Bakgrund: Den första januari 2011 trädde lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag i kraft. Dess ändamål var att jämställa konkurrensen sinsemellan de privata fastighetsägarna och de allmännyttiga kommunala bostadaktiebolagen. Lagen yrkade främst på att de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen skulle agera mer affärsmässigt för att konkurrensen inte skulle snedvridas. Kommunen som ägare var bland annat tvungen att ställa tydligare krav på bolagen genom att ta ut marknadsmässiga borgensavgifter och låneräntor samt ställa marknadsmässiga avkastningskrav. Frågan är nu hur de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen agerat utifrån dessa nya förutsättningar sedan lagen trädde i kraft den 1 januari 2011. Uppsatsen syftar till att undersöka hur den nya lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag har implementerats av aktörerna på bostadshyresmarknaden. Målet med uppsatsen är att klarlägga konsekvenserna av lagen för aktörerna på bostadshyresmarknaden, tydliggöra dess implikationer för beslutsfattare i de kommunala bostadsaktiebolagen samt kunna ge kommunerna bättre underlag i besluten rörande sina bolag. Metod: Enkätstudie där vd:ar från allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag har tillfrågats angående bolagets och kommunens agerande och inställning sedan lagen ikraftträdde. Avgränsning: Enkätstudien har avgränsats till att omfatta vd:ar på kommunala bostadsaktiebolag i Sverige, rörande händelser som inträffat sedan den 1 januari 2011. Vd:ar på bolag belägna i Stockholms Län, Uppsala län, Södermanlands Län, Östergötlands Län, Jönköpings Län samt Västra Götalands Län har medverkat i enkäten. Resultat och slutsats: De kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolagen instämmer allmänt i att de agerar mer affärsmässigt sedan den nya lagen introducerades. Avkastningskraven i ägardirektiven har setts över, och de kommunala borgens– och ränteavgifterna har generellt sett ökat sedan lagen trädde i kraft.

Svensk bostadsmarknad har länge präglats av en snedvriden konkurrens med en markant fördel till Sveriges kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolag jämte de privata bostadsaktiebolagen. I syfte att utjämna existerande sektoriella diskrepanser och skapa en konkurrensneutral marknad med jämlika villkor för privata respektive kommunala bostadsaktiebolag, infördes per den 1:a januari år 2011, Lag (2010:879) om allmännyttiga bostadsaktiebolag. Lagen innebär för de kommunala bostadsaktiebolagen ett avsteg från den tidigare självkostnadsprincipen mot ett i högre grad affärsmässig agerande enligt vinstdrivande syfte. Denna studie avser utifrån sambandet mellan risk och avkastning inom svenska bostadsaktiebolag, undersöka huruvida svenska kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolag efter införandet av lagen uppvisar ett mer affärsmässigt agerande i termer om risk och avkastning på totalt kapital. Studiens teoretiska utgångspunkter tar huvudsakligen ansats i prospektteorin samt den förväntade nyttoteorin, vilka utgör två välrenommerade modeller i syfte att förklara beslutstagande under risk. Den förväntade nyttoteorin antar att individer är rationella nyttomaximerare och därefter agerar antingen riskaversivt, risksökande eller riskneutralt. Prospektteorin hävdar i motsats till den förväntade nyttoteorin att individen kan vara en kombination av riskaversiv, risksökande och riskneutral. Varav individen således inte alltid antas agera rationellt. Författarna har funnit flertalet tidigare forskare vilka genom perspektivet av den strategiska företagsledningen, bevisat stöd för prospektteorin som förklarande modell av beslutstagande under risk på företagsnivå, inom och mellan olika branscher. Därmed ställer författarna följande frågeställning: Uppvisar Sveriges kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolag ett i högre grad affärsmässigt riskbeteende efter införandet av Lag (2010:879) om allmännyttiga bostadsaktiebolag? Utifrån sekundärdata insamlad via databasen Retriever Business har ett kvantitativt metodangrepp tillämpats i syfte att besvara studiens framställda hypoteser. Insamlad data består av de svenska bostadsaktiebolagens årliga avkastning på totalt kapital för tidsperioden 2006-2010 samt 2011-2014. Det empiriska materialet har vidare