<p>Sedan två år tillbaka byggs det för fösta gången i Sverige fler bostadsrätter än hyresrätter. Enligt resultatet av Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät 2008 råder det bostadsbrist i 50 % av landets kommuner. Trots bostadsbrist i storstadsregioner är nyproduktionen anmärkningsvärt låg. Inte sedan 1920- och 1930-talet har nyproduktionen varit så låg i Sverige.</p><p> </p><p>Hyresrätten är viktig som upplåtelseform. Den tillåter ett flexibelt boende som möjliggör effektiv förflyttning av arbetskraft, ett första boende för unga och ofta enda alternativet för låginkomsttagare.</p><p> </p><p>En anledning till att det produceras så få hyresrätter i dagsläget är att de statliga investerings- och räntebidragen försvann 2006. Höga produktionskostnader har gjort det allt svårare att få lönsamhet i nyproduktion. Det har förts en högljudd infekterad debatt angående det hyresreglerande bruksvärdessystemet. Motståndarna till bruksvärdessystemet vill införa marknadshyror och menar att det skulle förbättra dagens bostadssituation. Andra röster menar att ett återinförande av statliga subventioner är rätt väg att gå för att stimulera nyproduktion av hyresrätter. Andra säger att det krävs en förändring och effektivisering av själva byggprocessen och därigenom åstadkomma sänkta produktionskostnader. Energipriserna stiger och förväntas bli allt högre i framtiden. Därför kan det löna sig att bygga energieffektivt och sänka sina driftkostnader på hyreshus.</p><p> </p><p>Vi vill med denna uppsats undersöka vilka möjligheter det finns för att stimulera nyproduktion av hyresrätter i Sverige. Vi valde att undersöka tre mycket olika fastighetsmarknader för att kunna bilda oss en uppfattning av problemen på olika marknader. Förutom att intervjua nyckelpersoner på de olika marknaderna utförde vi en marknadssimulering samt deltog i ett bostadsseminarium.</p><p> </p><p>Vårt resultat av våra undersökningar visar att problemen vid nyproduktion ser mycket olika ut på de tre marknaderna. Dock finns ett behov av hyresrätter/bostäder på samtliga marknader. Vidare har vi i korthet kunnat dra följande slutsatser.</p><p> </p><ul><li>Statliga subventioner är ingen fungerande långsiktig lösning på problemet. De tenderar att enbart höja produktionskostnaden.</li><li>Marknadshyror är ingen generell lösning på problemet och skulle förmodligen bara öka nyproduktionen på mycket attraktiva marknader. </li><li>Omfattande detaljplaner tvingar nyproduktion att se ut på ett visst sätt, som inte alltid är kostnadseffektivt. Vidare krävs en effektivare planprocess.</li><li>Att bygga med lägre standard resulterar inte i någon nämnvärd besparing och är svårt att administrera.</li><li>Att bygga energieffektivare hyreshus medför en ökad lönsamhet i ett längre perspektiv på samtliga marknader.</li></ul><p> </p>

Sedan två år tillbaka byggs det för fösta gången i Sverige fler bostadsrätter än hyresrätter. Enligt resultatet av Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät 2008 råder det bostadsbrist i 50 % av landets kommuner. Trots bostadsbrist i storstadsregioner är nyproduktionen anmärkningsvärt låg. Inte sedan 1920- och 1930-talet har nyproduktionen varit så låg i Sverige.   Hyresrätten är viktig som upplåtelseform. Den tillåter ett flexibelt boende som möjliggör effektiv förflyttning av arbetskraft, ett första boende för unga och ofta enda alternativet för låginkomsttagare.   En anledning till att det produceras så få hyresrätter i dagsläget är att de statliga investerings- och räntebidragen försvann 2006. Höga produktionskostnader har gjort det allt svårare att få lönsamhet i nyproduktion. Det har förts en högljudd infekterad debatt angående det hyresreglerande bruksvärdessystemet. Motståndarna till bruksvärdessystemet vill införa marknadshyror och menar att det skulle förbättra dagens bostadssituation. Andra röster menar att ett återinförande av statliga subventioner är rätt väg att gå för att stimulera nyproduktion av hyresrätter. Andra säger att det krävs en förändring och effektivisering av själva byggprocessen och därigenom åstadkomma sänkta produktionskostnader. Energipriserna stiger och förväntas bli allt högre i framtiden. Därför kan det löna sig att bygga energieffektivt och sänka sina driftkostnader på hyreshus.   