Svensk bostadsmarknad har länge präglats av en snedvriden konkurrens med en markant fördel till Sveriges kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolag jämte de privata bostadsaktiebolagen. I syfte att utjämna existerande sektoriella diskrepanser och skapa en konkurrensneutral marknad med jämlika villkor för privata respektive kommunala bostadsaktiebolag, infördes per den 1:a januari år 2011, Lag (2010:879) om allmännyttiga bostadsaktiebolag. Lagen innebär för de kommunala bostadsaktiebolagen ett avsteg från den tidigare självkostnadsprincipen mot ett i högre grad affärsmässig agerande enligt vinstdrivande syfte. Denna studie avser utifrån sambandet mellan risk och avkastning inom svenska bostadsaktiebolag, undersöka huruvida svenska kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolag efter införandet av lagen uppvisar ett mer affärsmässigt agerande i termer om risk och avkastning på totalt kapital. Studiens teoretiska utgångspunkter tar huvudsakligen ansats i prospektteorin samt den förväntade nyttoteorin, vilka utgör två välrenommerade modeller i syfte att förklara beslutstagande under risk. Den förväntade nyttoteorin antar att individer är rationella nyttomaximerare och därefter agerar antingen riskaversivt, risksökande eller riskneutralt. Prospektteorin hävdar i motsats till den förväntade nyttoteorin att individen kan vara en kombination av riskaversiv, risksökande och riskneutral. Varav individen således inte alltid antas agera rationellt. Författarna har funnit flertalet tidigare forskare vilka genom perspektivet av den strategiska företagsledningen, bevisat stöd för prospektteorin som förklarande modell av beslutstagande under risk på företagsnivå, inom och mellan olika branscher. Därmed ställer författarna följande frågeställning: Uppvisar Sveriges kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolag ett i högre grad affärsmässigt riskbeteende efter införandet av Lag (2010:879) om allmännyttiga bostadsaktiebolag? Utifrån sekundärdata insamlad via databasen Retriever Business har ett kvantitativt metodangrepp tillämpats i syfte att besvara studiens framställda hypoteser. Insamlad data består av de svenska bostadsaktiebolagens årliga avkastning på totalt kapital för tidsperioden 2006-2010 samt 2011-2014. Det empiriska materialet har vidare analyserats genom korstabeller, rangkorrelationer samt deskriptiv statistik. Resultatet visade att prospektteorin utgör ett bra alternativ som deskriptiv modell av beslutstagande under risk inom svenska bostadsaktiebolag. Enligt prospektteorin påvisades att svenska bostadsaktiebolags riskbeteende varierar beroende på bolagets branschallokering i förhållande till branschens genomsnittliga prestation, varav den strategiska företagsledningen inom svenska bostadsaktiebolag kan antas vara en sammanslagning av både risksökande och riskaversiva. Därmed motsäger resultatet den förväntade nyttoteorins antaganden om att individen alltid agerar rationellt. Vidare påvisade jämförelse av de kommunala bostadsaktiebolagens riskbeteende före och efter reformen att de kommunala bostadsaktiebolagens riskbeteende inte påverkats i större utsträckning, varför indikationer ges att allmännyttiga bostadsaktiebolag inte agerar i högre grad affärsmässigt efter Lag (2010:879) om allmännyttiga bostadsaktiebolag.

