Thus, the debate is about whether the deregulation should be implemented and to what extent those who are financially affected should be compensated.   Purpose: The purpose of this essay is to research how current tenants in could be compensated during a transition to market-rent levels, based on the rental market in Linköping municipality.  Method: To calculate the compensations for each chosen area and answer the purpose of the essay, we have chosen to use Andersson and Söderberg’s method for compensations. The reason for choosing this method is that we consider it to be the most relevant to the theories chosen and the purpose of this essay.  Conclusion: Based on the chosen calculation-method (Andersson and Söderberg, 2002), the size of the compensation will vary between tenants, depending on where they live in Linköping municipality. The net present value of the compensation for tenants living in Centrum is 346,205 SEK, in Ryd/Skäggetorp the net present value of the compensation is 65,616 SEK and in Linköping municipality in general, the net present value of the compensation is 236,257 kr. The results are heavily dependent on the approximation of the variables included in the method and it is difficult to estimate exactly how much the rent levels will increase should a deregulation of the housing market be implemented. Key words: Market-rent, utility-value rent, compensation, rent control, deregulation

Miljonprogrammet är benämningen på ett statligt stöttat konstruktionsmål om 1 miljon bostäder på 10 år, under perioden 1965-1975. Innan miljonprogrammet upplevdes en kraftig befolkningstillväxt till följd av så kallade babybooms och hög arbetskraftsinvandring, en stor bostadsbrist, en låg standard på bostäder där många hushåll saknade utrustning som anses basal idag, en kraftig ekonomisk tillväxt med ökade realinkomster som ökade efterfrågan på bättre och rymligare boenden samt ett utbrett problem med trångboddhet. Trots en ökad bostadsproduktion med bättre standard mellan 1945–1965 slog den statliga utredningen bostadsbyggnadsutredningen fast att det fanns ett fortsatt behov av ökat byggtempo. Slutbetänkandet av bostadsbyggnadsutredningen, kallad höjd bostadsstandard, kom år 1965 och därefter fattades beslutet om ett miljonprogram. Denna rapport syftar till att kartlägga de mest framträdande orsakerna bakom miljonprogrammet, jämföra dem mot dagsläget för att bedöma dagens behov samt undersöka vad som skulle göras annorlunda om det utfördes ett liknande program idag. Idag är befolkningstillväxten högre än den var då, både sett lång- och kortsiktig. Detta attribueras ofta till höga invandringstal, då födelsetalen varit förhållandevis låga. Det finns även en bostadsbrist, inte minst i storstadsområdena där befolkningstätheten ökat som mest. Trångboddheten har även ökat och det finns över 30 000 hemlösa i landet. Dock är trångboddheten svår att mäta idag, likväl hemlösheten, det uppskattas ett visst mörkertal på denna front och vissa andra aspekter är viktiga att se till, så som bostadsarea per person. Till skillnad från den låga bostadsstandarden som föranledde miljonprogrammet är en lägsta godtagbar standard lagstadgade idag, vilket säkerställt en fortsatt adekvat utrustningsstandard i hemmen. Andelen som lever under varaktigt låg ekonomisk standard har även ökat parallellt med att hyrorna per kvadratmeter höjts avsevärt jämfört med KPI, vilket har försämrat vissa delar av befolkningens möjliga efterfrågan på bostadsmarknaden. Det finns inget behov, eller samma möjligheter, till ett nytt miljonprogram idag. Däremot måste en fortsatt byggtakt säkerställas. Det finns olika åtgärder som kan vidtas för att säkerställa den, däribland är förslag social housing och införandet av marknadshyror. Dessutom finns ett behov av ekonomiskt tillgängliga lägenheter för de som har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden, de verktyg som finns för att stötta dem idag är bostadsbidrag och subventionering av hyror. Numera står miljonprogrammets bostäder inför renoveringsbehov och det finns andra miljökrav idag än när dessa konstruerades. Det medför en möjlighet att miljörenovera parallellt med de tekniska renoveringarna samt möjligheten att uppfylla de krav som finns för diverse miljömärkningar. Frågan idag är alltså inte om behovet för ett nytt miljonprogram, snarare skulle det kunna vara aktuellt med ett ”miljöprogram” för att säkerställa effektiviseringen av bostadsbeståndet. / During 1965-1975 the Swedish government initiated a state-funded program called “the million program”, which