In January 2019 the Swedish government created an agreement called “Januariavtalet” as a result of the 2018 election. Part of this agreement includes that they want to introduce market rent in the new-built part of the market. The tenant association Hyresgästföreningen have requested a report on how this reform would affect the Swedish rent market as their 2019 scholarship. The purpose of this report is to examine how this change would affect the property owners. We have interviewed politicians, property owners and a tenant association called Hyresgästföreningen. During the interviews these three groups were asked different questions that were used to analyze how the market works today and how it will be affected by this reform. The questions were based on the report’s problem definition which is: “How was the current rent system motivated as it was created? And what issues was it designed to prevent?” and “In what ways would this reform affect the property owners?”. This report is demarcated to the Stockholm region since each rental market in the country is different and unique for its location. During these interviews it became clear that this reform would not make significant difference for the larger property owners as to how the system works today, neither regarding how much they could produce or how they manage their rental income. Although the property owners did express their opinion that it would be much better to agree on a reform for the system that includes the existing property stock. For the smaller property owners on the other hand it would make a difference regarding how they would dare to invest in new construction of rental apartments. Mostly because of the possibility to make calculations that are much more accurate, since the current system only allows calculations 15 years in advance. What the property owners found most interesting with this reform was that it would hopefully be a step in the direction to implement it on the complete rental system in Sweden including the current system of the existing property stock as well. Due to the fact that the property owners consider the whole rental market to be dysfunctional. The tenant association Hyresgästföreningen opposes this reform since they consider it to make the rental market uncertain for the tenants. It would also diminish the consumer protection, as well as create a generic uncertainty as to how the rental market would develop over time. This projects conclusion is that market rent would not affect the larger property owners due to the current rents already is at a level which could be described as a market rent. Though for the smaller property owners this could be the difference between to build new property or not. / I januari 2019 kom Januariavtalet upp på bordet som ett resultat av det svenska riksdagsvalet hösten 2018. Januariavtalet är ett förslag som väntas träda i kraft juli 2021 om utredningen ger ett positivt resultat. Punkt 44 i detta avtal innebär att man vill införa fri hyressättning på nyproduktion och avskaffa presumtionshyressystemet som man använder sig av i dagsläget. Hyresgästföreningen har efterfrågat en rapport om hur detta kan påverka det svenska hyressystemet som sitt uppsatsstipendium för 2019. Syftet med denna rapport är att undersöka hur denna ändring skulle kunna påverka fastighetsägarna. Vi har intervjuat politiker, fastighetsägare samt Hyresgästföreningen. Olika frågor har ställts till de tre intervjuade grupperna som sedan använts som utgångspunkt till en analys över hur marknadsläget ser ut idag. Hur skulle marknaden kunna ändras i framtiden om detta förslag realiseras? Frågorna ställda till de tre parterna baserades på frågeställningen i denna uppsats, dessa är: “Hur motiverades presumtionshyressystemet inför dess tillblivelse? Vilka var de problem som presumtionshyran ansågs bidra till att lösa?” samt “Vad skulle en eventuell lagändring innebära för hyresfastighetsägare?”. Rapporten har avgränsats till att endast belysa stor-stockholms hyresmarknad för att inte arbetet skulle bli för brett då alla hyresmarknader ute i landet är unika och har olika förutsättningar. Under dessa intervjuer visade det sig att en reform av presumtionshyressystemet inte skulle påverka de större fastighetsägarna speciellt mycket varken i vilken utsträckning man ska bygga eller hur det skulle påverka deras hyresintäkter. Fastighetsägarnas stora missnöje med bruksvärdessystemet kom dock att belysas. För mindre aktörer framgick det dock att detta förslag skulle kunna innebära att man kan våga investera i nyproduktion i en större omfattning än idag. Det går då att göra kalkyler på fastighetens hela livslängd och inte endast de första 15 åren som i nuläget innan fastigheten åker in i bruksvärdessystemet. Det fastighetsägarna ansåg vara bra med att detta förslag införs är dock själva tanken med fri hyressättning, att man i framtiden kommer att ta steget längre och implementera det på hela hyresmarknaden i Sverige. Detta på grund av att man från fastighetsbolagens sida anser hyresmarknaden i dagsläget vara dysfunktionell. Hyresgästföreningen ställer sig mot marknadshyror förslag då de anser att de kommer att resultera i en mindre säker marknad från hyresgästernas sida med lägre konsumentskydd och generell osäkerhet på marknaden då man inte kan få en förutsägbarhet på hur förutsättningarna för hyresgästerna kommer att kunna utvecklas över tiden. Det undersökningen kom fram till var att marknadshyror på nyproduktion inte kommer att förändra marknaden markant i sin helhet. För de större fastighetsägarna kommer detta inte påverka deras marknadssyn på grund av att hyrorna idag redan ligger vid en nivå som kan anses vara marknadshyror. Däremot för mindre aktörer kan detta betyda skillnaden mellan att bygga eller inte.

This essay primarily focuses on the rental housing market in Sweden. The problem addressed is the housing shortage and the underlying factors contributing to the housing shortage we are facing. We consider research on this issue to be necessary for society. The essay takes into account the regulations and systems on which the market is built. We attempt to address the general issues in Sweden's rental housing market to answer our research question. We use Norway, Denmark, and Finland as reference points to understand how housing policies can be structured differently. This provides us with a good understanding of multiple systems and helps us reach a rational conclusion. The study employs a deductive approach with qualitative interviews to gain a thorough understanding of the subject, furthermore, building on interviews with knowledgeable respondents.The main aspects we focus on are the utility value system and land and planning processes. We consider these as central components of an inefficient system and part of the explanation for the housing shortage.

Avyttringen och ombildningen av kommunala och privata bostadshyresfastigheter till bostadsrättsföreningar har blivit ett allt vanligare fenomen under de senaste decennierna. Främst sker avyttringen i Stockholms kommun. Syftet med denna uppsats är att mäta om prissättningen vid utförsäljning av bostadshyresfastigheter inom Stockholms kommun skiljer sig beroende på om säljaren varit privat eller ett allmännyttigt kommunalt bolag. För att undersöka detta har olika regressionsmodeller applicerats på data över fastighetsprisregistret under två mandatperioder. Resultatet visar en tydlig prisskillnad mellan kommunala avyttringar och privata inom samma områdesindelning. Skillnaden i prissättning innebär att kommunala fastighetsbolag har realiserat ut och omfördelat skattebetalarnas pengar, till ett värde som kan uppgå till så mycket som 3,23 miljarder kronor räknat i 2010 års penningvärde. Sannolikt är en sådan förmögenhetsomfördelning inte samhällsekonomisk effektiv. Vidare torde den motverka syftet med hyreslagsstiftningen. / In the Swedish market for multi-family housing, investment properties are often sold to the tenants who thus convert the property into co-operative housing. This is particularly true in attractive housing location where the existing rent control is in practice binding for all residential rental units. It is somewhat less self-evident that multi-family properties owned by the municipality (not-for-profit, council housing) would also be subject to such conversions. This is, however, quite common, particularly in Stockholm. The aim of this paper is to estimate whether council housing is generally sold to the tenants with a discount, as compared to the market prices of transactions where private property companies sell their properties. We use regression techniques applied to data from the official record of real property transactions. We find a significant price difference between the two categories of transactions. Council housing is sold out at a discount price and we estimate that a total value of some 3.23 billion SEK may have been redistributed from the taxpayers to the housing purchasers in these transactions. This program is probably not efficient from a public economic perspective. Furthermore, it counteracts the purpose of the current rent control legislation.