This qualitative study evaluates what the Internet of Things (IoT) can bring to create benefits in municipal housing companies. Since 2014, there has been a guide from the Swedish Agency for Digital Administration regarding benefits realization that describes how organizations can work to implement IT projects and realize target images, by focusing on the underlying benefits. The issues that this study focuses on are benefits and expectations from completed IoT projects. To answer these questions, five interviews and a pilot study, based on a framework for benefit realization, were conducted with people representing a large number of municipalities in Sweden. The respondents have had good insight into how the operations work in the IoT technology area. The main conclusion of the study is that the work with benefits, has a small role in the organizations consulted. Many of the obstacles identified in the study show that active management is required to change the culture around IoT projects and that the business focuses on the benefits behind the IoT solutions rather than the artifacts themselves. Previous research has shown that IoT is a disruptive innovation, which requires new thinking and other types of skills. Most organizations have built up their own infrastructures with pre-packaged services that have been offered to the businesses in order to create interest and let the businesses themselves discover the benefits that the technology can bring. / I den här kvalitativa studien utvärderas vad Internet of Things (IoT) kan tillföra för att skapa nytta i kommunala bostadsbolag. Sedan 2014 finns det en guide från Myndigheten för digital förvaltning i nyttorealisering, som är ett stöd i hur organisationer kan arbeta för att genomföra IT-projekt och realisera målbilder, genom att fokusera på den bakomliggande nyttan. De frågor som denna studie fokuserar på är nyttor och förväntningar från genomförda IoT-projekt. För att besvara dessa frågor har fem intervjuer och en pilotstudie, utifrån ett ramverk för nyttorealisering, genomförts med personer som representerar ett stort antal kommuner i Sverige. Respondenterna har haft god insikt i hur verksamheterna arbetar inom teknikområdet IoT.   Studiens främsta slutsats är att arbetet med nyttor, har en liten roll i de organisationer som tillfrågats. Många av de hinder som identifierats i studien visar på att det krävs en aktiv styrning för att förändra dels kulturen kring IoT-projekt och dels att verksamheten fokuserar på nyttan bakom IoT-lösningarna snarare än själva artefakterna. Tidigare forskning har visat att IoT är en disruptiv innovation vilket kräver nytänkande och andra typer av kompetenser. De flesta organisationer har byggt upp egna infrastrukturer med färdigpaketerade tjänster som erbjudits verksamheterna i syfte att skapa intresse och låta verksamheterna själva upptäcka de nyttor som tekniken kan tillföra.

Studien kommer med stöd av befintlig teori gå in mer på detalj kring tre utvalda skånska kommuner som under 2020 sålt en signifikant andel av sitt fastighetsbestånd. Syftet är att undersöka anledningar till försäljning och hur avyttringarna ställer sig i förhållande tillkommunernas bostadsförsörjningsansvar och lagen om kommunala bostadsaktiebolags (SFS 2010:879) villkor att agera utifrån affärsmässiga principer. Med ett kvalitativt tillvägagångssätt med kvantitativa inslag har en sammanfattning gjorts av skånska kommuners försäljningar och soliditet där en mer detaljerad dokumentanalys påbörjades utav kommuner som skiljde sig från resterande. I det här fallet valdes Trelleborgshem, Bjuvsbostäder och Skurupshem. Empirisk data samlades in från offentliga dokument från kommunala ärenden för att sedan analyseras i förhållande till relevant teori.  Den gemensamma anledningen till att de tre olika kommunerna sålde andelar av fastighetsbeståndet var att de behövde frigöra kapital, men kapitalets planerade användningsområde varierade. Trelleborgshem ville bygga nya bostäder, Skurupshem ville underhålla befintligt bestånd och bygga ett antal nya bostäder medan Bjuvsbostäder frigjorde kapital främst för utdelning till Bjuvs kommun som hade skulder att betala av. Det finns entydlig ideologisk koppling mellan inställning till försäljning och partitillhörighet i beslutsprocessen för alla tre kommuner. Ledamöter i högerpolitiska partier röstar ofta till fördel för en försäljning medan ledamöter i vänsterpartier röstar mot. Försäljningarna konstateras ha en viss påverkan på kommunernas möjligheter att uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar. Trelleborgshem och Bjuvsbostäder varnade kommunerna att deras möjligheter att bidra till att bostadsförsörjningsansvaret för kommunen minskar i och med försäljningen, medan Skurupshem var i samtyckte med Skurups kommun att en försäljning behövdes för att öka möjligheten att uppfylla bostadsförsörjningsansvaret. Trelleborgshem och Skurupshem agerade affärsmässigt med försäljningen genom att sälja delar av sitt bestånd för finansiering till projekt. Trelleborghem ansåg dock att försäljningen kunde förbättras utifrån en affärsmässig grund. Bjuvsbostäder anser att deras försäljning är ekonomiskt förödande och