supported the goal of building 1 million homes in 10 years. During the period leading up to the million program there was a strong population growth due to a baby boom and high labor immigration. There was also a large housing shortage, a problem with low housing standards where many households lacked equipment that is considered basic today, strong economic growth with increased real incomes which lead to increased demand for better and more spacious housing as well as a widespread problem of cramped housing accommodations. Despite an increased housing production with a higher standard between 1945-1965, a governmental investigation called “bostadsbyggnadsutredningen” found that there was a continued need for an increased construction pace. The final report of “bostadsbyggnadsutredningen”, called “höjd bostadsstandard”, released in 1965 and then the decision was made to initiate the million program. This paper aims to identify to causes behind the million program, make a comparison between these and todays situation to determine the housing needs, as well as exploring what would be done differently if was made today. Today, population growth is higher than it was back then, both in the long and short term. This is often attributed to high immigration rates, as birth rates have been lower. There is also a housing shortage, predominantly in the metropolitan areas where the population density has increased the most. Cramped housing accommodations has also increased and there are over 30,000 homeless people in the country. However, cramped housing accommodations is difficult to measure, as is homelessness, there is an estimated hidden statistics in these numbers and certain other aspects are important to examine, such as the living space per person. In contrast to the low housing standard from before to the million program, a minimum acceptable standard is statutory today, which has ensured a continued adequate standard of equipment in homes. The proportion living with long-term low economic standard has also increased in parallel to rents per square meter being raised significantly compared with the consumer price index, which has worsened certain groups of the population's position in the housing market. There is neither a need, nor the same possibility to enact, a new million program today. There is a need to ensure a continued construction pace, however. There are various measures to corroborate this, including suggestions of social housing and the implementation of market rents. There is also a need for financially accessible apartments for those who have difficulty establishing themselves on the housing market, the tools available to support them today are housing and rent subsidies. Nowadays the homes made during the million program are in need of renovation and there are other environmental requirements than when they were constructed. This gives the opportunity for environmental renovations in parallel with the technical renovations they need and opens up the possibility to eco-label them. There is no need for a new million program, rather an "environmental program" could be relevant to discuss to further improv the housing stock. / <p>Examensarbetet är utfört vid Institutionen för teknik och naturvetenskap (ITN) vid Tekniska fakulteten, Linköpings universitet</p>

I denna studie undersöks vilka ekonomiska effekter marknadshyror kan få ur ettfastighetsägarperspektiv samt hur dagens hyressättningsmodell fungerar och påverkarfastighetsbolag. Studien lyfter även den ekonomiska segregationen och om det blir någonförändring vid införande av marknadshyror för samhället. Syftet med studien är att få enförståelse hur dagens hyressättningsmodell och marknadshyror kan påverka fastighetsbolagenpå olika sätt.Studien har genomförts med en kvalitativ metod där resultatet och analysen baseras påsemistrukturerade intervjuer med sakkunniga personer inom både kommunala-och privatafastighetsföretag samt branschorganisationer. Detta för att få så bred kunskap som möjligtöver ämnet. Frågorna som respondenterna blev tillfrågade var dels vilka ekonomiska effektermarknadshyror kan ge samt hur de tycker att dagens hyressättningssystem fungerar. Detteoretiska ramverket inkluderar tidigare forskning inom ämnet samt studier från andra ländersom har avreglerat sin marknad.Resultatet visar att den största ekonomiska effekten för fastighetsbolagen är den lönsamhet dekan få på nyproduktionen om det blir en fri hyressättning, då de inte hämmas av denreglerade hyran. Det visades även att med fri hyressättning blir hyrorna