No description available.

No description available.

I denna studie har vi granskat om det utifrån de svenska allmännyttiga bostadsbolagens Corporate Social Responsibility (CSR)-redovisning går att utläsa ett samband mellan antingen Voluntary Disclosure Theory (VDT) eller intressent- och legitimitetsteorin. VDT utgår ifrån att företag som har ett gediget miljöarbete väljer att redovisa mer CSR-faktorer medan legitimitetsteorin ser det som att företag med ett dåligt rykte väljer att redovisa CSR-faktorer för att förbättra sin legitimitet. Intressentteorin utgår ifrån att finansiellt starka intressenter kan ha en större påverkan på företagens CSR-arbete än de finansiellt svaga intressenterna. Vi valde att granska svenska allmännyttiga bostadsbolag som gick under den juridiska formen aktiebolag för att avgränsa studien. Den allmännyttiga bostadssektorn i Sverige unik eftersom det i stor utsträckning är kommunerna som äger hyresbostäderna men det är allmännyttans bostadsbolag som förvaltar dem. Deras uppdrag har varit att skapa stabilitet på hyresmarknaden och erbjuda boende till hushåll med olika ekonomiska och sociala förutsättningar.Vi har valt att endast granska företagens årsredovisning då det är ett dokument som många intressenter har tillgång till och läser, samt att det är krav på företagen att upprätta en årsredovisning enligt svensk lag. Denna granskning har genomförts med hjälp av en innehållsanalys. Innehållsanalysen baseras på två ramverk utformade av Clarkson et al. (2008) samt Sutantoputra (2009). Dessa ramverk är i sin tur baserade på GRI:s riktlinjer. GRI står för Global Reporting Initiative och är idag det ramverk som används i störst utsträckning för frivillig CSR-redovisning.I denna studie utgår vi från ett paradigm som består av en positivistisk kunskapssyn, en objektivistisk verklighetssyn, ett deduktivt angreppssätt och en mixad metod som val av datainsamlingsteknik. Valet att genomföra en mixad metod studie baseras på att en innehållsanalys i regel innefattar både kvalitativa och kvantitativa metoder eftersom det är upp till oss som författare att göra en bedömning av vad som skall kodas. Vidare utgår studien från ett samhälleligt perspektiv där vi fokuserar på intressenter. Den intressentgrupp som vi lägger mest fokus vid är staten och myndigheter. I studien fann vi likt Clarkson et al. (2008) att de flesta företag verkar redovisa CSR-faktorer på grund av att de har ett faktiskt CSR-arbete. Detta samband anser vi främst beror på VDT, legitimitets och intressentteorin kan dock användas som förklarande variabler. Vidare fann vi att inga av de svenska allmännyttiga bostadsbolagen uttryckligen skriver att de tillämpat en CSR-redovisning i enlighet med GRI.