skapar negativt resultat, vilket är i direkt konflikt med affärsmässiga principer. Bjuvs kommun menar däremot att Bjuvsbostäder överdriver om påverkan på lönsamheten. Om försäljningens förhåller sig till affärsmässiga principer går inte att avgöra i dagsläget eftersom den ekonomiska påverkan är långsiktig. / Based on earlier studies, a study has been established to examine why three prevailing municipalities, during 2020 decided to sell parts of their portfolio and how this coincides with their legislated responsibility to provide housing to their citizens. Furthermore, an examination has been made on the sales’ intrusion on the legislated terms of business-like principles. Using a qualitative method with an element of a quantitative concept, a summary of Scanian municipalities’ sales along with their solidity has been done which helped initiate a more detailed document analysis based on differencing values. In this case the chosen municipal housing companies were Trelleborgshem, Bjuvsbostäder and Skurupshem. Empirical data was gathered from publicly available documents from municipalities, which were then analysed in relation to relevant theories.  The common reason for the three municipalities to sell shares of their property portfolio was the need to liquidate capital while the planned area of usage differed. Trelleborgshem wanted to construct new housing while Skurupshem wanted to perform maintenance on existing properties and construct some new housing. Bjuvsbostäder’s reason to sell was to distribute capital to the municipality for them to pay off debts. There is a distinct ideological connection between the outlook of selling and which political party the members of the municipality belong to. Members in right winged parties often vote in favour of selling while left winged party members vote against it. The sales are stated to have a certain effect on the municipalities’ ability to provide housing to their citizens. Trelleborgshem and Bjuvsbostäder warned their respective municipalities that their ability to provide housing was affected by the sales while Skurupshem and Skurup’s municipality agreed that the sale was needed to fulfil their responsibility to provide housing.  Trelleborgshem and Skurupshem acted on business-like principles by selling parts of their property portfolio to be able to finance their new projects, although Trelleborgshem considered there to be room for improvement based on business-like values. Bjuvsbostäder considers their sale to be economically devastating for creating negative results, which is in direct conflict with business-like principles, while Bjuv’s municipality considers Bjuvsbostäder’s analysis on the economic consequences to be flawed. Whether the sale is in accordance with business-like principles, will not be noticeable in current time since the results can change long term.

Avyttringen och ombildningen av kommunala och privata bostadshyresfastigheter till bostadsrättsföreningar har blivit ett allt vanligare fenomen under de senaste decennierna. Främst sker avyttringen i Stockholms kommun. Syftet med denna uppsats är att mäta om prissättningen vid utförsäljning av bostadshyresfastigheter inom Stockholms kommun skiljer sig beroende på om säljaren varit privat eller ett allmännyttigt kommunalt bolag. För att undersöka detta har olika regressionsmodeller applicerats på data över fastighetsprisregistret under två mandatperioder. Resultatet visar en tydlig prisskillnad mellan kommunala avyttringar och privata inom samma områdesindelning. Skillnaden i prissättning innebär att kommunala fastighetsbolag har realiserat ut och omfördelat skattebetalarnas pengar, till ett värde som kan uppgå till så mycket som 3,23 miljarder kronor räknat i 2010 års penningvärde. Sannolikt är en sådan förmögenhetsomfördelning inte samhällsekonomisk effektiv. Vidare torde den motverka syftet med hyreslagsstiftningen. / In the Swedish market for multi-family housing, investment properties are often sold to the tenants who thus convert the property into co-operative housing. This is particularly true in attractive housing location where the existing rent control is in practice binding for all residential rental units. It is somewhat less self-evident that multi-family properties owned by the municipality (not-for-profit, council housing) would also be subject to such conversions. This is, however, quite common, particularly in Stockholm. The aim of this paper is to estimate whether council housing is generally sold to the tenants with a discount, as compared to the market prices of transactions where private property companies sell their properties. We use regression techniques applied to data from the official record of real property transactions. We find a significant price difference between the two categories of transactions. Council housing is sold out at a discount price and we estimate that a total value of some 3.23 billion SEK may have been redistributed from the taxpayers to the housing purchasers in these transactions. This program is probably not efficient from a public economic perspective. Furthermore, it counteracts the purpose of the current rent control legislation.