analyserats genom korstabeller, rangkorrelationer samt deskriptiv statistik. Resultatet visade att prospektteorin utgör ett bra alternativ som deskriptiv modell av beslutstagande under risk inom svenska bostadsaktiebolag. Enligt prospektteorin påvisades att svenska bostadsaktiebolags riskbeteende varierar beroende på bolagets branschallokering i förhållande till branschens genomsnittliga prestation, varav den strategiska företagsledningen inom svenska bostadsaktiebolag kan antas vara en sammanslagning av både risksökande och riskaversiva. Därmed motsäger resultatet den förväntade nyttoteorins antaganden om att individen alltid agerar rationellt. Vidare påvisade jämförelse av de kommunala bostadsaktiebolagens riskbeteende före och efter reformen att de kommunala bostadsaktiebolagens riskbeteende inte påverkats i större utsträckning, varför indikationer ges att allmännyttiga bostadsaktiebolag inte agerar i högre grad affärsmässigt efter Lag (2010:879) om allmännyttiga bostadsaktiebolag.

No description available.

Finansvärlden har drabbas av flertalet olika ekonomiska kriser de senaste åren och sedan dess råder det osäkerhet i världsekonomin. Osäkerheten gör att de traditionella investeringsbedömningsmetoder som grundar sig i diskonterade kassaflöden blivit allt mer kritiserade och anses som otillräckliga för att göra ett bra investeringsbeslut. Med hjälp av reala optioner kan osäkerheten minska och på längre sikt göra mer gynnsamma investeringar.  Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag har den unika situationen att de har ramar och regler som gör att de måste göra långsiktiga investeringar och inte kan byta sitt geografiska läge, till skillnad från privata bostadsbolag. I denna unika situation måste det allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolaget säkerställa att bolaget har möjligheten och flexibiliteten att göra investeringar som är lönsamma för bolaget. Därför kom vi fram till problemformuleringen: Hur kan reala optioner påverka investeringsbeslut i allmännyttiga kommunala bostadsbolag? Syftet med studien var att beskriva och analysera hur reala optioner kan påverka ett investeringsbeslut i allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och förklara hur allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag använder sig av reala optioner.  Metoden för studien är en kvalitativ metod där vi intervjuade tre olika allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag i Halland och Nordvästra Skåne. Resultatet av studien blev att reala optioner påverkar investeringsbeslut i allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Samhällseffekter som investeringen tillför kan göra att kommunen på lång sikt får en befolkningstillväxt och ekonomisk tillväxt som väger upp förlusten i den enskilda investeringen. Flexibiliteten och möjligheten finns i investeringen som den bidrar med till samhället och kan därmed påverka ett investeringsbeslut på så sätt att även om kalkylen inte visar på ett positivt nettonuvärde genomförs den ändå.

Forskningsfråga: Hur används styrning i en hybridorganisation i form av ett kommunalt allmännyttigt bostadsaktiebolag, utifrån PAR-ramverket? Syfte: Uppsatsens syfte är att beskriva och skapa förståelse för hur hybridorganisationer, i form av kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolag arbetar med styrning i sina verksamheter, med grund i Merchant och Van der Stedes (2017) PAR-ramverk. Metod: Uppsatsförfattarna har använt sig av en abduktiv forskningsansats, där en kvalitativ studie har genomförts genom intervjuer med sex personer från tre olika kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolag. Davilas (2005) kvantitativa studie har genom operationalisering omvandlats till en kvalitativ semistrukturerad intervjuguide. Litteraturstudien har genomförts genom att samla teorier från tidigare forskning. Slutsats: Uppsatsförfattarna kommer slutligen fram till att de kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolagen liknar varandra mycket i sin styrning där mycket regleras genom styrdokumenten, det är detaljerna som skiljer bolagen åt. Styrningen är av en formell karaktär och kan liknas med PAR-ramverket. Handlingskontroll är den mest utmärkande kontrollen hos de kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolagen i denna studie.