högre vilket ocksåleder till mer ekonomisk vinning för fastighetsägarna, men att det har en stor betydelse på varman har sina fastighetsbestånd. Fastighetsföretag med bestånd i utsatta områden kan inte höjahyrorna särskilt mycket just på grund av läget och därav kommer en fri hyressättning intepåverka dem i den utsträckningen. Det framkommer att den ekonomiska segregationen intekommer att påverkas särskilt mycket då det redan är idag är så pass mycket segregation ochdet krävs andra reformer än fri hyressättning för att det ska bli någon skillnad. / This study examines the economic effects market rents can have from a property owner'sperspective, as well as how today's rent setting model works and affects property companies.The study also highlights economic segregation and whether there will be any change in theintroduction of market rents for society. The purpose of the study is to gain an understandingof how today's rental model and market rents can affect property companies in different ways.The study has been carried out using a qualitative method where the results and analysis arebased on semi-structured interviews with experts within both municipal and private propertycompanies and organisations. This is due to gaining as broad knowledge as possible about thesubject. The questions that the respondents were asked were what financial effects marketrents can have and how they think today's rent regulation system works. The theoreticalframework includes previous research in the subject as well as studies from other countriesthat have deregulated their market.The result shows that the biggest economic effect for the property companies is theprofitability they can get from the new production if there is a free rental, as they are nothampered by the regulated rent. It was also shown that with free rent adjustment the rents arehigher, which also leads to more financial gain for the property owners, but that it has a bigimpact on where you have your property holdings. Where real estate companies withholdings in vulnerable areas cannot raise rents very much precisely because of the location,and therefore a free rent adjustment will not affect them to that extent. It appears thateconomic segregation will not be affected very much as there is already so much segregationtoday and reforms other than free rent are required for there to be any difference.

Hyresnämnden är den myndighet i Sverige dit lokalhyresmarknadens parter kan hänskjuta tvister beträffande de villkor som görs gällande för ett fortsatt lokalhyresförhållande. Nämndens huvudsakliga uppgift är att medla mellan hyresgästen och hyresvärden för att och på så vis underlätta en förlikning. Detta åstadkommer hyresnämnden genom att kalla parterna till ett sammanträde i vilket parterna ges möjlighet att presenteras sina yrkanden samt de invändningar som finns till motpartens yrkade material. I de fall parterna inte kan nå en överenskommelse ska hyresnämnden på begäran, avge ett marknadsyttrande, vilket är en myndighetsutövning och vars bedömning ska vara konsekvent och förutsebar. Detta examensarbete har som syfte att studera förfarandet i hyresnämnden och då framförallt den process som leder fram till ett marknadsyttrande. Studiens huvudsakliga frågeställning är att undersöka om hyresnämnden värderar hyreskontraktens klausuler, och om så görs, vilka metoder och teorier ligger till grund för denna bedömning. Studien har utgått från elva intervjuer som innefattar representanter från hyresnämnden och juridiska ombud som representerar parterna i processen. Slutsatserna i examensarbetet visar på att hyresnämnden inte använder sig av några ekonomiska modeller eller teorier vid bedömning av marknadshyran. Det är istället hyresrådets och intresseledamöternas erfarenhet och subjektiva bedömningar som ligger till grund för marknadsyttrandet. I denna bedömning beaktas framförallt fysiska attribut medan kontraktuella klausuler behandlas som bakgrundsmaterial. Vidare kan det konstateras att hyresnämnden inte företar några större justeringar för att möjliggöra en jämförelse mellan de inlämnande lokaler, med undantaget för taxebundna kostnader som justeras med schablonbelopp. Detta får anses anmärkningsvärt eftersom examensarbete har presenterat ekonomiska modeller som möjliggöra en jämförelse genom användandet av den ekvivalenta hyran. Avslutningsvis kan det konstateras att de intervjuade parterna anser att hyresnämnden fyller sin funktion som en medlande part och underlättar således ett förlikningsöverenskommelse mellan hyresgästen och hyresvärden.

