<p>Bakgrund: Bioteknikbranschen är en bransch som präglas av stor osäkerhet. Många företags fortsatta existens beror på om företagets projekt eller produkt får godkänt av läkemedelsverket, vilket gör en värdering av bolaget under utvecklingsperioden mycket svår. Den vanligaste metoden vid värdering av bioteknikföretag idag är kassaflödesmetoden. Denna metod anses dock av vissa aktörer på den finansiella marknaden vara otillräcklig. Istället förespråkas en metod med hjälp av reala optioner som de anser tar bättre hänsyn till den osäkerhet som omgärdar bioteknikföretag.</p><p>Syfte: Syftet med denna uppsats är att utveckla en real optionsmodell för värdering av Bioteknikföretag samt att pröva denna på ett fallföretag.</p><p>Genomförande: För att uppfylla syftet utgicks från existerande företagsvärderingsmodeller och befintlig optionsteori. Vidare studerades reala optioner, och vilka av dessa som på ett bra sätt kunde förknippas med den osäkerhet som existerar i bioteknikföretag. Genom hela processen med utvecklandet av värderingsmodellen användes ett fallföretag, Diamyd Medical AB, och dess finansiella historia samt framtidsprognoser. Därutöver har information om bioteknikmarknaden och de förutsättningar företagen inom denna bransch ställs inför använts.</p><p>Slutsats: Den skapade värderingsmodellen med hjälp av reala optioner visade sig på vårt fallföretag vara ett mycket användbart redskap och som på ett bra sätt klarar av att hantera den osäkerhet som omgärdar många bioteknikföretag och andra forskningsintensiva företag.</p> / <p>Background: The Biotech industry is an industry that is characterized by great uncertainty. Many companies future existence depends on if the company’s project or product gets an approval from the deciding authority, which makes a valuation of the company during the developing period very difficult. The most utilized method when valuing biotech firm today is the cash flow method. This method is nevertheless considered inadequate by some actors at the financial market. Instead a method using real options is recommended by some experts, which they think takes better concern to the uncertainty that surrounds biotech firms.</p><p>Purpose: The purpose with this thesis is to develop a real option model to use when valuing biotech firm, and to try it on a case company.</p><p>Implementation: To attain the goal for the thesis, the authors started out with the traditional methods of valuation and the existing theory surrounding financial options. Furthermore the authors studied real option and which of them that could be applied on the complex nature of biotechnology firms. Throughout the whole development process of the valuation model the authors used Diamyd Medical AB as a case company and in addition to that they also used more general information about the biotechnology sector.</p><p>Conclusion: The valuation model containing real options proved to be a useful instrument to establish a monetary value on biotechnology firms.</p>

Bakgrund: Bioteknikbranschen är en bransch som präglas av stor osäkerhet. Många företags fortsatta existens beror på om företagets projekt eller produkt får godkänt av läkemedelsverket, vilket gör en värdering av bolaget under utvecklingsperioden mycket svår. Den vanligaste metoden vid värdering av bioteknikföretag idag är kassaflödesmetoden. Denna metod anses dock av vissa aktörer på den finansiella marknaden vara otillräcklig. Istället förespråkas en metod med hjälp av reala optioner som de anser tar bättre hänsyn till den osäkerhet som omgärdar bioteknikföretag. Syfte: Syftet med denna uppsats är att utveckla en real optionsmodell för värdering av Bioteknikföretag samt att pröva denna på ett fallföretag. Genomförande: För att uppfylla syftet utgicks från existerande företagsvärderingsmodeller och befintlig optionsteori. Vidare studerades reala optioner, och vilka av dessa som på ett bra sätt kunde förknippas med den osäkerhet som existerar i bioteknikföretag. Genom hela processen med utvecklandet av värderingsmodellen användes ett fallföretag, Diamyd Medical AB, och dess finansiella historia samt framtidsprognoser. Därutöver har information om bioteknikmarknaden och de förutsättningar företagen inom denna bransch ställs inför använts. Slutsats: Den skapade värderingsmodellen med hjälp av reala optioner visade sig på vårt fallföretag vara ett mycket användbart redskap och som på ett bra sätt klarar av att hantera den osäkerhet som omgärdar många bioteknikföretag och andra forskningsintensiva företag. / Background: The Biotech industry is an industry that is characterized by great uncertainty. Many companies future existence depends on if the company’s project or product gets an approval from the deciding authority, which makes a valuation of the company during the developing period very difficult. The most utilized method when valuing biotech firm today is the cash flow method. This method is nevertheless considered inadequate by some actors at the financial market. Instead a method using real options is recommended by some experts, which they think takes better concern to the uncertainty that surrounds biotech firms. Purpose: The purpose with this thesis is to develop a real option model to use when valuing biotech firm, and to try it on a case company. Implementation: To attain the goal for the thesis, the authors started out with the traditional methods of valuation and the existing theory surrounding financial options. Furthermore the authors studied real option and which of them that could be applied on the complex nature of biotechnology firms. Throughout the whole development process of the valuation model the authors used Diamyd Medical AB as a case company and in addition to that they also used more general information about the biotechnology sector. Conclusion: The valuation model containing real options proved to be a useful instrument to establish a monetary value on biotechnology firms.