Största delen av alla flyttar står ändrade familjeförhållanden och arbetsrelaterade orsaker för, anledningar som för bostadsbolaget är svårt att påverka, den delen man kan benämna som sund omflyttning. Det saknas dock ordentlig forskning kring de riktiga bakomliggande orsakerna till varför människor egentligen flyttar; det kan vara vantrivsel med lägenheten, grannar eller den yttre miljön. Här finns rum för fortsatt forskning och utveckling av arbetet. Arbetet började med uppfattningen att omflyttningen var ett stort problem för bostadsföretagen likt SABO beskriver och att det kostar företagen stora summor pengar varje år. Efter kontakt med verksamma inom branschen så visade det sig att så inte var fallet, utan för de allmännyttiga bostadsbolagen är omflyttning istället en nödvändighet för att kunna fullfölja sina ägardirektiv (oftast kommunen) för att t.ex. uppfylla bostadsgarantin för studenter samt erbjuda ett varierat utbud av bostäder till flera målgrupper. Utan omflyttning menar de att det inte blir någon cirkulation på marknaden vilken som en direkt följd av detta blir låst. Snarare pratar man om en för låg omflyttning och skulle tvärtom behöva ha en större omflyttning för att det skulle vara optimalt. De nämner att det är en fin balansgång och att det inte är så lätt att säga exakt hur stor omflyttning som krävs exakt varje år eftersom efterfrågan från hyresgästerna varierar. Därför arbetar inte branschen med låga omflyttningstal för att öka den ekonomiska vinsten. Det man däremot lägger fokus på är att komma till rätta med den omflyttning som benämns som osund, alltså den som sker pga. att man inte trivs i sin lägenhet, känner sig otrygg i områdena om nätterna eller upplever stor skadegörelse i sin omgivning för att nämna några. Det är genom dessa åtgärder som företagsekonomiska besparingar kan göras, åtgärder som får folk att trivas i sina lägenheter och närområden samt som går ut på att minska skadegörelse, klotter och andra trygghetsökande åtgärder. Den stora ekonomiska vinningen nås istället genom ett stort samhällssocialt ansvarstagande. Genom att t.ex. erbjuda arbetslösa bidragstagare utbildning och arbete inom företaget, nås stora samhällsekonomiska vinster samtidigt som relationen mellan hyresgäst och bostadsbolag förbättras. En ökad trivsel, förbättrat rykte och säkrare miljö kan uppnås på en rad olika sätt. Det är egentligen bara fantasin som sätter gränser. Ibland kan det vara bra att tänka utanför ramarna och pröva sådant som ingen tidigare testat. Gemensamt oavsett vilken åtgärd som man bestämmer sig för, så är vikten av kommunikation och engagemang av största betydelse. Det gäller att få med sig alla parter både från den egna organisationen och fram till hyresgäster i ett tidigt skede av processen för att minimera antalet felbeslut och felsatsningar som annars blir mer kostsamma ju längre in i projekten man fortgår samt för att de ska bli hållbara i längden och accepteras av majoriteten av de boende. / Most of all moves are changes in family status and work-related causes, reasons that for the housing company is difficult to influence, that part one can term as sound relocation. What is missing is proper research about the real reasons behind why people actually are moving; there may be dissatisfaction with the apartment, neighbors or the environment. There is room for further research and development of the work. The work began with the idea that relocation was a major problem for the housing companies like SABO describe and that it costs companies huge amounts of money every year. After contact with people working in the industry, so it turned out that was not the case, for the public housing is shuffling instead a necessity in order to fulfill its owner's directives (usually the municipality) to e.g. meet housing guarantee for students and offer a variety of dwellings to multiple audiences. Without migration, they say that there is no circulation in the market which as a direct result of this will be locked. Instead they talk about a low relocation and vice versa would have to have a larger relocation for it would be optimal. They mention that it is a fine line and it's not so easy to say exactly how large relocation required exactly every year as demand from tenants varies. That's why the industry isn't working with low migration rates to increase the economic profit. What you on the other hand focuses on is to overcome with the relocation termed as unhealthy, the one that taking place due to one does not feel comfortable in their apartment, feels insecure in the fields at night or experience great vandalism in their environment to name a few. It is through these measures that business economic savings can be made, measures that makes people feel comfortable in their apartments and surrounding areas as well as aims to reduce vandalism, graffiti and other safe-haven measures. The big economic gains are instead accessed by a large social community responsibility. By for example offering unemployed benefit claimants training and work in the company, great socioeconomic gains will be reached while the relationships between tenants and housing companies improves. An increased satisfaction, improved reputation and safer environment can be achieved in a number of ways. It is really only imagination that limits. Sometimes it is good to think outside the box and try things that no previously tested. Common whatever action you decide to, the importance of communication and commitment are essential. You have to get along all the parties from both your organization and also the tenants at an early stage of the process to minimize the number of incorrect decisions and misjudgments that otherwise becomes more expensive the further into the projects you continue as well as for them to be sustainable in length and accepted by the majority of the residents.

Syfte: Syftet med uppsatsen är att undersöka på vilket sätt allmännyttiga bostadsföretags redovisningar har blivit påverkade av lagen om hållbarhetsredovisning. Särskilt vill vi skapa en förståelse för hur balansen ser ut mellan de tre dimensionerna. Vår förhoppning är att studiens resultat ska bidra till en förståelse kring varför hållbarhetsredovisningar ser ut som de gör. Metod: Vi har använts oss av en kvalitativ metod och en abduktiv forskningsansats. För att få en djupare förståelse av ämnet genomfördes åtta semistrukturerade intervjuer med de ansvariga för hållbarhetsredovisningen i olika allmännyttiga bostadsföretag. Slutsats: Vi har kommit fram till att lagen om hållbarhetsredovisning har haft en stor inverkan på redovisningen inom de allmännyttiga bostadsföretagen. Det har lett till att ett behov av en gemensam standard för framtagningen av en hållbarhetsredovisning har uppstått. Under studien framkom det även att den sociala dimensionen av hållbarhet är mer framträdande vilket har lett till en obalans mellan de tre dimensionerna.

No description available.