Vi vill med denna uppsats undersöka vilka möjligheter det finns för att stimulera nyproduktion av hyresrätter i Sverige. Vi valde att undersöka tre mycket olika fastighetsmarknader för att kunna bilda oss en uppfattning av problemen på olika marknader. Förutom att intervjua nyckelpersoner på de olika marknaderna utförde vi en marknadssimulering samt deltog i ett bostadsseminarium.   Vårt resultat av våra undersökningar visar att problemen vid nyproduktion ser mycket olika ut på de tre marknaderna. Dock finns ett behov av hyresrätter/bostäder på samtliga marknader. Vidare har vi i korthet kunnat dra följande slutsatser.   Statliga subventioner är ingen fungerande långsiktig lösning på problemet. De tenderar att enbart höja produktionskostnaden. Marknadshyror är ingen generell lösning på problemet och skulle förmodligen bara öka nyproduktionen på mycket attraktiva marknader. Omfattande detaljplaner tvingar nyproduktion att se ut på ett visst sätt, som inte alltid är kostnadseffektivt. Vidare krävs en effektivare planprocess. Att bygga med lägre standard resulterar inte i någon nämnvärd besparing och är svårt att administrera. Att bygga energieffektivare hyreshus medför en ökad lönsamhet i ett längre perspektiv på samtliga marknader.

Detta arbete grundar sig på att undersöka vad som krävs för att bolag ska investera i nyproduktion av hyresrätter. Vi går in på olika hyressättningssystem som används vid befintliga hyreslägenheter och hur staten med hjälp av presumtionshyror och investeringsstöd har försökt stimulera nyproduktionen av hyreslägenheter. Ämnet fri hyressättning eller marknadshyror har varit ett hett debattämne som till och med fått regeringen att avgå år 2021. Arbetet fortsätter därför att undersöka om det strikta hyressättningssystem som finns i Sverige hindrar nyproduktionen av hyresrätter samt om just en fri hyressättning hade kunnat ändra på detta.  Arbetet har utgått från en kvalitativ metod för att uppnå syftet. Arbetet utgår från vetenskapliga artiklar, litteratur samt intervjuer med personer från olika fastighetsbolag. Resultatet som vi kommit fram till är att detta är en känslig fråga där åsikterna varierar mellan privata och kommunala bolag. Det går att konstatera att nybyggnationen har minskat och priserna för nybyggnation har stigit kraftigt till följd av inflationen och det höjda ränteläget. För att öka incitamentet till nybyggnation av hyreslägenheter krävs en tydligare struktur och handlingsplan från kommunerna samt mer beviljande av bygglov, men i ett långtidsperspektiv krävs en ny reform av hyressättningssystemet. / This paper examines the requirements that are needed for companies to invest in new development. We go into different rental compensation systems that are used in existing rental apartments and how the state has tried to stimulate the production of rental apartments with the help of presumptive rents and investment support. The subject of no rent regulations or market rents has been a hot topic of debate that even caused the government to resign in 2021. Therefore, the paper continues to investigate whether the strict rent setting system that exists in Sweden prevents the new production of rental properties and whether a free rent setting could have changed this. A qualitative method has been used to fulfil the purpose of the paper. The paper is based on scientific articles, literature and interviews with people from various real estate companies. The result of the study is that this is a sensitive issue where opinions vary between private and municipal companies. It can be stated that new developments have decreased and prices for new construction have risen sharply as a result of inflation and the increased interest rate. In order to increase the incentive for new construction of rental apartments, a clearer structure and action plan from the municipalities is required, as well as more granting of building permits, but in the long term, a new reform of the rent compensation system is required.