The real estate market in Sweden in the current situation is found to be very attractive, which in return is influenced by number of elements such as interest rates, market conditions, etc. Real estate investments result in relatively large amounts, that is why investors like to be relatively sure regarding their investments, or at least that they are knowing to get their investment back in case of a sale. Real options are a complement to the calculation real estate companies does. Real options are used to take alternative solutions in regard, and also to contribute alternative values to the investment, which is mainly used if an investments outcome is not as desired. As a result to this complement to the calculation we wished to study the following: What can influence the application of real options in a real estate investing decision in private real estate companies? This study was done with a deductive method, and because of that a theoretical reference frame were formed, and afterwords investigate if the theoretical facts agreed with reality. To be able to compare the theoretical parts and the empirical parts, it was important that the empirical part was relevant to our subject. For the empirical fact to be as relevant as possible, this study was performed with a qualitative approach, and therefor four private real estate companies were interviewed, two bigger and two smaller. The real estate companies interviewed are active in the southern parts of Sweden. This study results in four conclusions drawn on the basis of the four interviewed real estate companies, regarding what can influence the application of real options in a investment decision. Three of the real estate companies finds that the risks with commercial real estates, and the external factors which influence market conditions affect their application of alternative solutions regarding their investments. All four of the real estate companies find that new incoming information and the experience, which the decision maker holds, affects application of real options. Thus, real estate companies must be able to know when and what alternative solutions to apply. / Fastighetsmarknaden i Sverige anses vara väldigt attraktiv i dagsläget, vilket flertalet faktorer bidrar till såsom ränteläge, marknadsförhållanden etcetera. Investeringar i fastigheter medför relativt stora belopp, därför tenderar investerare att vilja vara relativt säkra på sina investeringar, eller att de åtminstone kan få tillbaka den erlagda investeringen vid en eventuell försäljning. Ett komplement till de kalkyler fastighetsbolagen genomför är reala optioner. Reala optioner används för att ta alternativa lösningar i beaktan, samt för att kunna tillföra investeringen alternativa värden, vilket främst används om investeringen inte har ett önskat utfall. Detta komplement till kalkyler medförde att vi önskade undersöka; vad kan påverka tillämpningen av reala optioner vid beslut om fastighetsinvesteringar i privata fastighetsbolag? Studien genomfördes med en deduktiv metod, vilket medförde att en teoretisk referensram sammanställdes för att därefter undersöka om teorierna överensstämde med verkligheten. För att kunna jämföra de teoretiska bidragen med empirisk data gällde det att den empiriska informationen var relevant. För att det empiriska materialet skulle bli så relevant som möjligt är studien genomförd enligt en kvalitativ ansats, där fyra privata fastighetsbolag intervjuades, två större och två mindre. Fastighetsbolagen delades in i respektive grupp efter storleken efter deras fastighetsbestånd. De olika fastighetsbolagen är verksamma i stora delar av södra Sverige. Studien resulterade i att vi kom fram till fyra slutsatser dragna utifrån de fyra intervjuade fastighetsbolagen, angående vad som kan påverka reala optioners tillämpning vid investeringsbeslut. Tre av fastighetsbolagen ansåg att riskerna som kommersiella fastigheter har, samt de yttre faktorer som påverkar marknadsförhållandena spelar in på deras tillämpning av alternativa lösningar på sina investeringar. Alla fyra fastighetsbolagen ansåg att ny information som tillkommer och erfarenheten som beslutsfattaren besitter påverkar tillämpningen av reala optioner. Således är fastighetsbolagens förmåga att veta om vilka alternativa lösningar som kan tillämpas och när viktiga.