Det finns idag ett underhållsbehov i en stor andel av de flerbostadshus som kvartstår från det Svenska miljonprogrammet. Många allmännyttiga kommunala bostadsbolag har påbörjat stora och kostsamma investeringar inom delar av deras miljonprogramsbestånd. Omfattningen på investeringarna varierar mellan bolagen och det råder oklarhet kring vad som kan anses leda till långsiktig lönsamhet. En stor andel av dessa områden innehar en social utsatthet och marginalisering hos delar av befolkningen. Investeringarna bedöms därför också kunna påverka samhällsutvecklingen i en positiv riktning inom dessa områden. Detta examensarbete har som syfte att genom en fallstudie över det allmännyttiga kommunala bostadsbolaget Svenska Bostäder AB:s pågående upprustningsprogram inom miljonprogramsområdena kring Järvafältet i Stockholm utvärdera om dessa investeringar kan anses vara lönsamma. På grund av den sedan 2011 nya lagstiftningen gällande allmännyttiga kommunala bostadsbolag råder det viss oklarhet kring i vilken omfattning samhällsekonomiska investeringar kan motiveras inom ramen för ett allmännyttigt bolag. Analysen särskiljer därför lönsamhet på fastighets- och samhällsnivå. Maximalt utrymme för fastighetsekonomiskt lönsam investering bedöms utgöras av skillnaden i fastighetsvärde före och efter att investering har genomförts. Effekter på samhället av ökad sysselsättning och minskad kriminalitet beräknas i en investeringskalkyl och nuvärdet adderas till den fastighetsekonomiska lönsamheten med jämförelse på lägenhetsnivå. Resultatet visar på att investeringarna inte är lönsamma för samhället enligt den metod som används, däremot bedöms en längre kalkylperiod samt inkluderade av ytterligare variabler kunna medföra lönsamhet på samhällsnivå. Vidare konstateras att Svenska Bostäder erhåller sämre lönsamhet än privata bolag för liknande standardhöjningar i bostaden, vilket kan ha en effekt på den långsiktiga värdeutvecklingen i beståndet. Trots att analysen ej påvisar lönsamhet i dessa investeringar dras ändå slutsatsen att det finns potential för en förbättring av metoden för hur renoveringar genomförs. Det bedöms samtidigt som möjligt att sänka kostnaderna för drift och administration ytterligare. Det finns även stor potential för allmännyttiga bolag att genom sin storlek som beställare och genom samordning med andra fastighetsägare bidra till en positiv social utveckling av dessa områden och i förlängningen en stor ekonomisk vinst för samhället. / A large share of the existing multi-family housing units built during the Swedish million homes programme includes a major amount of neglected maintenance. Several municipal housing companies have initiated large and costly investments within their stock of million program units. The extent of which kind of measures that is undertaken by each company varies and it is uncertain if the measures are profitable in the long term. A large share of residents within these areas undergoes marginalization as a result of heavily developed segregation. Investments are therefore estimated to not only affect real estate companies but also provide an opportunity to change the development of the society within these areas. This paper aims to evaluate profitability of these investments through a case study of the municipal housing company Svenska Bostäder AB and its renovation program of socially exposed housing areas within the northern parts of Stockholm. Since 2011 it is however unclear if social investments within the area can be justified by municipal housing companies due to a legislative change. The analysis differentiates profitability on single property level from profitability on municipal level. The method, which is used on single property level, is based on valuation of the real estate asset before and after renovation. Maximum level of investment on single property level which could be seen as profitable comprises of the difference in value of the asset before and after renovation. Effects on the society from increased employment, reduced criminality is estimated through a cash flow analysis and the present values of reduced costs are added to the existing analysis on property level. The result shows that the investments are not profitable for the society according to the method that has been used. However, an extension of the cash flow period and addition of extra variables could lead to profitability. Further, it is stated that Svenska Bostäder AB obtains lower net operating income compared to private real estate companies for similar quality improvements within their renovations; this could affect the value of the real estate asset in a longer run. Despite the fact that the analysis do not show any proof of profitability from these investments, the conclusion that there is room for potential improvements in how these renovations are executed could still be drawn. It should also be possible to lower the costs of operation and administration further. The municipal housing companies also have a great potential to contribute to further progress of social wealth fare within these areas through their size as clients and through coordination with other real estate companies.