Introduktion – Examensarbetet inom Byggnadsteknik vid Tekniska Högskolan i Jönköping undersöker bostadsförvaltares åsikter om hur fri hyressättning i form av marknadshyror kan påverka bostadsbyggandet. Målet med studien är ta reda på hur marknadshyror påverkar bostadsbyggandet ur bostadsförvaltarnas perspektiv samt att ta reda på hur företagen ställer sig till dagens hyresreglering.Metod – Studien är en kartläggning som baseras på kvalitativ forskning i form av primärdatainsamling genom intervjuer för att besvara studiens frågeställningar. Författarna har valt intervjuer för att få en djupare förståelse för respondenternas perspektiv och åsikter för att kunna identifiera likheter och olikheter i svaren. Intervjuerna har genomförts med respondenter från entreprenadföretag som även verkar som bostadsförvaltare respektive privata samt allmännyttiga bostadsförvaltare.Resultat – Studien har visat att det de kommunala bostadsförvaltare som intervjuats ställer sig tydligt bakom nuvarande hyresreglering. Bostadsförvaltarna ser kritiskt på fri hyressättning i form av marknadshyror då de inte kan se hur det ska vara möjligt att kräva högre hyra på sina hyresrätter. Entreprenadföretagen som förvaltar bostäder samt den ena privata bostadsförvaltaren är positivt inställd till marknadshyror som möjlighet att kunna ta ut högre hyror för mer unika och specialiserade hyresrätter. Den resterande privata bostadsförvaltaren anser att marknadshyror redan råder på svensk bostadsmarknad och ser inte någon nytta i en ytterligare avreglering av dagenshyresreglering.Analys – I studiens analys av resultatet utifrån frågeställningarna går det att utläsa att det råder delade åsikter mellan bostadsförvaltarna om att införa marknadshyror på svensk bostadsmarknad. Utifrån svaren från entreprenadföretagen och respondent 2 går det att utläsa att de ser ett hål på bostadsmarknaden i form av fler specialbyggda och unika lägenhetshus än vad som byggs idag. De ser en efterfrågan på detta som eventuellt skulle kunna möjliggöras med hjälp av fri hyressättning då dem skulle vara dyrare att bygga och därför behöver finansieras genom marknadshyror.Diskussion - Diskussionen fokuserar på vad respondent 2, 5 och 6 har resonerat kring ett behov av upprustning av det befintliga beståndet via en införing av marknadshyror. De anser att marknadshyror behövs för att rusta upp beståndet till en nivå som den nuvarande hyresregleringen inte tillåter dem ta ut hyra för. Detta går att knyta an tillteori 2.2, Effekter av hyresreglering på bostadsmarknaden. Här presenteras även ett problem som respondent 6, men även respondent 5, ser att marknadshyror kan vara en lösning på. Respondenterna anser att det är av yttersta vikt att få i gång flyttkedjor dådetta presenterar möjligheter för nyproduktion.Nyckelord - marknadshyror, fri hyressättning, bostadsförvaltare, hyresreglering,hyresrätt, hyra, Sverige, bostadsbyggande, nyproduktion, nybyggnation / Introduction – The thesis in Building Technology at Jönköping University examines housing managers' opinions on how free rent setting in the form of market rents can affect housing construction. The aim of the study is to determine how market rents influence housing construction from the perspective of housing managers and to understand the companies' stance on current rent regulations.Method – The study is a survey based on qualitative research, utilizing primary data collection through interviews to answer the research questions. The authors have chosen interviews to gain a deeper understanding of the respondents' perspectives and opinions to identify similarities and differences in the responses. The interviews were conducted with respondents from construction companies that also act as housing managers, aswell as private and public housing managers.Results – The study showed that the municipal housing managers interviewed clearly support the current rent regulation. The municipal housing managers view free rent setting in the form of market rents critically, as they do not see how it would be possible to demand higher rents for their rental properties. The construction companies that manage housing and one private housing manager are positively inclined towards market rents, seeing it as an opportunity to charge higher rents for more unique and specialized rental properties. The remaining private housing manager believes that market rents already exist in the Swedish housing market and sees no benefit in further deregulation of the current rent regulations.Analysis – In the study's analysis of the results based on research questions, there are divided opinions among the companies about introducing market rents in the Swedish housing market. From the responses of the construction companies and respondent 2, it is apparent that they see a gap in the housing market for more specially built and unique apartment buildings than are currently being constructed. They see a demand for this, which could potentially be enabled by free rent setting, as these would be more expensive to build and thus need to be financed through market rents.Discussion – The discussion focuses on the reasoning of respondents 2, 5, and 6 regarding the need for renovation of the existing housing stock through the introduction of market rents. They believe that market rents are necessary to upgrade the stock to a level that current rent regulation does not allow them to charge rent for. This can be linked to theory 2.2, Effects of Rent Regulation on the Housing Market. A problem that respondent 6 and 5 see is that market rents could be a solution to initiate moving chains, presenting opportunities for new production.Keywords – market rents, free rent setting, rent regulation, housing managers, rentalhousing, rent, Sweden, housing construction, new production.