<p>Bakgrund: Att alla tillgångar såväl finansiella som verkliga har ett värde är alla investerare ense om. För att bli en framgångsrik investerare gäller det att inte enbart kunna förstå grunden till en tillgångs värde, utan även det som förväntas skapa värde i framtiden. Ur detta resonemang har teorier om reala optioner framkommit för att visa på värden som företag kan tänkas inneha till följd av exempelvis olika framtida handlingsalternativ. </p><p>Syfte: Denna uppsats syftar till att begreppsmässigt utreda innebörden av reala optioner och med utgångspunkt från empiri och teori utvärdera synsättet/teorin. </p><p>Genomförande: Uppsatsen baseras på de reala optionsteorierna. Dessa tar sin utgångspunkt i finansiell optionsteori. Uppsatsen behandlar också en värdering av reala optioner på ett företag verksamt inom läkemedelsforskning. </p><p>Resultat: Uppsatsen visar på att reala optioner i hög grad kan existera i företag. Under rätt förutsättningar kan dessa uppbringa ett högt värde. Vid bedömningar av projekt kan de reala optionerna rättfärdiga en investering som i en traditionell värderingbedömning visar sig olönsam. Därmed kan det vara poängfullt att i ett strategiskt perspektiv ha de reala optionerna i åtanke.</p>

Bakgrund: Att alla tillgångar såväl finansiella som verkliga har ett värde är alla investerare ense om. För att bli en framgångsrik investerare gäller det att inte enbart kunna förstå grunden till en tillgångs värde, utan även det som förväntas skapa värde i framtiden. Ur detta resonemang har teorier om reala optioner framkommit för att visa på värden som företag kan tänkas inneha till följd av exempelvis olika framtida handlingsalternativ. Syfte: Denna uppsats syftar till att begreppsmässigt utreda innebörden av reala optioner och med utgångspunkt från empiri och teori utvärdera synsättet/teorin. Genomförande: Uppsatsen baseras på de reala optionsteorierna. Dessa tar sin utgångspunkt i finansiell optionsteori. Uppsatsen behandlar också en värdering av reala optioner på ett företag verksamt inom läkemedelsforskning. Resultat: Uppsatsen visar på att reala optioner i hög grad kan existera i företag. Under rätt förutsättningar kan dessa uppbringa ett högt värde. Vid bedömningar av projekt kan de reala optionerna rättfärdiga en investering som i en traditionell värderingbedömning visar sig olönsam. Därmed kan det vara poängfullt att i ett strategiskt perspektiv ha de reala optionerna i åtanke.

Bakgrund: Länge har paybackmetoden, nettonuvärdesmetoden och andra diskonteringsmetoder haft en ledande ställning när företag gör sina investeringsbedömningar. Metoderna har fått kritik för att inte ta hänsyn till beslutsfattarnas flexibilitet och på så sätt underskatta värdet av en investering. Syfte: Syftet med uppsatsen är att utreda i vilken utsträckning svenska företag använder sig av reala optioner och förklara varför metoden inte används i större utsträckning. Vidare syftar uppsatsen till att förklara varför användningen skiljer sig mellan USA och Sverige. Ytterligare ett syfte är att undersöka vilka kapitalbudgeteringsmetoder som används i Sverige idag . Metod: I uppsatsen har främst en kvantitativ metod använts i form av en enkätundersökning. Metoden kompletterades senare med den kvalitativa metoden, då i form av en intervju med en användare av reala optioner. Slutsatser: Payback- och DCF-metoden dominerar fortfarande bland de svenska företagen. Enkätundersökningen fann en användare av reala optioner. Resterande företag är nöjda med sina metoder och anser att reala optioner är en komplicerad metod som inte kan tillföra värde till företaget. / Background: When it comes to investment decisions the most frequently used methods are payback and the net present value model. These methods have been criticized for not taking decision makers flexibility into account and thus underestimate the value of an investment. Aim: The purpose of this paper is to investigate to what extent Swedish companies use real options and explain why the method is not used more widely. Furthermore, the study tries to explain why the use of real options differs between U.S. and Sweden. Another purpose is to examine what capital budgeting methods are used in Sweden today. Method: The mainly used method is the quantitative method in form of a survey. This method has been supplemented with the qualitative method, in form of an interview with one user of real options. Conclusions: The payback and DCF method is still predominant among Swedish companies. The survey found one user of real options. All other companies are satisfied with their used method and do not believe that real options can add more value.