Introduktion: Revisionen har sedan länge haft en viktig roll i att säkerställa tillförlitligheten hos företags finansiella information men kan utöver detta ses som betydligt mer flerdimensionell i och med sin rådgivande funktion. Att utforska vilka värden de som företräder de redovisningsskyldiga bolagen upplever av revisionen kan vara värdefullt då de både påverkar och påverkas av denna. De kommunala bostadsaktiebolagen skiljer sig åt i både ägarstruktur och revision från privata bolag vilket kan påverka bolagsföreträdarnas upplevda värde av revisionen och är därav relevant att undersöka.  Syfte: Syftet med studien är att utforska företagsledares uppfattning om revisionens värde i kommunala bostadsaktiebolag.  Metod: Studien är av kvalitativ karaktär och har utgått ifrån en deduktiv ansats.             Empirin har samlats in genom semi-strukturerade intervjuer. Slutsats: Studiens resultat visar att företagsledarnas upplevda värde av revisionen i huvudsak uppkommer i och med dess kontrollerande och granskade funktion, vilket tyder på att dess traditionella funktion fortfarande är högst aktuell. En möjlig förklaring till detta kan vara bolagens kommunala ägande. Samtidigt visar studien att revisionen i olika utsträckning skapar värde i och med sin rådgivande funktion. Uppfattningen om lekmannarevisionen styrker dock inte en liknande slutsats, och bidrar enligt insamlad empiri inte  i någon större utsträckning till värde för bolagen. / Introduction The audit has long had an important role in ensuring the reliability of corporate financial information but can be seen as considerably more multi dimensional with its advisory function. Investigating what values company representatives are experiencing from the audit can be valuable as they both affect and are influenced by its function. The public housing companies differ in both ownership structure and auditing, which may affect the company representatives perceived value from the audit and is therefore relevant to investigate. Purpose The purpose of the study is to explore business executives views on the audit value creation in public housing equity companies. Method The study is of a qualitative nature and is based on a deductive approach. The empirical data has been collected through semi-structured interviews. Conclusion The results of the study show that the business executives perceived value of the audit is mainly due to its controlling and auditory function, which indicates that its traditional function is still highly relevant. A possible explanation for this may be the municipal ownership of the companies. At the same time, the study shows that the audit to varying degrees is creating value with its advisory function. The perception of the layman auditing does not however reinforce a similar conclusion, and does not contribute to the value to any significant extent according to the study.

Det har blivit ett allt större fokus på företags arbete med corporate social responsibility (CSR). Denna uppsats har som syfte att studera sambandet mellan svenska allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolags CSR-arbete och mängden CSR-upplysningar i deras årsredovisningar. Dessa bolag ska både driva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer och ta ett samhällsansvar, vilket skiljer dem åt från bolag som tidigare har studerats. I studien undersöks 146 bolags CSR-arbete och CSR-upplysningar genom att sekundärdata från en enkätundersökning används och genom att en innehållsanalys av bolagens årsredovisningar från 2016 utförs. Sambandet mellan de två variablerna testas sedan genom en multivariat regressionsanalys, där resultatet visar på ett positivt samband mellan CSR-arbete och CSR-upplysningar. Detta resultat analyseras utifrån legitimitetsteorin och voluntary disclosure theory (VDT), och indikerar på att den senare skulle kunna förklara de allmännyttiga bolagens val vid rapportering av CSR-upplysningar i form av att bolag som utför mycket CSR-arbete vill visa upp detta för sin omgivning.