<p>Abstract</p><p>This paper is about how the future picture of the public housing sector in Stockholm (capital of Sweden) may look like. It will focus on how these companies need to develop to be able to handle future threats. A recent bill proposed by the government will make it possible for right of tenancy owners to reorganize their tenancy right to tenant-ownership, without permission from county administration. This bill will most likely be approved. This increases the risk/possibilities that large parts of the public housing sector in the inner city may disappear. This will make the public housing sector in Stockholm less attractive.</p><p>The questions how the public housing sectors run its business and what its goals should be have always been discussed. This paper will from an organizational perspective describe the role of public housing in Sweden. It will also discuss possible development of the public housing sector, how the bill may affect the public housing sector and which related tasks these companies work with today.</p><p>This paper will also describe the importance of working with strategic marketing and which problems non-profit companies have had in the past in this area. Research has shown that these companies often in their marketing try to aim at all people. Historical this has shown to be a non successful approach. Therefore working with segmentation has become more and more important to companies. The paper shows that this also is the case in Stockholm’s public housing sector and will show areas were the strategic work with segmentation can be improved.</p><p>To make this paper as reliable as possible interviews with market responsibility persons who work in the public housing sector in Stockholm were made. These interviews made it possible to compare the theoretical starting-point with the reality in these companies and show were the lack in there organizations are.</p><p>One of the results this study will show is that the public housing companies in Stockholm run their business in a less strategic way. Today’s public housing companies often wait until problems appear before they try to obstruct it. This paper claims that one of the reasons for this way of dealing with changes in the environment has to do with the companies political steering.</p><p>In conclusion of this paper it will be discussed how the future of the public housing sector in Stockholm may look like and in what way its organizations need to change direction. Points will also be made on some of the things that must be taken care of if public housing in the future wants to stay as an attractive alternative on the housing market. Today’s activity makes it hard to think in longer terms and act strategic. According to the paper this depends a great deal on their political steering and how changes in politics can redirect the company’s whole activity. This makes the employees in these companies less enthusiastic to think in long terms.</p><p>Why work in a strategic way when the focus can change the next day? The paper argues that there need to be a change in how Stockholm’s public housing sector works today if they want to stay competitive in the future.</p>

<p>Syfte:</p><p>Enligt IAS 40 ska noterade bolag fastställa det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna på balansdagen. De allmännyttiga bostadsföretagen är inte noterade. Deras ekonomiska rapporter styrs av delvis andra redovisnings- och värderingsregler än de regler som gäller för de noterade bolagen. Den grundläggande problemställningen är vilka regler som gäller för de allmännyttiga bostadsföretagens redovisning av fastigheters värden samt hur dessa värden redovisas och beskrivs i företagens årsredovisningar.</p><p>Syftet med uppsatsen är att väcka uppmärksamhet avseende vissa frågor relaterade till värdering av fastigheter i allmännyttiga bostadsföretag</p><p>Metod:</p><p>Problemställningen har resulterat i att jag har valt en beskrivande och explorativ ansats där förutsättningarna för generalisering är begränsade. Undersökningens uppläggning har inriktats mot djup i ställer för bredd. Den har givits en så kallad intensiv inriktning. Kvalitativ metod har tillämpats.</p><p>Data har insamlats genom dokumentundersökning och genom individuell öppen intervju. Intervjuerna har haft samtalsform med avsikt att vara ett komplement till dokumentundersökningen. Dokumentundersökningen har inneburit studium och registrering av information från offentligt tryck, råd och anvisningar från normgivande organ m.fl. och granskning av årsredovisningar.</p><p>Urval av undersökningsenheter och uppgiftslämnare i den empiriska delen har genomförts utifrån principen – mest lämpad för att belysa problemställningen.</p><p>Resultat och slutsats:</p><p>Undersökningen har visat att viss oklarhet råder ifråga om gällande normer för redovisning och värdering. Pågående normgivningsprojekt inom bokföringsnämnden avser att ge ökad tydlighet. Från undersökningens empiriska del noteras att de större bolagen genomför en systematisk och periodisk värdering. Information från övriga mindre bolag visar inte att lagens krav följs vad avser prövning av redovisade värden mot verkliga värden.</p><p>Förslag till fortsatt forskning:</p><p>Brist på information hos de flesta bolag om prövning av redovisade värden mot verkliga värden kan tyda på att det döljs betydande nedskrivningsbehov inom flera bolag. Att blottlägga dessa nedskrivningsbehov skulle i många fall innebära nödvändiga kapitaltillskott för att undvika obestånd. Inför detta väljer styrelse och revisorer att ligga lågt i värderingsfrågan.</p><p>Uppsatsens bidrag:</p><p>Uppsatsen kan med fördel studeras av styrelse och revisorer verksamma inom små och medelstora allmännyttiga bostadsföretag.</p> / <p>Title:</p><p>Valuation of real estate in public housing companies</p><p>Aim:</p><p>According to the IAS 40 listed companies shall establish the true value of their administrative real estates on the balance date. Public housing companies are not listed. Their financial reports are partly governed by other accounting and valuation regulations than those that apply to listed companies. The fundamental question for this thesis is which regulations that apply to the valuation of real estates for public housing companies and how the valuation is described and presented in the annual reports of the companies.</p><p>The purpose of this thesis is to draw attention to certain issues related to the valuation of properties in public housing companies.</p><p>Method:</p><p>The fundamental question for this thesis has made me choose a descriptive and explorative approach where the conditions for generalization are limited. The investigation is aimed in depth rather than mass. It has been given a so called intensive direction. A qualitative method has been used.</p><p>Data has been collected through documents review and by individual open interviews. The interviews have been of a conversational character with intent of being a compliment to the documents review. The document review has been based on public press, regulations from normative authorities and annual reports.</p><p>The selection of objects and source of information in the empirical part has been implemented on the basis of the principal – most suitable for illustrating the fundamental problem.</p><p>Result and Conclusions:</p><p>The investigation has shown that there is a certain amount of ambiguity concerning the norms of accounting and valuation. A present project within the Swedish Accounting Standards Board aims to obtain increased clarity.</p><p>In the study’s empirical part it shall be noted that larger companies carry out a systematic and periodic valuation.</p><p>Information given by smaller company’s does not show that the requirements in laws are fulfilled, concerning portrayed values to true values.</p><p>Suggestions for future research:</p><p>Most company’s lack information concerning examination of presented values compared to real values. This can indicate that many companies could conceal significant means of write downs. Exposure of these would in many cases mean a necessary infusion of capital in order to avoid insolvency. With this in mind, the board and accountants choose to lie low when it comes to the question of valuation.</p><p>Contribution of the thesis:</p><p>The board of directors as well as auditors within small and medium size public housing companies can benefit from studying this paper.</p><p>Key words:</p><p>Public housing, municipal real estate company, real estate, valuation, accounting.</p>