Finansvärlden har drabbas av flertalet olika ekonomiska kriser de senaste åren och sedan dess råder det osäkerhet i världsekonomin. Osäkerheten gör att de traditionella investeringsbedömningsmetoder som grundar sig i diskonterade kassaflöden blivit allt mer kritiserade och anses som otillräckliga för att göra ett bra investeringsbeslut. Med hjälp av reala optioner kan osäkerheten minska och på längre sikt göra mer gynnsamma investeringar.  Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag har den unika situationen att de har ramar och regler som gör att de måste göra långsiktiga investeringar och inte kan byta sitt geografiska läge, till skillnad från privata bostadsbolag. I denna unika situation måste det allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolaget säkerställa att bolaget har möjligheten och flexibiliteten att göra investeringar som är lönsamma för bolaget. Därför kom vi fram till problemformuleringen: Hur kan reala optioner påverka investeringsbeslut i allmännyttiga kommunala bostadsbolag? Syftet med studien var att beskriva och analysera hur reala optioner kan påverka ett investeringsbeslut i allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och förklara hur allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag använder sig av reala optioner.  Metoden för studien är en kvalitativ metod där vi intervjuade tre olika allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag i Halland och Nordvästra Skåne. Resultatet av studien blev att reala optioner påverkar investeringsbeslut i allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Samhällseffekter som investeringen tillför kan göra att kommunen på lång sikt får en befolkningstillväxt och ekonomisk tillväxt som väger upp förlusten i den enskilda investeringen. Flexibiliteten och möjligheten finns i investeringen som den bidrar med till samhället och kan därmed påverka ett investeringsbeslut på så sätt att även om kalkylen inte visar på ett positivt nettonuvärde genomförs den ändå.

Problembakgrund: Studier för sambandet mellan volatilitet och avkastning har för det aggregerade marknadsperspektivet varit odelat enliga i att detta är negativt. Detsamma gäller inte sambandet vid studier på aktier för enskilda företag där ett antal har kunnat observera ett positivt samband. Detta skulle betyda att det är fördelaktigt när en akties volatilitet ökar, vilket går emot tidigare teorier som säger att sjunkande aktiekurser leder till en ökande volatilitet. I en teori har reala optioner presenterats som en förklaring genom dess konvexitet som leder till ett samtidigt ökande värde när volatilitet ökar. Problemformulering: Existerar ett positivt samband mellan volatilitet och avkastning för enskilda aktier noterade på den svenska aktiemarknaden? Syfte: Studiens huvudsyfte ligger i att avgöra om det går att observera ett positivt samband mellan volatilitet och avkastning på företagsnivå. Sambandet kontrolleras för de variabler som indikerar på en relativt stor tillgång reala optioner för att avgöra om ett företags flexibilitet gör att avkastning och volatilitet ökar samtidigt genom de reala optionernas värdeökning i enlighet med den teori presenterad av Grullon, Lyandres och Zhdanov. Ett delsyfte är därefter att undersöka huruvida vanliga prisjämviktsmodellers förklaringsgrad kan förbättras för att utreda om reala optioner har en så betydande effekt för svenska aktiers avkastning att investerare bör ta dessa i beaktande. Teori: Studien avhandlar de två teorier som tidigare presenterats som huvudförklaringar för det asymmetriska sambandet mellan volatilitet och avkastning, hävstångseffekten och volatilitetsfeedback-effekten. Dessutom presenteras den teori som genom ett företags flexibilitet eventuellt förklarar ett symmetriskt samband och de nyckeltal som indikerar på en relativ tillgång reala optioner. För att kunna undersöka detta samband använder vi CAPM, Fama-French tre- och Carhart fyrfaktormodell, samt en vidare modifierad modell som beaktar reala optioner. Metod: För att besvara vår problemformulering har vi valt att genomföra denna kvantitativa studie med en deduktivt ansats. Ett totalurval bestående av 1131 företag på aktiemarknaden mellan åren 1992 – 2011 ligger som grund för de statistiska testen.  Empiri/analys: Resultaten visar på att det inte föreligger ett positivt samband mellan volatilitet och avkastning för enskilda aktier noterade i Sverige, det samband vi finner är signifikant negativt. De undersökta prisjämviktsmodellerna visar på en något ökande förklaringsgrad för de variabler som indikerar reala optioner men utan signifikanta resultat. Dessa resultat skiljer sig från referensstudien på den amerikanska marknaden av Grullon et al. som kunnat visa på ett positivt samband. Slutsats: Ett existerande symmetriskt samband går inte att helt utesluta, resultaten visar däremot på att de teorier som driver ett negativt samband är dominerande på den svenska marknaden. Detta kan bero på exempelvis skillnader i företagsklimat eller juridiska trösklar mellan länder som hämmar ett företags möjligheter till att vara flexibla och att denna effekt därför blir begränsad.

