Författare: Linda JonssonHandledare: Helena BohmanSyfte: En lagförändring trädde i kraft år 2006 där möjlighet till presumtionshyror för nyproduktion infördes. Uppsatsens syfte är att se om och hur det har gett effekt på Malmös bostadsmarknad.Metod: Uppsatsen bygger på en enkätundersökning till hyresfastighetsföretag i Malmö samt på statistik från SCB. Tillsammans med studier av tidigare forskning och teorier ligger det till grund för slutsatserna kring hur möjligheten till presumtionshyror påverkat Malmös bostadsmarknad.Teoretiskt perspektiv: Uppsatsen bygger på teorier kring effekterna av hyresreglering och dess utfall både på marknaden i stort men också på just nyproduktion. Teorierna presenterar också hur effekterna skiljer sig åt för olika nivåer av hyresreglering.Resultat: Den sammanställda statistiken från SCB visar på korrelation mellan hyresutvecklingen för nyproduktion i Malmö och bostadsrättspriserna vilket tyder på att hyrorna för nyproduktion följer marknadens efterfrågan. Enligt hyresgästföreningen är det dock bara vid tre projekt som presumtionshyror använts i Malmö vilket tyder på att möjligheten till presumtionshyror inte påverkat marknaden i Malmö i någon större utsträckning. Istället kan korrelationen bero på att aktörerna i Malmö arbetat aktivt med att förbättra systemet för bruksvärdeshyror enligt den så kallade Malmö-modellen. De svar som inkommit från fastighetsföretagen på marknaden i Malmö visar att okunskapen kring presumtionshyror är relativt stor och att det föreligger andra problem kring nyproduktionen i Malmö. Bland annat uppges att betalningsviljan för de invånare som önskar att hyra lägenhet i Malmö är för låg och att hyresskillnaden mellan befintligt bestånd och nyproduktion är för stor men också att produktionskostnaderna är för höga till följd av fördyrande regelverk och särkrav. En anledning till de svaga effekterna av presumtionshyrorna kan också vara att lagen inte varit applicerbar under tillräckligt lång tid. Presumtionshyrornas utfall kan också ha påverkats negativt av att lagen infördes år 2006 då finanskrisen inträffade år 2008.

Detta arbete grundar sig på att undersöka vad som krävs för att bolag ska investera i nyproduktion av hyresrätter. Vi går in på olika hyressättningssystem som används vid befintliga hyreslägenheter och hur staten med hjälp av presumtionshyror och investeringsstöd har försökt stimulera nyproduktionen av hyreslägenheter. Ämnet fri hyressättning eller marknadshyror har varit ett hett debattämne som till och med fått regeringen att avgå år 2021. Arbetet fortsätter därför att undersöka om det strikta hyressättningssystem som finns i Sverige hindrar nyproduktionen av hyresrätter samt om just en fri hyressättning hade kunnat ändra på detta.  Arbetet har utgått från en kvalitativ metod för att uppnå syftet. Arbetet utgår från vetenskapliga artiklar, litteratur samt intervjuer med personer från olika fastighetsbolag. Resultatet som vi kommit fram till är att detta är en känslig fråga där åsikterna varierar mellan privata och kommunala bolag. Det går att konstatera att nybyggnationen har minskat och priserna för nybyggnation har stigit kraftigt till följd av inflationen och det höjda ränteläget. För att öka incitamentet till nybyggnation av hyreslägenheter krävs en tydligare struktur och handlingsplan från kommunerna samt mer beviljande av bygglov, men i ett långtidsperspektiv krävs en ny reform av hyressättningssystemet. / This paper examines the requirements that are needed for companies to invest in new development. We go into different rental compensation systems that are used in existing rental apartments and how the state has tried to stimulate the production of rental apartments with the help of presumptive rents and investment support. The subject of no rent regulations or market rents has been a hot topic of debate that even caused the government to resign in 2021. Therefore, the paper continues to investigate whether the strict rent setting system that exists in Sweden prevents the new production of rental properties and whether a free rent setting could have changed this. A qualitative method has been used to fulfil the purpose of the paper. The paper is based on scientific articles, literature and interviews with people from various real estate companies. The result of the study is that this is a sensitive issue where opinions vary between private and municipal companies. It can be stated that new developments have decreased and prices for new construction have risen sharply as a result of inflation and the increased interest rate. In order to increase the incentive for new construction of rental apartments, a clearer structure and action plan from the municipalities is required, as well as more granting of building permits, but in the long term, a new reform of the rent compensation system is required.