<p>Uppsatsen handlar om de allmännyttiga bostadsbolagen, hur de sätter hyror för nybyggda</p><p>bostäder, var i städerna dessa byggs samt om kostnaderna fördelas på äldre bostäder i</p><p>beståndet. Vidare ser jag på sambandet mellan nybyggnation och Tobins Q för kommunerna</p><p>som bostadsföretagen ligger i.</p><p>Resultatet är att många av bostadsföretagen använder sig av omfördelningssystem vid</p><p>hyressättning, och flera planerar att införa sådana system. Samtidigt omfördelas inte</p><p>kostnaderna till beståndet i särskilt hög grad. Det byggs klart fler centrala bostäder än tidigare,</p><p>men att det inte klart om de är finare eller dyrare än de äldre. Det verkar heller inte finnas</p><p>någon större omfördelning av kostnader från centrum till ytterstaden.</p>

Abstract This paper is about how the future picture of the public housing sector in Stockholm (capital of Sweden) may look like. It will focus on how these companies need to develop to be able to handle future threats. A recent bill proposed by the government will make it possible for right of tenancy owners to reorganize their tenancy right to tenant-ownership, without permission from county administration. This bill will most likely be approved. This increases the risk/possibilities that large parts of the public housing sector in the inner city may disappear. This will make the public housing sector in Stockholm less attractive. The questions how the public housing sectors run its business and what its goals should be have always been discussed. This paper will from an organizational perspective describe the role of public housing in Sweden. It will also discuss possible development of the public housing sector, how the bill may affect the public housing sector and which related tasks these companies work with today. This paper will also describe the importance of working with strategic marketing and which problems non-profit companies have had in the past in this area. Research has shown that these companies often in their marketing try to aim at all people. Historical this has shown to be a non successful approach. Therefore working with segmentation has become more and more important to companies. The paper shows that this also is the case in Stockholm’s public housing sector and will show areas were the strategic work with segmentation can be improved. To make this paper as reliable as possible interviews with market responsibility persons who work in the public housing sector in Stockholm were made. These interviews made it possible to compare the theoretical starting-point with the reality in these companies and show were the lack in there organizations are. One of the results this study will show is that the public housing companies in Stockholm run their business in a less strategic way. Today’s public housing companies often wait until problems appear before they try to obstruct it. This paper claims that one of the reasons for this way of dealing with changes in the environment has to do with the companies political steering. In conclusion of this paper it will be discussed how the future of the public housing sector in Stockholm may look like and in what way its organizations need to change direction. Points will also be made on some of the things that must be taken care of if public housing in the future wants to stay as an attractive alternative on the housing market. Today’s activity makes it hard to think in longer terms and act strategic. According to the paper this depends a great deal on their political steering and how changes in politics can redirect the company’s whole activity. This makes the employees in these companies less enthusiastic to think in long terms. Why work in a strategic way when the focus can change the next day? The paper argues that there need to be a change in how Stockholm’s public housing sector works today if they want to stay competitive in the future.