Denna studie visar hur valet av metod och värderarens antagande påverkar värderingen av byggrätter. Inledningsvis studeras ett antal faktiska värderingar med avseende på använda metoder och antaganden. Vi finner att fastighetsvärderarna i regel använder ortsprismetoden vid värdering av byggrätter, som komplement används ibland en kalkylbaserad metod. Det visas att fastighetsvärderarens antaganden om framtida bebyggelse i hög grad påverkar värderingen. I mindre utsträckning påverkar valet av värderingsmodell. / In this thesis is presented how the choice of valuation model and the assumptions made by the real estate appraiser affects the valuation of land. By studying a number of valuations we find that the method of choice when valuing land is by a sales comparison method, to complement this method a calculation based model is sometimes used. It is shown that the assumptions made by appraiser to a large degree affect the valuation when using a calculation based model. To a lesser degree the valuation will depend on the choice of valuation model.

Bostadsinvesteringarna har tagit fart de senaste åren i Sverige. Den gynnsammaprisutvecklingen har resulterat i fler nybyggnadsinvesteringar och antaletproducerade lägenheter har varit stort. I detta marknadsläge blev det allt merattraktivt att teckna förhandsavtal på nyproducerade bostäder. När prisfallet sedankom under hösten 2017 för att därefter stagnera, har det uppstått en ökad osäkerhetpå den svenska bostadsmarknaden. I den stagnerade marknaden harbostadsutvecklarnas finansieringsmodell avseende förhandsavtalen fått störremedial uppmärksamhet. Oftast handlar det om den kritik och de brister vad gäller deförhandsavtal som tecknats och som har uppenbarat sig allt mer när marknadensvängde. Detta har gett upphov till ett ökat antal tvister mellan bostadsutvecklare ochköpare såsom konsumenter, i ett försök att häva dessa avtal. Mot denna bakgrundhar idag allt fler hushåll avvaktat med att teckna förhandsavtal, framför allt påbostadsrätter där tillträdesdatum ligger långt fram i tiden.I uppsatsen har intervjuer hållits med bostadsutvecklare i Stockholm, finansiärer ochjuridiska ombud för konsumenter för att sammanställa synen på marknaden idag vadgäller förhandsavtal för nyproducerade bostadsrätter hos olika aktörer. Vidare har enfallstudie genomförts genom en djupdykning i två olika bostadsutvecklaresaffärsmodeller och styrprocesser, för att kunna granska underliggande orsaker till atttvister med köpare har uppstått. Syftet med uppsatsen har varit att identifiera definansiella orsaker som ligger till grund för de problem som idag uppstått påmarknaden, samt ge förslag på lösningar som vidare skulle kunna undersökas iämnet. / Residential investments have increased over the past years in Sweden. Thefavorable price trend has resulted in more investments in new-construction, and thenumber of new-built apartments has been large. During this market situation, itbecame increasingly attractive to sign pre-sale agreements on newly producedcondominiums. Since the prices subsequently fell in Autumn 2017 and thereafterstagnated, there has been an increased uncertainty in the Swedish housing market.In this stagnated market, the residential housing developers’ financing models for thepre-sale agreements has received greater medial attention. Most of this attention hasbeen about criticism and shortcomings regarding the pre-sale agreements that havebeen signed and which have become increasingly appeared when the marketswung. This has led to enhanced numbers of disputes between residentialdevelopers and buyers, as an attempt to lift these agreements. Today an increasingnumber of households have been waiting to sign pre-sale agreements, especially oncondominiums where access dates are well ahead.In the paper, interviews were carried out with housing developers in Stockholm,financiers and legal representatives for consumers in order to compile the view of themarket today regarding pre-sale agreements for newly produced condominiums,from various players. In addition, a case study has been conducted to get a deepdive into two different housing developers' business models and control processes,in order to be able to examine the underlying reasons why any disputes with buyershave arisen. The purpose of the thesis has been to identify the financial causes thatunderlie the problems that have arisen in the market today, and to give suggestionsfor solutions that could further be investigated on the subject.