Studien kommer med stöd av befintlig teori gå in mer på detalj kring tre utvalda skånska kommuner som under 2020 sålt en signifikant andel av sitt fastighetsbestånd. Syftet är att undersöka anledningar till försäljning och hur avyttringarna ställer sig i förhållande tillkommunernas bostadsförsörjningsansvar och lagen om kommunala bostadsaktiebolags (SFS 2010:879) villkor att agera utifrån affärsmässiga principer. Med ett kvalitativt tillvägagångssätt med kvantitativa inslag har en sammanfattning gjorts av skånska kommuners försäljningar och soliditet där en mer detaljerad dokumentanalys påbörjades utav kommuner som skiljde sig från resterande. I det här fallet valdes Trelleborgshem, Bjuvsbostäder och Skurupshem. Empirisk data samlades in från offentliga dokument från kommunala ärenden för att sedan analyseras i förhållande till relevant teori.  Den gemensamma anledningen till att de tre olika kommunerna sålde andelar av fastighetsbeståndet var att de behövde frigöra kapital, men kapitalets planerade användningsområde varierade. Trelleborgshem ville bygga nya bostäder, Skurupshem ville underhålla befintligt bestånd och bygga ett antal nya bostäder medan Bjuvsbostäder frigjorde kapital främst för utdelning till Bjuvs kommun som hade skulder att betala av. Det finns entydlig ideologisk koppling mellan inställning till försäljning och partitillhörighet i beslutsprocessen för alla tre kommuner. Ledamöter i högerpolitiska partier röstar ofta till fördel för en försäljning medan ledamöter i vänsterpartier röstar mot. Försäljningarna konstateras ha en viss påverkan på kommunernas möjligheter att uppfylla sitt bostadsförsörjningsansvar. Trelleborgshem och Bjuvsbostäder varnade kommunerna att deras möjligheter att bidra till att bostadsförsörjningsansvaret för kommunen minskar i och med försäljningen, medan Skurupshem var i samtyckte med Skurups kommun att en försäljning behövdes för att öka möjligheten att uppfylla bostadsförsörjningsansvaret. Trelleborgshem och Skurupshem agerade affärsmässigt med försäljningen genom att sälja delar av sitt bestånd för finansiering till projekt. Trelleborghem ansåg dock att försäljningen kunde förbättras utifrån en affärsmässig grund. Bjuvsbostäder anser att deras försäljning är ekonomiskt förödande och skapar negativt resultat, vilket är i direkt konflikt med affärsmässiga principer. Bjuvs kommun menar däremot att Bjuvsbostäder överdriver om påverkan på lönsamheten. Om försäljningens förhåller sig till affärsmässiga principer går inte att avgöra i dagsläget eftersom den ekonomiska påverkan är långsiktig. / Based on earlier studies, a study has been established to examine why three prevailing municipalities, during 2020 decided to sell parts of their portfolio and how this coincides with their legislated responsibility to provide housing to their citizens. Furthermore, an examination has been made on the sales’ intrusion on the legislated terms of business-like principles. Using a qualitative method with an element of a quantitative concept, a summary of Scanian municipalities’ sales along with their solidity has been done which helped initiate a more detailed document analysis based on differencing values. In this case the chosen municipal housing companies were Trelleborgshem, Bjuvsbostäder and Skurupshem. Empirical data was gathered from publicly available documents from municipalities, which were then analysed in relation to relevant theories.  The common reason for the three municipalities to sell shares of their property portfolio was the need to liquidate capital while the planned area of usage differed. Trelleborgshem wanted to construct new housing while Skurupshem wanted to perform maintenance on existing properties and construct some new housing. Bjuvsbostäder’s reason to sell was to distribute capital to the municipality for them to pay off debts. There is a distinct ideological connection between the outlook of selling and which political party the members of the municipality belong to. Members in right winged parties often vote in favour of selling while left winged party members vote against it. The sales are stated to have a certain effect on the municipalities’ ability to provide housing to their citizens. Trelleborgshem and Bjuvsbostäder warned their respective municipalities that their ability to provide housing was affected by the sales while Skurupshem and Skurup’s municipality agreed that the sale was needed to fulfil their responsibility to provide housing.  Trelleborgshem and Skurupshem acted on business-like principles by selling parts of their property portfolio to be able to finance their new projects, although Trelleborgshem considered there to be room for improvement based on business-like values. Bjuvsbostäder considers their sale to be economically devastating for creating negative results, which is in direct conflict with business-like principles, while Bjuv’s municipality considers Bjuvsbostäder’s analysis on the economic consequences to be flawed. Whether the sale is in accordance with business-like principles, will not be noticeable in current time since the results can change long term.