Swedish housing policy and its design is a current issue. The demand doesn't match the supply and too few homes are built, based on the need that exists today. Above all, too few rental properties are being built and the demand for rental properties in particular is high, especially in the larger cities. Swedish politicians agree that a change needs to take place in order to solve the housing shortage. What changes and the consequences that these changes bring, from a justice perspective, is a big part of this essay’s topic. In this essay, Swedish housing policy will be studied based on Harvey and Rawls two different theories of justice. They both have different ideological backgrounds and our hope is to be able to answer whether the existing housing policy is fair. We will mainly focus on rental properties within the Swedish housing policy. In order to solve the housing shortage, there is an ongoing debate of market-based rent for newly built apartments and market rent. This is meant to provide additional incentives for construction companies to build more rental properties. These two suggestions have been made without scientific evidence that they will actually work. Instead, it relies on liberal key notes such as the free market and freedom of choice. The effects are believed to be that this could lead to more movement in the housing market. Market-based rent could also lead to an increased freedom of choice and greater welfare gains. However, it is not made clear that these solutions help those living with an already strained economy.

The Swedish rental market is suffering from several complications that can be derived from the utility-value-system regulating the market. A deregulation of the ineffective utility-value-system has for long been discouraged by the estimations of a market rent, commonly drawn from the pricing of condominiums. Yet, such estimations are problematic, not accounting for the market’s differences and the deregulation effect on condominium prices. The purpose of this study is to examine the overlooked aspect of how the distance of the utility-value-system to market rent affects condominium prices. This study explores the two markets of Stockholm and Malmö and their respective rental system’s proximity to market rent. The distance to market rent is an external attribute, among others, included in our constructed hedonic model which defines condominium prices. By using regression analysis, the contribution of each attribute to the condominium prices are estimated. The results of this study provide an interesting and overlooked aspect of the Swedish housing market, namely that the distance of the utility-value-system to market rent cause an increase in condominium prices. It illustrates how the greater the distance to market rent is, the greater is the excess demand of rental apartments which entails a larger increase in prices of the substitutive condominiums. Conversely, an increase in rent levels towards market rent implies a decrease in condominium prices. / Den svenska hyresmarknaden lider av flera komplikationer vilka kan härledas från det bruksvärdessystem som reglerar marknaden. En avreglering av det ineffektiva bruksvärdessystemet har länge avskräckts av uppskattningar av en marknadshyra, vilken ofta härleds från prisnivån på bostadsrätter. Sådana uppskattningar av marknadshyra är problematiska och tar inte hänsyn till marknadernas skillnader och den effekt en avreglering har på bostadsrättspriser. Syftet med denna studie är att undersöka den förbisedda aspekten av hur avståndet mellan bruksvärdeshyra och marknadshyra påverkar bostadsrättspriser. Denna studie undersöker de två marknaderna Stockholm och Malmö och deras respektive hyressystems närhet till marknadshyra. Avståndet till marknadshyra är ett av många andra attribut inkluderat i vår konstruerade hedoniska modell som definierar bostadsrättspriser. Genom att använda oss av regressionsanalys beräknas den påverkan som varje attribut har på bostadsrättspriset. Resultaten av denna studie bidrar till en intressant och förbisedd aspekt av den svenska bostadsmarknaden, nämligen att avståndet från bruksvärdeshyra till marknadshyra orsakar en ökning av bostadsrättspriser. Det illustrerar att ju större avståndet till marknadshyra är, desto större är efterfrågeöverskottet på hyreslägenheter, vilket medför en större prisökning på de substitutiva bostadsrätterna. Omvänt innebär en ökning av hyresnivåerna mot en marknadshyra en minskning av bostadsrättspriserna.