Bakgrund: Den 1 januari 2011 infördes Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Lagen innebär en förändring för de kommunala bostadsaktiebolagen i form av att de nu inte omfattas av självkostnadsprincipen och förbudet mot att driva företag i vinstsyfte, utan skulle nu agera enligt affärsmässiga principer. De kommunala bostadsaktiebolagen ska nu agera både affärsmässigt och vara allmännyttiga. En problematik kring tolkning av affärsmässiga principer påverkar bostadsbolagens agerande. Beroende på kommun och bostadsbolags tolkning av affärsmässiga principer sker anpassningen olika och begreppet får olika betydelser i olika bolag. Otydligheten i tolkningen av lagen ligger till grund för vidare studier inom ämnet. Syfte: Syftet med studien är att förklara hur de kommunala bostadsaktiebolagen har tolkat och anpassat sig till kravet på affärsmässighet sedan Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag trädde i kraft. Syftet uppnås genom att analysera ägardirektiv och finansiella nyckeltal. Metod: För att kunna svara på frågeställningen, hur de kommunala bostadsaktiebolagen har tolkat och anpassat sig till kravet på affärsmässighet granskades bostadsbolagens ägardirektiv både innan och efter lagändringen. Vi gjorde en finansiell analys över bostadsbolagens ekonomiska utveckling under tidsperioden 2008 till 2018 för att undersöka ifall bostadsbolagen har påverkats ekonomiskt av lag SFS 2010:879. Vi har i vår studie gjort en fallstudie som omfattar både kvalitativ samt kvantitativ metod vid insamling av sekundärdata i from av ägardirektiv, årsredovisningar och utfallet i den finansiella analysen. Slutsats: Vi har i vår studie visat att de kommunala bostadsaktiebolagen inte har anpassat sig efter affärsmässiga principer sedan införandet av lag SFS 2010:879 eftersom de agerat på detta sätt redan innan 2011. Vi kan inte genom den finansiella analysen påvisa att det har skett väsentliga förändringar i bolagens ekonomiska utveckling och därav inte påvisa att de agerar annorlunda idag mot vad de gjorde innan lagändringen. / Background: On January 1, 2011, “Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag” was introduced. The law means a change for the municipal housing limited companies in the form that they are now not covered by “självkostnadsprincipen” and the prohibition on running companies for profit, but would now act according to "affärsmässiga principer”. The municipal housing limited companies must now act both “affärsmässigt” and "allmännyttigt”. A problem of interpreting "affärsmässiga principer” affects the behavior of the housing companies. Depending on the municipality and housing companies' interpretation of "affärsmässiga principer”, the adaptation is different and the concept has different meanings in different companies. The ambiguity in the interpretation of the law forms the basis for further studies within the subject. Purpose: The purpose of this paper is to explain how the municipal housing limited companies have interpreted and adapted to “affärsmässighet” since “Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag” made an appearance. The purpose is attained by analysing their owner directives and financial ratios. Methods: In order to be able to answer the question, how the municipal housing limited companies have interpreted and adapted to the requirement of "affärsmässighet”, the housing companies' owner directive was examined both before and after the change in the law. We did a financial analysis of the financial development of the housing companies during the period 2008 to 2018 to investigate whether the housing companies have been financially affected by the law “SFS 2010: 879. We have in our study made a case study which includes both qualitative and quantitative method at the collection of the secondary data in the form of owner directives, the annual reports and the outcome of the financial analysis. Conclusion: We have in our study found that municipal housing limited companies have not adapted to “affärsmässiga principer” since entry of the new law “SFS 2010:879” since they have acted this way already before 2011. We cannot through the financial analysis show that there have been essential changes in the companies' financial development and because of that not show that they act differently today than what they did before the entry of the law.